อสังหาหวั่นพิษ “ภาษีที่ดิน” ปี63 ท้องถิ่นโกย3.9 หมื่นล้าน

คลอด พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ รัฐเข้มท้องถิ่น 7,800 แห่ง เก็บภาษี 3.9 หมื่นล้านต้นปีหน้า อสังหาภูธรโอดเจอสองเด้ง LTV-ภาษีใหม่ ต้นทุนพุ่ง ส.อสังหาฯเมืองชล ขอเว้นภาษีบ้านเหลือขายเกิน 3 ปี เศรษฐีภูเก็ตพลิกแลนด์แบงก์ปลูกปาล์ม-ยาง

นายสุทธิพงษ์ จุลเจริญ อธิบดีกรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แม้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อ 12 มีนาคม 2562 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 13 มีนาคม 2562 จะกำหนดให้เริ่มจัดเก็บภาษีวันที่ 1 มกราคม 2563 แต่กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่นในฐานะหน่วยงานปฏิบัติได้เตรียมความพร้อมให้องค์กรปกครองท้องถิ่น (อปท.) สามารถจัดเก็บภาษีได้ต้นปีหน้าทันที

ติวเข้มท้องถิ่น 7.8 พันแห่ง

1.ได้เสนอของบกลางไปยังรัฐบาล ตามคำแนะนำของนายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รมช.คลัง เพื่อนำมาใช้ฝึกอบรมและซักซ้อมข้าราชการและพนักงานท้องถิ่น ทั้งองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) เทศบาล กรุงเทพมหานคร (กทม.) และเมืองพัทยา รวมทั้งหมด 7,852 หน่วยงาน หน่วยงานละอย่างน้อย 2 คน ให้มีความรู้ความเข้าใจและดำเนินการได้อย่างถูกต้อง โดยเสนอของบไปกว่า 70 ล้านบาท ซึ่ง พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รมว.มหาดไทยเห็นชอบและลงนามแล้ว อยู่ระหว่างเสนอและรอการพิจารณาตามขั้นตอน

2.ประสานขอความร่วมมือกับกรมที่ดิน ขอข้อมูลที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งเจ้าของและผู้ถือครอง และแผนที่รูปแปลงที่ดิน เช่น ระวางที่ดิน โฉนด เป็นต้น และขอความร่วมมือกรมธนารักษ์ให้จัดส่งบัญชีราคาประเมินทรัพย์สิน สำหรับใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 3.ให้ข้าราชการ พนักงานท้องถิ่น ฯลฯ ที่ผ่านการอบรมเร่งประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนทราบรายละเอียดกฎหมายฉบับนี้ ทั้งนี้ ขอย้ำว่าประชาชนไม่ต้องตกใจ เพราะเมื่อท้องถิ่นมีการประเมินแล้ว หากเห็นว่าต้องเสียภาษีสูงเกินไป สามารถอุทธรณ์หรือแย้งกลับมาได้

รายได้เข้า อปท. 3.9 หมื่น ล.

ในส่วนของรายได้ที่คาดว่าจะได้จากการจัดเก็บภาษี หลัง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯบังคับใช้อยู่ที่ 39,770.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับภาษีบำรุงท้องที่ แยกเป็นที่ดินเกษตรกรรม 6.85 ล้านแปลง ได้รับการยกเว้น 6.84 ล้านแปลง เสียภาษี 800 แปลง ซึ่งคาดว่าจะจัดเก็บภาษีได้ 0.8 ล้านบาท ที่อยู่อาศัย 24 ล้านหลัง ได้รับการยกเว้น 22.39 ล้านหลัง ที่ต้องจัดเก็บภาษี 1.6 ล้านหลัง คาดว่าจะเก็บภาษีได้ 2,770 ล้านบาท ที่ดินอื่น ๆ และที่ดินรกร้างคาดว่าจะจัดเก็บภาษีได้ 37,500 ล้านบาท

ทั้งนี้ ปี 2560 ที่ผ่านมา อปท.สามารถจัดเก็บรายได้ 32,965.16 ล้านบาท จากภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ทั้งนี้แยกเป็นเทศบาล 12,625.77 ล้านบาท อบต. 5,997.82 ล้านบาท เมืองพัทยา 433.77 ล้านบาท และ กทม. 13,907.8 ล้านบาท ซึ่งหลังมี พ.ร.บ.จะเพิ่มขึ้นอีก 6,805 ล้านบาท

ขอเว้นบ้านเหลือขาย 3 ปี

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เปิดเผยว่า มองว่าหลัง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯมีผลบังคับใช้ ที่น่าเป็นห่วงคือโครงการอสังหาฯที่เหลือขาย ซึ่งเป็นปัจจัยต้นทุนที่สูง นอกจากนี้ในสภาพปัจจุบันมีโครงการที่ขายไม่ออกหรือคั่งค้างมานาน ภาษีใหม่จะเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาให้โครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จก่อนหน้านี้จำเป็นต้องปิดโครงการ จะเกิดความเสียหายรุนแรง โดยสมาคมอสังหาฯ จ.ชลบุรีจะจัดการประชุมเตรียมเสนอให้รัฐพิจารณางดเว้นจัดเก็บภาษีบางส่วนในช่วงแรก โดยเฉพาะโครงการที่เหลือขายเกิน 3 ปีขึ้นไป

ส่วนของแลนแบงก์ก็เป็นประเด็น เพราะการจัดทำโครงการต้องซื้อที่ดินเตรียมไว้ล่วงหน้า และจะนำที่ดินไปทำการเกษตรก็เป็นไปได้ยาก เพราะทำเลบางจุด เช่น ในเมืองหรือถมที่ไปแล้ว แต่นโยบายภาครัฐพยายามจะให้มีการพัฒนาที่ดินในทุกแปลง ทั้งที่บางช่วงเวลายังไม่ถึงเวลาหรือยังไม่เหมาะสมจะนำมาพัฒนา หากทำก่อนอาจจะเกิดปัญหาได้ เพราะปัจจุบันได้รับผลกระทบจากการประกาศใช้เกณฑ์ LTV (สัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน) ของแบงก์ชาติ ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอยู่แล้ว เห็นได้จากยอดขายยอดจองบ้านหายไปอย่างน้อย 30%

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น เปิดเผยในทำนองเดียวกันว่า ผลกระทบจากภาษีที่ดินจะทำให้ต้นทุนการถือครองที่ดินสูงขึ้น ต้นทุนการขายในอนาคตเพิ่มขึ้น และมีผลต่อกระแสเงินสด เพราะต้องจ่ายภาษีทุกปี การทำธุรกิจจะยากขึ้น จะกระทบลูกค้ากลุ่มหนึ่งที่ซื้อบ้านเก็บเป็นทรัพย์สิน จะซื้อน้อยลง แต่ลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่จริงจะไม่กระทบ

ภูเก็ตนำที่รกร้างปลูกพืชโตเร็ว

ด้านนายบุญ ยงสกุล ประธานกรรมการ บจ.โบ๊ทพัฒนา และ บจ. โบ๊ท แอสเซท แมนเนจเมนท์ ในเครือภูเก็ต โบ๊ท ลากูน ผู้ประกอบการธุรกิจมารีน่า โรงแรม และอสังหาฯรายใหญ่ใน จ.ภูเก็ต เปิดเผยว่า ขณะนี้เจ้าของที่ดินในจังหวัดภูเก็ตที่ถือครองที่ดินจำนวนมากได้วางแผนภาษีกันแล้ว จากเดิมปล่อยที่ดินรกร้างก็เข้าไปเคลียร์พื้นที่ ปักแนวเขตลงทุนทำเกษตรกรรม เช่น ปลูกปาล์ม ยางพารา พืชเศรษฐกิจโตเร็ว ส่วนจะมีการเปลี่ยนมือมากน้อยเพียงใดนั้น ยังเห็นภาพไม่ชัด

“คนที่มีแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่ในภูเก็ต ส่วนมากธุรกิจดั้งเดิมทำเหมืองแร่มาก่อน แต่ละครอบครัวจึงวางแผนด้านภาษี อย่างในตระกูลยงสกุลปลูกต้นสน โดยมีบริษัทลูกดำเนินการอยู่แล้ว”

ส่วนการเก็บภาษีบ้านราคาหลังละ 50 ล้านบาทขึ้นไป ในภูเก็ตบ้านเฉลี่ยหลังละ 20-50 ล้านบาท รวมถึงพูลวิลล่าระดับ 100 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่ผู้ซื้อเป็นคนต่างชาติ เรื่องการจ่ายภาษีจึงไม่กระทบ และลูกค้าบางคนยื่นชำระภาษีที่ต่างประเทศด้วย

อสังหารุ่นใหม่ไม่หวั่นภาษี

ขณะที่นายปราชญ์ วงศ์วรรณ กรรมการผู้จัดการ บจ.ไวซ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เจ้าของโครงการ “ไวซ์ ซิกเนเจอร์” ย่าน อ.ดอยสะเก็ด จ.เชียงใหม่ มองว่านักพัฒนาอสังหาฯรุ่นเก่า ๆ ที่ซื้อที่ดินเก็บไว้เป็น 10 ปี เพื่อรอพัฒนาโครงการจะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดิน แต่ปัจจุบันนักพัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่ซื้อที่ดินแล้วจะพัฒนาโครงการทันที จึงได้รับผลกระทบไม่มาก แม้ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นแต่จะเพิ่มไม่มากนัก เมื่อเทียบกับมูลค่าที่ดินที่ซื้อ ซึ่งมีราคาแพงและปรับราคาสูงขึ้นต่อเนื่องทุกปี อย่างไรก็ตาม ในส่วนของตนนั้นส่วนใหญ่นำที่ดินเปล่าเป็นที่ดินเก่าเก็บของครอบครัวมาพัฒนา