พิษดอกเบี้ยสูง คนอังกฤษหมดสิทธิ์มีบ้าน ตลาดที่อยู่อาศัยซบหนักในรอบ 14 ปี
Bank of England (BOE) ธนาคารกลางของสหราชอาณาจักรขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.25% เมื่อวันที่ 3 สิงหาคม 2023 เป็นการขึ้นดอกเบี้ยติดต่อกันเป็นครั้งที่ 14 นำดอกเบี้ยขึ้นไปอยู่ที่ 5.25% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 15 ปี
ถึงแม้ว่าตามหลักการแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะช่วยกดเงินเฟ้อให้ลดลง ซึ่งหลายเดือนที่ผ่านมาอัตราเงินเฟ้อในสหราชอาณาจักรก็ลดลงอย่างช้า ๆ แต่ผลอีกทางหนึ่งที่กำลังทำร้ายเศรษฐกิจและสังคมอังกฤษอยู่ตอนนี้คือ ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านในสหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านของชาวอังกฤษต่ำลง การมีบ้านกลายเป็นสิ่งที่เอื้อมไม่ถึงสำหรับชาวอังกฤษจำนวนมาก และแน่นอนว่าส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซาลง
“โรเบิร์ต การ์ดเนอร์” (Robert Gardner) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ “เนชั่นไวด์ บิลดิ้ง โซไซตี้” (Nationwide Building Society) ซึ่งเป็นธนาคารและสมาคมการก่อสร้างในสหราชอาณาจักรกล่าวว่า ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย “ยังคงไกลเกินเอื้อม” สำหรับคนที่หวังจะซื้อบ้านด้วยการขอสินเชื่อจากธนาคาร
เขายกตัวอย่างให้เห็นภาพว่า สำหรับคนอังกฤษที่มีรายได้ในระดับค่าจ้างแรงงานเฉลี่ย ซึ่งโดยทั่วไปผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องวางเงินมัดจำ 20% ของราคาสินทรัพย์ และจะต้องผ่อนชำระรายเดือน โดยจ่ายอัตราดอกเบี้ย 6% เงินที่ใช้ในการผ่อนบ้านตอนนี้คิดเป็น 43% ของรายได้สุทธิ (หลังหักภาษีและกองทุนต่าง ๆ) เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วที่ค่าผ่อนบ้านคิดเป็น 32% ของรายได้สุทธิ และสูงกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวซึ่งอยู่ที่ 29%
“ภาพความสามารถในการจ่ายที่ท้าทายนี้ ช่วยอธิบายได้ว่าทำไมตลาดที่อยู่อาศัยจึงซบเซาลงในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา” การ์ดเนอร์กล่าว
การ์ดเนอร์ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ในเดือนมิถุนายน 2023 มีการทำธุรกรรมซื้อที่อยู่อาศัยเสร็จสมบูรณ์ 86,000 รายการ ต่ำกว่าเดือนเดียวกันของปีก่อนหน้า 15% และต่ำกว่าระดับก่อนโควิด-19 ระบาดประมาณ 10% ถึงอย่างนั้นก็ตาม BOE ระบุว่า ยอดการอนุมัติสินเชื่อซื้อบ้านในเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา สูงสุดในรอบหลายเดือน เนื่องจากคนที่ยังมีกำลังจ่ายได้พยายามเร่งขอสินเชื่อก่อนที่ดอกเบี้ยจะสูงขึ้นอีก
“เนชั่นไวด์ บิลดิ้ง โซไซตี้” เผยแพร่รายงานเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2023 ว่า ราคาบ้านในสหราชอาณาจักรในเดือนกรกฎาคม 2023 อยู่ที่ 260,828 ปอนด์ ลดลง 3.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า (YOY) เป็นการลดลงในอัตราที่เร็วและรุนแรงที่สุดในรอบ 14 ปี นับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2009 ในช่วงวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ และลดลง 4.5% จากราคาสูงสุดเมื่อเดือนสิงหาคม 2022
นอกจากนั้น ผลกระทบส่งต่อเป็นลูกโซ่ไปยังธุรกิจรับสร้างบ้านและธุรกิจซัพพลายเออร์วัสดุก่อสร้าง ซึ่งมีตัวอย่างตัวเลขผลประกอบการของหลายบริษัทที่รายได้และกำไรลดลงในครึ่งแรกของปี 2023 นี้ อย่างเช่น “เทย์เลอร์ วิมพ์พีย์” (Taylor Wimpey) บริษัทรับสร้างบ้านรายใหญ่ในอังกฤษ ที่รายรับลดลง 21% “ทราวิส เพิร์กคินส์ (Travis Perkins) ซัพพลายเออร์วัสดุก่อสร้างรายใหญ่ที่สุดของสหราชอาณาจักรที่รายได้ลดลง 4.5% และกำไรจากการดำเนินงานลดลง 31%
ที่สำคัญ ภาวะซบเซาและผลกระทบยังไม่สิ้นสุดเพียงเท่านั้น นักเศรษฐศาสตร์ยังคงมองว่าราคาบ้านในสหราชอาณาจักรจะลดลงต่ำกว่านี้อีก
“กาเบรียลลา ดิกเคนส์” (Gabriella Dickens) นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสที่ “แพนธีออนส์ มาโครอีโคโนมิกส์” (Pantheon Macroeconomics) มองว่า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาว ดังนั้น คาดว่าราคาบ้านจะลดลงอีกอย่างแน่นอน โดยคิดว่าราคาบ้านจะต้องลดลงประมาณ 8% จากจุดสูงสุด อุปสงค์และอุปทานจึงจะกลับมาสู่จุดสมดุล
ด้าน “อิโมเจน แพตทิสัน” (Imogen Pattison) ผู้ช่วยนักเศรษฐศาสตร์จากบริษัทวิจัย “แคปิตัล อีโคโนมิกส์” (Capital Economics) คาดการณ์ว่า ราคาบ้านจะลดลงอีก 7% จากระดับปัจจุบันที่ลดลงมาจากจุดสูงสุดแล้วประมาณ 4% และเธอบอกอีกว่า ทีมนักเศรษฐศาสตร์ “แคปิตัล อีโคโนมิกส์” คาดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านถึงจุดสูงสุดแล้วที่ 5.5-6% แต่คาดว่าจะคงอยู่ที่ระดับนี้ต่อไปจนถึงกลางปี 2024 จึงจะเริ่มเห็นการปรับลดดอกเบี้ยลงตามการปรับลดของธนาคารกลางอังกฤษ
อย่างไรก็ตาม “เนชั่นไวด์ บิลดิ้ง โซไซตี้” มีมุมมองบวกอยู่ว่า จะไม่ถึงขั้นเกิดวิกฤตในตลาดที่อยู่อาศัย เนื่องจากอัตราว่างงานในอังกฤษยังต่ำกว่า 5% (ปัจจุบันอยู่ที่ 4%) และคนส่วนใหญ่น่าจะยังมีความสามารถในการผ่อนจ่ายหนี้บ้านได้
การ์ดเนอร์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ “เนชั่นไวด์ บิลดิ้ง โซไซตี้” อธิบายเพิ่มเติมว่า ในขณะที่กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มจะลดลงในเวลาอันใกล้นี้ แต่ค่าจ้างที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ประกอบกับราคาบ้านที่ลดลงเล็กน้อย น่าจะช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนได้เมื่อเวลาผ่านไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านยังอยู่ในระดับปานกลาง เมื่อธนาคารกลางขึ้นดอกเบี้ยถึงระดับสูงสุดแล้ว
นอกจากนั้น ฝั่งธนาคารหลายธนาคารก็ยอมประกาศลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลงเพื่อกระตุ้นตลาด นำโดย เนชั่นไวด์ บิลดิ้ง, ทีเอสบี, บาร์เคลย์ และเอชเอสบีซี ที่ปรับลดไปแล้วในสัปดาห์สุดท้ายของเดือนกรกฎาคม และในสัปดาห์แรกของเดือนสิงหาคม 2023 นี้ก็มีอีกหลายธนาคารปรับลดลงอีก
จึงยังพอมีความหวังสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่องอยู่ ว่าตลาดคงไม่แย่ไปกว่าที่เป็นอยู่ตอนนี้มากนัก