TOD กับกรณีศึกษาแอชตัน อโศก เริ่มต้นที่แก้ กม.ควบคุมอาคาร-กม.เวนคืน

TOD

เกาะติดเวทีสัมมนาหัวข้อ “Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เมื่อวันพุธที่ 30 สิงหาคม 2566 ที่ผ่านมา

โดย TOD-Transit Oriented Development กำลังอยู่ระหว่างการผลักดันแจ้งเกิดโดยกระทรวงคมนาคม ในฐานะเจ้าของที่ดินเวนคืนของรัฐที่ถือว่าเป็นหนึ่งในรายใหญ่ที่สุดในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นการถือกรรมสิทธิ์เวนคืนผ่านหน่วยงานรัฐวิสาหกิจอย่าง “ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย” และ “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” และ “กทพ.-การทางพิเศษแห่งประเทศไทย” เป็นต้น

หนึ่งในเจ้าภาพหลัก ถ้าจำไม่ผิดคือ “ขร.-กรมการขนส่งทางราง” โดยมีหน่วยงานบิ๊กดาต้าของกระทรวง คือ “สนข.-สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร” เป็นเจ้าภาพฝ่ายวิชาการ

ปรากฏว่าบรรยากาศการสัมมนาตลบอบอวลไปด้วยข้อเรียกร้องให้มีการแก้ไขกฎหมายอย่างน้อย 2 ฉบับสำคัญ เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ซ้ำรอยคดีแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ที่เพิ่งมีคำสั่งศาลปกครองสูงสุดให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีผลย้อนหลัง

มิกซ์ยูสทะลัก 15 ล้าน ตร.ม.

“สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์” ผู้ช่วยผู้อำนวยการ REIC บรรยายผลสำรวจโครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ครึ่งปีแรก 2566 นิยามสำรวจจากโครงการที่มีพื้นที่ 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป พบว่า มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จแล้ว 110 โครงการ 11.45 ล้าน ตร.ม.

Advertisment

อีก 16 โครงการจะทยอยสร้างเสร็จปี 2566-2570 พื้นที่รวม 3.85 ล้าน ตร.ม. อาทิ เฟสแรกของโครงการวัน แบงค็อก, เดอะฟอเรสเทียส์ by MQDC เป็นต้น หลังจากช่วงก่อนโควิดปี 2561-2562 มีแบรนด์ดังสร้างเสร็จ 10 กว่าโครงการ อาทิ ไอคอนสยาม, สิงห์คอมเพล็กซ์, สามย่านมิตรทาวน์, สินธรวิลเลจ และทรูดิจิทัลพาร์ค เป็นต้น

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์
สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์

ในด้านผู้พัฒนาโครงการ แบ่งเป็นบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ สัดส่วน 56% บริษัทนอกตลาดอีก 44%

โดยมีอสังหาริมทรัพย์ 5 ประเภทยอดนิยมในโครงการมิกซ์ยูส เรียงลำดับ คือ

1.ออฟฟิศ พื้นที่รวม 6.05 ล้าน ตร.ม. สัดส่วน 39.5% 2.ค้าปลีก 4.71 ล้าน ตร.ม. สัดส่วน 30.8% 3.คอนโดมิเนียม 3.42 ล้าน ตร.ม. สัดส่วน 22.4% 4.โรงแรม 9.1 แสน ตร.ม. สัดส่วน 6.0% และ 6.เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 1.99 แสน ตร.ม. สัดส่วน 1.3%

Advertisment

85% ทำเลประชิดสถานีรถไฟฟ้า

ในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่าท็อป 3 ทำเลกระจุกอยู่ใน “โซนปทุมวัน” 2.67 ล้าน ตร.ม. สัดส่วน 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างเสร็จ ถัดมา “โซนสีลม-สาทร-บางรัก” มีซัพพลาย 2.05 ล้าน ตร.ม. สัดส่วน 17.9% และ “โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง” มีพื้นที่รวม 2.00 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 17.5%

ข้อมูลน่าสนใจ โครงการมิกซ์ยูสที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดขายพื้นที่ ตั้งอยู่ในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า สัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมาอยู่ในรัศมี 500 เมตร-1 กิโลเมตร สัดส่วน 11.0% และอยู่ห่างสถานีเกิน 1 กิโลเมตร สัดส่วนเพียง 3.7%

โดยท็อป 3 แนวรถไฟฟ้ายอดฮิตเป็นของแนวเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ ดังนี้ 1.รถไฟฟ้า BTS สายสุขมวิท มีสัดส่วน 33.6% 2.รถไฟฟ้า MRT 18.5% และ 3.รถไฟฟ้า BTS สายสีลม 14.2%

ข้อมูลชุดสุดท้าย “ออฟฟิศ” มีพื้นที่รวม 4.62 ล้าน ตร.ม. มีอัตราเช่าเฉลี่ย 76% “พื้นที่ค้าปลีก” รวม 3.62 ล้าน ตร.ม. มีอัตราเช่าเฉลี่ย 85% “คอนโดฯ” จำนวน 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย อัตราขายเฉลี่ย 87% “โรงแรม” จำนวน 14,232 ห้อง ค่าห้องทำเลริมน้ำทำได้สูงสุด 15,500 บาท/คืน, ทำเลเพลินจิต-วิทยุ, สยาม-ชิดลม, สีลม-สุรวงศ์ สูงกว่า 10,000 บาท/คืน อัตราเข้าพัก (occupency rate) เฉลี่ยในช่วงปกติ 70-80%

และ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” รูปแบบเช่าระยะยาว มี 3 โครงการ 774 ห้อง ปลายปีนี้จะมีซัพพลายจากวัน แบงค็อก อีก 400 ห้อง มีอัตราเข้าพักเฉลี่ยเกิน 70% ตั้งแต่กลางปี 2565 เป็นต้นมา

โดยกูรูค้าปลีก “ธนินทร์รัฐ ภิญโญภักดี” อดีตผู้บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เปิดข้อมูลว่า พื้นที่ค้าปลีกในช่วงปี 2566-2570 กำลังจะมีซัพพลายใหม่ทะลักออกมาเติมอีก 8 ล้าน ตร.ม. ด้วยสัดส่วนมหึมานี้ ถ้านำไปอยู่ในโปรเจ็กต์ TOD จะทำให้เกิดไมโครซิตี้ขึ้นมาได้โดยอัตโนมัติ เพราะเป็นแหล่งกินแหล่งใช้ชีวิตของคนเมือง

แก้ กม.เวนคืนก่อนโปรโมต TOD

“พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ประเทศที่มี TOD เยอะ ๆ เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ญี่ปุ่น ทางยุโรปยังมีไม่มาก ขณะที่อเมริกาใช้รถยนต์เป็นส่วนใหญ่ แนวคิดคือ live work and play ทำทุกอย่างในนั้น ต้อง walkable เดินได้ ปั่นได้ พื้นที่สีเขียวด้วย และมีที่อยู่อาศัย ถ้าวางแผนล่วงหน้าเมืองจะสมบูรณ์แบบ

อย่างไรก็ตาม มีการตั้งคำถามแบบเปิดประเด็นว่า “…ประเทศไทยจะทำได้ไหม ประเทศที่ทำสำเร็จ รัฐเป็นเจ้าของที่ ตั้งสถานีเสร็จ รอบสถานีเป็นที่ดินรัฐ วางแผน ออกแบบ ส่งเสริมและพัฒนา แต่ประเทศไทยไม่ใช่อย่างนั้น เช่น รถไฟทำหน้าที่เวนคืน เฉพาะทำสถานีและทำรถไฟ ก็เลยเกิดเคสคดีแอชตัน อโศก ซึ่งถนนเส้นรัชดาภิเษกเป็นที่การรถไฟฯเยอะ หน่วยงานคิดแค่นั้น โดยไม่ได้คิดจะทำ TOD ไว้เลย”

ข้อคิดเห็น คือ การผลักดันการพัฒนาโมเดล TOD หน่วยงานรัฐต้องร่วมมือกันทำ เพราะเรื่องนี้ทำฝั่งเดียวไม่ได้

“ตอนนี้มีประเด็น กรรมสิทธิ์ TOD ของประเทศไทย จะเจอปัญหารัฐเวนคืนที่ทำรถไฟฟ้าและสถานี เอาที่ดินสถานีมาหากิน ก็จะมีคนมาร้องคดี โปรเจ็กต์ TOD จะให้ทำห้างทำอะไร ถ้ายังไม่แก้ไขกฎหมายส่งเสริมให้พัฒนาได้เต็มศักยภาพแปลงที่ดิน จะถูกฟ้องร้องได้ วิธีการปลุกระดมคนที่ถูกเวนคืน ไปร้องเรียนว่าตามกฎหมายเวนคืน รัฐเวนคืนแล้วจะเอาไปทำมาหากินไม่ได้ ถ้าไม่แก้ปมอันนี้ ฟันธงว่า TOD ไปต่อไม่ได้ ยกเว้นทำ TOD บนที่ดินหลวง ซึ่งปล่อยเช่าได้ นี่คือปัญหาของประเทศไทย” คำกล่าวของพรนริศ

ตั้งคำถามถนนทำไมต้อง 12 เมตร

ถัดมา “กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา” กรรมการบริหาร บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การผลักดัน TOD มี 2 คีย์เวิร์ด คือ 1.การเชื่อมโยงต่าง ๆ ไม่ใช่เชื่อมโยงแค่กายภาพ แต่ต้องเชื่อมโยงหน่วยงานภาครัฐด้วย เพราะยังเจอปัญหาข้ามหน่วยงาน จะไม่มีการประสานงานให้ 2.จุดขายคือ efficiency-ประสิทธิภาพ มองว่าคือเสน่ห์ที่จะทำให้ขายได้

อย่างไรก็ตาม ยังมีอุปสรรคที่ต้องเร่งแก้ไขคือเรื่องกฎหมาย เพราะการพัฒนา TOD เกี่ยวข้องกับกฎหมายอย่างน้อย 3 ฉบับ ได้แก่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร, พ.ร.บ.จัดสรร, พ.ร.บ.อาคารชุด

“ยกตัวอย่าง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ทำไมต้องบังคับให้มีที่จอดรถสำหรับอาคารที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า ทำไมไม่ปล่อยให้เป็น market force ถ้าเขาไม่ทำที่จอดรถ ให้โบนัสเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน เพิ่มพื้นที่ขายแล้วราคาอาจถูกลงด้วยซ้ำ”

กิตติพล ปราโมช
กิตติพล ปราโมช

และเมื่อถอดบทเรียนจากกรณีแอชตัน อโศก คำถามสำคัญคือ ทำไมกฎหมายต้องบังคับถนนกว้าง 12 เมตร สามารถทำ 6 เมตรได้หรือไม่

“…ถ้าตึกไม่มีที่จอดรถ ทางเข้า 3 เมตรก็เข้าได้แล้ว แต่ทำ 6 เมตรก็แล้วกันสำหรับรถดับเพลิง เพราะจริง ๆ ขีดความสามารถดับได้สูงแค่ 8-10 ชั้นเท่านั้นเอง ที่เหลือต้องพึ่งระบบดับเพลิงในอาคาร จะเห็นว่าต้องแก้กฎหมายหลายอันมาก ถามว่าบ้านเราใครจะเป็นคนทำ ซึ่งต้องมีเจ้ามือภาครัฐที่เข้มแข็งจริง ๆ มาทำเรื่องนี้”

และ “…จริง ๆ เราควรจะ encourage โหนดการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าต่าง ๆ เพราะเงินที่ไปสร้างก็เงินภาษีพวกเรา ผิดไหมที่ดีเวลอปเปอร์ไปทำแล้วขัดเรื่องกฎหมายนิดหน่อย เขาก็อยากพัฒนาพื้นที่ที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า

แต่พอมาเจอเรื่องกฎหมายมา แล้วไปตีความหมด ผมว่าต่อไปกฎหมายจะเป็นเครื่องมือของคนที่อาจคิดไม่ดีบ้าง คิดอยากดังบ้าง คิดอยากหาเงินบ้าง กลายเป็นการใช้กฎหมายในการเป็นเครื่องมือทำมาหากิน ทั้ง ๆ ที่กฎหมายควรเป็นตัวที่ทำให้บูมการทำเศรษฐกิจให้คึกคัก”