อสังหาริมทรัพย์

ที่ดินเมืองกรุง 36 ปีแพงขึ้น 72 เท่า บ่ยั่นโควิด-วิกฤต ศก.ดับฝันที่อยู่อาศัยราคาถูกลง

AREA เปิดผลสำรวจราคาที่ดินรอบ 36 ปี (2528-2564) ราคาแพงขึ้น 72 เท่า เผยวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งเป็นครั้งเดียวในประวัติศาสตร์ที่ราคาลงช่วงสั้น ๆ จากนั้นปี 2544-2564 เทรนด์ขาขึ้นลากยาว ปี 2562 พีกสุดขึ้นปีเดียว 14% ก่อนถูกโควิดสอยราคาขึ้นชะลอตัว ประเมินเทรนด์ปี 2565-2566 ที่ดินยังขึ้นราคาได้อีก 3-5% “ศุภาลัย” กำเงินสด 8,000 ล้าน เจรจาซื้อแลนด์แบงก์เข้าพอร์ต “กานดากรุ๊ป” แจงต้นทุนที่ดินมีสัดส่วน 20% ของต้นทุนบ้าน 1 หลัง ชี้เศรษฐกิจฝืด-สถานการณ์โควิดกดดันราคาที่อยู่อาศัยทรงตัว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ทุกครั้งที่มีวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่มักมีความคาดหวังจากประชาชนให้ราคาที่ดินลดลง แต่ในโลกแห่งความเป็นจริงกลับพบว่า ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนอันดับ 1 ในการพัฒนาโครงการ มีแต่ปรับเพิ่มขึ้นตลอดเวลา เป็นผลสะท้อนจากความเจริญของการพัฒนาเมืองและการลงทุนสาธารณูปโภคพื้นฐานของภาครัฐ

ล่าสุดมีสถิติภาวะราคาที่ดินในรอบ 36 ปี (2528-2564) โฟกัสพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการนับปี 2528 เป็นปีฐานในการเริ่มต้นสำรวจ จนถึงปัจจุบันในปี 2564 ราคาที่ดินมีการถีบตัวสูงขึ้น 72.6 เท่า

36 ปีราคาที่ดินขึ้น 72 เท่า

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในรอบ 36 ปี ตั้งแต่ปี 2528-2564 ราคาปรับเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 72.6 เท่า หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 12.64% ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยเงินกู้ และดอกเบี้ยพันธบัตร

โดยผลสำรวจแสดงให้เห็นว่า ราคาที่ดิน 11 ปี ในช่วงปี 2528-2539 ราคาพุ่งขึ้นสูงถึง 33.2 เท่า ถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาหุ้นในช่วงเวลาเดียวกันที่เพิ่มสูงสุดที่ 27.5 เท่า เหตุผลหลักเนื่องจากประเทศไทยมีการเปลี่ยนโครงสร้างจากประเทศเกษตรกรรมเป็นประเทศอุตสาหกรรม มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมจากประเทศญี่ปุ่นจำนวนมากในช่วงเวลาดังกล่าว

ปัจจัยสนับสนุนยังมาจากข้อตกลงพลาซาที่ประเทศอังกฤษ (Plaza Accord) บังคับให้ญี่ปุ่นและเยอรมนีเพิ่มค่าเงินของตัวเองเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2528 ผลลัพธ์ทำให้ทั้ง 2 ประเทศนี้สามารถซื้อสินค้าต่างประเทศได้ในราคาถูกลงเกือบเท่าตัว

“ในทางตรงข้าม สินค้าที่ผลิตในญี่ปุ่นในสายตาของชาวโลกกลับมีราคาแพงขึ้นเท่าตัวด้วยเช่นกัน เมื่อภาคการผลิตในญี่ปุ่นทำผลกำไรลดต่ำลง จึงเกิดการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศที่มีต้นทุนต่ำกว่าและขนส่งได้สะดวก ซึ่งก็คือกลุ่มอาเซียน โดยเฉพาะไทย”

ยุคต้มยำกุ้งราคาร่วงหนัก

เหตุการณ์ต่อมา ปี 2540 เกิดวิกฤตเศรษฐกิจจากฟองสบู่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤตต้มยำกุ้ง ราคาที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตกต่ำลงในห้วงปี 2540-2542 จากที่เคยขึ้นสูงสุดในปี 2539 ที่ 33.2 เท่า ลดเหลือ 25.9 เท่าในปี 2542 หรือเท่ากับลดลงเฉลี่ยปีละ -7.9% เจาะไส้ในพบว่า ปี 2540 ราคาที่ดินลดลง -12.6%, ปี 2541 ลดลง -10.8% ขณะที่ปี 2542 ราคาทรงตัว

ดังนั้นช่วง 3 ปีของปี 2540-2542 จึงอาจเป็นครั้งแรกที่ประเทศไทยมีประสบการณ์ราคาที่ดินลดลง แต่หลังจากปี 2544 เป็นต้นมา ราคาที่ดินมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และราคาไม่ลดลงเลยจนถึงปัจจุบัน

ดร.โสภณระบุว่า นับแต่ปี 2544 จนถึงปัจจุบัน สถิติชี้ให้เห็นว่ามีบางปีภาวะเศรษฐกิจดีมาก ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษ เช่น ช่วงปี 2547-2549 โดยมีการทำรัฐประหารวันที่ 19 กันยายน 2549 ทำให้ภาวะราคาที่ดินเคลื่อนไหวไม่มากนัก รวมทั้งเหตุการณ์รัฐประหาร วันที่ 22 พฤษภาคม 2557 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 3% ในปี 2558

2560-2561 ที่ดินบูมตามคอนโดฯ

รอบล่าสุด ราคาที่ดินเพิ่มกระฉูดในปี 2561-2562 จากภาวะตลาดคอนโดมิเนียมบูม เพราะมีปัจจัยบวกจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติเข้ามาเติมการซื้อโควตา 49% ดีเวลอปเปอร์มีการแข่งขันพัฒนาคอนโดฯจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินในปี 2561 ปรับเพิ่มขึ้น 7.9% และปี 2562 เพิ่มสูงถึง 14.0% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ใหม่เพราะมีปัจจัยบวกที่ 2 จากการเริ่มต้นก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑลกระเตื้องขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

จุดโฟกัสปี 2562 ความก้าวหน้าของโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่แม้จะเป็นรูปธรรมมากขึ้น แต่ราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลกลับสวนทางเพราะลดลง -1.5% เหตุผลหลักมาจากมาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติ ที่เป็นมาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสกัดการเก็งกำไร ทำให้กำลังซื้อนักลงทุนชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด และส่งผลกระทบรุนแรงต่อภาวะห้องชุดล้นตลาดอีกด้วย

ในช่วงโควิดปี 2563-2564 เศรษฐกิจตกต่ำ แต่ราคาที่ดินก็ยังมีการปรับเพิ่มขึ้น โดยปี 2563 เพิ่มขึ้น 6.5% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราเพิ่มขึ้นที่ลดลงเป็นอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 2562 เหตุการณ์คู่ขนานที่เกิดขึ้นในปี 2563 พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการยอมลดราคาเฉลี่ย 7% เพื่อระบายสินค้าออกไปให้มากที่สุด

คาดการณ์แนวโน้มถึงสิ้นปี 2564 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.6% เท่ากับยังเป็นทิศทางขาขึ้น แม้จะปรับเพิ่มขึ้นน้อยกว่ายุคก่อนโควิด

2565-2566 ยังขึ้นได้อีก 3-5%

ดร.โสภณกล่าวว่า เทรนด์ราคาที่ดินในรอบ 20 ปี (2545-2564) ผลสำรวจพบว่า ราคาที่ดินช่วงปี 2543-2563 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยจากดัชนี 100% เป็น 256% แสดงว่าเพิ่มขึ้น 2.5 เท่า เปรียบเทียบกับราคาค่าก่อสร้างอาคารใหม่ เพิ่มจากดัชนี 100% เป็น 172% แสดงว่าเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 1.72 เท่าเท่านั้น

นำไปสู่ข้อสรุปเบื้องต้นว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างอาคาร เหตุผลเพราะซัพพลายที่ดินมีจำกัด ทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก และหากนำสถิติช่วงปี 2539-2543 มาเปรียบเทียบพบว่า ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 215% แต่ราคาที่ดินเพิ่ม 202% ซึ่งใกล้เคียงกัน สะท้อนถึงเหตุการณ์พิเศษจากผลกระทบวิกฤตต้มยำกุ้งที่ค่าก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นกว่าราคาที่ดิน แม้จะเป็นช่วงเวลาสั้น ๆ ก็ตาม

“ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างที่ค่อนข้างคงที่ หรือหดตัวลงเล็กน้อย เพราะเศรษฐกิจโลกไม่ดี เศรษฐกิจไทยตกต่ำกว่าเศรษฐกิจโลก ความต้องการเหล็กและปูนซีเมนต์มีจำกัด ราคาเหล็กไม่ขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมไม่ขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม การลงทุนสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ทำให้เปิดหน้าดินทำเลต่าง ๆ กระจายทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นสูงกว่า”

เทรนด์ที่ต้องจับตามองคือปรากฏการณ์ในปี 2564 ราคาวัสดุโครงสร้างคือ เหล็กเส้น ในไตรมาส 1/64 เพิ่มขึ้น 16% จึงประเมินว่าราคาค่าก่อสร้างหลังจากนี้ไปจะมีการขึ้นราคา

สำหรับเทรนด์ราคาที่ดินในอนาคต คาดว่าปี 2565-2566 ยังปรับเพิ่มขึ้นที่ 3-5% โดยเฉลี่ย สาเหตุที่เทรนด์ราคาที่ดินเพิ่มไม่มากนักมาจากปัจจัยเศรษฐกิจไทยยังชะลอตัวต่อเนื่อง แม้การก่อสร้างรถไฟฟ้าจะเริ่มแล้วเสร็จหลายเส้นทางก็ตาม การลงทุนตรงจากต่างประเทศ (FDI-foreign direct investment) ยังมีน้อย และไหลไปลงทุนประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะ “กัมพูชาเวียดนาม อินโดนีเซีย” เนื่องจากประเมินกันว่าเศรษฐกิจไทยหลังยุคโควิดมีการฟื้นตัวช้ากว่าเพื่อนบ้าน

ศุภาลัยชี้เทรนด์ขึ้นไม่หยุด

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ศุภาลัยตั้งงบฯจัดซื้อที่ดินปี 2564 จำนวน 8,000 ล้านบาท ทุกวันนี้ก็ยังมีการเจรจาซื้อขาย แต่ต้องขึ้นกับความเหมาะสมของทำเลและราคา ซึ่งจะเห็นว่าราคาที่ดินไม่ลดลงเลย ยังมีการขึ้นราคาโดยตลอด

สำหรับสถานการณ์โควิดแม้เป็นช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง แต่เทรนด์ราคาที่ดินก็ยังเป็นเทรนด์ขาขึ้น เพียงแต่การขึ้นราคาจะไม่รุนแรงเท่ากับในอดีตที่เคยปรับขึ้นราคาถึง 2 ดิจิต

ซึ่งปัจจัยราคาที่ดินในช่วงนี้ ยุคโควิดเห็นการเพิ่มราคา 1 ดิจิต และอาจมีบางแปลงที่ยอมลดราคาลงมาบ้าง ขึ้นกับความจำเป็นในการขายของแลนด์ลอร์ด หรือเจ้าของที่ดิน เช่น บางรายอาจมีการกู้เงินมาซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร เมื่อเจอโรคระบาดทำให้ผิดความคาดหมาย อาจยอมปล่อยที่ดินง่ายขึ้น

บางรายอาจมีความต้องการขายที่ดินเพื่อนำเงินสดไปซัพพอร์ตการลงทุนธุรกิจอื่น ราคาก็มีโอกาสลดลงเพื่อกระตุ้นให้มีคนซื้อมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ที่ดินแปลงไหนที่เจ้าของถือเป็นเงินเย็นคงไม่โดนกระทบมาก ราคาที่ดินก็จะสูงอยู่ดี

“ราคาที่ดินผมเชื่อว่าตอนนี้ถ้าราคาสูงมากเหมือนแต่ก่อน ดีเวลอปเปอร์คงไม่ซื้อเท่าไหร่ ก็จะเห็นว่าของเข้าตลาดน้อยลง การวิ่งขึ้นของราคาที่ดินสาเหตุหลักมาจากมีการซื้อไปสร้างคอนโดฯ ทำให้ที่ดินในทำเลคอนโดฯมีราคาเพิ่มสูงมากในช่วงหลายปีหลัง อย่างไรก็ตาม ยุคโควิดผมมองว่าเจ้าของที่ดินก็คงต้องเริ่มยอมรับว่า ราคาที่ดินที่วิ่งขึ้นเร็วในช่วงหลายปีก่อน อาจจะไม่ได้วิ่งต่อเนื่องแบบนั้นในสถานการณ์โควิด”

นายไตรเตชะกล่าวถึงผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยด้วยว่า กลไกการแข่งขันในยุคเศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง ทำให้ดีเวลอปเปอร์ต้องใช้กลยุทธ์แบกรับต้นทุน หรือ absorb ราคา ถึงแม้ต้นทุนที่ดินไม่เคยลงราคา รวมทั้งล่าสุดที่ราคาเหล็กเส้นซึ่งเป็นวัสดุโครงสร้างหลักปรับขึ้นราคาแล้วก็ตาม ในขณะที่ราคาคอนโดฯโครงการใหม่อาจต้องพิจารณาการตั้งราคา เพื่อให้สะท้อนต้นทุนพัฒนาโครงการที่แท้จริง

“ราคาที่อยู่อาศัยตอนนี้เรียกว่าใกล้เคียงกับเมื่อ 2-3 ปีก่อน หรือต่ำกว่าด้วยซ้ำในบางทำเล เพราะฉะนั้นก็เป็นเวลาที่ดีมากของผู้บริโภคอสังหาฯ”

ต้นทุนที่ดิน 20% ของราคาบ้าน

นายหัสกร บุญยัง รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยเพิ่มเติมว่า เฉลี่ยคำนวณต้นทุนแลนด์คอสต์มีสัดส่วน 20% ของต้นทุนบ้าน 1 หลัง แต่ที่ผ่านมาธุรกิจบ้านจัดสรรมีการแข่งขันสูงมาก โดยเฉพาะในยุคโควิดที่ตลาดคอนโดฯโอเวอร์ซัพพลาย ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาแข่งขันในสินค้าบ้านแนวราบมากขึ้น กลายเป็นปัจจัยกดดันทำให้ไม่สามารถขึ้นราคาได้มากนัก

“ทุกวันนี้ต้องยอมรับว่าการแข่งขันสูงในปัจจุบันทำให้ราคาบ้านลดลงไปมากแล้ว ขณะที่ราคาที่ดินไม่ใช่ไม่ลดลง แต่ยังเพิ่มขึ้นอีกต่างหาก ทำให้มีผลกระทบโครงการใหม่ที่จะทำ เราก็เลือกซื้อที่ดินได้ยากขึ้น เป็นโจทย์ที่ยากขึ้นในการลงทุนพัฒนาโครงการยุคโควิด เพราะต้นทุนที่ดินแพงแต่จะตั้งราคาบ้านสูง ๆ ก็ไม่ได้ ขณะเดียวกันราคาโครงการใหม่ก็ไม่ถูกลงเพราะต้นทุนที่ดินไม่ได้ลดต่ำลง”

นายหัสกรกล่าวตอนท้ายว่า เทรนด์ราคาบ้านแนวราบในปี 2565-2566 ในด้านการตั้งราคาขายแม้ไม่สามารถเพิ่มขึ้น แต่บริษัทจำเป็นต้องควบคุมต้นทุนรวมให้เหมาะสม ดังนั้น อาจมีหลายวิธีที่ใช้ เช่น โครงการขายดีมีการปรับเพิ่มราคาเพื่อมาชดเชยโครงการที่ขายไม่ดี หรือกรณีการลดงบฯโปรโมชั่น เคยแถมแอร์ 4 เครื่อง อาจลดเหลือ 3 เครื่อง เป็นต้น

“แนวโน้มปีนี้ ปีหน้า การขึ้นราคาที่อยู่อาศัยในกลุ่มลูกค้าเซ็กเมนต์เดิมคงยาก เพราะรายได้หรือกำลังซื้อลูกค้าไม่ได้เพิ่มขึ้น ที่สำคัญ ถ้าราคาบ้านสูงขึ้น ผู้ซื้อก็กู้ให้ผ่านยากขึ้น ฉะนั้น กานดากรุ๊ปยังคงโฟกัสกำลังซื้อลูกค้าเป้าหมายกลุ่มพนักงานประจำ ราคา 2 ล้านบวก เพราะเป็นฐานลูกค้าที่เรามีความชำนาญ” นายหัสกรกล่าว