อสังหาริมทรัพย์

เปิดตำนาน “อโศก-สุขุมวิท” ทำเล “ผู้ดี-อีลิต” ที่ดินวาละล้าน

อโศก

นอกจากความดังเรื่องรถติดหนักแล้ว ถนนอโศกมนตรี หรือสุขุมวิทซอย 21 ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ยังเป็นข่าวดังจากกรณีศาลปกครองสูงสุดสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง “แอชตัน อโศก” คอนโดฯ มูลค่า 6.4 พันล้านบาท ทั้ง ๆ ที่โครงการสร้างเสร็จแล้วทำ EIA แล้ว ขออนุญาตเปิดใช้อาคาร และโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย มีลูกบ้าน 580 ครอบครัวอาศัยอยู่มานาน 4 ปี

ล่าสุด กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้เพิกถอนใบอนุญาตและให้เวลาเอกชน 30 วันยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง พร้อมหาทางเข้า-ออกใหม่ตามที่กฎหมายระบุ

จากซอยขยายเป็นถนน

วิกิพีเดีย สารานุกรมเสรี ระบุว่า ถนนอโศกมนตรี (Asok Montri) เป็นถนนสายสั้น ๆ ยาว 1.3 กิโลเมตร จุดเริ่มที่แยกอโศกเป็นถนนกว้าง 10 เลน ซึ่งตัดถนนสุขุมวิทกับถนนรัชดาภิเษก ทิศเหนือติดเขตวัฒนา ข้ามคลองแสนแสบ สิ้นสุดที่แยกอโศก-เพชรบุรี ถนนสายนี้เป็นส่วนหนึ่งของวงแหวนชั้นในรัชดาภิเษก

เดิมคือซอยอโศก ต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็น “ถนนอโศกมนตรี” เมื่อ 1 มีนาคม 2547 ตามข้อเสนอของมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ เพื่อเป็นเกียรติแก่พระอโศกมนตรี (เรียม เศวตเศรณี) ข้าราชการในรัชกาลที่ 6 ซึ่งได้อุทิศที่ดินร่วมกับเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ และได้ซื้อที่ดินที่เป็นตลาดเดิมแล้วมอบให้รัฐ

สถานที่สำคัญบนถนนตำนานสายนี้ มีโรงพยาบาลจักษุรัตนิน ม.ศรีนครินทรวิโรฒ (ประสานมิตร) โรงเรียนสาธิตมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร ตึกจีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ อาคารสภาวิชาชีพบัญชีฯ และสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์

แต่เดิมถนนอโศกมนตรีเรียกว่า ทุ่งบางกะปิ มีขุนนางและคหบดีเข้ามาซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย สมัยนั้นราคาที่ถูกมาก เพราะห่างไกลตัวเมือง ผู้คนนิยมเดินทางทางเรือ ใช้คลองแสนแสบแล้วต่อรถเจ๊ก หรือเดินเท้าเข้าบ้าน

ADVERTISMENT

เมื่อโรงเรียนกุลสตรีวังหลังเปิดสอนปี 2417 (ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของโรงพยาบาลศิริราช) มิสเอ็ดนา เซระห์ โคล ครูใหญ่คิดย้ายโรงเรียนจากท่าน้ำวังหลังมายังทุ่งบางกะปิ โดยปี 2457 ท่านซื้อที่แปลงหนึ่งด้านเหนือติดคลองแสนแสบ 25 ไร่ แหม่มโคลได้จ้างคนจีนขุดที่ริมคลอง ยกเป็นร่องปลูกไม้ผลเป็นอาหารเลี้ยงนักเรียน ปลูกต้นมะพร้าวล้อมไว้ 200 ต้น ปี 2462 ได้สร้างอาคารเรียน 1919 ปัจจุบันคือ โรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย ในซอยสุขุมวิท 19 ถือเป็นอาคารหลังแรกและเป็นการตัดซอยแรกในย่านสุขุมวิท

ปี 2474 อะหมัด อิบราฮีม นานา แลนด์ลอร์ดในยุคต้น ๆ ได้มอบที่ดิน 3 ไร่ ย่านอโศกให้ “สยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์” สร้างเป็นอาคารหอประชุมและห้องสมุด ออกแบบโดย Edward Healey สถาปนิกชาวอังกฤษ เปิดเมื่อ 28 กุมภาพันธ์ 2476

ADVERTISMENT

มาปี 2477 กลุ่มวสุวัตเริ่มสร้างโรงถ่ายภาพยนตร์เสียง (ปากซอยอโศก) เป็นอาคารคอนกรีตขนาดใหญ่ นับเป็นโรงถ่ายภาพยนตร์เสียงสมบูรณ์แบบแห่งแรกของไทย ตั้งชื่อว่า ภาพยนตร์เสียงศรีกรุง แต่ต้องยุติกิจการ เพราะผลกระทบจากสงครามโลกครั้งที่สอง

ตัดถนนสุขุมวิท พลิกสู่ทำเลทอง

ปี 2479 เมื่อเปิดใช้ถนนสายใหม่เชื่อมกรุงเทพฯ-สมุทรปราการ แล้วตั้งชื่อว่า “ถนนสุขุมวิท” ที่ริมถนนก็เกิดการพัฒนาเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยชั้นดีของผู้มีฐานะ ตระกูลใหญ่ และเกิดอาคารพาณิชยกรรม มีตลาดสดตรงปากซอยอโศก เกือบท้ายซอยมีวิทยาลัยครูประสานมิตร มาปี 2503 รัฐตัดถนนเพชรบุรีตัดใหม่ พร้อมขยายถนนอโศกมนตรี เชื่อมต่อถนนสุขุมวิทกับถนนเพชรบุรี

ผู้มีดำริขยายถนนสุขุมวิทจากอโศกไปปากน้ำคือ กรมลพบุรีราเมศวร์ พระโอรสในรัชกาลที่ 5 ต้นราชสกุล “ยุคล”

แล้วการขุดคลองระบายน้ำจากแยกวิทยุไปทางโรงเรียนสตรีวังหลังนั้น ดินที่ขุดขึ้นมาก็เอามาถมทำเป็นถนนให้รถวิ่งไปถึงโรงเรียน ซึ่งเป็นแนวถนนสุขุมวิทในปัจจุบัน

จากนั้นเศรษฐกิจเริ่มขยายตัวชัดเจน เกิดการพัฒนาที่ดินครั้งใหญ่ เริ่มมีการปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ ปลูกบ้านให้เช่า ช่วงปี 2510 ได้สร้างสะพานข้ามคลองแสนแสบเชื่อมถนนเพชรบุรีกับถนนสุขุมวิท

ช่วงสงครามเวียดนาม ทหารอเมริกันมาเช่าห้องพักบริเวณถนนสุขุมวิท จนเกิดสถานบริการและสถานบันเทิง เช่น ซอยคาวบอย ต้นถนนอโศกกลายเป็นแหล่งสินค้าเพื่อทหารต่างชาติ รวมทั้งมีแกลเลอรี่ศิลปะด้วย

หลังตัดถนนรัชดาภิเษก เชื่อมถนนอโศกช่วงถนนสุขุมวิท-ถนนสุนทรโกษา ความยาว 2.5 กิโลเมตร เปิดใช้เมื่อ 5 มกราคม 2531 เป็นถนนวงแหวนเชื่อมต่อทำเลชั้นในกรุงเทพฯ ยิ่งทำให้ถนนอโศกสะดวกยิ่งขึ้น จนเกิดภัตตาคารซีฟู้ดขนาดใหญ่ตรงสี่แยกอโศก จากนั้นอาคารตึกแถวก็ถูกสร้างขึ้นในปี 2530

ระหว่างปี 2535-2539 มีบริษัทข้ามชาติทยอยเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ คอนโดมิเนียม โรงแรม ห้างสรรพสินค้า เช่น โครงการอโศกทาวเวอร์ อาคารซิโน-ไทย อาคารโอเชียนทาวเวอร์ 2 และอาคารจีเอ็มเอ็ม แกรมมี่เพลซ หลังปี 2540 เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง หลายโครงการที่กำลังสร้างต้องหยุดชะงักลง พอเศรษฐกิจฟื้นตัว หลายโครงการเปลี่ยนแปลงมาเป็นคอนโดฯแทน

เมื่อรถไฟฟ้าบีทีเอสเปิดใช้ปี 2542 สถานีอโศกก็ยิ่งคึกคัก ทั้งเป็นจุดต่อเชื่อมรถไฟฟ้า MRT สายเฉลิมรัชมงคลที่เปิดให้บริการปี 2547 มี 2 สถานีคือ สุขุมวิทและเพชรบุรี ที่ผ่านถนนสายนี้

ยิ่งศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก (บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เช่าที่ระยะยาวจากตระกูล “หวั่งหลี”) มาเปิดให้บริการในปี 2554 ทำให้ทำเลย่านนี้คึกคักขึ้นมาก เป็นจุดตัดของถนนผู้ดี มีสถานีรถไฟฟ้า 2 สายพาดผ่าน ปริมาณผู้โดยสารรถไฟฟ้าต่อวันมีจำนวนมาก สถิติแค่เป็นรองจากสถานีสยาม

ที่ดินแพง ราคาประเมินพุ่ง

ราคาประเมินที่ดินปี 2566-2569 โดยกรมธนารักษ์ในช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ โดยรวมปรับขึ้น 3-8% สูงสุดยังเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า ถนนอโศก ประเมินไว้ที่ 600,000 บาทต่อตารางวา ถนนสุขุมวิทเฉลี่ย 230,000-750,000 บาทต่อตารางวา

แหล่งข่าวในวงการพัฒนาที่ดินเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นายชานนท์ เรืองกฤตยา ซีอีโอ บมจ.อนันดาฯ ชอบที่ดินย่านอโศก-สุขุมวิท เพราะตรงกลุ่มเป้าหมายในการพัฒนาโครงการไฮเอนด์ และตัดสินใจซื้อที่ดินย่านนี้รวม 3 โฉนด ราคาเฉลี่ยตารางวาละ 1 ล้านบาท แม้ราคาจะสูง หากเทียบกับทำเลติด MRT ถือว่าคุ้มค่า

พร้อมกับซื้อที่ด้านหลังแอชตัน อโศก อีก 2 แปลง ฝั่งสุขุมวิท 19 (ซอยวัฒนา) แต่ความกว้างถนนซอยยังไม่เข้าเกณฑ์สำหรับการสร้างตึกสูง บริษัทจึงติดต่อทำสัญญาถูกต้องกับ รฟม. แลกกับการชดเชยให้ รฟม.ด้วยการก่อสร้างอาคารจอดรถมูลค่า 97 ล้านบาท โดยผ่านมติบอร์ดของ รฟม. เพื่อสร้างอาคารสูงตามระยะทางเข้าที่ดินที่ต้องติดหน้าถนนอโศกไม่ต่ำกว่า 18 เมตร

แต่ทุกอย่างก็ต้องนับหนึ่งใหม่ เมื่อเกิดการร้องเรียนและศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งเป็นกรณีศึกษาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีใครลืมลง

​