LTV บังคับเงินดาวน์แพง ป้องกันวินัยการเงินพัง-ตลาดเก็งกำไรฟื้น (1)

วันที่ 10 ธันวาคม 2565 - 08:47 น.

งานสัมมนาส่งท้ายปีเสือต้อนรับปีเถาะหัวข้อ “Housing Market Outlook Opportunities & Challenges-ปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่อตลาดบ้านจัดสรรปี 2566” จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเร็วๆ นี้

“ดร.ดอน นาครทรรพ” เฉลยเหตุผลที่แบงก์ชาติยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการ LTV จากเดิมการขอสินเชื่อทำได้ 100-110% แต่จะหมดอายุผ่อนปรนสิ้นปี 2565 หลังจากนั้น ตั้งแต่ 1 มกราคม 2566 จะต้องกลับมาใช้เพดาน LTV เดิมสำหรับการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 2-3 อยู่ที่ 70-90% ซึ่งหมายถึงจะต้องกลับมาจ่ายเงินดาวน์แพง 20-30% โดยมีรายละเอียด ดังนี้

“ดร.ดอน นาครทรรพ” ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ถ้าพูดถึงปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่มีผลต่อธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2566 ปัจจัยหลักในด้านบวกเราเริ่มที่แนวโน้มเศรษฐกิจ ความเสี่ยงของเศรษฐกิจค่อนข้างสูง ข้อมูลล่าสุดของแบงก์ชาติคือเศรษฐกิจอยู่ในแนวโน้มที่เติบโตต่อเนื่อง ส่วนปัจจัยที่ 2 การกลับมาของลูกค้าต่างชาติ เกี่ยวเนื่องกับการเปิดประเทศของจีนด้วย ปัจจัยที่ 3 การเพิ่มขึ้นของความต้องการบ้านแนวราบ

ส่วนปัจจัยด้านลบมีแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและการสิ้นสุดมาตรการภาครัฐ ผมคิดว่าโดยรวมเป็นปัจจัยลบ ถ้าด้านลบจะหนักกว่า เรามาคุยกันว่าทำไมแบงก์ชาติคิดว่าการสิ้นสุดมาตรการสินเชื่อ LTV เป็นเรื่องที่เหมาะสม ในภาพรวมปัจจัยทั้งหมดมีทั้งบวกทั้งลบ เราประเมินแล้วถ้าตอบด้านอสังหาริมทรัพย์ …ด้านลบจะมีน้ำหนักมากกว่า

ศก.ไทยลำบากปีนี้-ปีหน้ายิ้มได้

สำหรับปัจจัยบวก เราจะเริ่มที่เศรษฐกิจโลกก่อน ในประมาณการเศรษฐกิจโลกยังไม่เข้าสู่ภาวะถดถอย แต่ก็มีหลายคนที่บอกกว่าเศรษฐกิจปีหน้าจะเข้าสู่สภาวะถดถอย ทั้งโบรกเกอร์ในต่างประเทศและในประเทศไทย ผมบอกว่าไม่ได้ว่าเศรษฐกิจโลกจะถดถอยหรือไม่ มันชะลอลงแน่นอนอยู่แล้ว และก็จะชะลอลงเร็วด้วย

ดัชนีของฝ่ายจัดซื้อที่เรียกว่า PMI เป็นข้อมูลรายเดือนที่นิยมใช้ในการติดตามกิจกรรมเศรษฐกิจในระดับโลก เขาจะรวบรวมจากหลายๆ ประเทศ ช่วงโควิดที่เศรษฐกิจหยุดชะงักกันทั่วโลก เวลาอ่านข้อมูลดัชนีพวกนี้คือ ถ้าสูงกว่าระดับ 50 แสดงว่าเศรษฐกิจยังขยายตัวดี ถ้าอยู่ที่ 50 ก็เสมอตัว ถ้าต่ำกว่า 50 คือเศรษฐกิจมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

ตั้งแต่โควิด กราฟเราลงไปเยอะแล้วมันก็เด้งขึ้นมา ปี 2564 เป็นปีที่เศรษฐกิจโลกดีมาก รวมปี 2565 นี้ด้วย แต่ของไทยไม่ค่อยรู้สึก ปีที่แล้วเราลำบากกว่าคนอื่นในโลก ปีนี้เศรษฐกิจโลกก็เริ่มลงมาแล้วในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมา ตัวดัชนี PMI เข้าสู่แนวที่ต่ำกว่า 50 นั่นคือเศรษฐกิจโลกมีการหดตัวเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

การหดตัวของ PMI ไม่จำเป็นว่าเศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะถดถอย มันขึ้นว่าจะหดตัวลึกแค่ไหน หดตัวนานเท่าไหร่ แต่จากที่เราเห็นแล้วทิศทางน่าจะเป็นลบพอสมควร

อย่างไรก็ดี แม้ว่าเศรษฐกิจโลกจะตกต่ำลง แต่เศรษฐกิจไทยไม่เหมือนชาวบ้าน ข้อมูลสถิติของ Consensus Forecasts รวบรามความเห็นของนักวิเคราะห์ที่ประมาณการเศรษฐกิจไทยแล้วก็หลายๆ ประเทศในปีนี้ปีหน้า แต่ของไทยเขาจะไปเอาตัวประมาณการเศรษฐกิจของนักวิเคราะห์สำนักต่างๆ ของธนาคาร มาเฉลี่ยรวม มีนักวิเคราะห์ประมาณ 18 รายในประเทศไทย

สถิติในปี 2021 นี่ของจริง 1.5% ของปี 2565 นี้ก็ 3% กว่าๆ นั่นคือนักวิเคราะห์เห็นร่วมกันว่ามีไทยประเทศเดียวที่อัตราการขยายตัวของปี 2022 สูงว่าปี 2021 แนวโน้มปี 2023 สูงกว่าปี 2022 ยังไม่เอาตัวเลขประมาณการของแบงก์ชาติ อยากให้ดูว่านักวิเคราะห์เอกชนเขามองกันอย่างไร

อสังหาฯ ฟื้นช้ากว่าเศรษฐกิจภาพรวม

มีการวิเคราะห์เศรษฐกิจว่าปีนี้เผาจริง ปีหน้าเผาหลอก แสดงว่ายังให้เศรษฐกิจปีหน้าสูงกว่าปีนี้ ที่คล้ายๆกันแต่ไม่ได้ยกมาคือของ MIBF กับ World Bank มีสรุปคล้ายๆ กันว่าไทยจะเป็นไม่กี่ประเทศในโลกที่ปี 2565 สูงกว่าปี 2564 และปี 2566 ขยายตัวสูงกว่าปี 2565 มาดูว่าทำไมนักวิเคราะห์กับแบงก์ชาติถึงมองยังงั้น

แต่แบงก์ชาติจะมองไกลไปมากกว่า นั้นมองไปถึงปี 2024 หลักๆ เลยที่มองว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวต่อเนื่องมาจาก 2 ตัว คือภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชน ปี 2564 เรายังไม่ได้ฟื้น เราไม่เหมือนคนอื่น เพราะยังงั้นการบริโภคภาคเอกชนมีความอั้นอยู่มันก็เลยไปต่อได้ แต่อีกด้านที่สำคัญคือการท่องเที่ยวระหว่างประเทศ ก่อนโควิดเรามีนักท่องเที่ยว 40 ล้านคน เกิดสถานการณ์โควิดทำให้หายไปเลย

จริงๆ ปี 2564 เราส่งออกได้ดีนะ สอดคล้องกับเศรษฐกิจโลกที่บอกว่าปีที่แล้วดีมากๆ การขยายตัวของจีดีพี เช่น ปีที่เกิดโควิด (2563) เราติด -6.2% ปี 2564 อยู่ที่ 1.5% ปีนี้ 3.2% ปี2566 คาดว่าขึ้นมา 3.7% ปี 2567คาดว่า 3.9%

ในจีดีพีมาจากหลายๆ องค์ประกอบ ในปีที่เกิดโควิดก็ติดลบกันเกือบหมดเป็นตัวที่ฉุดให้จีดีพีลงมา ปี 2564 เราไปได้ดีคือการส่งออก ตัวของนักท่องเที่ยวจะเห็นว่าติดลบค่อนข้างเยอะในปี 2563 ในปี 2564 เราไม่มีเข้ามาเลย ถ้าจะมองไปข้างหน้าทั้งปี 2565-2567 เราจะเห็นว่าตัวที่จะดันให้จีดีพีเป็นบวกคือนักท่องเที่ยวที่เข้ามา กับการใช้จ่ายในประเทศ

ด้านของนักท่องเที่ยวมองว่าจะไปได้ดี เราคิดว่าการฟื้นตัวการท่องเที่ยวปีนี้คาดว่านักท่องเที่ยวจะได้เกือบ 10 ล้านคน ปีหน้ามองไว้ที่ 22 ล้านคน ปี 2567 มากกว่า 30 ล้านคน จะเห็นว่าเป็นการเพิ่มขึ้นที่เยอะ คนก็คิดว่ามันจะเพิ่มขึ้นขนาดนี้เลยหรอ แต่อย่าลืมว่าก่อนโควิดเรามีนักท่องเที่ยว 40 ล้านคน

นักท่องเที่ยวมาจากกลุ่มไหน เท่าไหร่… ในอดีตคือนักท่องเที่ยวจีน ในประมาณการของแบงก์ชาติปีหน้านักท่องเที่ยวจีนยังไม่เยอะ ในปี 2567 จะเยอะขึ้นเพราะคิดว่าจีนน่าจะเปิดประเทศได้เต็มที่ ซึ่งเศรษฐกิจไทยขึ้นอยู่กับนักการท่องเที่ยวค่อนข้างเยอะ

อีกเรื่องคือกิจกรรมเศรษฐกิจที่ดีขึ้น เราเห็นว่าเงินมันกระจายมากขึ้น ก็ช่วยในการบริโภค การฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจ จะเห็นภาพภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวช้ากว่าเศรษฐกิจโดยรวม ในเรื่องของรายได้แรงงานจะเห็นว่าทุกกลุ่มรายได้กลับมาสูงเท่าปี 2563 แล้ว แต่ยังไม่ใช่รายได้ที่แท้จริง ยังไม่ได้หักส่วนของเงินเฟ้อ ถ้าเป็นตัวเม็ดเงินยังไงก็สูงกว่าปี 2562 แล้ว

2566 เงินเฟ้อกลับมาเท่ายุคก่อนโควิด

ถัดไปเป็นเรื่องของเงินเพ้อที่เป็นปัจจัยกระทบเรื่องกำลังซื้อในปีนี้ การประเมินล่าสุดมองว่าเงินเฟ้อน่าจะผ่านจุดสูงสุดของประเทศไปแล้ว ประมาณการเงินเฟ้อแบงก์ชาติมองว่าเงินเฟ้อจะค่อยๆ ลงในปี 2566 เป้าหมายนโยบายการเงินของแบงก์ชาติ เรามองในครึ่งปีหลัง 2566 เงินเฟ้อน่าจะกลับมาอยู่ในกรอบเป้าหมาย

ตัวเลขของแบงก์ชาติประมาณการเงินเฟ้อทั่วไปที่บอกว่ากลับสู่กรอบเป้าหมาย ปีนี้เงินเฟ้อที่คาดไว้ 6% สูงกว่ากรอบ 1-3 % แต่ปีหน้าคิดว่าเข้าสู่ที่ 3% แล้วปี 2567 เข้าสู่ 2% เรามองว่าเงินเฟ้อในระยะปานกลางถึงยาวจะกลับมาอยู่ที่ 2%

สาเหตุหลักๆ เรามองเรื่องซัพพลายซ็อตมันค่อนข้างคลี่คลายลง ราคาสินค้าสำคัญพวกราคาน้ำมัน ราคาปุ๋ย ราคาธัญพืชต่างๆ พวกนี้เร่งตัวขึ้นมากในต้นปีนี้ โดยเฉพาะหลังเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครน แต่ปัจจุบันราคาลดลงค่อนข้างเยอะ ยังไม่กลับไปเท่าช่วงก่อนหน้าสงครามแต่ราคาก็ลงมาระดับหนึ่ง ตอนนี้คนไม่ได้กลัวเรื่องขาดแคลนเท่าไหร่ ที่คนกลัวคือเศรษฐกิจโลกถดถอย

เพราะฉะนั้นมันเป็นตัวที่กดลงมา แต่ราคายังไม่ลงไปเท่าก่อนที่จะเกิดสงคราม เพราะว่าสงครามยังไม่จบ เขามองว่าจะลากยาวไปอีกระยะหนึ่ง เขาก็จะมีฟอร์มไม่ให้ลงต่ำเกินไป

อีกเรื่องหนึ่งจะเกี่ยวกับเวลาระยะยาว เรื่องของการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศ ปัญหาโลกร้อน เราจะเห็นหลายๆ ประเทศทั่วโลกหันมาใช้พลังงานที่ไม่ใช่พวกฟอสซิส จริงๆ ก็พยายามมูฟมาสักพักแล้ว แต่พวกนี้ทำให้ไม่มีการลงทุนในการขุดเจาะน้ำมันมากนัก ก็เลยไม่ค่อยมีซัพพลาย พวกน้ำมันก็จะเป็นตัวที่ถีบไม่ให้ราคามันลงมากนัก

ดูเฉพาะเรื่องราคาน้ำมัน พอคนเริ่มกลัวว่าจะเกิดรีเซสชั่นในปีหน้า ราคาน้ำมันเริ่มเบาบาง ตอนแรกเราก็กลัวราคาน้ำมันขึ้นไปที่ 100-110 เหรียญ/บาร์เรล แล้วมีคนพูดว่าอาจจะไปถึง 150 เหรียญ/บาร์เรล แต่พอคนเห็นธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ขึ้นดอกเบี้ยเยอะๆ คนก็บอกว่าชักจะไม่ไหวแล้ว เศรษฐกิจโลกก็เลยปรับลดลงมา

จีนดร็อปนโยบายซีโร่โควิด

ประมาณการเศรษฐกิจ ในด้านอัตราขยายตัวทางเศรษฐกิจปี 2565 ประเมินไว้ 3.2% ปี 2566 อยู่ที่ 3.7% ปี 2567 เพิ่มเป็น 3.9%

โดยปี 2566 สิ่งที่เราจะเห็นคือเศรษฐกิจโลกที่ไม่ดี แบงก์ชาติปรับประมาณการด้านการส่งออกลงมาค่อนข้างเยอะ ปีนี้เราเห็นการส่งออกอยู่เติบโตที่ 7% แต่ปีหน้าคิดว่าการส่งออกจะเหลือแค่ 1% ถือว่าเป็นการลงที่ค่อนข้างแรง

สาเหตุหลักที่มองว่าตัวเศรษฐกิจปีหน้ายังดีกว่าปีนี้มาจากเรื่องการท่องเที่ยว เพราะฉะนั้นความเสี่ยงอันดับแรกถ้าเกิดอะไรขึ้นกับการท่องเที่ยว ก็เป็นไปได้ว่าเศรษฐกิจจะไม่เป็นไปตามคาด จริงๆ คนก็คุยกับเยอะว่าจะเกิดการระบาดใหม่ เกิดการล็อกดาวน์ทั่วโลก แต่เท่าที่ติดตามเรื่องของสาธารณสุขก็คิดว่าโอกาสเป็นไปได้น้อย

สำหรับเรื่องจีน การ reopening ของจีนเป็นสิ่งที่สำคัญ เขาเป็นนักลงทุนกลุ่มหนึ่งที่มาซื้อที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงของเรา การเปิดประเทศของจีนที่บอกว่าเป็นปัจจัยบวกอีกอันหนึ่ง เราเริ่มเห็นมาแล้วในปีนี้ การเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยต่างชาติ ปีหน้าคงมีโอกาสที่จะมีมากขึ้น เพราะธีมของปีหน้าที่เราดูก็คือการเปิดประเทศของจีน

ตอนนี้จีนใช้นโยบาย Covid Zero คล้ายๆ ของเราสมัยก่อนที่ต้องให้ตัวเลขเท่ากับศูนย์ แต่ของไทยถ้าตัวเลขเท่ากับศูนย์มันไม่ไหว เราก็ปล่อย ซึ่งเราก็ผ่านจุดนั้นมาแล้ว แต่จีนตอนนี้การระบาดค่อนข้างรุนแรงไม่แพ้ช่วงโควิดระบาดใหม่ ๆ เลย โดยเฉพาะในเมืองเศรษฐกิจสำคัญ เป็นปัญหาที่จีนกำลังดูอยู่ว่าจะจัดการยังไง

ประธานาธิบดีจีน (สี จิ้นผิง) บอกว่าต้อง Covid Zero เพื่อให้จีนไปต่อได้ แต่ตอนนี้อย่าว่าแต่ไปได้เลย สิ่งที่เราสังเกตก็คือว่าในเมืองจีนเขาหลีกเลี่ยงการพูดถึงเรื่อง Covid Zero เลย

แต่ก่อนจีนจะแพลนว่า Dynamic Covid Zero Policy คือจะปล่อยเป็นบางครั้ง ล็อกดาวน์เป็นบางส่วน แต่ตอนนี้ในแง่ของภาษาเขาดร็อปลงไปแล้ว นักวิเคราะห์เป็นคนตั้งข้อสังเกตว่า การที่ดร็อปนโยบายคือเขาเริ่มเปลี่ยนทีท่าแล้วรึเปล่า อันนี้เอามาจากสถาบันวิเคราะห์แห่งหนึ่ง เขาก็จะแทรกในเรื่องของมาตรการในประเทศจีน

เห็นว่าในหลาย ๆ เมืองการระบาดยังอยู่ในระดับสูง แต่ว่าจะไม่มีการล็อกดาวน์อย่างจริงจังแล้ว จะล็อกแค่บางจุด

ตอนนี้นักวิเคราะห์ทั้งหลายบอกว่าธีมในการลงทุนต่างประเทศมี China Reopening เราไม่รู้ว่า China Reopening มันจะช้าหรือเร็ว ตอนนี้คนส่วนมากคิดว่ามันจะค่อยๆ เป็นค่อยๆ ไป เพราะปัญหาของจีนคือตัววัคซีน ซึ่งวัคซีนของจีนอย่างที่เราทราบคือเป็นวัคซีนที่เราใช้ในช่วงแรก ๆ ของจีนถ้าเอาเฉพาะคนที่ฉีดครบ 2 โดส จริงๆ เขาถือว่าฉีดได้โอเคเลย

ปัญหาคือเรื่องบูสเตอร์เข็มที่ 3 ขึ้นไปเปอร์เซ็นต์ค่อนข้างน้อย โดย ดร.Fauci เป็นคนที่มีชื่อเสียงเรื่องโควิดในสหรัฐ เขาบอกว่าวัคซีนของที่จีนใช้ สู้ของฝั่งตะวันตกไม่ได้

ที่เรารู้วัคซีนไม่ได้ป้องกันการติด แต่วัคซีนช่วยลดอาการที่มันจะรุนแรงได้ดีกว่า ปัญหาของจีนคือห้องไอซียูในโรงพยาบาลมีสัดส่วนต่อประชากรเขามีน้อยกว่าของไทยอีก ความท้าทายของจีนคือถ้าจะค่อยๆ ปลดแล้วให้มีการติดเชื้อมากขึ้น เขาก็ต้องมีความมั่นใจระดับหนึ่งว่าถ้าติดมากขึ้น ถ้าอาการหนักแล้วต้องเข้าห้องไอซียู จะเพียงพอต่อผู้ป่วย

วันนี้เขาก็เลยบอกว่าจีนจะเปิดประเทศเร็วก็คงไม่ได้ ต้องค่อยๆ ผ่อนคลายไปเรื่อยๆ ที่เห็นผ่อนคลายตอนนี้คือเขายอมให้ใช้วัคซีน Pfizer แล้ว ก็คงต้องติดตามต่อไป เดือนพฤศจิกายน 2565 ที่ผ่านมาผมอยู่ที่สิงคโปร์ ซึ่งสิงคโปร์เปิดก่อนไทยนิดหนึ่ง คนยังใส่หน้ากากอนามัยในรถสาธารณะมีเยอะ แต่ถ้าเป็นการประชุมแบบนี้เขาไม่ค่อยจะใส่กันแล้ว เขาไม่ใช่ไม่กลัวติด

คนก็ยังติดอยู่แต่ว่าติดแล้วอาการไม่ได้เยอะ เขาก็เลยปล่อย คงต้องอีกสักระยะที่จีนจะไปถึงจุดนั้น

ทั้งสองปัจจัยที่เล่ามาเรื่องของเศรษฐกิจกับเรื่อง Reopening ของจีน ถ้าจีนเขาเปิดประเทศได้เร็ว ตัวเลขที่แบงก์ชาติบอกว่านักท่องเที่ยวปีหน้า 22 ล้านคน ให้เข้ามาประมาณไตรมาส 4/66 แต่ถ้าจีนเปิดประเทศตั้งแต่ต้นปี 2566 การเปิดเร็วกว่าที่คาดนักท่องเที่ยวก็จะมาเยอะกว่าที่คาด เศรษฐกิจไทยอาจจะดีกว่าที่คาด จริงๆ มีโบรกเกอร์แห่งหนึ่งให้เศรษฐกิจไทยปีหน้าโต 4 % โดยมองว่านักท่องเที่ยวจะมาเยอะ

ค่าเงินบาทแข็ง-ผลดีต่อผู้นำเข้า

เรื่องแนวโน้มค่าเงินสหรัฐ อัตราแลกเปลี่ยนเงินบาทต่อดอลลาร์สหรัฐตอนนี้อยู่ที่ 34-35 บาทตั้งแต่ต้นปี 2565 เงินบาทแข็งค่าขึ้นมาเรื่อย ๆ ล่าสุดค่อนข้างอ่อนลง ถ้าดอลลาร์แข็ง บาทก็จะอ่อน ถ้าบาทแข็ง ดอลลาร์ก็จะอ่อน ปัจจัยในประเทศของตัวเองไม่ได้มีผลมากในช่วงที่ผ่านมา

นี่ก็เป็นสาเหตุหนึ่งที่แบงก์ชาติจะแทรกแซงก็ไม่ได้เยอะ ถ้าเป็นไปตามเทรนด์ตลาดโลกมันก็ไม่รู้จะทำอะไร แล้วปัญหานี้ก็เป็นปัญหาทั่วโลก ค่าเงินเราไม่ได้อ่อนคนเดียว คนอื่นก็อ่อนตอนที่ดอลลาร์แข็ง ตอนนี้ดอลลาร์อ่อนเราแข็ง คนอื่นก็แข็ง

สำนักวิเคราะห์ต่างประเทศ มองว่าปีหน้าดอลลาร์จะอ่อนลงอีก โดยตลาดหลักๆ ที่คิดอย่างนั้นมี 2 เรื่อง

1.เงินเฟ้อสหรัฐก็พีกเหมือนกัน เห็นว่าจะลงแล้ว ที่สำคัญคือมุมมองที่เขามองกับอัตราดอกเบี้ยของนโยบายธนาคารสหรัฐโดยตลาดเขามองไปข้างหน้า ตอนประมาณเดือนพฤศจิกายน ตลาดบอกว่าธนาคารกลางสหรัฐขึ้นดอกเบี้ยอีกไม่นานแล้ว มันจะขึ้นถึงต้นปี 2566 ส่วนที่เหลือของปีจะลงแล้ว ตัวที่ดันดอลลาร์แข็งมาจากที่สหรัฐขึ้นดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ แต่ตอนนี้เขามองว่าสหรัฐจะหยุดแล้ว ก็มีผลให้ดอลลาร์อ่อน

อีกเรื่องหนึ่งคือมองว่าจีนเปิดประเทศ สหรัฐอาจจะไม่ได้โดดเด่นมาก ปี 2564 สหรัฐถือว่าโดดเด่น เศรษฐกิจก็ยังแข็งแกร่งกว่าที่อื่น อย่างยุโรปเขาอยู่ใกล้กับยูเครนก็โดนไป (สงครามรัสเซีย-ยูเครน) จีนปีนี้ก็โดนโควิดรุมเร้าแต่ปีหน้าเขาบอกว่าจีนจะดีขึ้น สหรัฐขึ้นดอกเบี้ยไปเยอะด้วยเศรษฐกิจสหรัฐก็ไม่น่าจะดีเขาเลยมองว่าเงินดอลลาร์ก็จะอ่อน

แต่ทั้งหมดนี้ที่ตลาดมองว่าอ่อน แต่จริงๆ ดอลลาร์อาจจะแข็งก็ได้ ตลาดอาจจะมองผิดพลาดก็ได้ เวลานักเศรษฐศาสตร์วิเคราะห์เราจะดูพวกนี้เป็นกรณีฐานว่าความเป็นไปได้สูงสุดน่าจะเป็นไปทางนี้ แต่จริงๆ โลกมันมีความไม่แน่นอน เราก็ไปดูว่าธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) จะหยุดขึ้นดอกเบี้ยจริงไหม

ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล บอกว่าตลาดกำลังมองผิด เฟดจะขึ้นไปเรื่อยๆ ไม่ได้หยุดตามที่ตลาดบอก ถ้าเฟดออกมาตรงข้ามกับตลาดในปี 2566 สิ่งที่เกิดขึ้นคือดอลลาร์มมันจะแข็ง ขึ้นอยู่กับว่าใครเดาทางได้ถูกต้อง แต่ตอนนี้ตลาดกำลังพนันว่าเฟดพอแล้ว ดอลลาร์ก็จะอ่อน

สมมุติว่าค่าเงินปีหน้าเป็นไปตามที่ตลาดบอกว่าดอลลาร์อ่อน เงินบาทแข็ง จริงๆ สำหรับท่านผู้ประกอบการถ้าเป็นผู้นำเข้าอุปกรณ์ก่อสร้าง จะนำเข้าได้ในราคาที่ถูกลง บ้านอาจจะแพงขึ้นในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ ต้องคิดไปว่าโดยเปรียบเทียบแล้ว ไปคุยกับที่ปรึกษา ทั้ง ไนท์แฟรงค์, โจนส์ แลง ลาซาลล์ เราเห็นราคาบ้านในไทยกับต่างประเทศมันห่างกันเยอะ ห่างเป็นโยชน์เลยนะ

ค่าเงินแข็งขึ้นมา ราคาบ้านบวกเข้าไปนิดหนึ่ง ผลต่างมันก็ยังเยอะอยู่ เพราะยังงั้นในความเห็นส่วนตัวผม ถ้าบาทแข็งจริงตามที่นักวิเคราะห์บอก น่าจะเป็นบวกกับผู้ประกอบการที่มีการนำเข้า

ที่มาที่ไป “ดอกเบี้ยขาขึ้น”

ในด้านปัจจัยลบเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับสูงขึ้น แบงก์ชาติมองว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ยมีผลกระทบต่อทั้งธุรกิจและครัวเรือน คนที่ต้องกู้ยืมเงินบางคนเป็นลบ สำหรับภาคธุรกิจเป็นต้นทุนโดยตรง

ประเด็นคือการปรับขึ้นดอกเบี้ยเป็นการปรับขึ้นจากระดับที่ผิดปกติ ก่อนเกิดวิกฤตเราไม่เคยมีดอกเบี้ยต่ำเท่านี้เลย 0.5% สมัยก่อนอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดของประเทศอยู่ที่ 1.25% แบงก์ชาติขึ้นดอกเบี้ยมา 3 ครั้งเอง เพิ่งขึ้นมาเท่าจุดต่ำสุดสมัยก่อน เราเรียกว่าอัตราดอกเบี้ยนี้ไม่เป็นอัตราที่ไม่เป็นปกติ แล้วมีต้นทุนต่อเศรษฐกิจ

คำว่าต้นทุนต่อเศรษฐกิจก็คือว่า ในอนาคตอาจจะมีปัญหาเรื่องเสถียรภาพหรือปัญหาเงินเฟ้อ

แบงก์ชาติจึงต้องพยายามปรับนโยบายเข้าสู่ภาวะปกติ สาเหตุที่กล้าปรับให้เข้าสู่ภาวะปกติคือมองว่าเศรษฐกิจฟื้นแล้ว ถึงจะฟื้นไม่เยอะแต่ว่าฟื้นต่อเนื่อง และกระจายตัวมากขึ้น เงินเฟ้อก็ผ่านจุดสูงสุดแล้วแล้วก็ทยอยลดลง เสถียรภาพระบบการเงินช่วยลดความเปราะบางในระบบการเงินลง ระบบเศรษฐกิจน่าจะสามารถทนทานตัวดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นได้

โดยก่อนที่จะขึ้นดอกเบี้ย ทางกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มอบหมายให้ฝ่ายงานของผมเป็นคนประเมินว่า ผู้กู้ SME ผู้กู้รายย่อยจะสามารถรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้ไหม เราก็มีประเมินว่าถ้าต้องขึ้นไประดับหนึ่งเลยจะรับได้ไหม สาเหตุสำคัญเลยที่เราคิดว่ารับได้เพราะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นเศรษฐกิจที่ฟื้นแล้ว คือมีรายได้เข้ามามากขึ้น การจ้างงานมั่นคงขึ้น ก็เลยมีการทยอยปรับขึ้น

แบงก์ชาติปรับนโยบายสู่โหมดปกติ

ขณะเดียวกัน การปรับขึ้นผมคิดว่าสิ่งที่ไม่ปกติจะเป็นปกติ นโยบายที่ไม่ใช่นโยบายในภาวะปกติที่เราทำไป อันแรกคือลด FIDF Fee เงินที่สถาบันการเงินต้องส่งให้กองทุนฟื้นฟู ก่อนโควิดอยู่ที่ 46 สตางค์ ตอนนี้อยู่ที่ 23 สตางค์ อันนี้จะเห็น Logic ของ กนง. พอประเมินว่าอยากกลับเข้าสู่ภาวะปกติเขาก็จะเริ่มเอาหลายๆ อย่างคืน

เรื่องของการผ่อนผันเกณฑ์ LTV-loan to value ก็เป็นอันหนึ่ง ถ้ามองว่าเอาสาขาเป็นตัวตั้งจริง ๆ อาจจะยังไม่ใช่ช่วงที่ต้องกลับสู่ภาวะปกติ ตอนที่เขาปลด LTV ครั้งแรกเขาไม่ได้มองอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวตั้งนะ หน้าที่กรรมการนโยบายการเงินคือมองเศรษฐกิจในภาพรวม

ส่วนมาตรการต่าง ๆ พวก soft loans ก็จะทยอยสิ้นสุด ขณะเดียวกันเรารู้ว่ามีปัญหาหนี้ครัวเรือนที่รับผลกระทบจากโควิดอยู่ เดี๋ยวก็จะมีการออกแนวทางมาตั้งแต่ต้นปี 2566 จะมีหลายอย่างที่เราจะเดินเรื่องหนี้ครัวเรือน ซึ่ง 1-2 ปีนี้แก้หนี้ครัวเรือนหนักไม่ได้เพราะว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยดี แต่ปีหน้าจะรุกได้มากขึ้น รวมทั้งเพื่อเศรษฐกิจที่มีเสถียรภาพในระยะยาวมันต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยเป็นปกติ

เรากังวลเรื่องจะขึ้นดอกเบี้ย ต้องบอกว่าแบงก์ชาติขึ้นดอกเบี้ยหน่อมแน้มมากถ้าเทียบกับหลายๆ ประเทศ ประเทศอื่นขึ้นเยอะกว่า ของไทยไม่เพียงอยู่ระดับต่ำสุด ความชันก็ต่ำสุด เพิ่งขึ้นมา 3 ครั้ง 75 สตางค์ บางคนขึ้นครั้งเดียวก็ 75 สตางค์แล้ว ไม่นับสหรัฐนะ

คัดประเทศในภูมิภาค BNM คือมาเลเซีย BSP คือฟิลิปปินส์ BOK คือเกาหลี CBC คือไต้หวัน BI คืออินโดนีเซีย คนอื่นที่เขาขึ้นเยอะกว่าเรา เพราะเขามีปัญหาเรื่องเงินทุนเคลื่อนย้ายมากกว่าเรา

เรื่องที่คนออกมาว่าเดี๋ยวส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเงินทุนจะไหลออก ของเราไม่ได้มีปัญหามาก เราเลยสามารถขึ้นไปแบบทีละไม่เยอะได้ ซึ่งการขึ้นที่ไม่เยอะจริงๆ มันมีผลดีว่าเศรษฐกิจให้เวลาปรับตัว

สมัยก่อนนักวิเคราะห์บอกว่าดูนโยบายการเงิน ดูง่ายให้ดูที่เกาหลี ระดับใกล้ ๆ กัน เกาหลีขึ้นไทยขึ้น เกาหลีลงไทยลง แต่ปีนี้ผิดแปลกคือเกาหลีขึ้นไปค่อนข้างเร็ว ที่เกาหลีเกิดปัญหาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ คือหลาย ๆ บริษัทออกหุ้นกู้ Commercial Paper อายุน้อยกว่า 1 ปีด้วยซ้ำ

ดอกเบี้ยที่ขึ้นเร็วทำให้มีปัญหาเรื่องพวกเซอร์วิสในการจะโรลโอเวอร์ ของไทยอัตราดอกเบี้ยขยับขึ้นช้า เกาหลีเขาขึ้นชันกว่าเราเยอะ เกาหลีขึ้นไป 3% กว่าแล้วของไทยยัง 1% กว่า เกาหลีมีการโรลโอเวอร์ไม่กี่เดือน อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเกือบ 2%

อีกเรื่องหนึ่ง ราคาอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลีวิ่งขึ้นไปเยอะมากใน 2 ปีที่ผ่านมา ประมาณ 70% พอขึ้นดอกเบี้ย ตลาดเริ่มวาย ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ตก เกาหลีเวลาเขาออก Commercial Paper เขาเอาอสังหาฯ ไปค้ำด้วยนะ เขาใช้วิธีพิเศษ ถ้าราคาอสังหาฯ ดีก็ไม่เป็นไร ถ้าราคาตกก็จะเริ่มมีปัญหา เกาหลีเจอหลายเด้ง เศรษฐกิจอ่อนแอมาตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565

จริง ๆ เรื่องการขับเคลื่อนราคาอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในหลายประเทศมาก ประเทศไทยถือว่าโชคดี

เบื้องหลัง LTV ต้องการเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจ

มาที่จุดสุดท้ายเรื่องการสิ้นสุดของมาตรการภาครัฐ ที่สำคัญมีอยู่ 3 มาตรการ เริ่มจากมาตรการ LTV ตัวที่เราถอดคือการขอสินเชื่อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2ขึ้นไป มีสัดส่วนร้อยละ 10 ของสินเชื่อปล่อยใหม่ ถ้าคิดเป็นมูลค่าก็ร้อยละ30 เกือบ 1 ใน 3 จากตัวที่ปรับ เพราะเราเห็นตรงนี้ถึงเลือกผ่อนปรนปี 2564

มาตรการภาครัฐที่สำคัญคือเรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งจะสิ้นสุดปีนี้เช่นกัน แล้วก็โครงการบ้านล้านหลังโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

ในด้านอัตราการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ เราไม่ได้ดูในเรื่องของการเปลี่ยนแปลง Net ว่าสุทธิเท่าไหร่ โดยเฉพาะที่ปล่อยใหม่ในแต่ละเดือนในแต่ละไตรมาส เราจะเห็นว่าไปตั้งแต่ปี 2562 พอเราเริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 เรื่องของการขยายตัวก็หดไป

ตัวที่แปลกในช่วงแรก ๆ คือตอนที่เกิดโควิด (ต้นปี 2563) การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เป็นบวก เนื่องจากว่าผู้ประกอบการอาจต้องการหนีตายเลยมีการแข่งขันทำโปรโมชันลด แลก แจก แถมกัน พอตัวเลขโผล่มาในเรื่องของสินเชื่อ

ตอนแรกกรรมการไม่ได้สนใจในภาคอสังหาริมทรัพย์เลยเพราะดูสินเชื่อปล่อยใหม่ก็ขยายตัวดี แต่จริงๆ ทางเรามีการคุยใกล้ชิดกับผู้ประกอบการ เราก็รู้ว่าที่ขายได้ดีมาจากการลด แลก แจก แถม หรือเป็นการระบายสต็อกกัน มันก็ไปได้ดี

แต่ถ้าปล่อยไปเรื่อย ๆ มันจะพลิกผัน ซึ่งตัวพลิกผันคือช่วงไตรมาส 3/64 เราเห็นแล้วว่ามันเป็นลบ ถ้าเราไม่ทำอะไรเลยมันอาจจะเกิดการไสลด์ต่อแล้วอาจจะเป็นอันตราย ไม่ใช่แค่ภาคอสังหาแต่กับเศรษฐกิจไทยโดยรวมด้วย

สิ่งที่เรานำเสนอกรรมการก็คือว่า ถ้าเอาหลังจากที่เราผ่อนคลายมาตรการ LTV การขยายตัวของสินเชื่อในไตรมาส 4/64 ก็ถือว่าสูง ไตรมาส 1-2/65 ก็พลิกกลับมาเป็นบวก ไตรมาส 3/65 ที่บวกกว่าไตรมาส 2/65 แล้ว ไตรมาส 4/65คิดว่าจะยังบวกกว่านี้อีก

ถ้าเอาบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ออกไป อัตราการขยายตัวก็จะไม่ได้สูงมาก ไตรมาส 2/65 ขยายตัว 4.9% ก็เหลือ 0.3% อันนี้เป็นสาเหตุที่มาตรการสำคัญที่สุดที่ผ่านมาคือบ้านล้านหลังของ ธอส.

สำหรับการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังแรกที่เป็นนโยบายของแบงก์ชาติ ก็ไม่ถึงกับแย่ ถ้าซื้อบ้านสูงกว่า 10 ล้านบาทการขยายตัวก็เป็นบวก สัญญา 2 ที่ราคาน้อยกว่า 10 ล้านบาทก็ขยายตัวเป็นบวกเช่นกัน อันนี้เป็นสิ่งที่เราคิดว่าเป็นเบเนฟิตมาจากเรื่องผ่อนคลาย LTV เราก็มองว่ามาตรการเรามีผลในระดับหนึ่ง

แต่จริงๆ ผลไม่ได้เยอะตามที่เราคาด ตอนที่เราผ่อนปรน LTV บ้านหลังที่ 2 บ้าน 10 ล้านมาเยอะ ตัวที่เราคาดคือประเภทกู้ร่วม ผมได้ข้อมูลว่ากู้ร่วมมีปัญหา จริงๆเราคาดหวังว่าในช่วงที่ผ่อนคลาย LTV จะมีคนที่ไม่เสียสิทธิถ้าเขามากู้ในช่วงนี้ ปรากฎว่าในตัวของกู้ร่วมโดยรวมยังไม่ดีเลย แม้เราจะกด LTV ด้วยสาเหตุอะไรก็แล้ว แต่การกู้ร่วมมันไม่ขยับ ก็ทำให้เราผิดหวังนิดหนึ่งว่า LTV ได้ผลน้อยกว่าที่เราตั้งใจไว้

บ้าน 10 ล้านขึ้นไปกับหลังที่ 2 มาจากไหน มาจากคนที่มีรายได้ปานกลาง+รายได้สูง ตอนที่เราผ่อนปรน LTV เราไม่แคร์ว่าเราช่วยใคร เราแค่ต้องการให้มีเม็ดเงินกระจายเข้ามาในระบบ มีคนถามกรรมการ และกรรมการก็ถามผมว่าคุณช่วยคนรวยทำไม คนจนยังลำบากอยู่ ปลดไป (ยกเลิกการผ่อนปรน LTV) ก็ไม่ได้ช่วยคนจนหรอก แต่เราบอกว่าเราไม่แคร์ว่าเราช่วยใคร เราแค่ต้องการให้มีเม็ดเงินมาหมุนในระบบเศรษฐกิจ

เพดานสินเชื่อ 70-90% ดีกว่าประเทศอื่น ๆ

นั่นคือต้องบอกว่ากรรมการไม่เคยนึกถึงภาคอสังหาฯ เพราะว่าหน้าที่ของกรรมการคือดูแลเศรษฐกิจโดยรวม อันนี้ต้องเข้าใจนะ ไม่ได้ดูใครเป็นพิเศษ ในช่วงปี 2564 มันมีความหมิ่นเหม่ว่าภาคอสังหาฯ ถ้าเกิดเป็นอะไรขึ้นมา เศรษฐกิจโดยรวมมันจะเอาไม่อยู่

กรรมการนโยบายมองว่าภาคอสังหาฯ เป็นเครื่องมือช่วยพยุงเศรษฐกิจได้ ซึ่งถ้ามองย้อนกลับไปก็เป็นการตัดสินใจที่ถูกต้องของกรรมการ แม้อาจจะโดนหลายๆ ที่ในต่างประเทศคิดว่าเราทำผิด แต่แบงก์ชาติประเมินย้อนหลังแล้วเราคิดว่าทำถูก ในการประเมินดูภาวะเศรษฐกิจโดยไม่ได้ก่อให้เกิดความเสี่ยงอะไรเพิ่ม

สิ่งที่กรรมการมองคือว่าภาคเศรษฐกิจเป็นแบบนี้คิดว่าเศรษฐกิจน่าจะไปต่อตัวของมันเองได้แล้ว ก็คิดว่าความจำเป็นในการกระตุ้นตรงนี้หมดลง แล้วกรรมการก็กลับมาคิดว่าเกณฑ์ก่อนการผ่อนผันของ LTV มีเพดานสินเชื่อ 70-80% ผ่อนคลายมากอยู่แล้วสำหรับประเทศที่มีเกณฑ์แบบเดียวกัน ยังไม่นับว่าเราบังคับใช้กับบ้านหลังที่ 2-3 เปรียบเทียบกับต่างประเทศโดน LTV ตั้งแต่หลังแรก

กรรมการเขาบอกว่ายามปกติเราก็ถือว่าผ่อนคลายอยู่แล้ว ตอนที่เราผ่อนปรน LTV มันกระทบคน 10% ของตลาด แม้จะร้อยละ 30 ของมูลค่า แต่ก็ยังถือว่าเป็นส่วนน้อยกว่าคนส่วนใหญ่ของตลาด

คนส่วนใหญ่ของตลาดไม่ได้ถูกค้นพบจากการยกเลิกผ่อนปรน LTV นะ คน 90% ปลด LTV ไปเขาก็ไม่ได้รู้ร้อนรู้หนาวเลยนะ คนทั่วไปเขากู้ได้อยู่แล้วที่เป็นบ้านหลังแรก

ถ้าเรามองเศรษฐกิจฟื้นตัวเป็นรูปตัว K พวกที่มีรายได้ปานกลาง-สูงฟื้นแล้ว ไม่จำเป็นต้องไปช่วยเขาต่อ แต่คนมีรายได้น้อยต้องดูแลต่อ กรรมการก็เลยบอกให้ดูอีกนิดว่าถ้าเราปลด LTV (ยกเลิกผ่อนปรน LTV) คนรายได้น้อยจะเป็นยังไง คนรายได้น้อย 98% ซื้อบ้านหลังแรก คนที่รายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทขึ้นไปที่กู้ซื้อบ้าน

ใน 100% ของคนที่รายได้น้อยเขาซื้ออะไรบ้าง สัดส่วน 29% ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งแนวสูง-แนวราบ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ถ้าวันนี้ไม่ติดเพดานสินเชื่อ LTV สัดสว่น 64% ซื้อราคา 1.5-3 ล้านบาท LTV ก็ซื้อได้เต็ม มีเพียง 5% ที่ซื้อราคา 30 ล้านบาทพวกนี้เป็นสัญญาแรกหมด ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปไม่มีเลย สัญญาที่ 2 ขึ้นไปมีอยู่ 2%

สำหรับคนที่รายได้น้อย LTV ช่วยสำหรับคนที่เป็นสัดส่วน 2% นี้ มองแล้วถือว่าน้อยมากเทียบกับอีก 2 นโยบาย คือ นโยบายบ้านล้านหลัง ราคาบ้านไม่เกิน 1.5 ล้านบาทช่วยผ่อน 29% ตัวที่ช่วยเยอะสุดคือเรื่องลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง

ถ้าจะช่วยผู้มีรายได้น้อยอันนี้ตรงจุดกว่า สุดท้าย LTV ช่วยผู้มีรายได้น้อยได้แค่ 2% คือถ้ามองไปในการช่วยเหลือคนจะถือว่าไม่คุ้ม การสิ้นสุดมาตรการผ่อนคลาย LTV จะสอดคล้องกับมาตรการอื่น ๆ

จริงๆ ก็รู้ว่า LTV ถ้ากลับไปแบบเดิม (ผ่อนปรน LTV ทำให้กู้ได้ 100-110% ยกเลิกการผ่อนปรนทำให้เพดานกู้ลดเหลือ 70-90%) ยังไงก็เป็นลบภาคอสังหาฯ อยู่แล้ว เพียงแต่ที่ผ่านมาแบงก์ชาติประเมินว่าภาคอสังหาฯน่าจะพอทนได้

แต่จะให้เปรียบเทียบอันนี้ของภาครัฐคือมาตรการคนละครึ่ง รัฐบาลบอกไม่ต่ออายุ ใครเสียใจ ผมก็เสียใจเพราะผมใช้เยอะ ผู้ประกอบการที่ขายรายได้ดีรายได้หดเทียบกับก่อนที่มีคนละครึ่ง แล้วรัฐบาลเลิกทำไม อันแรกคล้าย ๆ กัน รัฐบาลบอกว่าเศรษฐกิจฟื้นแล้ว ถึงงดไปผู้ประกอบการ และประชาชนยังสามารถไปต่อได้ อีกอันที่ต้องคิดคือทุกมาตรการของภาครัฐที่ผ่อนคลายไปมันมีต้นทุน

ต้นทุนของมาตรการคนละครึ่งคือภาษีของภาครัฐ คือภาษีของประชาชน

มีต้นทุนสูง-เสี่ยงต่อคุณภาพสินเชื่อ

จริงๆพวกมาตรการค่าธรรมเนียมการโอนก็เป็นภาษีของประชาชนเหมือนกัน เขาก็ต้องดูว่ามันคุ้มไหม ว่าช่วยคนกลุ่มไหน ถ้าเทียบแล้วเขาอาจช่วยคนกลุ่มล่างมากกว่ากลุ่มปานกลาง มาตรการ LTV เหมือนจะช่วยคนกลุ่มล่างได้แค่ 2% ไม่ได้เยอะ แต่ที่สำคัญคอสต์ของ LTV หลายท่านอาจจะมองไม่เห็น

การคงมาตรการมันมีแต่ข้อดีนะ ไม่ได้มีข้อเสียสำหรับเรา แต่ว่าหลายท่านอาจจะยังไม่รู้ ปี 2564 ที่เราผ่อนปรน LTV พวกบริษัทจัดอันดับเครดิตมาเพ่งเล็งเราเยอะมาก

จากข้อมูลในหลายๆ ประเทศ ของเราก็เหมือนกัน สินเชื่อที่ LTV สูงมันจะเป็นสินเชื่อที่หลายปีผ่านไปแล้ว NPL ก็สูงด้วย ในอดีต NPL ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าเครดิตการ์ด สินเชื่อส่วนบุคคลอีก ระยะหลังสูงขึ้นมาก่อนจะออกมาตรการ LTV

ที่แบงก์ชาติไปออกมาตรการ LTV เพราะเห็นว่าสินเชื่อที่ปล่อย LTV เยอะ ๆ กลายเป็นสินเชื่อเสีย (NPL) มากกว่า เป็นความเสี่ยงต่อคุณภาพสินเชื่อระบบสถาบันการเงิน เราก็พยายามชี้แจงไปว่ามันเป็นสิ่งที่จำเป็น เราทำชั่วคราว เราดูแลเศรษฐกิจประเทศก่อน แล้วเรามั่นใจว่าธนาคารพาณิชย์น่าจะมีความรัดกุมพอในภาวะการณ์เช่นนี้

ขอให้วางใจได้ เขาฟังเขาก็โอเค เขาก็บอกว่าขอให้จบตามเวลาที่คุณบอกว่าจะจบนะ เราก็บอกไปว่าเราจะพยายามเราขอดูสถานการณ์ก่อน

เพราะยังงั้นคอสต์ของ LTV อันแรกเลยคือมันมีผลต่อคุณภาพสินเชื่อของสถาบันการเงินในอนาคตข้างหน้า สินเชื่อเราปล่อยปีละ 6-8 แสนล้านบาท พอบุ๊คไปแล้วมันอยู่กับธนาคารอีกหลายสิบปีเลย สำหรับผู้ประกอบการสบายแล้วขายบ้านได้มันก็จบแล้ว

ซึ่งที่ผ่านมาเราคิดว่าโอเค แต่ถ้าปล่อยไปเราเริ่มไม่ค่อยอยากเสี่ยงเพราะเราไม่อยากเอาเครดิตประเทศไปเสี่ยง ถ้าเขางดเครดิตสถาบันการเงินอีก แล้วไปกระทบเครดิตเรทติ้งประเทศ มันเป็นเศรษฐกิจโดยรวม

หวั่นวินัยการเงินพัง-เก็งกำไรฟื้น

คอสต์อันที่ 2 คือเรื่องวินัยทางการเงิน อยากให้มีการออมเงินก่อนที่จะกู้ ไม่ใช่กู้ได้ 100% ในเฉพาะในบ้านหลังที่ 2-3 ขึ้นไป หลังที่ 1 ไม่เป็นไรเราปล่อยให้

คอสต์ที่ 3 คือ วัดความเสี่ยงในการเก็งกำไรในอนาคต ต้องบอกว่าในช่วงที่ผ่านมาเราไม่เห็นการเก็งกำไรเลยนะ เพราะโควิดทำให้ตลาดเก็งกำไรแย่ แต่การที่ไม่เห็นการเก็งกำไรในปัจจุบันไม่ได้หมายความว่าในอนาคตเราจะไม่เห็น สิ่งที่เราเห็นในหลาย ๆ ประเทศก็คือว่า หลายประเทศเปิดประเทศก่อนเรา แล้วเศรษฐกิจไปได้ดี ตอนนี้เศรษฐกิจเขากำลังวิ่ง ราคาบ้านขึ้นกันเยอะ

ประเทศไทยสวนกับคนอื่นทั้งโลก เราจะคล้าย ๆ กับจีน แต่ถ้าเทียบกับคนอื่นทั่วโลกราคาอสังหาฯ เราขึ้นช้ามาก

อีกเรื่องที่เรามีข้อสังเกตคือ ตอนที่เราปลด LTV คนที่ซื้อบ้าน 10 ล้านขึ้นไป จากเดิมสมัยก่อนสัดส่วนครึ่งหนึ่งเขาซื้อเงินสด เราเห็นคนพวกนี้มาใช้ประโยชน์ของ LTV มากขึ้น คนที่ซื้อราคา 10 ล้านได้ต้องรวยระดับหนึ่ง เราคิดว่าคนที่รวยเราไม่จำเป็นต้องช่วยเขาแล้ว อันนี้ที่คิดว่าเห็นร่วมกัน

ตัวที่ไม่เห็นร่วมกันคือการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 2-3 หรือราคา 10 ล้านลงมา สิ่งที่เราเข้าไปดูหลังที่ 2-3 ถ้าราคา 5 ล้านขึ้นไป สินเชื่อขยายตัวดีกว่ายุคก่อนที่จะเกิดโควิดแล้วนะ เราก็แสดงให้กรรมการเห็นด้วย ตัวที่ไม่ค่อยดีคือหลังที่ 2-3 ที่ราคา 5 ล้านลงมาอาจจะมีประเด็นอยู่

เราก็ไปดูว่าถ้าเราผ่อนปรน LTV ต่อ มันจะช่วยคนกลุ่มไหนได้บ้าง มากน้อยแค่ไหน อาจจะช่วยได้ไม่เยอะแล้ว พอมองในแง่นี้เราเลยเสนอยุติมาตรการผ่อนปรน LTV

อสังหาฯ ต้องอดทนในปี 2566

ปีหน้าต้องอย่าลืมว่ามันไม่ได้มีแค่ปัจจัยลบ ปัจจัยบวกก็มี ผู้ประกอบการหลายๆ รายอาจจะเป็นโอกาสที่ดีกว่าปีนี้ก็ได้ ที่สำคัญคือมีแนวโน้มเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะระดับบนเราคิดว่ายังมีดีมานด์พอสมควรแม้การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมันจะเป็นผลลบในระยะสั้นแน่ๆ ในปี 2566 แต่ประเมินแล้วว่าไม่น่าจะทำให้อสังหาฯ เข้าสู่ภาวะวิกฤต การฟื้นตัวคงล่าช้าออกไป

ในภาพรวมเราคิดว่าภาคอสังหาฯ สามารถรองรับได้ ปกติแล้วหลักการสิ้นสุดมาตรการในแต่ละปีจากข้อมูลในอดีตเราชอบเห็นการเร่งขึ้นในท้ายปี ในปี 2565 นี้ก็น่าจะเห็น มันเป็นการดึงดีมานด์ในอนาคตมา เพราะเราต้องการสร้างนาทีทอง

ปกติปีหน้าเราก็จะเห็นตัวเลขติดลบ แต่จากข้อมูลในอดีตเช่นกัน ถ้าเราดูเฉลี่ย 2 ปี แม้ปีหน้าอาจจะติดลบ อีก 2 ปีมันจะเป็นบวก การที่ 2 ปี (2567-2568) เป็นบวก เราคิดว่าภาคอสังหาฯ สามารถไปต่อได้

เราขอให้ภาคอสังหาฯ อาจจะยอมลำบากอีกสักปีในปี 2566 ในปี 2567 น่าจะโอเค เพื่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศที่เราประมาณการไว้