ธุรกิจอสังหาเซ็งลดค่าโอนแค่ 1% บ้านหรูแห่โอนหนีมาตรการ LTV

กร่อยหนักมาก มติ ครม.ทำเซอร์ไพรส์วงการอสังหาฯ ค่าโอนเคยได้ส่วนลดเหลือ 0.01% ล้านละ 100 บาท ปี 2566 ลดค่าโอนเหลือ 1% ต้นทุนเพิ่มทันทีเป็นล้านละ 10,000 บาท ส่งสัญญาณรัฐถังแตก ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯคาดหน่วยโอนติดลบ 16% “แสนสิริ” ส่องโค้งสุดท้าย บ้านแพงแห่โอนหนี LTV

แพ็กเกจของขวัญปีใหม่รัฐบาลประยุทธ์คลอดออกมาผ่านมติคณะรัฐมนตรี วันอังคาร 20 ธันวาคม 2565 โดยมาตรการรัฐที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์มี 2 เรื่องหลักคือ 1.อนุมัติให้ลดค่าโอนเหลือ 1% ลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่และบ้านมือสอง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 2.อนุมัติลดค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 15% สำหรับการจัดเก็บในปี 2566 ซึ่งทั้ง 2 มาตรการให้น้อยกว่าที่ภาคเอกชนร้องขอจากรัฐบาล

โดยเฉพาะการลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 1% กลายเป็นเรื่องเซอร์ไพรส์วงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ต้นทุนการโอนเพิ่มขึ้นในอัตราล้านละ 10,000 บาทในขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจปีหน้ายังเต็มไปด้วยปัจจัยเสี่ยง กำลังซื้อในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่ได้ฟื้นตัวอย่างชัดเจน ที่สำคัญมีปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) สูงที่สุดเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาอื่น ๆ

เบื้องต้นจึงมีการประเมินว่ามาตรการลดค่าโอนเหลือ 1% แทนที่จะเป็นตัวช่วย แต่กลายเป็นมาตรการที่ทำให้บรรยากาศภาคอสังหาฯกร่อยมากกว่า

ซ้ำเติมหน่วย-มูลค่าโอนลดวูบ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 อนุมัติมาตรการลดค่าโอนเหลือ 1% จำนองเท่าเดิม 0.01% ในปี 2566 นั้น ได้สะท้อนให้เห็นว่า รัฐบาลยังคงให้ความสำคัญกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และต้องการให้ภาคอสังหาฯฉุดลากเศรษฐกิจให้เติบโตต่อเนื่อง

แต่การที่กำหนดให้มีการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% เมื่อเทียบกับมาตรการปี 2565 ที่อนุมัติให้ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% น่าจะเป็นผลจากการที่รัฐบาลต้องการลดภาระทางการคลัง และรัฐบาลคงเชื่อว่าการลดเหลือ 1% ยังคงสามารถช่วยให้ภาคอสังหาฯขับเคลื่อนไปได้

“แต่ต้องยอมรับว่า มติ ครม. วันที่ 20 ธันวาคม 2565 เป็นปัจจัยลบที่เพิ่มขึ้นมาใหม่อีกตัวหนึ่งสำหรับภาคอสังหาฯ ซึ่ง REIC เห็นว่า น่าจะมีผลกระทบเชิงลบเพิ่มขึ้นบ้างในปี 2566”

ทั้งนี้ REIC ได้เคยคาดการณ์ผลกระทบจากปัจจัยเรื่องการยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.), ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น และปัจจัยลบอื่น ๆ ในปี 2566 จะทำให้หน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2566 ลดลงจากปี 2565

โดยคาดว่าปี 2566 หน่วยการโอนอาจลดลง -14.2% จำนวนเหลือ 320,277 หน่วย เทียบกับปี 2565 ที่คาดการณ์มีหน่วยโอน 373,253 หน่วย หรือลดลง -52,976 หน่วย ในด้านมูลค่าโอนอาจลดลง -4.4% เหลือ 953,404 ล้านบาท เทียบกับคาดการณ์มูลค่าโอน 997,471 ล้านบาทในปี 2565 หรือลดลง -44,067 ล้านบาท

ล่าสุด หากนับผลกระทบที่เกิดจากการปรับเพิ่มการเก็บค่าธรรมเนียมการโอนที่เพิ่มขึ้น (เดิมได้รับส่วนลดเหลือ 0.01% เพิ่มเป็นส่วนลดอยู่ที่ 1%) อาจมีผลกระทบเชิงลบต่อการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นบ้าง โดยคาดว่าหน่วยโอนอาจลดลงเป็น -15% ถึง -16% มีหน่วยโอนลดลง -60,436 หน่วย ในด้านมูลค่าลดลงเป็น -5% ถึง 6% หรือมูลค่าโอนลดลง -64,097 ล้านบาท ซึ่งคิดว่าต้องติดตามดูอย่างใกล้ชิดต่อไป

ลดภาษีที่ดิน 15% “มีดีกว่าไม่มี”

ดร.วิชัยกล่าวถึงอัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax) ด้วยว่า มติ ครม.อนุมัติการลดภาษีที่ดิน 15% สำหรับการจ่ายภาษีในปี 2566 นั้น มีผลให้ผู้ถือครองทรัพย์สินจะต้องจ่ายจริง 85% เท่ากับเป็นการช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงได้บ้าง

เนื่องจากราคาประเมินที่ดินใหม่ที่กระทรวงการคลังเตรียมบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2566 มีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8-10% อยู่แล้ว ซึ่งหมายถึงจะต้องจ่ายภาษีสูงกว่าเดิมอีก 8-10% ตามฐานราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ

ดังนั้น มติ ครม.ให้ลดการจัดเก็บภาษีที่ดิน 15% จึงเสมือนเป็นตัวช่วยให้การจ่ายภาษีที่ดินไม่แตกต่างจากปี 2565 มากนัก เพราะแทนที่จะต้องจ่าย 108-110% ในปี 2566 ก็จะลดเหลือประมาณ 100% บวกลบ หรือมีภาระจ่ายภาษีที่ดินเท่าเดิม หรือใกล้เคียงเดิม

สำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฯ ที่มี land bank ติดมือก็จะสามารถลดผลกระทบด้านต้นทุนที่เพิ่มจากราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้นได้บ้าง มองในมุมบวกจะช่วยให้ไม่มีการถ่ายโอนต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปสู่ราคาอสังหาฯ ที่มีการจำหน่ายให้ผู้ซื้อ รวมทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนปล่อยเช่าก็ไม่ต้องมีภาระจ่ายภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นในปีนี้เช่นกัน

แสนสิริชี้ end user รับภาระไป

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยเพิ่มเติมว่า มาตรการรัฐในการกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2566 ที่ให้น้อยกว่าปี 2565 โฟกัสการลดค่าโอนจากเดิมเคยเหลือ 0.01% หรือล้านละ 100 บาท แต่ปีหน้าจะจัดเก็บ 1% เท่ากับค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินจะเพิ่มทันทีเป็นล้านละ 10,000 บาท

“ตามปกติ ค่าโอน 2% มีการแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ในยุคโควิดที่ผ่านมาจ่ายแค่ล้านละ 200 บาท แต่ปีหน้ารัฐบาลให้กลับมาจัดเก็บ 1% หรือล้านละ 1 หมื่นบาท มีความหมายว่าผู้ขายหรือผู้ประกอบการเป็นผู้รับผิดชอบส่วนนี้ไป ซึ่งก็คงจะมีการจัดโปรโมชั่นฟรีค่าโอนให้กับลูกค้าอยู่แล้ว เพราะมีการแข่งขันระบายสต๊อกกันอย่างรุนแรง”

อย่างไรก็ตาม นายอุทัยกล่าวว่า ก็ต้องยอมรับกันตรง ๆ ว่าในทางปฏิบัติ ต้นทุนภาษีโอนที่เพิ่มขึ้นจะถูกผลักเข้าไปในราคาสินค้าโดยอัตโนมัติ ผู้บริโภครายสุดท้าย หรือ end user เป็นผู้รับภาระอยู่ดี

ธ.ค.65 บ้านแพงแห่โอนหนี LTV

สำหรับกลยุทธ์การแข่งขันในช่วง 10 วันสุดท้ายของเดือนธันวาคม 2565 มีปัจจัยมาตรการ LTV 100-110% จะหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 จากนั้นในปีหน้าการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป และกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะถูกลด LTV เหลือ 80-90% เท่ากับลูกค้าถูกบังคับให้มีเงินดาวน์ 10-20%

คำนวณจากบ้านราคา 10 ล้านบาท มี LTV 100% หมายความว่าสามารถขอกู้เงินมาซื้อบ้านได้เต็มจำนวน 10 ล้านบาท โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ แต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป บ้านราคา 10 ล้านบาทจะถูกลด LTV เหลือ 80-90% หรือขอกู้ได้เพียง 8-9 ล้านบาท เท่ากับต้องมีเงินดาวน์ 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีผลทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้ชะลอการตัดสินใจ

ดังนั้น ถึงแม้เป็นช่วงระยะสั้นเพียง 10 วันสุดท้ายของปี แต่กลายเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อและโอนบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อหนีเกณฑ์ LTV แสนสิริจึงคาดว่าตัวเลขรับรู้รายได้ของเดือนธันวาคม 2565 เพียงเดือนเดียว จะสามารถทำยอดรับรู้รายได้ 8,000 ล้านบาทได้อย่างแน่นอน และคาดว่าสามารถสร้างสถิตินิวไฮในการทำยอดรับรู้รายได้ทั้งปีของปี 2565 จำนวน 35,000 ล้านบาทตามเป้าที่ตั้งไว้

• LTV-ผังเมือง-ภาษีที่ดินรุมเร้า บ้านแนวราบมีปัจจัยบวกน้อยมาก (2)
• ขั้นตอน เช็กราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2566 ทำได้ง่าย ๆ ด้วยตัวเอง
• ราคาประเมินที่ดินฯ รอบใหม่ ทั่วประเทศขยับ 6.21-8.93%
• เปิด 21 ทำเลที่ดินขึ้นเกิน 10% รถไฟฟ้า-ทางด่วนเปิดหน้าดินขอบเมือง
• ธนารักษ์ ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ พื้นที่กรุงเทพฯ ปี 2566-2569