นับถอยหลังถนนธุรกิจบันเทิง หรือ “RCA” จะเหลือแค่ตำนาน ?

ยังต้องลุ้นที่เช่าย่านกลางเมืองอย่าง “อาร์ซีเอ” หรือรอยัล ซิตี้ อเวนิว เนื้อที่ 62 ไร่ มี บจ.นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ ของกลุ่มแบงก์กรุงเทพ เช่าระยะยาว 30 ปีจาก “ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย” ใกล้จะสิ้นสุดสัญญาในเดือน ต.ค. 2565

รายเก่าจะได้ไปต่อหรือจะมีรายใหม่เข้ามาแทนที่ หลัง “ร.ฟ.ท.” ยุคปัจจุบันการเจรจาพาทีไม่เหมือนเดิมอย่างที่ผ่าน ๆ มา

หลังมีผู้ว่าการคนใหม่ “นิรุฒ มณีพันธ์” ดีกรีนายแบงก์และมือกฎหมาย กำหนดเป็นนโยบาย ที่ดินทำเลมีศักยภาพ ทั้งในกรุงเทพฯและหัวเมืองใหญ่ จะต้องศึกษาค่าเช่าให้เป็นปัจจุบัน

ยิ่งไปกว่านั้นต้องเปิดประมูลให้มีการแข่งขันให้ ร.ฟ.ท.มีรายได้สูงสุด เพื่อปลดแอกหนี้ที่พุ่งทะยาน 1.67 แสนล้านบาท

ตอนนี้เริ่มรวบรวมสัญญาเช่าทั้งหมด มาแบบนโต๊ะ ซึ่งหนึ่งในนั้นมีที่ดินอาร์ซีเออยู่ในลิสต์ทำเลเด็ดด้วย ล่าสุด ร.ฟ.ท.จ้างที่ปรึกษาประเมินมูลค่าที่ดิน ไม่เกินเดือน พ.ย.นี้จะเคาะว่าที่ดินอาร์ซีเอที่ตระกูลโสภณพนิชกอดสัญญาไว้ตลอด 30 ปี ปัจจุบันมูลค่าจะดีดขึ้นไปมากขนาดไหน

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สภาพพื้นที่อาร์ซีเอในปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไปมาก โดยรอบมีการพัฒนาใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า อนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน

• ปิดซ่อมใหญ่ในรอบ 16 ปี สะพานข้ามแยก “ศรีนครินทร์-พัฒนาการ” ถึง 25 พ.ย.63
• เสร็จแล้ว! เลนจักรยานถนน 304 ปั่นขึ้น “เขาใหญ่-เขาแผงม้า-คลองปลากั้ง”

“ค่าเช่าที่ประเมินไว้เมื่อ 30 ปีที่แล้วกับตอนนี้ต้องต่างกันมากอย่างแน่นอน แต่อย่าให้บอกเลยที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.ได้ค่าเช่าเท่าไหร่ เพราะต่ำมาก”

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ตอนนี้บริษัททำหนังสือขอต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี ยังไม่รับพิจารณาเพราะต้องรอผลศึกษา และรอฟังนโยบายผู้บริหารด้วย จะให้เจรจารายเดิมต่อหรือไม่ เพราะนโยบายใหม่ต่อไปสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ ต้องเปิดประมูลให้แข่งขันราคาเพื่อให้ได้ค่าเช่ามากที่สุด

ถึงแม้จะเหลือเวลาอีกกว่า 2 ปีจะสิ้นสุดสัญญาเช่า แต่ดูเหมือนที่ดินผืนนี้ยังมีความไม่แน่ไม่นอนสูงเช่นกัน จะได้ไปต่อหรือต้องลงสนามแข่งกับรายใหม่ ที่ประเมินกันว่าน่าจะมีขาใหญ่เข้าคิวรอกันหลายราย ในเมื่อทำเลอยู่ใกล้ย่านซีบีดี

เว้นแต่ “กลุ่มแบงก์กรุงเทพ” ที่ปัจจุบันไปสร้างอาณาจักรย่านอาร์ซีเอ-พระราม 9 ไว้อย่างอลังการ จะใจป้ำยอมทุ่มเงินก้อนโตเพื่อให้ได้ครอบครองที่ดินแปลงนี้ต่อ

ปัจจุบันที่ดินอาร์ซีเอจาก “ถนนธุรกิจบันเทิง” เป็นแหล่งท่องเที่ยวเลื่องชื่อเมื่อ 20 กว่าปีที่ผ่านมา ได้กลายเป็นถนนเส้นเลือดใหญ่ต่อเชื่อมกับโครงการในพอร์ตกลุ่มแบงก์กรุงเทพ ที่ขยายการลงทุนไม่ขาดสายในละแวกนั้น ทั้งคอนโดมิเนียม โรงแรม และโรงเรียนนานาชาติ ให้เข้าออกได้สะดวก เพราะสามารถไปทะลุพระราม 9 และเพชรบุรีได้

โดยเก็บค่าใช้บริการใช้ถนนเป็นรายเดือนสำหรับลูกค้าในโครงการ ส่วนลูกค้าทั่วไปที่เข้ามาจะต้องเสียค่าจอดชั่วโมงแรก 10 บาท ชั่วโมงต่อไป 10 บาท หากประทับตราจอดฟรี 3 ชั่วโมง เกินจากนี้คิดเพิ่มชั่วโมงละ 10 บาท

ขณะที่การบริหารพื้นที่ ยังจัดโซนเหมือนเดิม ด้านหน้าเป็นโซนผับ บาร์ ร้านนั่งดื่ม ร้านอาหาร ที่ปักหลักอยู่มี “ROUTE66-โอลด์เล้ง” ก่อนจะมีโควิด-19 ลูกค้ามีทั้งต่างชาติและคนไทยที่เข้ามาเที่ยว แต่พอเกิดโควิดเลยทำให้ปิดบริการ แต่ก็มีบางร้านปรับมาขายอาหารช่วงกลางวันแทน และมีบางร้านก็ปิดประกาศเซ้งด่วน

“อาร์ซีเอเงียบมาหลายปีแล้ว เหลือแต่ร้านเก่า ๆ อย่าง ROUTE66 ที่อยู่มานานมาก จะมีคึกคักบ้างวันเสาร์และอาทิตย์ เพราะคนเปลี่ยนไปเที่ยวที่อื่นหมด ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าทัวร์จีนที่มาตรงดีซีแล้วมาเที่ยวต่อที่อาร์ซีเอ แต่ค่าเช่าก็ปรับทุกปีนะ” พนักงานในร้านโอลด์เล้งกล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ”

ถัดจากโซนกินดื่ม ซ้ายมือเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า ที่มีทั้งลูกค้าเก่าที่ผูกสัญญามานานอย่าง บมจ.กรุงเทพประกันภัย บมจ.ปูนซีเมนต์เอเชีย ด้านขวามือจะเป็นร้านค้าขายข้าวแกง ก๋วยเตี๋ยว ขาหมู ร้านตำมั่ว ร้านสะดวกซื้อเซเว่นฯมี 2 สาขา กาแฟอเมซอน เคอรี่ฯ เป็นต้น

ตรงไปจะเป็นสำนักงานให้เช่า ร้านสตาร์บัคส์ ออฟฟิศเมท อาร์ซีเอพลาซ่ามีลักษณะเป็นอาคารเก่าขนาด 4 ชั้น ภายในมีท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ตเปิดบริการ จากนั้นมีอาคารเก่าที่ปล่อยร้าง ก่อนถึงทางเข้าออกที่จะทะลุไปซอยศูนย์วิจัย มักกะสันและเพชรบุรี

จากการสอบถามสำนักงานโครงการระบุว่า ปัจจุบันพื้นที่เช่ายังมีว่างอยู่พอสมควร เนื่องจากหมดสัญญาเช่าและย้ายออกไป โดยสัญญาเช่าเป็นระยะสั้น 2-3 ปี ค่าเช่าแต่ละโซนไม่เท่ากัน ซึ่งมีปรับค่าเช่าทุกปี นอกจากนี้ยังมีการเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนใหม่ เช่น โรงหนัง HOUSE ที่ย้ายออกไป ล่าสุดกลุ่มไทยไฟท์ได้มาเช่าพื้นที่แทน กำลังปรับปรุงเป็นเอ็นเตอร์เทนเมนต์ มีสนามมวย และร้านอาหาร

เมื่อธุรกิจบันเทิงย่านนี้ถึงจะไม่ล้มหายตายจาก แต่ก็ไม่ได้หอมหวนเหมือนอย่างที่ผ่านมา มีความเป็นไปได้สูงที่ที่ดินกลางเมืองผืนนี้จะพัฒนาโมเดลใหม่ ให้รับกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป ให้สมประโยชน์ทั้งผู้เช่า-ผู้ให้เช่า