ส่องตลาดคอนโดฯรัชโยธิน ตัวเลือกที่ดีของการอยู่อาศัย…ไม่ใช่ลงทุน

คอลัมน์ ช่วยกันคิด
กณิศ อ่ำสกุล
ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธ.กรุงไทย

แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2020 สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯจะไม่ได้อยู่ในทิศทางที่สดใสนัก แต่หากมองกลับกัน ปีนี้อาจเป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้บริโภคที่กำลังหาซื้อที่อยู่อาศัย เพราะนอกจากจะเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐออกมาตรการสนับสนุนให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น อย่างมาตรการบ้านดีมีดาวน์และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายก็ทำโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อเร่งระบายสต๊อก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมียูนิตเหลือขายสูงกว่า 60,000 ยูนิต

อย่างไรก็ดี ผู้บริโภคที่กำลังมองหาคอนโดฯ อาจมีคำถามว่า จะซื้อที่ทำเลไหนดี ? มีทำเลไหนน่าสนใจเป็นพิเศษ ? ผู้เขียนจึงอยากชวนให้ลองทำความรู้จักกับตลาดคอนโดฯ ในทำเลที่เพิ่งมีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการอย่าง “รัชโยธิน” พร้อมตอบคำถามว่า ทำไมคอนโดฯ ในพื้นที่ดังกล่าวถึงเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่อาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุน

3 จุดเด่นคอนโดฯ ย่านรัชโยธิน เหตุใดจึงเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง ?

จุดเด่นประการแรกคือ “เดินทางสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน” มีอาณาเขตตั้งแต่บริเวณห้าแยกลาดพร้าวไล่ตาม ถ.พหลโยธิน ขึ้นไปผ่าน “แยกรัชโยธิน” สิ้นสุดที่ “แยกเกษตร” ล้อมรอบด้วยถนนหลัก 5 เส้นทาง คือ ถ.วิภาวดีรังสิต ถ.ลาดพร้าว ถ.พหลโยธิน ถ.รัชดาภิเษก และ ถ.งามวงศ์วาน ทำให้การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคลและรถยนต์สาธารณะสะดวกสบาย นอกจากนี้ในปีที่ผ่านมา โครงการรถไฟฟ้า (BTS) สายสีเขียวได้เปิดส่วนต่อขยายจากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ยิ่งเพิ่มความสะดวกรวดเร็วในการเดินทาง โดยการเดินทางจากรัชโยธินเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างชิดลม-เพลินจิต หรือสีลม-สาทร ด้วย BTS จะใช้เวลาเพียง 30 นาทีเท่านั้น

นอกจากนี้พื้นที่รัชโยธินยังเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เพียบพร้อมต่อการใช้ชีวิตในหลายมิติ มีห้างสรรพสินค้าที่มีชื่ออย่างเซ็นทรัลลาดพร้าว ยูเนี่ยนมอลล์ และเมเจอร์รัชโยธิน แหล่งจับจ่ายใช้สอยและพักผ่อนตามไลฟ์สไตล์ ออฟฟิศขนาดใหญ่อย่าง Energy Complex SCB Park ตึกช้าง และ ธ.ก.ส.สำนักงานใหญ่ ซึ่งมีคนทำงานไม่ต่ำกว่าวันละ 30,000-40,000 คน นอกจากนี้ยังมีสถานศึกษาอย่างโรงเรียนหอวัง มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ สถานพยาบาลอย่าง โรงพยาบาลเปาโลเกษตร และโรงพยาบาลวิภาวดี อยู่ในพื้นที่รัชโยธินอย่างครบถ้วน

จุดเด่นประการที่ 2 “เมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่กลางเมืองและในเมือง คอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธินราคาเฉลี่ยยังอยู่ในระดับสมเหตุสมผล” ที่ 112,000 บาท/ตร.ม. ถูกกว่าคอนโดฯ ใจกลางเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ที่ราคาขายเฉลี่ย 210,000 บาท/ตร.ม. และคอนโดฯ ย่านพระราม 9-เพชรบุรี-อโศก สะพานควาย-อารีย์ พญาไท-ราชเทวี ราคาขายเฉลี่ย 157,000 บาท/ตร.ม. ถึง 50% และ 30% ตามลำดับ

นอกจากนี้ตัวเลือกของคอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธินยังมีให้เลือกทั้ง low-rise (สูงไม่เกิน 8 ชั้น) ที่มักอยู่ในซอย หรือ high-rise (สูงเกิน 8 ชั้น) ที่มักอยู่ติดถนนหลักและแนวรถไฟฟ้า อายุโครงการที่มีให้เลือกทั้งโครงการเก่า (ก่อสร้างเสร็จก่อนปี 2019) หรือโครงการใหม่ (ก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นไป) ไปจนถึงระดับราคาที่เน้นความคุ้มค่า (ราคาไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม.) หรือเน้นความหรูหรา (ราคาสูงกว่า 150,000 บาท/ตร.ม.) ถูกกว่าคอนโดฯ ในตัวเมืองและรอบตัวเมืองทุกประเภทเช่นกัน

จุดเด่นที่ 3 “ตลาดคอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธิน ยังไม่มีสัญญาณของ oversupply จึงเบาใจได้เรื่องการปรับลดราคาขายในอนาคต” เมื่อเทียบสถานการณ์ขายคอนโดฯ ณ วันที่รถไฟฟ้าเปิดใช้บริการ ในพื้นที่รัชโยธิน (ปี 2019) กับบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ปี 2016) ที่ทุกคนทราบกันว่า เป็นกรณีศึกษาของคำว่า oversupply ได้เป็นอย่างดี

ผู้เขียนประเมินว่า แม้ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พื้นที่รัชโยธินจะมีคอนโดฯ เปิดใหม่มากกว่า 10,000 ยูนิต จนทำให้ต้องใช้ระยะเวลาขายหมด (time to go) นานขึ้นจาก 4-8 เดือน ในปี 2014-2016 เป็น 24 เดือน ในปี 2019 ซึ่งคล้ายกับสถานการณ์ขายของคอนโดฯ บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงในอดีต

อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาทิศทางของสต๊อกคอนโดฯ ประกอบกับพบว่าสต๊อกคอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธินมีทิศทางปรับตัวลง ต่างกับสต๊อกบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงในอดีตที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้เขียนประเมินสถานการณ์ของตลาดคอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธินว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ oversupply เหมือนกับบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงในอดีต ดังนั้นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธิน ณ วันนี้ ก็ไม่ต้องกังวลว่าตนเองจะซื้อในราคาที่สูงจนเกินไป (ไม่ติดดอย) เพราะมีโอกาสน้อยมากที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะปรับลดราคาขาย (ทั้งโครงการ) เพื่อเร่งระบายสต๊อกเหมือนอย่างที่เคยทำในบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงในอดีต

แล้วทำไมถึงไม่ใช่ตัวเลือกที่โดดเด่นในด้านการลงทุน ?

เมื่อพูดถึงการลงทุนระยะยาวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดฯ นักลงทุนจะได้รับผลตอบแทน 2 รูปแบบด้วยกันคือ 1) “capital gain” หรือส่วนต่างระหว่างราคาขายต่อ (resale) กับต้นทุน 2) “rental yield” หรือเม็ดเงินที่ได้รับจากการปล่อยเช่า ทั้งนี้ จากการสำรวจตลาดคอนโดฯ ในรัชโยธิน ประเมินว่าราคา resale มีโอกาสจะปรับตัวสูงขึ้นปีละ 6% ขณะที่การปล่อยเช่าสามารถคาดหวัง rental yield ได้ปีละ 5% หมายความว่าค่าเช่าคอนโดฯ พื้นที่รัชโยธินมีราคาอยู่ที่เดือนละ 4,200 บาทต่อมูลค่าคอนโดฯ ทุก ๆ 1,000,000 บาท

ด้วยแนวโน้มของราคา resale และ rental yield ที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น การลงทุนซื้อคอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธิน มูลค่า 5 ล้านบาท เพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี และขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนเท่ากับ 2.26 ล้านบาท สุทธิจากรายได้ทั้งหมดที่ 6.45 ล้านบาท (แบ่งเป็น capital gain 3.95 ล้านบาท และ rental yield 2.5 ล้านบาท) ที่หักลบกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลา 10 ปี ที่ 4.19 ล้านบาท
โดยคิดเป็นอัตราผลตอบแทนที่ 54% หรือ 5.4% ต่อปี ซึ่งเมื่อคิดลด (discount rate 1.35%) จะได้อัตราผลตอบแทน ณ มูลค่าปัจจุบันที่ 3.2% ต่อปี

อ่านมาถึงจุดนี้ คงมีคุณผู้อ่านบางท่านที่เกิดคำถามขึ้นมาว่า “แล้วการลงทุนคอนโดฯ ในทำเลอื่น ๆ จะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าปีละ 3.2% หรือไม่ ?” ซึ่งหากเราเทียบผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในลักษณะเดียวกัน (ซื้อคอนโดฯ มูลค่า 5 ล้านบาท เพื่อปล่อยเช่า 10 ปี และขายในปีสุดท้าย เหมือนพื้นที่รัชโยธิน) กับคอนโดฯ ในตัวเมือง รอบตัวเมือง พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางเปิดใหม่ในปี 2019 คือ หัวลำโพง-หลักสอง และเตาปูน-ท่าพระ รวมถึงที่จะเปิดให้บริการในปี 2020 คือ ม.เกษตรศาสตร์-คูคต และกรุงธนบุรี-คลองสาน

ผู้เขียนพบว่าแม้การลงทุนกับคอนโดฯ ในรัชโยธินที่ให้ผลตอบแทนเท่ากับ 3.2% ต่อปี จะสูงกว่าคอนโดฯ ในบริเวณพญาไท-ราชเทวี (2.7%) และบริเวณแนวรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ (1.4-2.7%) แต่ก็จัดว่ายังต่ำกว่าพื้นที่เพลินจิต-ชิดลม (6.6%) สีลม-สาทร (5.4%) และสุขุมวิทตอนต้น-กลาง (4.8%) ที่ให้อยู่ถึง 1.5-2.1 เท่า

ดังนั้นตัวผู้เขียนจึงมองว่าคอนโดฯ ในพื้นที่รัชโยธินอาจยังไม่ตอบโจทย์กับการซื้อเพื่อลงทุนเท่าใดนัก