LTV-ผังเมือง-ภาษีที่ดินรุมเร้า บ้านแนวราบมีปัจจัยบวกน้อยมาก (2)
งานสัมมนาส่งท้ายปีเสือต้อนรับปีเถาะหัวข้อ “Housing Market Outlook Opportunities & Challenges-ปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่อตลาดบ้านจัดสรรปี 2566” จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเร็ว ๆ นี้
“อิสระ บุญยัง” เลาะตะเข็บปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญในปี 2566 ดูเหมือนปัจจัยบวกมีอยู่น้อยนิด ในขณะที่ปัจจัยลบตามมาหลอกหลอนอีกเพียบ จึงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ ครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด โดยมีรายละเอียด ดังนี้
“อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กรรมการผู้จัดการ บริษัทในเครือกานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย โฟกัสกฎหมายและการกำกับดูแล จริง ๆ มีเป็น 10 ข้อ อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเรียล เป็นของจริงหมดเลย จากปัจจัยที่เห็นเป็นลบ 8-9 ข้อ ปัจจัยบวกมีนิดเดียว
มองต่างมุมเกี่ยวกับมาตรการยกเลิกการผ่อนปรน LTV สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรก็พยายามตอบคำถามของธนาคารแห่งประเทศไทยตลอดในเรื่องต่าง ๆ ทำข้อมูลไปค่อนข้างครบถ้วน ในมุมมองของภาคเอกชนเองก็เกรงข้อครหาเหมือนกันว่าจะไปช่วยคนรวย
เราก็ขอไปว่าบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านแล้วกัน แต่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยก็มีความชัดเจนในเชิงนโยบายว่าผ่อนคลายให้ในราคาบ้านที่เกิน 10 ล้านด้วย เพราะจะเป็นประโยชน์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม ตัวเลขจริง ๆ ของตลาดบ้าน 10 ล้าน จำนวนหน่วยไม่มาก แต่เรื่องมูลค่ามีสัดส่วนถึง 30%
ชำแหละใส้ใน “ยอดกู้ไม่ผ่าน”
ข้อมูลของธนาคารกรุงไทย คอมพาส ที่ออกมาวิเคราะห์ว่า ถ้าหากไม่ต่อ (LTV) แล้วจะมีผลแค่ไหน เขาบอกว่าจะมีผลทำให้สินเชื่อลดลงอย่างน้อย 1 หมื่นล้าน หรือ 2% จากประมาณการเดิม ในเรื่องสัญญาที่ 1 ที่ 2 เมื่อย้อนกลับไปว่า สัญญาที่ 1 (สินเชื่อซื้อบ้านหลังแรก) ไม่กระทบเลย เพราะว่าก่อนโควิดเล็กน้อยธนาคารแห่งประเทศไทยมีการผ่อนคลายมารอบหนึ่งแล้ว
กล่าวคือ เงินกู้สัญญาที่ 1 กู้ได้ 100% บวกสินเชื่อ top up 10% (ซื้อเฟอร์นิเจอร์ และตกแต่งต่อเติม) ด้วย ไม่ว่าจะเงินกู้ซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านแนวราบ
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมีการสำรวจจากผู้ซื้อ 927 ราย ในจำนวนนี้โดนปฏิเสธสินเชื่อ 42% ถ้าเป็นอาคารชุดยอดปฏิเสธสินเชื่อน่าจะมากกว่านี้ ในเดือนมิถุนายน-ธันวาคม 2563 ช่วง 6 เดือน 927 ราย ทั้งกรุงเทพฯ*-ปริมณฑล และต่างจังหวัด โดยต่างจังหวัดสำรวจแค่ชลบุรีและภูเก็ต ใน 42 ราย มีคนกลุ่มหนึ่งอาจทำให้ข้อมูลคลาดเคลื่อนไปเพราะว่าเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย ก็คือกลุ่ม 20%
ตัวเลขแต่คร่าว ๆ ก็คือว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อใน 42% แบ่งเป็น กลุ่มแรกถูกปฏิเสธสินเชื่อ อีกกลุ่มใน 42% ถูกยกเลิกโดยสาเหตุอื่น ๆ เช่น ลูกเจ็บป่วย พ่อไม่สบาย เกิดการเปลี่ยนแปลงของครอบครัว เพราะงั้นเพียว ๆ เลยของ 42% ก็ยังมีอีก 30% ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อด้วยเหตุผลต่าง ๆ
ตัวเลขที่น่าสนใจคือปัญหาผู้กู้ร่วมมียอด 23% ที่หาผู้กู้ร่วมไม่ได้ กลุ่มนี้ก็จะเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย แล้วตัวเลขก็จะไม่ไปปรากฏที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ไม่ไปปรากฏในแบงก์ไหนเลย แต่โดยรวมน่าจะเป็นสัดส่วน 9% ของสินเชื่อรวมทั้งหมดใน 23%
มีการสัมภาษณ์ด้วยว่ามาจากสาเหตุอะไร เช่น ผู้กู้ร่วมไม่อยากมีความผูกพันไปถึง 20-30 ปี ผู้กู้ร่วมไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ร่วมเพราะว่าธนาคารพาณิชย์จะให้ผู้กู้ร่วมต้องเซ็นร่วมเลย แล้วก็เป็นผู้กู้ร่วมแต่ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม และผู้กู้ร่วมต้องกลายเป็นสัญญาที่ 2 ทันที เมื่อตนเองจะซื้อบ้าน ก็ไม่ใช่ผู้ค้ำ
ก็มีการแลกเปลี่ยนกับเราว่า ทำยังไงที่จะต่อรองให้ผู้กู้ร่วมกลายเป็นผู้ค้ำประกันสินเชื่อได้ไหม เพราะเขาจะได้ไม่เป็นสัญญาที่ 2 (เมื่อต้องการซื้อบ้านหลังแรกของตนเอง) เพราะฉะนั้น ตัวเลขส่วนหนึ่งจะไม่ไปเรากฎที่ไหนเลย เพราะเขาซื้อไม่ได้
ประเด็นหลักแบงก์เข้มปล่อยกู้
เรามาดูข้อเท็จจริงในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินก่อน เรื่องแรก แน่นอนว่าสถาบันการเงินทุกแห่งจะพิจารณาสินเชื่อรวดเร็วมากเลย ถ้ามีรายได้ประจำสำหรับทำงานในหน่วยงานของรัฐหรือรัฐวิสาหกิจ รองลงมาคือหน่วยงานเอกชนที่มีคอนแทร็กต์อยู่กับแบงก์ในการหักเงินเดือน พิจารณาเร็วมากประมาณ 3 วันหรือวันนี้ก็ตอบได้เลยว่าอนุมัติสินเชื่อหรือเปล่า
ประเด็นที่ 2 ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเข้าถึงสินเชื่อยาก มักจะต้องมีผู้กู้ร่วมซึ่งเป็นบุคคลในครอบครัวหรือมีฐานะการเงินแข่งแรงกว่า
ประเด็นที่ 3 โครงสร้างรายจ่ายไม่เหมือนกันแม้ว่าจะกู้ 100% ก็จะเห็นว่าไม่เหมือนกันในแต่ละประเทศ ของไทยมีค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นปัจจัยบวกตอนที่มีการผ่อนคลาย มีภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าใช้จ่ายมิเตอร์น้ำ-ไฟ ต้องมีจ่ายค่าส่วนกลางอย่างน้อย 2-3 ปี
บางประเทศทำเสร็จปุ๊บไม่ต้องจ่ายล่วงหน้าเพราะว่าเทศบาลรับไปดูแลทั้งหมดเลย ทั้งสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะในโครงการ อาทิ สโมสร สระว่ายน้ำ แต่โครงสร้างของบ้านเราไม่เหมือนกัน ค่าใช้จ่ายไม่เหมือนกัน
แล้วก็ของเราการซื้อขายบ้านจะเป็นนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาเสียภาษีเต็มทุกทอด ในขณะที่หลายประเทศเป็น Capital Gain คือเสียแค่ส่วนต่าง เช่น ซื้อบ้านราคา 3 ล้านเป็นบ้านมือ 2 ขายไปราคา 4 ล้าน ก็เสียภาษีแค่ 1 ล้าน แต่ของเราขาย 4 ล้านก็คิดภาษีเต็ม 4 ล้าน โครงสร้างของรายจ่ายมันไม่เหมือนกันในแต่ละประเทศ ก็เลยไม่อยากให้มองว่าในส่วนของให้กู้ 100% มันเยอะเกินไป เพราะมันมีรายจ่ายไม่เหมือนกัน
ประเด็นที่ 4 ทำไมปัจจัยสถาบันการเงินต้องการผู้กู้ร่วม แบงก์เดี๋ยวนี้ตอบได้ คือ
4.1 ผู้กู้ร่วมรายได้ก็อาจจะปริ่ม ๆ นิดนึงที่จะผ่อนบ้าน แต่ว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้าก็จะแข็งแรงขึ้นที่จะสามารถพึ่งพาตัวเองได้ กลุ่มนี้แบงก์เขาต้องการผู้กู้ร่วมแน่นอน
4.2 เกณฑ์ของแบงก์พาณิชย์หรือแบงก์รัฐทุกแห่งก็คือ อาจจะเป็นพวก startup จดทะเบียนมาไม่ถึง 1-2 ปีแล้วแต่แบงก์ ถ้ากู้ไม่ได้ก็ต้องหาผู้กู้ร่วมทั้งที่ประกอบธุรกิจมากแล้ว 1-2 ปี ก็มีหลายเกณฑ์
4.3 ผู้กู้ที่ทำอาชีพอิสระจะขายของตลาดนัด ขับรถรับจ้าง ก็เข้าถึงสินเชื่อยากเพราะไม่มีรายได้แน่นอน มีรายได้ประจำแต่เป็นเงินสดกลุ่มนี้แบงก์ก็ต้องการผู้กู้ร่วมเหมือนกัน
4.4 กลุ่มผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์ทั้งหลาย ซึ่งแนวโน้มของสังคมไทยจะเป็นลักษณะนี้มากขึ้น แม้จะเป็นวิศวกรหรือสถาปนิก กรณีนี้แบงก์ก็อยากหาผู้กู้ร่วมที่มีรายได้ประจำอยู่ดี กลุ่มที่ค้าขายออนไลน์วันนี้สรรพากรเปิดโอกาสให้ใช้คอนโดมิเนียมเป็นที่ตั้งแล้วก็สามารถออก vat ได้ แต่ปกติก็ใช้บ้านเป็นสำนักงานได้อยู่แล้ว โดยทั่วไปจดทะเบียนการค้าได้ กลุ่มนี้ก็มีมากขึ้นเรื่อย ๆ
ผมคิดว่าในอนาคตโครงสร้างพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน อันนี้ก็ไม่เกี่ยวกับธนาคารแห่งประเทศไทย อาจจะต้องมีการเปลี่ยนแปลง คนกลุ่มนี้มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ ในสังคมไทย
ทั้งหมดนี้เป็น 4 ข้อที่อยากสะท้อนให้เห็นเท่านั้นเองในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
กำลังซื้อระดับล่างเข้าไม่ถึงสินเชื่อ
ประเด็นคือเข้าใจดีว่า LTV เป็นเรื่องผลกระทบของภาพโดยรวม แต่กลุ่มผู้กู้ที่ผมพูดมาทั้งหมดเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย และซื้อบ้านไม่ได้เลย แล้วก็รวมถึงบ้านบีโอไอด้วย (บ้านราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย) เพราะว่าในสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมีคนทำบ้านบีโอไอด้วย ที่ชลบุรีมีทำเยอะมากเลย เขาบอกว่าปฏิเสธสินเชื่อเกินกว่าครึ่งหนึ่ง แต่ก็ยังมีดีมานด์กลุ่มนี้สูงมาก
และกลุ่มนี้ไม่มีทางที่จะมีเงินดาวน์ได้ เพราะปัจจุบันเช่าอยู่ เขาไม่มีทางที่จะดาวน์บ้านพร้อมกับเช่าอพาร์ทเมนต์ได้ เป็นไปได้ไหมที่จะลดความถี่ของช่วง LTV เช่น กลุ่มขอสินเชื่อซื้อราคาต่ำกว่า 5 ล้านลงมา
ซึ่งเป็นสินค้าจำเป็น กลุ่มราคา 5-10 ล้านเป็นยังไง กลุ่มราคา 10 ล้านขึ้นไปเป็นยังไง เพื่อว่าถ้าธนาคารแห่งประเทศไทยพอจะพิจารณาทบทวนได้เฉพาะกลุ่มที่มีความจำเป็น แล้วก็ตอบโจทย์เรื่องบ้านล้านหลังด้วย ตอบโจทย์เรื่องบ้านบีโอไอด้วย
ซึ่งบ้านบีโอไอก็เข้าใจว่าทางธนาคารอาคารสงเคราะห์พยายามที่จะขอบีโอไอขยับราคาขึ้นไป ไม่เช่นนั้นบ้านบีโอไอไม่สามารถที่จะอยู่บ้าน 70 ตารามเมตร 3 ห้องนอน 1 ครอบครัวได้เลย บ้านราคา 1 ล้านเศษ ๆ ไม่มีในตลาดแล้ว แล้วถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียมแค่ 20 กว่าตารางเมตรเท่านั้นเอง อันนี้คือคุณภาพชีวิต พูดในเชิงสังคมด้วย
และผมเชื่อว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ด้วยแรงกดดันต่าง ๆ ที่จะพูดถึงต่อไปนี้ จะทำให้ บ้าน 2 ล้านบาทที่เป็นทาวน์เฮาส์จะไม่มีในตลาดด้วย แล้วก็จะถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียม 30 ตารางเมตร ซึ่งอยู่เป็นครอบครัวไม่ได้ ผมคิดว่าเป็นโครงสร้างที่เกิดขึ้นแน่นอน แล้ววันนี้บ้านล้านหลังเกือบทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม
เพราะงั้นราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่ปรากฎตัวในในศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ปีนี้เปิดเพิ่มขึ้นเป็น 100% แต่ว่าเทียบจากฐานที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี แล้วก็ราคาคอนโดมิเนียมก็ต่ำลงด้วย บ้านล้านหลังที่เป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน
ผมเชื่อว่าถ้าธนาคารแห่งประเทศไทยยังผ่อนคลาย (LTV) ต่อไปแต่ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อปีนี้ไม่ได้สำรวจจริง ถามทุกคนที่เจอเลยว่าสินเชื่อเยอะไหม ทุกคนพูดตัวเลขที่ไม่ต่างจากปี 2563 ก็คือ 40-50% กว่า รวมถึง Pre approve ด้วย เพราะถ้า Pre approve ไม่ผ่านก็ไม่มาขอสินเชื่อ
ผมคิดว่าที่สถาบันการเงินเข้มงวด ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็สะท้อนว่าแม้จะผ่อนคลายเกณฑ์ LTV แล้วสถาบันการเงินก็ยังมีความเข้มงวด รอบครอบ ระวังในการปล่อยสินเชื่ออยู่ดี เพื่อไม่ให้กระทบต่อตัวการกันสำรองของแบงก์เอง ถ้าหนี้เสียแบงก์ก็ต้องกันสำรองเยอะ
ปีนี้ก็ 3 ไตรมาสแรกสินเชื่อก็ขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีในช่วงโควิดก็ยังเป็นปัจจัยที่ยังท้าทายอยู่แม้ว่าผู้บริหารกระทรวงการคลัง หรือท่านรองนายกรัฐมนตรีบางท่านให้สัมภาษณ์ว่า จะมีการต่อมาตรการนี้ ซึ่งได้กล่าวถึงเรื่องนี้เป็นระยะ ๆ มาแล้ว แต่ว่าก็ยังมีความไม่แน่นอนอยู่
กลุ่มลูกค้าที่มีการซื้อขายอสังหาฯ ได้คอมมิตไว้แล้วในเรื่องของการลดหย่อนค่าโอน ค่าจดจำนอง ก็จะมีความผูกพันกับผู้ประกอบการต่อไปถ้าเกิดมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองไม่ต่ออายุให้
LTV ดันบ้านมือสองโตก้าวกระโดด
ผมคิดว่าปี 2564 มีปัจจัยบวกแค่ 2 เรื่อง คือ
1.มาตรการผ่อนปรน LTV กับเรื่องลดค่าโอน-จดจำนอง ผลจากตรงนี้ผมคิดว่าไม่ได้มีผลกับการซื้อขายบ้านใหม่ แต่ตัวเลขของศูนย์ข้อมูลฯ มีชัดเจนว่าบ้านมือสองเติบโตแบบก้าวกระโดดในปี 2564 ที่ผ่านมา
ผมคิดว่าน่าจะมาจาก 2 ปัจจัยเช่นเดียวกัน ไม่ใช่แค่ผู้ซื้อ ไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการ ยังเป็นเรื่องของการแก้ปัญหาหนี้ในภาคครัวเรือนในการที่จะต้องขายบ้านออกไปเพื่อชำระหนี้
การยกระดับคุณภาพชีวิตก็เป็นเรื่องหนึ่ง จะขายบ้านเก่า ซื้อบ้านใหม่ แล้วได้ลดค่าธรรมเนียม กู้ได้เต็ม 100% ขายบ้านมือสองได้ง่ายขึ้น เพราะปีที่แล้วก็เป็นปีเดียวที่อายุมาตรการนี้ที่ได้ลดค่าโอน-จำนองให้กับบ้านมือสองด้วย ก่อนหน้านี้ไม่ได้
การโตแบบก้าวกระโดดของบ้านมือสองสะท้อนอีกภาพหนึ่งในภาพแมโครก็คือ เป็นช่วงเวลาที่สถาบันการเงินสามารถจะปรับโครงสร้างหนี้กับหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกัน ทำให้บ้านมือสองโตแบบก้าวกระโดด มันก็เป็นผลถึงภาพรวมเศรษฐกิจของสถาบันการเงินด้วยเหมือนกัน ถ้าหากจะมีการผ่อนคลายไปอีกสักระยะหนึ่ง
ปัจจัยกดดัน-ราคาประเมินที่ดินใหม่
อัตราดอกเบี้ยสูงสุดอยู่ที่ 3.5% ตอนเดือนตุลาคม 2554 อันนี้ก็เป็นความท้าทายแน่นอน ผมเรียกว่าดอกเบี้ยชี้นำว่าดอกเบี้ยแท้จริงจะเป็นยังไง มีธนาคารอาคารสงเคราะห์ประกาศว่าจะตรึงดอกเบี้ยไปจนถึงมกราคม 2566 นอกนั้นแบงก์ต่าง ๆ ก็ทยอยปรับแล้ว
สำหรับราคาประเมินที่ดินที่ปรับในรอบ 7 ปี เพราะทุกวันนี้เรายังใช้บัญชีราคาประเมินของปี 2559 อยู่ ราคาประเมินสะท้อนใน 2 เรื่องด้วยกัน
1.สะท้อนในเรื่องเงินโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องเพิ่มสูงขึ้น ในรอบ 7 ปี ถ้าราคาปรับแล้วโดยเฉลี่ยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลก็ปรับ 10% ต้น ๆ แน่นอนว่าแต่ละพื้นที่ก็ปรับไม่เท่ากัน จะเป็นคอสต์ขึ้นมาแน่นอนในปี 2566 ข้างหน้านี้
2.ราคาประเมินจะมีผลต่อการไปปรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดทั่วประเทศ สิ่งที่เราเคยเสียอยู่ก็ต้องเสียภาษีนี้มากขึ้นแน่ ๆ
“ค่าแรงขั้นต่ำ” ปัญหาโลกแตก
เรื่องค่าแรงขั้นต่ำมีการปรับไปแล้วตั้งแต่ตุลาคม 2565 ในภาคอสังหาฯ เราทราบดีว่าค่าแรงเหตุผล 1 ใน 3 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยพูดถึง ก็คือเรื่องของอัตราจ้างดีขึ้น แต่เราก็เข้าใจกันดีว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์จริงๆ แม้จะขายได้แต่ก็มีปัญหาเรื่องการขาดแคลนแรงงาน การนำเข้าอะไรต่าง ๆ อาจไม่ติดเกณฑ์ในบ้านเรานัก แต่ติดเกณฑ์ที่ประเทศต้นทางซึ่งจะเป็นอุปสรรคอยู่ดีในเรื่องของแรงงาน
ทั้งนี้ เรากำลังจะมีการเลือกตั้งทั่วไปในเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2566 ถ้าค่าแรงปรับขึ้นไปแบบนั้น (นโยบายหาเสียงวันละ 600 บาท) จริง ผมคิดไม่ออก เพราะเราเคยเผชิญปัญหา รปภ. 9,000 บาทเพิ่มเป็น 18,000 บาทกันมาแล้วแต่เก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นไม่ได้ มันคือตัวเลขจริงที่มันเกิดขึ้นทุกบริษัท
ผมคิดว่าถ้าเศรษฐกิจมันแก้ง่ายขนาดนั้น ทำไมไม่ไปที่ค่าแรงขั้นต่ำ 1,000 บาทเลย
ราคาวัสดุ “ทรงตัวสูง”
ในด้านราคาน้ำมันมี 2 ปัจจัย คือ ใช้เป็นปัจจัยผลิตทางตรง และใช้เป็นปัจจัยผลิตทางอ้อม อย่างค่าขนส่ง วัสดุก่อสร้างเราหนักทุกชนิด จะมีผลตั้งแต่เรื่องค่าถมดิน อิฐ หิน ดิน ทราย ปูน ทำถนน จนกระทั้งถึงคอนสตรักชั่นคอสต์เรต กระทบกับการขนส่ง ยังไม่ได้พูดถึงรัสเซีย-ยูเครน หรือสินค้าที่ทำให้ราคาสูงขึ้น น้ำมันดีเซลที่รัฐบาลตรึงราคาอยู่ที่ 34.94 บาท ผมเช็คราคา วันที่ 2 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา อยู่ที่ว่ารัฐบาลจะแบกรับหรือกองทุนน้ำมันฯจะแบกรับต่อไปยังไง เป็นสิ่งที่ท้าทายแน่ ๆ ว่าวัสดุก่อสร้างยังไงก็ลงยาก
ถ้าเกิดว่าราคาน้ำมันยังทรงตัวในราคาสูง ดิน 1 คัน 500 บาท แต่ดินที่มาถึงเรา 3,000 บาท บวกเป็นค่าขนส่งหมดเลย ราคาวัสดุอ่อนตัวลงมาบ้างถ้าเทียบเดือนต่อเดือนที่ผ่านมา แต่ยังทรงตัวในราคาสูงทุกรายการ เป็นสิ่งที่เราต้องเผชิญหน้ากับมัน
พื้นที่ส่วนกลางแบกภาษีที่ดิน
ประเด็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งราคาประเมินที่ดินปรับแน่นอน ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาพอสังหาริมทรัพย์เรื่องที่
1. เราต้องการสาธารณูปโภค ที่ดินเป็นสาธารณูปโภค ก่อนหน้านี้ทุกคนเข้าใจว่าได้รับยกเว้น สำหรับบ้านจัดสรรที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคได้รับการยกเว้น แต่ซุ้มโครงการ ที่ตั้งนิติบุคคล ไม่ได้รับการยกเว้น
2.บริการสาธารณะ สโมสร สระว่ายน้ำ ไม่ได้รับการยกเว้น ในการเก็บภาษีที่ดิน 3 ปีที่ผ่านมา รัฐผ่อนคลายโดยลด 90% เลยไม่รู้สึกว่ากระทบอะไร แต่ปี 2565 หลายท่านทราบแล้วว่าทำไมภาษีมันขึ้นไปเยอะจัง สโมสร สระว่ายน้ำหลายแห่งคิดค่าภาษี บรรทัดฐานแต่ละท้องถิ่นไม่เท่ากัน เพราะบางเทศบาล บางอบต.บอกว่า ตัวสโมสร สระว่ายน้ำใช้ประโยชน์ร่วมกันก็คือไม่คิดภาษีเลย
แต่หน่วยงานการปกครองส่วนท้องถิ่นบอกว่าคิดเต็มจากฐานภาษีประเภทอื่น ๆ ล้านละ 3,000 บาท ไม่ใช่ฐานภาษีที่อยู่อาศัยที่จ่ายล้านละ 200 บาท
ผมเข้าใจว่าทั้ง 4 สมาคมได้ลงนามเรื่องนี้เพื่อขอให้แก้ไขให้ประเมินภาษีประเภทที่อยู่อาศัย และส่งผ่านไปที่หอการค้า ซึ่งอาจจะเป็นการคลาดเคลื่อนกันตอนร่างกฎหมาย
3.ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการที่ไม่ใช่สาธารณประโยชน์ ถนนได้รับการยกเว้นเพราะมีกฎกระทรวงบอกว่าพื้นผิวถนนได้รับการยกเว้น พื้นผิวถนนของปั๊มน้ำมันไม่ได้รับการยกเว้นที่เป็นคอนกรีตเพราะถือว่าใช้ประกอบการ แต่ที่ดินอันเป็นที่ตั้งของทางเข้าออกไม่ได้รับการยกเว้น ก่อนหน้านี้เขาเก็บล้านละ 3,000 บาท นั่นคือจัดเก็บฐานภาษีประเภทอื่น ๆ
แต่เรื่องนี้ในปี 2564 ได้มีวินิจฉัยอุทธรณ์แล้วว่า ที่ดินที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรร และอาคารชุด ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ให้เก็บล้านละ 3,000 บาท ให้เก็บล้านละ 200 เพราะถือว่าเกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย ถือเป็นบรรทัดฐานที่ดีที่จะวินิจฉัยต่อไปได้ว่า สโมสร สระว่ายน้ำ ใช้เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย ไม่คิดภาษีล้านละ 3,000 บาทได้ไหม คิดแบบที่อยู่อาศัยได้ไหม
ผมคิดว่าระหว่างที่กฎหมายยังไม่ได้แก้หรือยังไม่ได้ออกเราก็ปรับตัวก่อนแล้วกัน คือทุกสโมสร สระว่ายน้ำที่ในอดีตมันจะอยู่ในแปลงจำหน่าย จริง ๆ จัดสรรให้ไปแก้ได้ ให้เป็นสาธารณูปโภคก็ได้ ให้เป็นบริการสาธารณะก็ได้ ตอนนี้เริ่มมีหลายโครงการที่ออกแบบให้สระว่ายน้ำเป็นสาธารณูปโภค
ข้อเสียมีแค่ว่าสาธารณูปโภคนั้นจัดเก็บเงินไม่ได้ แต่ว่าไม่ต้องเสียภาษีที่ดินตรงนั้น แล้วตอนนี้เริ่มมีนิติบุคคลปฏิเสธการรับโอนสโมสร สระว่ายน้ำ เขาบอกต้องเสียภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง
คุณชรินทร์ สัจจามั่น ท่านได้ให้สัมภาษณ์ไว้เมื่อ เมษายน 2565 เรื่องบริการสาธารณะสโมสรมันน่าจะเกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย มันน่าจะวินิจฉัยเป็นแบบที่อยู่อาศัยได้ ไม่ใช่ล้านละ 3,000 บาท แต่ว่ายังเป็นแค่ความเห็นของท่าน ทั้งหลายทั้งปวงต้องไปเข้าคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินฯ ชุดใหญ่ ต้องมีคนเสนอไปถึงจะมีวินิจฉัย
“แลนด์แบงก์” ภาษีแพงเท่าตัว
มันมีประเด็นว่า ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาคารชุด ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค บริการสาธารณะของอาคารชุดไม่ต้องเสียภาษีเลย สโมสร สระว่ายน้ำไม่เสียภาษีเพราะใช้คำว่าทรัพย์สินส่วนกลาง และสโมสร สระว่ายน้ำ ศูนย์เด็กเล็ก อะไรก็แล้วแต่ของการเคหะแห่งชาติได้รับการยกเว้นหมด
ผมคิดว่านี่อาจจะเป็นความคลาดเคลื่อนตอนที่ร่างกฎหมาย เพราะตอนร่างกฎหมายภาษีที่ดินฯ เอาบ้านจัดสรรไปพิจารณาร่วมกับนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะของนิคมอุตสาหกรรมมัมมีประโยชน์ หาประโยชน์ได้ ตอนนั้นผู้ร่างให้สัมภาษณ์แบบนี้ว่า ได้ประโยชน์ เก็บเงินได้ ในนิคมอุตสาหกรรมอาจมีบำบัดน้ำเสียซึ่งเก็บเงิน มีโรงไฟฟ้าเก็บเงิน มีประปาเก็บเงิน แต่บ้านจัดสรรไม่มีอะไรได้เก็บเงินเลย
สิ่งที่เราจะปรับตัวก่อนคือ 1 อย่ารีบขอเลขบ้านเร็ว คู่มือขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นบอกว่า บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ไม่ถือว่าอยู่ในฐานภาษี ประเด็นของเราคือสต๊อกหลังจากพ้น 3 ปีแล้ว ปัจจุบันภาษีให้คิดล้านละ 3,000 บาท ไม่ได้เก็บแบบที่อยู่อาศัยด้วย สต๊อกสินค้าอื่นไม่ได้เสียภาษี ผมเข้าใจว่าคำขอเรื่องนี้ขอให้พิจารณาด้วย
ข้อสังเกตที่สำคัญคือเรามีการผ่อนคลายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เพราะฉะนั้น ที่ดินรกร้างว่างเปล่าเสียภาษีนิดเดียว แต่อย่าลืมว่าปี 2565 นี้ภาษีที่รกร้างคิดเต็มจำนวน และปีหน้านับเป็นปีที่ 4 ค่าใช้จ่ายที่เคยเสียจาก 10,000 บาทจะกลายเป็น 100,000 บาทในปี 2565 และกลายเป็น 200,000 บาทในปี 2566 อันนี้เป็นข้อควรระวังสำหรับแลนด์แบงก์ทั้งหลายที่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
ทางกระทรวงมหาดไทยประกาศเลื่อนเวลาแล้วทุกอย่าง 2 เดือน ใครที่จะเสียภาษีเมษายนก็เลื่อนไปมิถุนายน ผ่อนชำระได้ 3 งวดจนถึงสิงหาคม แล้วก็สิ่งที่ คกร.พยายามเสนอรัฐบาลคือเรื่องเบี้ยปรับ ถ้าเขาทวงแล้วไม่ไปจ่ายคิดเป็น 40% เงินเพิ่มก็ร้อยละ 12 ต่อปี
ผมเห็นข่าวว่าบริษัทใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ที่ทำโรงแรมก็ออกมาเรียกร้องรัฐบาลให้ช่วยโรงแรมเล็ก เพราะว่ายังไม่ฟื้น ฟื้นแต่โรงแรมขนาดใหญ่ โรงแรมขนาดใหญ่เคยได้ค่าห้องคืนละ 20,000 บาท ตอนนี้ก็เหลือคืนละ 10,000 บาท แต่โรงแรมขนาดเล็กเขาไม่ฟื้น อันนี้คือข้อที่จะเป็นคอสต์ต่อไปในปี 2566
ผังเมืองนนทบุรี-เข้มสุดในประเทศ
ผมมาเตะเรื่องของกฎหมายสั้น ๆ ข้อกำหนดจัดสรรกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงไม่มาก แค่ต้องใช้หลอดไฟ LED ซึ่งก่อนหน้านี้เราใช้อยู่แล้ว แต่การไฟฟ้านครหลวงไม่ยอมรับ ตอนนี้ก็เป็นนโยบายแล้ว 2.ต้องมีกล้องวงจรปิด CCTV ที่เพิ่มขึ้นไป แล้วก็ใช้คำว่าทางเข้าออกและจุดที่เหมาะสม
เดิมผมเห็นว่าตัว CCTV ควรจะเป็นบริการสาธารณะ ไม่ใช่สาธารณูปโภคเพราะมันซ่อมได้ เสียได้ มีหลายรุ่น มีหลายแบบ แต่ว่าออกมาแล้วว่าเป็นสาธารณูปโภคเราก็ต้องยอมรับตามนี้เพราะว่าเป็นกฎหมายแล้วปีนี้
ส่วนนนทบุรีมีการแก้ไขตั้งแต่ปี 2563 แล้ว เป็นตัวแบบของกรุงเทพฯ นนทบุรีน่าจะเข้มข้นที่สุดในประเทศไทยแล้ว เพราะนนทบุรีมีการเพิ่มจุดทิ้งขยะรวมไว้ในโครงการด้วย
คุณวสันต์ (เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร) ก็พยามยามต่อสู้เรื่องนี้เต็มที่แล้ว จุดทิ้งขยะของกรุงเทพฯ ก็ยังไม่ผ่านการพิจารณา ก็คุยกันทั้งคืนว่าจุดทิ้งขยะรวมไม่ว่าที่ไหนหรือโครงการไหนก็ไม่มีใครชอบ เพราะว่ามันเป็นแหล่งก่อมลภาวะในโครงการ ถ้าเรื่องจุดคัดแยกขยะเราเห็นด้วย แต่นนทบุรีถูกบังคับใช้ไปแล้ว
เกณฑ์ถนนของนนทบุรีก็เปลี่ยนจาก 8 เมตรเป็น 9 เมตรเหมือนกรุงเทพฯ ที่จอดรถหน้าอาคารพาณิชย์เปลี่ยน
วีซ่าระยะยาว-ดึงต่างชาติได้ผล
เรื่องต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดิน จริง ๆ ไม่ต้องพูดเรื่องกฎหมายแล้วเพราะว่าเรื่องมันผ่านไปแล้ว ผมว่ารัฐบาลคงไม่กล้าหยิบยกในช่วงของการเลือกตั้งที่จะถึงในปี 2566 นี้ เพียงแต่จะอัพเดตเป็นข้อมูลข้อเท็จจริงก็แล้วกันว่า กฎกระทรวงที่ให้ชาวต่างชาติมาลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อบ้านที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ มีมาตั้งแต่ปี 2545 มีมาตลอด 20 ปี
แต่ว่าคนที่จะเข้าถึงมันเข้าถึงยาก เพราะว่าลงทุน 40 ล้านบาทต้องทำเรื่องมีหลักฐานรับรองจากหน่วยงานที่ตัวเองไปลงทุน ก็ต้องทำเรื่องถึงอธิบดีกรมที่ดิน จากนั้นต้องนำความเห็นเสนอต่อรัฐมตรีมหาดไทย เพราะงั้นในตลอด 20 ปีมานี้มีคนใช้ช่องทางนี้เพียง 10 ราย ในจำนวนนี้ 2 รายได้สัญชาติไทยไป มันเลยเท่ากับว่ามีคนต่างชาติใช้ช่องทางนี้แค่ 8 รายเท่านั้นเอง ถึงจะออกมาก็ไม่ใช่ปัจจัยบวกอะไร เพียงแต่คนคิดว่ามันน่าจะดี
ส่วนการถือครองโดยทางอ้อมอันนี้เราไม่พูดถึงกัน ก่อนหน้านั้นก็มีข่าวตั้งแต่สิงหาคม 2565 ว่ารัฐบาลขายชาติ เซ็นบีโอไอออกมาให้มีที่ตั้งสำนักงาน ให้มีที่ตั้งบ้านพักคนงานอะไรต่าง ๆ กฎหมายนี้มีมาตั้งแต่ปี 2544 แล้ว ลงนามคนแรกโดย พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร ลงนามกันมาเรื่อย ๆ เขียนเหมือนกันทุกข้อ เพียงแต่ว่ามันเป็นประเด็นทางการเมืองไปแล้ว
จริง ๆ นี้นโยบายดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเป็นนโยบาลรัฐบาลที่พูดมาตลอด 2 ปี การจำกัดกลุ่มเป้าหมายก็เป็นเรื่องดี อย่างกลุ่มต่างชาติมั่งคั่งและผู้เชี่ยวชาญ 4 กลุ่มเราก็ต้องการเยอะนะ
แต่ผมว่าข้อที่จะได้ประโยชน์มากที่สุดคือ Long Term Visa เพราะว่าได้ถึง 10 ปี เปิดตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2565 ที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติสนใจเยอะ น่าจะเป็นปัจจัยบวกสำหรับอาคารชุด ซึ่งชาวต่างชาติซื้อได้ 49% นั่นคือนโยบายรัฐมีทั้งบวก และลบ
ส่อง TOD รอบสถานีรถไฟฟ้า
เรื่องของ TOD-Transit Oriented Development กับเรื่องผังเมือ ในส่วนของ TOD เป็นนโยบายรัฐบาลอยู่แล้วเพราะสถานีรถไฟฟ้าตอนนี้เราจะมีจาก 100 สถานีไปเป็น 500 สถานี ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เรื่องของ TOD คือการนำที่ดินรอบสถานีมาใช้แบบผสมผสานแล้วก็พัฒนาอย่างกระชับ สามารถเข้าถึงได้ด้วยสิ่งแวดล้อมที่ดี ต้องเป็นจุดรวมของรถไฟฟ้า รถเมล์ รถตู้ ตัวแบบมาจากต่างประเทศ
แต่ผมคิดว่าเกิดยาก แต่เกิดได้ก็ต่อเมื่อมีการผ่อนคลายเรื่องผังเมืองด้วย จริง ๆ นโยบายรัฐบาลต้องการลดต้นทุนค่าขนส่ง เพิ่มการใช้ระบบราง เป็นทิศทางที่ดีที่เราจะมีตั้ง 500 สถานีรถไฟฟ้า แล้วก็จะเป็นตัวแบบให้กับสถานีในเมืองใหญ่ ๆ ในต่างจังหวัดด้วย แต่สิ่งสำคัญก่อนที่จะไปถึง TOD แก้ง่าย ๆ ก่อนไหมเรื่องกฎหมายที่จอดรถ มันทำได้เลย จริง ๆ
ก็มีการพูดถึงมานานแล้วเตรียมร่างกฎหมายไว้แล้วแต่มันไม่คลอดซักทีว่าที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่รัศมีเดินได้ ต่างประเทศจำกัดไว้ว่าไม่ให้มีที่จอดรถเยอะ ๆ เพราะต้องการให้คนใช้ระบบราง
ประการที่ 2 การขนส่งชุมชนต้องขออนุญาตง่ายหน่อย ขอสัมปทานไม่ได้เพราะมันไปทับสัมปทาน ใกล้ ๆ ของผมมี 3,000 หลังให้เข้ามาก็ไม่เข้า เพราะงั้นก็ถ้าขอขนส่งชุมชนได้ง่ายขึ้น อันนี้ลดต้นทุนโลจิสติกส์แล้ว ลดการนำรถออกจากบ้านแล้ว
ผังเมืองใหม่ กทม.ยื้ออีก 2 ปี
แล้วก็สิ่งที่ผู้ว่าราชการ กทม. (ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์) เข้ามาก็จะเลื่อนการบังคับใช้ผังเมืองออกไปอีก จริง ๆ ถ้าผังเมืองมีการผ่อนคลายก่อนในเรื่องของการใช้ประโยชน์ ในเรื่องของการเทรด FAR ซึ่งผมคิดว่าการเทรด FAR มันไม่ควรเทรดข้ามโซน ไม่ใช่เอา FAR ของมีนบุรีมาใส่ในกรุงเทพฯ มันจะทำให้เดนซิตี้ (กฎความหนาแน่นพื้นที่) เพี้ยนไปหมดเลย
แต่ TOD เขาให้เทรดบริเวณนั้นนะ สีเหลือง สีส้ม สีแดง สีน้ำตาล อาจจะผสมกันอยู่ตรงนี้ สร้างตึกสูงได้เลย แต่ว่าเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่สีเขียวคุณต้องยังคงเท่าเดิมหรือว่ามากกว่าเดิม
ผังเมืองกรุงเทพฯ ก็เป็นครั้งแรกที่ใช้ 9 ปีแล้ว เป็นครั้งแรกเพราะผังเมืองเดิมมีอายุ 5 ปี ต่ออายุได้ 1 ครั้ง ครั้งละ 1 ปี 2 ครั้ง กรุงเทพฯ เป็นแบบอย่างที่ผังเมืองใช้ 7 ปีทุกรอบ ต่างจังหวัดบางทีก็ขาดอายุไปบ้าง กรุงเทพฯไม่เคยพลาด
อันนี้ก็เป็นผลมาจาก พ.ร.บ.ผังเมืองที่ออกมาใหม่ปี 2558 ที่บอกว่าผังเมืองต่อไปไม่มีการหมดอายุ แต่ให้ทบทวนในช่วงเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่ทบทวนแล้วไม่ได้บอกว่าเมื่อไหร่แล้วเสร็จ เพราะฉะนั้น ตอนนี้ทั่วประเทศผังเมืองทบทวนแล้วยังไม่เสร็จจำนวนมากมาย ซึ่งมีทั้งผลบวกผลลบ
ผลบวกคือเรายังใช้ผังเมืองเดิมโดยไม่มีความเสี่ยงว่าผังเมืองจะเปลี่ยนแปลงยังไง ผลลบคือรถไฟฟ้าไปแล้วผังเมืองยังเหมือนเดิม เป็นสีเหลือง สถานีรถไฟฟ้ามีเพิ่ม 5 สถานีแล้วผังยังเป็นสีเขียวอยู่เลย ยังเป็นสีเขียวทแยงขาว บังคับทำบ้าน 1,000 ตารางวาอยู่เลย ใครทำบ้านจัดสรรต้องทำ 1,000 ตารางวาต่อแปลง
ผังเมืองที่จริงเตรียมคลอดอยู่แล้ว ท่านผู้ว่าฯ (ชัชชาติ) บอกว่าจะทบทวนใหม่ ใช้เวลาอีก 2 ปี เราก็จะใช้ผังเมืองกรุงเทพฯ ของเดิมเป็นเวลา 11 ปี พื้นที่ทางน้ำหลากหรือฟลัดเวย์ ได้แก่ คลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง สุวรรณภูมิ ตอนนี้มี 150,000 ไร่ ทุกท่านรู้อยู่แล้วว่าใครทำจัดสรรต้อง 1,000 ตารางวาต่อแปลง แต่ผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างร่าง ลดเหลือ 50,000 ไร่ ถ้าออกมาแล้วเป็นผลบวก
ในส่วนของฝั่งทวีวัฒนาไม่ต้องดีใจ เขาเปลี่ยนจากเขียวลายเป็นสีเหลืองแต่สำหรับบ้านจัดสรรเหมือนเดิม ก็คือบังคับ 100 ตารางวาเหมือนเดิม สีเขียวลายเหมือนกันแต่ข้อกำหนดไม่เหมือนกัน บริเวณปลายรถไฟฟ้าสายสีแดงเปลี่ยนเป็นสีส้ม สีแดงมากขึ้น ก็เป็นประโยชน์
ส่วนบางขุนเทียนท่านผู้ว่าฯ (ชัชชาติ) บอกว่าจะออกผังเมืองเฉพาะลาดกระบังกับบางขุนเทียน อันนี้บวกลบไม่แน่ใจเนื่องจากเราไม่เห็นแนวคิดของท่านคืออะไร ในการที่จะออกผังเมือง 2 ที่นี้ เพราะว่าพื้นที่บางขุนเทียนก็ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่รับน้ำ 1,000 ตารางวาต่อแปลงเหมือนกัน
ปีหน้า-อสังหาฯมีปัจจัยบวกน้อยมาก
ข้อสังเหตุที่อยากให้ทุกบริษัทระวังก็คือ
1.ในระหว่างนี้ทั่วประเทศมีการทบทวนผังจังหวัด
2.เวลาผ่านมา 5-6 ปีแล้วมีการออกผังเฉพาะ ยกตัวอย่างผังจังหวัดสีเขียวก็ทำทาวน์เฮาส์ได้ แต่ทำตึกแถวไม่ได้ สีชมพูทำคอนโดมิเนียม 100 ชั้นก็ได้ ได้หมดเลย แต่พอผังเมืองที่ออกมาเฉพาะพื้นที่สีเขียวเหมือนกันแต่ทำจัดสรรไม่ได้เลย ปทุมธานีก็เช่นเดียวกัน เดิมคลอง 4 ผังเมืองจังหวัดเป็นสีชมพูชนเขตอยุธยาทำได้หมดเลย แต่พอผังเมืองใหม่ออกคลอง 4 ข้ามคลองไปใกล้ถนนวงแหวน ทำจัดสรรไม่ได้เลย
เป็นความเสี่ยงมาก ๆ เลยของบริษัทที่ซื้อแลนด์แบงก์ไว้แล้วบนพื้นฐานของผังเมืองเดิม ผมคิดว่าเป็นข้อสังเกตุสำหรับทุกท่านที่ทำทั่วประเทศ ควรจะไปขอดูร่างผังเมืองที่ออกมามันขัดต่อผังเมืองจังหวัดหรือเปล่า ขัดกับผังเมืองเดิมรึเปล่า เพราะเขาถือร่างสุดท้ายเป็นเกณฑ์ ก็เป็นความเสี่ยงเหมือนกัน
ความเห็นของผมนะ กรุงเทพฯจะปรับขยายเวลากว่าจะบังคับใช้ผังเมืองอีก 2 ปีข้างหน้าในปี 2567 จริง ๆ สถานการณ์โควิดที่ผ่านมา บวกกับสถานการณ์อะไรที่จะเกิดขึ้นที่ไม่แน่นอน มันสะท้อนมาแล้วว่าต้องรักษาระยะห่าง
ดังนั้น ข้อที่จะเสนอผังเมืองคือต้องมีความยืดหยุ่นจริง ๆ เพราะบางพื้นที่ที่กำหนดในกรุงเทพฯ นั้น บางพื้นที่เราบอกว่าทำที่อยู่อาศัยได้ ห้ามทำสำนักงาน ห้ามมีร้านค้า แล้วเทรนด์ปัจจุบันเราทำงานที่บ้านก็ไม่รู้จะเรียกอะไร มันจะได้พึ่งพาตัวเองได้
แล้วก็ไม่ว่าชานเมืองหรือในเมืองก็เช่นเดียวกัน ผังเมืองควรมีความยืดหยุ่นพอสมควรในการที่จะเป็นที่อยู่อาศัยได้ เป็นพันธมิตรกันได้ หรือเป็นที่ตั้งสำนักงานขนาดเล็ก ๆ ได้
ทั้งหมดนี้เป็นมุมมองกับความเห็น 10 กว่าข้อ ผมมองว่ามีปัจจัยบวกน้อยมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ถือเป็นความท้าทายที่ทุกท่านต้องบริหารจัดการ