อสังหาริมทรัพย์

คดีที่ 2 แอชตัน อโศก ลุ้นทางออก ศาลปกครอง ไม่ต้องทุบทิ้ง

แอชตัน อโศก

เมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2565 ที่ผ่านมา ศาลปกครองกลางนัดนั่งพิจารณาคดีครั้งแรก (นัดแรก) ณ ห้องพิจารณา 7 ชั้น 3 ถนนแจ้งวัฒนะ

ในคดีที่สยามสมาคม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ยื่นฟ้องผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร และผู้เกี่ยวข้อง ขอให้ระงับการก่อสร้างหรือรื้อถอนอาคาร โครงการแอชตัน อโศก ในส่วนที่ก่อสร้างขึ้นมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ดูเหมือนมีสัญญาณบวกเล็ก ๆ จาก “ตุลาการผู้แถลงคดี” สาระสำคัญที่เจ้าของห้องชุดซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์และพักอาศัยแล้ว 668 ห้อง ในโครงการแอชตัน อโศก ตั้งใจฟังอย่างจดจ่อก็คือ …กรณีนี้เป็นกรณีที่เปลี่ยนแปลงแก้ไขได้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารชุด พ.ศ. 2522 ตามมาตรา 40 ถึงมาตรา 43

โดยนัดฟังคำพิจารณาตัดสินอีกครั้ง วันที่ 24 พฤศจิกายนนี้

ตุลาการแถลงคดีแนะแก้ 120 วัน

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” เกาะติดการพิจารณาคดีนัดแรก คดีหมายเลขดำที่ 450/2560 ระหว่างสยามสมาคมฯ (ผู้ฟ้องคดี) กับผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครกับพวกรวม 3 คน (ผู้ถูกฟ้องคดี) และบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด กับพวกรวม 3 คน (ผู้ร้องสอด) คดีพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าหน้าที่ของรัฐละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติ (ฟ้องขอให้ระงับการก่อสร้างและรื้อถอนอาคาร)

โดย “ตุลาการผู้แถลงคดี” แถลงในคดีนี้ว่า การก่อสร้างในโครงการดังกล่าวได้ทำผิดเงื่อนไขตามกฎกระทรวง แต่ไม่ถึงขนาดให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง จึงเสนอทางออกให้กรุงเทพมหานคร (กทม.) และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ดำเนินการให้ถูกต้องตามเงื่อนไขภายใน 120 วัน นับจากวันที่คดีถึงที่สุด

ห้องชุด 668 รายลุ้นระทึก

เรื่องเดียวกันนี้ “พิสุทธิ์ รักวงษ์” ทนายความในฐานะตัวแทนนิติบุคคลอาคารชุดแอชตัน อโศก กล่าวว่า คำแถลงของตุลาการผู้แถลงคดีนับว่าส่งผลดีต่อเจ้าของห้องทั้ง 668 ห้อง แม้จะมีการตีความให้เงื่อนไขในการขออนุญาตก่อสร้างไม่ครบถ้วน แต่ได้แนะนำให้หน่วยงานราชการคือ กทม.กับ รฟม. ไปดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง

ขณะที่ตัวแทนบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด กล่าวว่า แอชตัน อโศก ถูกฟ้อง 2 คดีด้วยกัน คือ คดีแรกฟ้องโดยสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ซึ่งศาลปกครองกลางตัดสินเมื่อ 30 กรกฎาคม 2564 โดยให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างและให้มีผลย้อนหลัง

ต่อมา เมื่อวันที่ 20 กันยายน 2565 มีการนัดนั่งพิจารณาครั้งแรก (นัดแรก) โดยตุลาการผู้แถลงคดีเสนอให้ยกฟ้อง ปัจจุบันอยู่ระหว่างรอคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด

กับคดีที่ 2 ยื่นฟ้องประเด็นเดียวกันโดยสยามสมาคมฯ ซึ่งตุลาการผู้แถลงคดีเสนอทางออกว่าเป็นกรณีที่เปลี่ยนแปลงแก้ไขได้ดังกล่าว และหากองค์คณะศาลปกครองกลางพิพากษาตามความเห็นตุลาการผู้แถลงคดี ย่อมส่งผลดีต่อโครงการแอชตัน อโศก และเจ้าของห้องชุด 668 คน ที่รับโอนกรรมสิทธิ์และเข้าพักอาศัยไม่ต่ำกว่า 3 ปีมาแล้ว

อนันดาฯแจงรายละเอียด

ทั้งนี้ ทาง “บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด” บริษัทลูกของ “บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” ออกแถลงการณ์ Company Statement คดีโครงการแอชตัน อโศก ระบุว่า

จากกรณีที่สยามสมาคมฯ ได้ยื่นฟ้องหน่วยงานภาครัฐต่อศาลปกครองกลาง ซึ่งบริษัทได้รับแจ้งจากศาลปกครองกลางให้เข้าเป็นคู่ความในฐานะผู้ร้องสอด เนื่องจากมีส่วนได้ส่วนเสียต่อกรณีดังกล่าว

ทั้งนี้ ศาลปกครองกลางได้กำหนดนัดพิจารณาคดีครั้งแรก 14 พฤศจิกายน 2565 และตุลาการผู้แถลงคดีได้แสดงความเห็นใน 2 ประเด็น ดังนี้

ประเด็นที่ 1 กรณีพิพาทเกี่ยวกับกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง เป็นกรณีที่เปลี่ยนแปลงแก้ไขได้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารชุด พ.ศ. 2522 ตามมาตรา 40-43 จึงเป็นเรื่องที่ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 (ผู้ว่าฯ กทม.) และที่ 3 (ผู้อำนวยการเขตวัฒนา) และผู้ร้องสอดที่ 1 (บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด) จะต้องไปพิจารณาแก้ไขให้ถูกต้อง ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง

ประเด็นที่ 2 ให้ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 และที่ 3 กับผู้ร้องสอดที่ 1 พิจารณาแก้ไขโครงการแอชตัน อโศก ให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง ภายใน 120 วัน นับแต่วันที่คดีถึงที่สุด

ทั้งนี้ ความเห็นของตุลาการผู้แถลงคดีไม่ได้มีผลผูกพันตุลาการเจ้าของสำนวนคดีและคู่พิพาทแต่อย่างใด ซึ่งศาลปกครองกลางได้กำหนดนัดอ่านคำพิพากษาในวันที่ 24 พฤศจิกายน 2565

คดีดังกล่าวเป็นเพียงการพิจารณาในศาลชั้นต้น ซึ่งยังไม่ถึงที่สุด คู่พิพาทยังสามารถใช้สิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาต่อศาลปกครองสูงสุดได้

อย่างไรก็ดี คดีในประเด็นดังกล่าวมานั้น เป็นประเด็นเดียวกับคดีที่สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนได้ยื่นฟ้องคดีต่อศาลปกครองและอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองสูงสุดในขณะนี้ ซึ่งคาดว่าศาลปกครองสูงสุดจะมีคำพิพากษาภายในปี 2565

กฎกระทรวง 33 ข้อ 2 วรรคสอง

สำหรับกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (ปี 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารปี 2522) หมวด 1 ลักษณะของอาคาร เนื้อที่ว่างของภายนอกอาคารและแนวอาคาร

ข้อ 2 (วรรคสอง) สำหรับที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้น ต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวกด้วย

เปิดมาตรา 41 กฎหมายอาคารชุด

ในระหว่างที่รอคอยองค์คณะเจ้าของคดีอ่านคำพิพากษาในวันที่ 24 พฤศจิกายนนี้ เงื่อนปมกระชับมาอยู่ที่การกลับมาเปลี่ยนแปลงแก้ไขตามกฎหมายควบคุมอาคารชุด 2522 มาตรา 40-43 นั้น

เมื่อเปิดกฎหมายดูจะพบว่า บัญญัติไว้ในหมวด 4 เรื่องอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานท้องถิ่น “มาตรา 41” …ถ้าการกระทำตามมาตรา 40 (การก่อสร้างโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติกฎหมายนี้) เป็นกรณีที่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้

ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาตหรือดำเนินการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ หรือดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ในกรณีที่มีเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะขยายเวลาดังกล่าวไปอีกก็ได้…

ในขณะที่ “ภคพงศ์ ศิริกันทรามาศ” ผู้ว่าการ รฟม. กล่าวสั้น ๆ กับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เนื่องจากวันที่ 14 พฤศจิกายน 2565 เป็นการอ่านข้อคิดเห็นของตุลาการผู้แถลงคดี ไม่ใช่คำพิพากษา จึงไม่มีผลผูกพันตัวองค์กร ดังนั้น การที่จะทำอะไรต่อไป รฟม.ต้องรอคำพิพากษาถึงที่สุดของศาลปกครองสูงสุดเสียก่อน จึงจะพิจารณาดำเนินการใด ๆ ต่อไป

กล่าวสำหรับผู้ได้รับผลกระทบทางตรงในฐานะผู้บริโภคห้องชุด แน่นอนว่าถึงแม้ข้อเสนอให้ใช้กฎหมายควบคุมอาคารชุด มาตรา 40-43 จะเป็นทางออกที่ถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นครั้งแรก

แม้จะเป็นทางออกที่เปรียบเสมือนแสงริบหรี่ แต่ก็ปลูกความหวังขึ้นมาในใจให้กับเจ้าของห้องชุด 668 ห้องว่า หนทางที่จะได้รับการเยียวยาจากข้อกฎหมายยังไม่ถึงกับปิดตายแต่อย่างใด