อาฟเตอร์ช็อก แอชตัน อโศก สมาคมคอนโดจี้รัฐแก้กฎหมายเวนคืน

แอชตัน อโศก

อาฟเตอร์ช็อกแอชตัน อโศก คอนโดฯ-ค้าปลีกแนวเวนคืนระส่ำ หวั่นถูกเพิกถอนใบอนุญาตย้อนหลัง นายกคอนโดฯจี้รัฐบาลใหม่ ยกระดับเป็นวาระแห่งชาติ เร่งแก้กฎหมายก่อสร้าง ให้เอกชนขอผ่านทางบนที่ดินเวนคืนได้ ปิดทางตีความแตกต่าง พร้อมเปิดโพย 9 คอนโดฯโมเดลเหมือนแอชตัน แบงก์เผยลูกหนี้สินเชื่อต้องผ่อนปกติ กระทบระยะสั้นตรวจสอบหลักประกันเข้มงวด-ลูกค้าชะลอซื้อคอนโดฯ

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า คำสั่งศาลปกครองสูงสุดวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียม แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 โดยให้มีผลย้อนหลัง ซึ่งมีการออกใบอนุญาตให้ตั้งแต่ปี 2558 ส่งผลกระทบกับความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดฯ อย่างร้ายแรง

“เรื่องนี้ คำตอบเดียวของผมเลย กฎหมายผิด แปลงที่ดินไม่ได้ผิด”

วาระแห่งชาติแก้ กม.ก่อสร้าง

เหตุผลหลักเพราะการสร้างอินฟราสตรักเจอร์ ระบบขนส่งมวลชนของภาครัฐ มีการเวนคืนสร้างทางด่วน รถไฟฟ้ามากมาย การที่จะไม่สามารถให้เอกชนไปขออนุญาตทำทางเข้า-ออก จะเสียโอกาสให้กับประเทศ เสียโอกาสให้กับประชาชน เนื่องจากที่ดินเวนคืน เมื่อมีการลงทุนสร้างรถไฟฟ้าหลายหมื่นล้านจนถึงหลักแสนล้านบาท แต่มาบอกว่าติดเรื่องเป็นที่ดินเวนคืน จึงไม่สามารถขอผ่านทางจากหน่วยงานผู้เวนคืน

ไม่ว่าจะเป็นราชการและรัฐวิสาหกิจ อาทิ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) การทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กรมทางหลวง (ทล.) ที่ดินกรมธนารักษ์ เป็นต้น ซึ่งการตีความไม่สามารถขออนุญาตผ่านทางบนที่ดินเวนคืนได้ นับเป็นเรื่องไม่ปกติ ดังนั้น รัฐบาลใหม่ควรเร่งแก้ไขปัญหาข้อกฎหมายก่อสร้างโดยเร็ว

Advertisment

รูปแบบจะต้องยกระดับให้ความสำคัญเป็นวาระแห่งชาติ คณะทำงานโดยนายกรัฐมนตรี หรือมอบอำนาจรองนายกรัฐมนตรี 1 คน เป็นประธานชุดทำงาน เพราะต้องมีการประสานการแก้ปัญหาข้อกฎหมายข้ามกระทรวง เนื่องจากมีหลายหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดยปัญหานี้ถ้าไม่เร่งทำความชัดเจนโดยเร็ว จะมีผลกระทบรุนแรง เพราะที่ผ่านมา มีจำนวนหลักร้อย ๆ โครงการที่ขอผ่านทางเป็นเรื่องปกติ

หากคำตัดสินของศาลมาสร้างบรรทัดฐานใหม่ จะทำให้โครงการที่ขอผ่านทางในอดีตได้รับผลกระทบไปด้วย ซึ่งคงไม่สามารถประเมินความเสียหายได้เพราะมีจำนวนมากทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดทั่วประเทศ

“โดยกายภาพ สมมุติเราเป็นคนต่างชาติ เราขับรถผ่าน แล้วชี้แปลงที่ดินแปลงนี้ (ที่ตั้งแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21) น่าจะสร้างคอนโดฯ ขึ้นมาได้เพราะอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า ถ้าหากภายหลังมีคำวินิจฉัยว่ามีอะไรที่ทำให้สร้างไม่ได้ ก็มาแก้กฎหมายกัน เพราะว่าที่ดินมีศักยภาพสูง”

ที่ดินเวนคืนต้องใช้ ปย.ได้

สำหรับกรณีสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ชี้แจงคำวินิจฉัยว่า การขออนุญาตผ่านทางบนที่ดินเวนคืน รฟม. ผิดวัตถุประสงค์ที่เวนคืนเพื่อใช้ในกิจการรถไฟฟ้านั้น นายพีระพงศ์กล่าวว่า ความเห็นส่วนตัว กฤษฎีกามีหน้าที่ตีความทางกฎหมาย ฉะนั้น ต้องไปแก้ที่กฎหมายก่อสร้างเท่านั้น

Advertisment

“การที่บอกว่า รฟม.เวนคืนสิทธิตรงนี้เพื่อกันทางเข้า-ออกของประชาชน เพื่ออะไร… ทาง รฟม.ก็ไม่ได้มีความตั้งใจตั้งแต่ต้นนะ ถามว่าเหตุการณ์นี้เราจะปล่อยปละละเลยให้ประเทศเราเป็นอย่างนี้เหรอ ผมก็ตอบว่าคำตอบเดียวเลย แก้กฎหมายซะ ตอนนี้ ผู้มีอำนาจเห็นแล้วว่ามันเป็นปัญหาอยู่ และผู้มีอำนาจ คุณถูกเลือกมาเป็นรัฐบาล เป็นนายกฯ กับรองนายกฯ คุณจะปล่อยให้ที่ดินริมถนน ที่อยู่ในถนนสายสำคัญ อยู่ติดรถไฟฟ้าแบบนี้ ให้มันไม่สามารถสร้างอะไรได้ ใช่หรือไม่”

แนวทางการแก้ไขกฎหมายก่อสร้างเพื่อไม่ต้องตีความแตกต่าง เป็นเรื่องข้อกฎหมายหลังจากเวนคืนที่ดินแล้ว การให้สิทธิทำประโยชน์ที่ดินที่ติดแนวเวนคืนทั้งหมด จะต้องสามารถพัฒนาโครงการได้

ผลกระทบระดับสึนามิ

นายพีระพงศ์กล่าวต่อว่า คำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตครั้งนี้ มีผลกระทบต่อผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ multiple effect เป็นผลกระทบทวีคูณ เพราะนอกจากผู้ซื้อที่รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องชุดแล้วยังมีผลกระทบไปถึงสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้โครงการ และผู้เช่าต่าง ๆ

ยกตัวอย่าง ถนนรัชดาภิเษก จะเห็นว่าโซนโพไซดอนตลอดแนวเป็นที่ของการรถไฟฯ ทั้งหมด ฝั่งตรงข้ามเป็นที่ดินเวนคืนของ รฟม.ทั้งหมด เพราะมีแนวอุโมงค์ของการเดินรถไฟฟ้าใต้ดิน ถ้าดูเผิน ๆ ก็ไม่สามารถทำประโยชน์ได้เลย

“ภาครัฐ ผู้มีอำนาจการปกครองก็อย่าไปทำให้เสียโอกาสของประเทศชาติ ทำไมที่ดินแปลงนี้ถึงสร้างโครงการไม่ได้ รัฐเป็นผู้ลงทุนอินฟราสตรักเจอร์มาตั้งมากมาย เพื่อจะทำประโยชน์ให้เศรษฐกิจ แต่ตอนนี้บอกว่าสร้างไม่ได้ เพราะฉะนั้น จึงอยากฝากถึงภาครัฐว่า อยากให้ไปแก้กฎหมายที่ดินเวนคืนของรัฐ สามารถใช้ผ่านทางได้”

เปิดคอนโดฯร่วมชะตากรรม

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานเพิ่มเติมว่า จากข้อมูลที่ปรากฏในสื่อพบมีอย่างน้อย 14 โครงการ ที่มีการขอใบอนุญาตผ่านทางจาก 3 รัฐวิสาหกิจ คือ รฟม., การรถไฟฯ และการทางพิเศษ แล้วนำใบผ่านทางมาเป็นเอกสารประกอบการขอใบอนุญาตก่อสร้างกับ กทม. (อ่านเพิ่มเติมยิ่งแก้ยิ่งมัดแน่น แอชตัน อโศก หน้า 6)

เจาะรายละเอียดพบว่า ในจำนวน 14 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯ 9 โครงการ ซึ่งมีโมเดลเดียวกันกับแอชตัน อโศก กล่าวคือ มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ และทยอยส่งมอบการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า อาทิ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 1 เปิดขายปี 2012 จำนวน 802 ยูนิต ขายหมดแล้ว 100% กับโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 เปิดขายปี 2013 จำนวน 755 ยูนิต ขายหมด 100% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.3 แสนบาท/ตร.ม. ทาง รฟม.เวนคืนที่ดิน และอนุญาตให้ใช้ทางเข้าออกปากซอยรัชดา 6 แบบไม่มีเงื่อนไขเวลา

วิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว เปิดขายไตรมาส 2/2015 สร้างเสร็จไตรมาส 2/2020 จำนวน 497 ยูนิต ขายหมด 100% ราคาเฉลี่ย 1.4 แสนบาท/ตร.ม. ทาง รฟม.เวนคืนที่ดิน และอนุญาตให้ผ่านทางกว้าง 4.5 เมตรตามประเภทที่อยู่อาศัย ต่อมาเจ้าของเดิมแจ้งว่าต้องการสร้างโครงการขนาดใหญ่ รฟม.จึงขยายถนนเป็นกว้าง 12.5 เมตร

เดอะเบส การ์เด้น พระราม 9 เปิดขายไตรมาส 3/2016 สร้างเสร็จไตรมาส 4/2018 จำนวน 639 ยูนิต ขายหมด 100% ราคาเฉลี่ย 9 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม.

เซเลส อโศก เปิดขายไตรมาส 3/2017 สร้างเสร็จไตรมาส 2/2020 จำนวน 217 ยูนิต ขายแล้ว 99% ราคาเฉลี่ย 2.67 แสนบาท/ตร.ม.

เดอะเบส เพชรเกษม เปิดขายไตรมาส 2/2017 สร้างเสร็จไตรมาส 4/2020 จำนวน 640 ยูนิต ขายหมด 100% ราคาเฉลี่ย 9.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ซึ่งด้านหน้าโครงการติดแนวเวนคืนที่ดินโดย รฟม. ทำให้ถูกรอนสิทธิทางเข้าออก และ รฟม.ให้สิทธิทางเข้าออก เพื่อไม่ให้เป็นที่ดินตาบอดตามสิทธิเดิม

เมทริส พระราม 9-รามคำแหง เปิดขายไตรมาส 3/2017 สร้างเสร็จไตรมาส 1/2020 จำนวน 570 ยูนิต ขายแล้ว 99% ราคาเฉลี่ย 1.13 แสนบาท/ตร.ม.

และนิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว เปิดขายไตรมาส 3/2020 กำหนดสร้างเสร็จไตรมาส 2/2024 จำนวน 565 ยูนิต ขายแล้ว 67% ราคาเฉลี่ย 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ทางเข้าออกโครงการใช้ร่วมกับทางเข้าออกลานจอดแล้วจรของรฟม. ซึ่งแต่เดิมเป็นทางจำเป็นและถนนภาระจำยอมเพื่อออกสู่ถนนรัชดาฯ อยู่แล้ว

แบงก์ย้ำผ่อนสินเชื่อปกติ

แหล่งข่าวจากสถาบันการเงิน กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ตอนนี้สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อรายย่อยให้กับผู้ซื้อแอชตัน อโศก ยังไม่มีมาตรการหรือแพ็กเกจการเงินออกมาช่วยลูกค้า เนื่องจากธุรกรรมสินเชื่อมีสัญญาผูกพันกับธนาคาร ลูกค้ามีหน้าที่ผ่อนชำระสินเชื่อต่อไป เพราะหากหยุดผ่อนจะมีผลต่อประวัติสินเชื่อในเครดิตบูโร หรือสำนักงานข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (NCB) ได้

ทั้งนี้ ในหลักการผู้ซื้อแอชตัน อโศก เป็นลูกค้าสินเชื่อกลุ่มระดับบน ไม่ได้มีปัญหาการชำระหนี้ จึงไม่จำเป็นต้องมีมาตรการเยียวยา ประกอบกับโครงการเริ่มโอนตั้งแต่ปี 2561 ทำให้มีการผ่อนเกิน 3 ปี ธนาคารได้เสนออัตราดอกเบี้ย retention ให้กับลูกค้าไปแล้ว ปัจจุบันหากลูกค้าต้องการรีไฟแนนซ์ไปต่างธนาคาร อาจจะค่อนข้างยาก เพราะไม่มีธนาคารใดกล้ารับรีไฟแนนซ์แน่นอน

ในกรณี worst case ที่ตึกต้องโดนทุบทิ้ง และมีการขายทอดที่ดินออกมา ตามหลักการ ธนาคารจะต้องเรียกมูลหนี้ชำระคืนจากลูกหนี้สินเชื่อทั้งหมด หรือเรียกเงินต้นคืนเต็มจำนวน เพื่อปิดบัญชีสินเชื่อ หากลูกค้ายังต้องการสินเชื่ออยู่ จะต้องแปลงเป็นสินเชื่อแบบไม่มีหลักประกัน และคิดดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้าน อยู่ที่ 10% ต่อปี
“หลังจากมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด ตอนนี้สถาบันการเงินคงอยู่นิ่ง ๆ เพราะเป็นเรื่องของ 3 ฝ่ายที่ต้องจัดการ ได้แก่ ผู้บริโภคหรือเจ้าของห้องชุด เจ้าของโครงการ และภาครัฐ ซึ่งลูกหนี้สินเชื่อมีสัญญาผูกพัน ถึงยังไงก็ต้องผ่อนต่อ เปรียบเหมือนขอสินเชื่อซื้อรถมอเตอร์ไซค์แล้วรถหาย เราก็ยังต้องผ่อนค่างวดหรือที่เรียกว่าผ่อนกุญแจต่อไป”

ทั้งนี้ มาตรการเยียวยาที่ธนาคารทำได้ คือ ช่วยส่งฟ้องร้องร่วม แต่เชื่อว่าท้ายที่สุด จะมีโซลูชั่นในการแก้ปัญหาข้อกฎหมายร่วมกันระหว่างรัฐและเอกชน

ลดวงเงิน-ตรวจหลักประกันดุ

แหล่งข่าวกล่าวถึงการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ว่า แอชตัน อโศก เป็นโครงการใหญ่มูลค่า 6,000 กว่าล้านบาท ได้รับใบอนุญาตต่าง ๆ ครบถ้วนแต่ก็ยังมีเหตุการณ์สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีผลย้อนหลัง จึงมองว่า ผู้บริโภคจะใช้เวลาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น ไม่ว่าจะซื้อจากโครงการเล็กหรือใหญ่ก็ตาม

ในฝั่งธนาคารเอง การพิจารณาสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ ก็จะมีการตรวจสอบหลักประกันนานขึ้นเช่นกัน โดยกรณีเลวร้ายสุด อาจได้เห็นสถาบันการเงินลดการปล่อยสินเชื่อโครงการ หรือคอนโดมิเนียมที่เพิ่งเริ่มตั้งโครงการ เพราะอาจมีความเสี่ยงมากขึ้น

ดังนั้น ผลกระทบเฉพาะหน้ามีแนวโน้มธนาคารเพิ่มความรัดกุมในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ prime area พื้นที่ใกล้เคียงชุมชน เป็นต้น