LTV 100% ไม่พอ รอแบงก์เอกชนด้วย

คอลัมน์สามัญสำนึก
เมตตา ทับทิม

แบงก์ชาติใจดีในรอบ 10 ไตรมาสกับ 3 สัปดาห์ ด้วยการผ่อนปรน LTV 100%

เรื่องราวมันเป็นอย่างนี้ค่ะ

ปี 2560-2561 ตลาดคอนโดมิเนียมบูมสุดขีดคลั่งเพราะรถไฟฟ้าสายใหม่กำลังตอกเข็มก่อสร้าง มีต่างชาติช่วยซื้อ 49%

และว่ากันว่า เพราะมีป้ายบิลบอร์ดโชว์ตัวเลขซื้อเพื่อปล่อยเช่าการันตีผลตอบแทน 4-5-7-10% เกลื่อนเมือง

แบงก์ชาติก็เลยตอน…อืมม์ ก็เลยตัดตอนการซื้อลงทุน เพราะพิพากษาว่าเป็นการซื้อเก็งกำไรด้วยการบังคับ LTV

คำว่า LTV-loan to value คือ สัดส่วนการให้สินเชื่อต่อหลักประกัน แปลให้เข้าใจง่าย ๆ หลักประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็คือ บ้าน-คอนโดมิเนียม เกณฑ์ LTV ให้ 100% เท่ากับปล่อยกู้ได้เต็มจำนวน

ประเด็นอยู่ที่ของเดิมมี LTV 90-95% ต่อมาเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 แบงก์ชาติลดเหลือ 70-80% ในการขอเงินกู้ซื้อหลังที่ 2-3

คำว่า LTV 100% ก็คืออสังหาฯ ราคา 1 ล้าน กู้ได้ 1 ล้าน LTV 90-95% กู้ได้แค่ 9-9.5 แสน ส่วนต่าง 5 หมื่น-1 แสนต้องโปะเป็นเงินดาวน์

ดังนั้น LTV หลังแรกเท่าเดิมคือกู้ได้ล้านละ 9-9.5 แสนบาท ส่วนหลังที่ 2-3 เงินกู้เหลือล้านละ 7-8 แสนบาท

วงการอสังหาฯ เดือดร้อนหนักมาก เพราะไปตัดตอนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 โดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์

ซึ่งการซื้อคอนโดฯหลังที่ 2 เพื่อทำงานใกล้ออฟฟิศ ให้ลูกเรียนหนังสือ การซื้อบ้านแนวราบหลังที่ 2 เพื่อความจำเป็นเพราะทำงานข้ามจังหวัด ที่สำคัญทำให้ “ผู้กู้ร่วม” ถอนตัวอย่างมีนัยสำคัญเพราะถูกนับซื้อหลังแรกตั้งแต่กู้ร่วม

ต่อมา ตัวช่วยคือสถานการณ์โควิด แบงก์ชาติผ่อนปรนชั่วคราวเมื่อ 21 ตุลาคม 2564 ปรับเกณฑ์ LTV 100% นาทีทองมีถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2565 เท่านั้น

ถามว่ามาตรการนี้เบ็ดเสร็จหรือยัง คำตอบคือยังค่ะ

พระเอกตัวจริงของ LTV 100% คือแบงก์เอกชนทั้งหลาย ซึ่งต้องเข้าใจธรรมชาติด้วยว่าแบงก์ชาติตั้งเกณฑ์ LTV ต่ำ ๆเพื่อบังคับเงินดาวน์สูง ๆ เป็นอะไรที่นายแบงก์โปรดปราน

ลูกค้าสินเชื่อยิ่งดาวน์สูงเท่าไหร่ แบงก์ยิ่งอุ่นใจว่าน่าจะผ่อนจนจบแน่นอน แต่พอปลดเกณฑ์ LTV 100% ความเสี่ยง suddenly เด้งกลับมาอยู่ที่นายแบงก์ทันที ปฏิกิริยาโดยอัตโนมัติคือแบงก์ตั้งการ์ดสูงกว่าเดิม

คุยกับ “พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง” ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย วิจัยภาคสนามกรณีปลดล็อก LTV 100% ในการซื้อหลังที่ 2-3 จะเข้ามาช่วยระบายสต๊อกบ้าน-คอนโดฯเป็น 3 ตัวเลข

ถ้าช่วยให้กู้ผ่านกรณี 5% จะระบายสต๊อกได้ 30,692 ล้านบาท, กรณี 10% ช่วยได้ 61,384 ล้านบาท และกรณี 15% เพิ่มเป็น 92,076 ล้านบาท

งานวิจัยชิ้นนี้ ไม่ได้ตั้งความหวังว่าแบงก์ชาติจะปล่อยผี LTV 100% ให้กับที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทด้วย เพราะฉะนั้น ในภาพรวมมีโอกาสที่จะช่วยระบายสต๊อกได้มากกว่านี้ในส่วนสินค้าตลาดไฮเอนด์

แต่ด้วยความเคารพ นั่งมองตัวเลขสถานการณ์โควิด 2 ปี (2563-2564) ซึ่ง LTV ทำลายกำลังซื้อในการขอเงินกู้ตลาดแมส จนทำให้บริษัทอสังหาฯทั้งตลาดหันหัวรบไปทำบ้านแพงขายกันหมดแล้ว คนกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างจะไม่มีที่ยืนกันก็คราวนี้

เกณฑ์ LTV 100% แบงก์ชาติปลดล็อกให้แล้ว ความหวังของผู้กู้โดยเฉพาะกำลังซื้อตลาดแมสราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือ reject rate สูงปรี๊ดถึง 30-40%

นาทีนี้ รอนายแบงก์เป็นพระเอกขี่ม้าขาวเข้ามาช่วยโอบอุ้มสร้างโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากกว่าเดิม

LTV 100% อย่างเดียวไม่พอจริง ๆ ผู้กู้รอความเมตตาจากนายแบงก์ในการ approve สินเชื่อด้วยค่ะท่าน