อสังหาริมทรัพย์

หุ้นเมกะเทรนด์ ไม่กลัวเงินเฟ้อ ตัวแบบ “ออริจิ้น มัลติเวอร์ส” มาร์เก็ตแคปแสนล้าน

พีระพงศ์ จรูญเอก ออริจิ้น

งานสัมมนาแห่งปีจัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ หัวข้อ “ถอดรหัสลงทุน ยุคดอกเบี้ยขาขึ้น” เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2565 ณ แกรนด์ฮอลล์ แอทธินี โฮเทล แบงค็อก (เพลินจิต) มีแขกรับเชิญพิเศษเป็นดีเวลอปเปอร์ดาวเด่นในทำเนียบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศ “พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ร่วมเสวนาหัวข้อ “หุ้นเมกะเทรนด์…ไม่กลัวเงินเฟ้อ” โดยมี “ทีน่า-สุภัททกิต เจตทวีกิจ” จากเพจลงทุนแมนเป็นผู้ดำเนินรายการ มีสาระสำคัญคำต่อคำ ดังนี้

Q : มองตลาดอสังหาฯ ที่ผ่านมา และเทรนด์หลังจากนี้

ออริจิ้นฯ เติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2543 หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง เติบโตจนถึงปี 2561-2562 หลังจากนั้นเจอโควิดในปี 2563-2564 และปีนี้ยังเจอวิกฤตโควิดอยู่ ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบไม่แพ้ธุรกิจอื่น ๆ เพราะอสังหาฯต้องการความมั่นใจของลูกค้า และผู้สนับสนุนคือธนาคาร ซึ่งการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในเรตค่อนข้างสูง แต่ก็ผ่านมาได้ เราผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และทยอยดีขึ้นเป็นลำดับ

เราไม่กังวลเงินเฟ้อมากนัก การจ้างงาน การเปิดประเทศ รีโอเพนนิ่งสร้างปัจจัยบวกมากกว่าเยอะ ปัญหาเงินเฟ้อและดอกเบี้ยปรับตัวขึ้นบ้าง เป็นเรื่องที่พอรับได้ ไม่ได้เป็นอุปสรรคในการประกอบธุรกิจมากนัก เรายังสามารถ deliver growth แต่ละไตรมาสได้ทีละนิด ๆ จนเกือบเท่ากับระดับที่ดีในปี 2562 หรือยุคก่อนโควิด

ถ้าจำแนกเหตุการณ์โควิดที่ผ่านมา บ้านจัดสรรไม่ได้รับผลกระทบเลย เติบโต 3% ต่อปี น่าประทับใจมาก ผมเคยพูดบ่อย ๆ หลาย ๆ เวที บ้านจัดสรรไปได้ดีกับโควิด เพราะมีความเป็น social distancing วิถีชีวิตนิวนอร์มอลเราต้องการบ้านหลังใหญ่ขึ้น ทำงานที่บ้าน do everything from home จะเห็นว่าหุ้นที่เกี่ยวกับบ้านจัดสรรในช่วงปี 2563-2564 มีการเติบโตได้ดี

ปี 2565 ธุรกิจบ้านจัดสรรก็ยังไปได้ดีมาก ๆ ถึงแม้อาจจะยังมีโควิดต่อเนื่องอยู่บ้าง พฤติกรรมการทำงานหลาย ๆ บริษัทที่เริ่มปรับปรุงเปลี่ยนแปลง มีฟาซิลิตี้ให้ทำงานที่บ้านได้ ทำให้ดีมานด์บ้านแนวราบไปได้ดี ส่วนธุรกิจคอนโดมิเนียมค่อย ๆ รุกคืบกลับมา มองว่าจะกลับมาแตะจุดเดิมในช่วงกลางปี 2566 ซึ่งคอนโดฯได้รับผลบวกจากน้ำมันแพง การจราจรที่กลับมาติดขัด พอเปิดล็อกดาวน์ คอนโดฯมีอัตราการเช่าห้องที่ว่างอยู่ แป๊บ ๆ ห้องเช่าเต็มเพราะค่าเดินทางแพง

พอตลาดเช่ากลับมา ตลาดขายก็กลับมา คอนโดฯมือสองก็กลับมา ช่วงนี้ค่อย ๆ ดีขึ้นทีละนิด ๆ อัตราการเปิดขายใหม่หรือ take up rate ค่อย ๆ ดีขึ้นทีละนิด ช่วงปกติเราขายได้ 40-60% ช่วงโควิดอาจเหลือ 20% ขณะที่เกณฑ์แบงก์กำหนดอัตราขายได้ 50% จึงจะปล่อยเงินกู้มาก่อสร้างโครงการ ปีนี้โครงการเปิดพรีเซล เทกอัพเรตของภาพรวมอุตสาหกรรมมี 30% ดีขึ้นมาค่อนข้างเยอะ จาก 20% เป็น 30% คาดหวังว่าปลายปี 2565 นี้ เทกอัพเรตจะกลับมา 40% ได้

พีระพงศ์ จรูญเอก ออริจิ้น
พีระพงศ์ จรูญเอก

Q : ออริจิ้นประกาศโมเดลใหม่ มัลติเวอร์ส-พหุจักรวาล

ผมวางแผนเกษียณตัวเองไว้เหมือนกัน แต่อยากทำภารกิจนี้ให้เรียบร้อยก่อน คือ ออริจิ้นมัลติเวอร์ส เราวางแผนสปินออฟบริษัทลูก 8 บริษัทเข้าทำ IPO ต้องการทำปีละตัว โจทย์ยากนะ เพราะถ้าวางโจทย์ง่ายไปมันไม่สนุก บางแฟมิลี่ บางกิจการอาจต้องใช้ระยะเวลาหลายช่วงอายุคนในการนำบริษัทเข้าตลาดหุ้นสักตัว

สิ่งที่ออริจิ้นฯทำ เรามีมาร์เก็ตติ้งสปีด เราใช้เวลาปั้นบริทาเนีย 4 ปี ตอนไอพีโอ เฟอร์สเดย์ มาร์เก็ตแคปไปถึง 10,000 ล้านบาท จากทุนจดทะเบียน 400 ล้าน ก็คือซักเซส ซึ่งออริจิ้นฯเข้าตลาดได้ 5-6 ปี เราคลอดลูก (บริทาเนีย) คนหนึ่ง

ปี 2565 นี้เราไฟลิ่ง “พรีโม เซอร์วิส โซลูชัน” วางแผนอยากไอพีโอปลายปีนี้ ธุรกิจดูแลคน พร็อพเพอร์ตี้ ชุมชนอย่างครบวงจร ซื้อขายให้เช่า อินทีเรียร์ ทำความสะอาด เซอร์วิสออนดีมานด์ ล้างรถ ซักผ้า คอนเซ็ปต์ไลฟ์คอนวีเนี่ยน เรามองว่าเวลาของคนประเมินเป็นเงินไม่ได้ ถ้าเราเซอร์วิสได้ก็จะสามารถทำรายได้และกำไรได้ดี เช่น ทีน่า มีเพื่อนชวนไปงานเย็นนี้ ไม่ได้ตั้งตัว อาจอยากได้บริการซาลอนมาสระผมให้ถึงบ้านหรือในคอนโดฯ อยากได้คนล้างรถ เราจะไปล้างแบบดรายคลีน คิดว่าบริการตรงใจลูกค้า เป็นบริการ non value added ของลูกค้า ซึ่งจะสร้าง cash cow ให้กับเรา บิสสิเนสโมเดลนี้น่าสนใจมาก

ตอนนี้เราดูคอมมิวนิตี้เป็นแสนคน ฉะนั้นเราจะเชื่อมต่อ อะไรจะรองรับคอนวีเนี่ยนให้กับลูกค้า เช่น พาน้องหมาไปอาบน้ำ ฉีดวัคซีน เราทำเคคอเรชั่นให้ด้วย ลูกค้าอยากได้ม่านเหมือนบ้านตัวอย่าง ในคอนโดฯมีพันยูนิต ผมสั่งของถูกกว่าสามเท่า เช่น ลูกค้าสั่งเองราคา 6 พันบาทเราอาจทำได้ในราคา 2 พันบาท และมีกำไร 20-30% มันคือบริหารสเกล บริหารคอนวีเนี่ยน

ถัดมา บริษัทที่แพลนจะเข้าตลาดปี 2566 คือ “วัน ออริจิ้น” ทำธุรกิจรายได้จากการเช่า โดยเฉพาะโรงแรม เติบโตไปกับธุรกิจโรงแรม-ท่องเที่ยว วันนี้เราโอเปอเรตอยู่แล้ว 1,500 ห้อง 6 โรงแรมในปัจจุบัน อนาคตเราเตรียมเกือบ 20 โรงแรม เกือบ 5,000 ห้อง เป็นหนึ่งในท็อป 5 ของอุตสาหกรรม

ยังมีจักรวาลอื่น ๆ อีก คำว่าพหุจักรวาล เราเห็นความไม่แน่นอนในหลาย ๆ ธุรกิจที่ผ่านมา เราโชคดีที่แก้ปัญหา เรามูฟได้ เติบโตได้ แต่ไม่มั่นใจว่าจะเป็นอย่างนั้นเสมอไป สิ่งที่เราจะทำคือสร้างเรือไว้หลาย ๆ ลำ มีอะไรเกิดขึ้นมา น้ำท่วมโลก อะไรต่าง ๆ นานา เราก็จะมีทางเลือกในการปรับตัว หรือเราจะสร้างเครื่องบิน สร้างจรวดอวกาศ เผื่อจะต้องไปนอกโลก

ถัดมา “บริษัท อัลฟ่า อินดัสเทรียล แอสเสท” ทำคลังสินค้าอัจฉริยะ ทำ build to suit warehouse ทำดิสทริบิวชั่น เซ็นเตอร์ รองรับให้กับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ เช่น ลาซาด้า, ช้อปปี้, เคอร์รี่, แฟลช เอ็กซ์เพรส ต้องการศูนย์กระจายสินค้า ธุรกิจที่เติบโตอย่างยิ่ง

เราทำธุรกิจห้องเย็นร่วมกับพันธมิตรที่มีประสบการณ์คือ JWE หุ้นกันคนละครึ่ง ตอนนี้ธุรกิจโคลด์เชน คลังห้องเย็นเติบโตสูงมาก ทุกจังหวัดมีเซ็นทรัล มีเรสเตอรองต์ ทุกคนต้องได้รับอาหารที่มีคุณภาพและรสชาติเหมือนกันหมด โคลด์เชนจะมีบทบาทเป็นอย่างยิ่งในประเทศไทย ซึ่งเกิดขึ้นแล้วในประเทศญี่ปุ่น นอกจากมีพันธมิตร JWE แล้ว เรายังมีโตคิว ท็อปทรีวงการคลังสินค้าในญี่ปุ่น เขาทำคลังอัจฉริยะเยอะมากเพราะที่แพง ต้องทำมัลติสตอรี่ มีเทคโนโลยี RFID เข้ามา ซึ่งเมืองไทยกำลังเปลี่ยน

เราทำ “ออริจิ้น เฮลท์แคร์” เริ่มต้นเราอยากดูแลสุขภาพพนักงาน ผู้บริหาร ลูกค้าที่มาอยู่กับเรา ถ้าเป็นไปได้ เราอยากดูแลคนในอีโคซิสเต็ม เช่น ผู้รับเหมาก่อสร้าง ต้องการดูแลสุขภาพคน 1 แสนคน เรามองว่าโควิดนำมาซึ่งนวัตกรรม เช่น เทเลเมดิซีน เมดิคอลแอทโฮมต่าง ๆ กำลังมา วันนี้ผมเป็นลูกค้า รพ.สมิติเวช ปรึกษาหมอออนไลน์ สั่งยา ส่งแกร็บได้ ไม่ต้องคอนซูมเตียงทางการแพทย์ ไม่ต้องทำให้คนป่วยฉุกเฉินต้องมานั่งรอคิวเรา ออริจิ้นผลิตเตียงใหม่ที่เป็นเตียงนอนในบ้าน ในโรงแรมปีละเป็นหมื่นเตียง

เราจับมือกับ local hospital เราไม่ได้ทำโรงพยาบาลเองแต่เราจะเอาสุขภาพดีมาให้ท่านถึงบ้าน ตอนนี้เราสร้างคอนโดฯใหม่ หมู่บ้านจัดสรรใหม่ เราทำเวลเนสคลับเข้าไปด้วย มีห้องตรวจวัดความดัน สิ่งที่เราทำคือนัดคุณหมอให้ได้สเกลวันละ 20-30 คน พบหมอตรวจสุขภาพ เดินลงมาจากคอนโดฯใช้เวลา 5 นาที ไม่ต้องเดินทางไปพบหมอครั้งละ 2 ชั่วโมง เป็นอีกหนึ่งจักรวาลที่เราคิดว่าจะเข้าไปแชร์ค่าดูแลสุขภาพ โดยเฉพาะกลุ่มพรีเวนทีฟ anti aging ทำที่บ้านได้ ทำสวยทำความงาม รวมถึงตลาด health tourism เราทำธุรกิจโรงแรมอยู่แล้ว เตียงในโรงแรมก็สามารถทำเป็นเตียงเฮลท์แคร์ได้

วันนี้เราทำแล้ว Sleep Test ที่สเตย์บริดจ์ ทองหล่อ เราทำที่ฮฮลิเดย์อินน์ ศรีราชา เราจะเจาะลึกไปทางด้าน Sleep Expert เพราะเราทำเตียงนอน ทำบ้านให้คนนอน ซึ่งการนอนหลับเป็นประตูของสุขภาพดี เราจะไปกับหมอเก่ง ๆ ที่จะดูแลสุขภาพให้ท่านถึงบ้าน คล้าย ๆ ทำ sleep system เวลาไปนอนเตียงที่โรงพยาบาลจะวิตกกังวลมากกว่าปกติ ฉะนั้นทำที่บ้านดีกว่า

ทั้งหมดที่ผมพูด จะเป็นไปตามข้อกำหนดแพทยสภา CEO ของออริจิ้นเผย เฮลท์แคร์ก็เป็นคุณหมอ เรื่องเหล่านี้จะมาอัพเดตให้ฟังเรื่อย ๆ

เราทำเรื่อง CBD ทางการแพทย์ CBD คือตัวโปรดักต์กัญชงหรือกัญชาก็ได้ เอาสารเสพติด THC ออกไป เอาซีบีดีมาทำสรรพคุณทางยา เราเป็นไบโอเทคคอมปะนี คิดประดิษฐ์นวัตกรรมเกี่ยวกับซีบีดีเมดิคอลเกรด โลกยุคใหม่ เรากำลังพูดถึงเรื่องเป็นเมนทอร์มากกว่าฟิซิคอล เช่น เกิดจากการเล่นมือถือ panic paranoid ภาวะการสั่น ควบคุมตัวเองไม่ได้ นอนไม่หลับ มีการย้ำคิดย้ำทำ

ภาวะเหล่านี้มีผลลึก บางคนเด็กยุคใหม่ มือถือห่างตัวสักครึ่งชั่วโมง กระสับกระส่ายแล้ว เพราะชีวิตเติบโตมากับอุปกรณ์เหล่านี้ ซึ่งยาแผนปัจจุบันอาจรักษาได้ไม่ตรงจุด

เราจับมือกับบริษัท โดยเราเป็นเมเจอร์แชร์โฮลเดอร์ เราถือ 25% หนึ่งในผู้ถือหุ้นคือ “คานาฟาร์ม่า” จากซานฟรานซิสโก อันนี้ no drama นะครับ เราไม่ได้ทำเกี่ยวกับสารเสพติด เราทำสรรพคุณการแพทย์ ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัท เป้าหมายน่าจะเติบโตได้สูงมาก เพราะผู้เล่นน้อยรายในทวีปเอเชีย ประเทศที่เปิดเสรีเพิ่งมีไทยกับนิวซีแลนด์ ออสเตรเลีย

เรามีบริษัทที่สนใจเข้าไปเรื่องไฟแนนซ์ 2 บริษัท คือ “โพรวิแนนต์ แอสเสท แมเนจเมนต์” ทำเรื่องปรับโครงสร้างหนี้ เวลาก่อหนี้จะมี NPL เราเองอาจเป็น original route คนหนึ่ง สิ่งที่เราอยากทำคือ ถ้าเราซ่อมให้ได้ เช่น ซื้อหนี้มาปรับโครงสร้าง แบงก์จะรักเรามากเลย เพราะเอ็นพีแอลเขาหายไป โดยเฉพาะหนี้ที่อยู่ในโครงการเรา เราแฮปปี้ที่จะทำมากเลยเพราะเราใช้พรีโม่ดูแลโครงการอยู่แล้ว

รวมถึงธุรกิจประกันภัย อินชัวรันซ์ โบรกเกอร์ PRIM มีทั้งไลฟ์และน็อนไลฟ์ แน่นอนมาดูแลคนในอีโคซิสเต็มของเรา 1 แสนคน เช่น พนักงาน เรามีประกันสุขภาพอยู่แล้ว อยากอัพเกรดให้คุณพ่อคุณแม่ เราสามารถเทเลอร์เมดได้หมด งานก่อสร้างเรามีเยอะมาก

ถ้าไม่ได้ทำตรงนี้ เราจ่ายไปยังไง เขาก็ไม่ได้ให้คอมมิชชั่นเรา แต่พอตั้งบริษัทพริมขึ้นและเรามีไลเซนส์ ตัวเลขกลับมาเป็นรายได้ 20% ทันที ทำไปทำมา สนุก เดิมอาจเป็นอินเทอร์นอลเซอร์วิส พอเริ่มแล้วเรามีขาหยั่งที่ดี เราขยายไปข้างนอก

กราฟฟิกออริจิ้น

Q : เป้ามาร์เก็ตแคปแสนล้าน อะไรมั่นใจว่าทำได้แน่ ๆ

สิ่งที่เรามั่นใจที่สุดคือเราคือออริจิ้น เรามี DNA ของการเจริญเติบโตรวดเร็ว สามารถก้าวไปสู่สเกลที่เป็นท็อป 5 ของอุตสาหกรรม เราแอ็กเซสเข้าไปได้ สิ่งที่เราทำในลักษณะกลุ่มบนของอุตสาหกรรม ทำไมต้องกลุ่มบน เพราะอยู่กลุ่มบนแล้วยั่งยืน พอเลยจากระดับท็อป 3-5 ก็จำไม่ได้แล้วว่าเป็นแบรนด์อะไร สิ่งที่เราสอนกันมาตลอดคือ ให้อยู่ในท็อป 3-5 นั้นดีที่สุด ทำให้เราแข่งขันได้ เราก็จะสอนกันมาตลอด มั่นใจในทีมงานของเราเอง

ส่วนเรื่องไม่มั่นใจจะเป็นปัจจัยภายนอก แต่ก็เจอมาเยอะเหมือนกัน คิดว่าโควิดจะเป็นเรื่องใหญ่สุดในมนุษยชาติร้อยกว่าปีที่ไม่เคยเจอ pandemic ขนาดนี้มาก่อน เป็นบทพิสูจน์ว่าเราสามารถสร้างการเติบโตบนวิกฤตได้ ข้อดีคือเราเป็นองค์กรใหม่ ไม่ได้มีวัฒนธรรมองค์กรอะไรที่ฝังลึกจนไม่สามารถปรับตัวได้ เวลาทำใหม่ มีปัจจัย มีพละกำลัง มีอีโคซิสเต็มที่ดี ทำให้สามารถเติบโตได้

ความไม่มั่นใจคือกังวลเกี่ยวกับเรื่องภายนอก เช่น สงครามรัสเซีย-ยูเครน ก่อให้เกิดนิวนอร์มอลเรื่องโกลบอลโพลิติก หลังจากเราหมดยุคสงครามเย็นมานาน จะเป็นสงครามเย็นทางด้านเศรษฐกิจในรูปแบบใหม่หรือเปล่า ที่มาทำให้กลไกราคาสินค้าเปลี่ยนไปเลย

ผมไม่ค่อยไว้ใจคุณปูติน ว่าท่านคาดหวังอะไรจากการทำสงครามครั้งนี้ ยิ่งใกล้หน้าหนาวยิ่งรู้สึกกังวลภาวะราคาพลังงาน เดือนกันยายนจะเริ่มหนาวแล้ว ตุลาคมเริ่มหนาวแล้วในต่างประเทศ การใช้พลังงาน ใช้ก๊าซ จะกลับมาอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งจะกระทบเป็นลูกโซ่ หลังจากที่เราผ่านวิกฤตเงินเฟ้อจากพลังงานแพงในการรบช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคมที่ผ่านมา

แล้วราคาน้ำมันตอนนี้ดีขึ้นแล้ว ลดการพึ่งพิงไปได้เยอะแล้ว มีการสร้าง route ใหม่ด้านพลังงานจากฝั่งอเมริกา ยุโรป มาซัพพอร์ตได้เยอะพอสมควรแล้ว ก็ยังเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามอง…คือต้องเห็นก่อน มอง worst case เลย น้ำมันกลับมาพีกอีกรอบ ค่าก่อสร้างที่จะเพิ่มขึ้นอีกรอบ นี่คือผลกระทบที่ใกล้ตัวที่สุด ทางออริจิ้นก็เตรียมแผนรองรับใกล้ตัวที่สุดว่า ระวังนะ หน้าหนาวนี้ให้จับตามอง

ผมว่าเตรียมแผนสำรองไว้เรื่อย ๆ ไม่มีอะไรแน่นอนอยู่แล้ว

ภาพเศรษฐกิจประเทศไทยยังห่างกับคำว่ารีเซสชั่นมาก เราฟังรายการไลฟ์เรื่องหุ้นเยอะมาก เพราะเราเล่นหุ้นตามอเมริกา เขาหายโควิดไว ก้าวข้ามโควิดแล้ว ผมไปยุโรป 2 ครั้ง คนติดโควิดไม่เหมือนคนป่วย ติดก็กินยา ผมก็อยากให้เราก้าวข้ามโควิด

เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา เราจัดสตาฟปาร์ตี้ 1,200 คน คนที่รู้ตัวว่าสุขภาพไม่ดีก็ไม่เข้ามาร่วมงาน เราติดโควิด 57 คน ถือว่าน้อยมาก ก็โอเคแหละ พิสูจน์ว่าจัดงานได้นะ ถัดมาอีกหนึ่งสัปดาห์เราจัดงานให้บริษัทลูก “พรีโม่ เซอร์วิสฯ” มีพนักงานมาร่วมงาน 800 คน พบว่าติดโควิดคนเดียว ฉะนั้น อย่าไปกังวลเรื่องนี้มากนัก กังวลเฉพาะคนที่มีโรคประจำตัว

สรุปว่า อเมริกา ยุโรป เศรษฐกิจกลับมาหมดแล้ว ถึงขั้นพอเศรษฐกิจโตเร็วมาก ๆ ก็เกิดเงินเฟ้อ มาซ้ำเติมจากวิกฤตพลังงานแพง สกัดด้วยดอกเบี้ยขาขึ้น ขณะที่ประเทศไทยอยู่ในขั้นไหน เพิ่งฟื้นเอง จีดีพีเราเพิ่ง 2% เท่านั้นเอง ยังน้อยมาก เราจะค่อย ๆ ขึ้น ห่างไกลกับคำว่ารีเซสชั่นเยอะมาก คนที่ยังกังวลกับการทำธุรกิจ อย่าไปกังวลเลย ให้กลับมาทำธุรกิจกันได้แล้ว ทุกคนช่วยกันทำธุรกิจจะช่วยประเทศได้

ถามว่า การกลับมาครั้งนี้จะเป็นการกลับมาแบบไม่แข็งแรงไหม ผมไม่เชื่อ ทุกคนกลับมาแข็งแรงกันเยอะมาก ทุกคนเจอวิกฤตที่ยากที่สุดในรอบร้อยปี ใครที่ยังกลับมาได้ ผมคิดว่าทุกคนแข็งแรงมาก