อสังหาริมทรัพย์

“คีรี” พลิกธนาซิตี้บูมบางนา เบรกคอนโดร่วมทุนแสนสิริ

“คีรี กาญจนพาสน์” สานฝัน “ธนาซิตี้” 1,625 ไร่ ส่ง “ยูซิตี้” ผนึกทุนฮ่องกง ทุ่ม 5 พันล้าน ปัดฝุ่นที่ดิน 167 ไร่ สร้างโรงเรียนนานาชาติเวอโซ่ เยื้องเซ็นทรัล วิลเลจ เฟสแรกรับนักเรียน 200 คน ส.ค. 63 รับรถไฟฟ้าบางนา-สุวรรณภูมิ เบรกโปรเจ็กต์ร่วมทุนคอนโดฯแสนสิริ หลังซัพพลายล้น

นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบัน 4 กลุ่มธุรกิจของบีทีเอส ได้แก่ ระบบขนส่งมวลชน อสังหาริมทรัพย์ สื่อโฆษณา และบริการ มีการเติบโตตามเป้าหมาย 5 ปีจะเติบโตเฉลี่ยปีละ 25% ปีที่ผ่านมามีรายได้รวมจากการดำเนินงาน 47,928 ล้านบาท เติบโต 240% ขณะที่ผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2562/63 (เม.ย.-มิ.ย.) มีรายได้รวม 9,086 ล้านบาท เทียบกับปีก่อนเพิ่มขึ้น 5,996 ล้านบาท หรือ 194% มีกำไรสุทธิ 1,006 ล้านบาท เติบโตถึง 534 ล้านบาท หรือ 113% ธุรกิจรถไฟฟ้ายังสร้างรายได้หลักให้บริษัทมีรายได้ 7,208 ล้านบาท เทียบกับปีก่อนเติบโต 298% หรือ 5,395 ล้านบาท

รถไฟฟ้าโตเกิน 25%

“ธุรกิจรถไฟฟ้าตั้งเป้า 5 ปี โตปีละ 25% ช่วง 3 ปีผ่านมาโตเกินเป้าเพราะเปิดบริการเส้นทางใหม่ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ และหมอชิต-สถานีห้าแยกลาดพร้าว รวมถึงรับรู้รายได้ค่าก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพูที่ร่วมลงทุนกับรัฐ ทั้งนี้ ในปี 2563 สายสีเขียวช่วงหมอชิต-คูคต จะเปิดเต็มเส้นทางปี 2564 สายสีชมพูและสีเหลืองจะเปิดบริการ บีทีเอสจะมีระยะทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 3 เท่า เป็น 133.4 กม. ทำให้ 4 กลุ่มธุรกิจรายได้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย”

นายคีรีกล่าวว่า การดำเนินการของบริษัทยังคงเดินหน้าสร้างมูลค่าในธุรกิจรถไฟฟ้าควบคู่กับการเพิ่มโอกาสให้ธุรกิจสื่อโฆษณาและอสังหาฯให้โตไปพร้อมกัน ซึ่งธุรกิจอสังหาฯที่ผ่านมาบีทีเอสได้เข้าถือหุ้นใน บมจ.ยู ซิตี้ 36.17%และโอนทรัพย์สินในยูนิคอร์นฯ มูลค่า12,917 ล้านบาท ทั้งที่ดินเปล่า โรงแรมในธนาซิตี้ อาคารสำนักงาน (ตึก TST) และคอนโดมิเนียมโครงการร่วมทุนระหว่างบีทีเอส-แสนสิริให้ยู ซิตี้เป็นผู้ดำเนินการเพราะมีประสบการณ์มากกว่า

ชะลอเปิดโครงการอสังหาฯ

“เรายังเน้นพัฒนาอสังหาฯแนวรถไฟฟ้า เพราะเมื่อรถไฟฟ้าไปจะมีการพัฒนาตามไปด้วย เรามีที่ดินเปล่ารองรับอยู่ เช่น สถานีคูคตของสายสีเขียว ยังไม่มีแผนลงทุนในตอนนี้ ด้วยสภาวะตลาดตอนนี้ต้องทำของเก่า ส่วนของใหม่ชะลอไว้ก่อนอย่างน้อยครึ่งปี ต้องดูดีมานด์ ผมว่าตอนนี้ซัพพลายอสังหาฯยังโอเวอร์ แต่ก็ต้องลงทุนเพราะเป็นธุรกิจเรา”

อย่างไรก็ตาม วางเป้าหมายของยู ซิตี้จะลงทุนในโครงการอสังหาฯเชิงพาณิชย์เช่าระยะยาวเป็นหลัก ทั้งในประเทศและต่างประเทศ เช่น โรงแรม สำนักงาน เมื่อ มิ.ย.-ก.ค.ที่ผ่านมาได้ซื้อกิจการโรงแรม 19 แห่งที่ประเทศเยอรมนีและสวิตเซอร์แลนด์ ซื้ออาคารพาณิชย์โนเบิล เพลินจิต

ส่วนโครงการอสังหาฯเชิงที่อยู่อาศัย มีคอนโดมิเนียมร่วมทุนกับแสนสิริในปี 2562 ลงทุนเปิดโครงการใหม่ 6 โครงการ ในปีนี้ด้วยมาตรการคุมสินเชื่อก็มีเลื่อนเปิดโครงการใหม่ไปบ้าง ทั้งนี้ กำลังเจรจาร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯในประเทศและต่างประเทศอีก 2-3 ราย

“ตอนนี้มีโครงการกำลังพัฒนาหลายแห่ง มีความคืบหน้าไปด้วยดี เช่น โครงการเดอะ ยูนิคอร์น ติดบีทีเอส พญาไท พัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 9,000 ล้านบาท มีอาคารสำนักงานให้เช่า คืบหน้าแล้วกว่า 12% สร้างเสร็จในปี 2565 โครงการพัฒนาที่ราชพัสดุที่ตั้งโรงภาษีร้อยชักสาม อยู่ระหว่างออกแบบพัฒนาเป็นโรงแรมระดับลักเซอรี่ มูลค่าโครงการประมาณ 3,000 ล้านบาทจะเสร็จเปิดบริการในปี 2568” นายคีรีกล่าวและว่า

ผนึกทุนฮ่องกงผุด ร.ร.นานาชาติ

นอกจากนี้ ยังมีโครงการโรงเรียนนานาชาติเวอร์โซ (Verso) สร้างอยู่ในโครงการธนาซิตี้ พื้นที่ 167 ไร่ เป็นโครงการที่อยู่ในแผนเดิมอยู่แล้วเมื่อ 20 ปีที่แล้วที่จะพัฒนาที่ดิน 1,625 ไร่ในธนาซิตี้ให้เป็นเมืองใหม่ ซึ่งในขณะนั้นโรงเรียนนานาชาติเป็นเพียงโครงการเล็ก ๆ แต่ตอนนี้ปรับการพัฒนาโครงการให้ใหญ่ขึ้น เป็นการร่วมลงทุนกับผู้ให้บริการด้านการศึกษาชั้นนำในประเทศฮ่องกง อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เตรียมเปิดภาคเรียนในเดือนสิงหาคม 2563 เป็นต้นไป

“ตั้งใจจะสร้างโรงเรียนนานาชาติอยู่แล้ว ตอนวางมาสเตอร์แพลนโครงการธนาซิตี้ ตอนนั้นยังเป็นธุรกิจที่เราไม่มีความรู้มากนัก จนสุดท้ายได้พาร์ตเนอร์ที่มีประสบการณ์โดยตรง คือ บริษัท อเมริกัน อินเตอร์เนชั่นแนล สกูล จากฮ่องกง จึงเดินหน้าลงทุนเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาเป็นการสร้างเมืองเล็ก ๆ ในธนาซิตี้ที่สมบูรณ์แบบระดับไฮสแตนดาร์ดครบทั้งที่อยู่อาศัย ร้านอาหาร โรงแรม สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสันทนาการทางกีฬา มีสนามกอล์ฟ และโรงเรียน”

ทำเลบางนา-ตราดบูม

นายคีรีกล่าวอีกว่า ปัจจุบันทำเลบางนา-ตราดมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก มีการพัฒนาใหม่ ๆ เกิดขึ้น เช่น คอมมิวนิตี้มอลล์ ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า ในอนาคตกรุงเทพมหานคร (กทม.) มีแผนจะลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้ารางเบาสายบางนา-สุวรรณภูมิ เชื่อมกับบีทีเอสบางนาผ่านหน้าโครงการธนาซิตี้ การเดินทางจะสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น ซึ่งบีทีเอสก็สนใจที่จะร่วมลงทุนโครงการนี้ สำหรับความคืบหน้าการเจรจารับสัมปทานสายสีเขียวทั้งโครงการกับ กทม.ยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน ผลการเจรจาเป็นไปตามกลไกขั้นตอนของภาครัฐ

นางสาวปิยพร พรรณเชษฐ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ยู ซิตี้ กล่าวเสริมว่า โครงการโรงเรียนนานาชาติ “เวอร์โซ”มีพื้นที่ 167 ไร่ ทั้งโครงการใช้เงินลงทุนประมาณ 5,000 ล้านบาท โดยยู ซิตี้และกลุ่มทุนฮ่องกงลงทุน 50 : 50 ซึ่งโครงการอยู่ติดกับโครงการธนาซิตี้ สามารถเข้า-ออกได้ 2 ทาง คือ ทางบางนา-ตราด และถนน 370 จะมีถนนซอยบุคคลเยื้องกับโครงการเซ็นทรัล วิลเลจ ในเฟสแรกจะพัฒนา 60 ไร่ เป็นรูปแบบอาคารสไตล์โมเดิร์น จะรองรับนักเรียนประมาณ 200 คน

“ภาพรวมรายได้เมื่อปีที่แล้วอยู่ที่ 7,007 ล้านบาท ปี 2562 ถึงไตรมาส 2 มีรายได้รวม 3,957 ล้านบาท กำไรสุทธิ 154 ล้านบาท สำหรับรถไฟฟ้าขนาดเบาหรือไลต์เรลบางนา-สุวรรณภูมิ 18.3 กม. กทม.ศึกษาไว้ตั้งแต่ปี 2556 อยู่ระหว่างพิจารณารายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม(EIA) และศึกษารูปแบบการให้เอกชนร่วมลงทุนในรูปแบบ PPP net cost 30 ปี วงเงิน 27,892 ล้านบาท มี 14 สถานี แบ่ง 2 ระยะ คือ แยกบางนา-ธนาซิตี้ มี 12 สถานี และระยะที่ 2 ธนาซิตี้-สุวรรณภูมิ ด้านใต้ มี 2 สถานี มีจุดต่อเชื่อมบีทีเอสที่สถานีบางนากับสายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรงที่สถานีวัดศรีเอี่ยม