อสังหาริมทรัพย์

แอชตัน อโศก : อัพเดตเจ้าของร่วม เปิดไทม์ไลน์ยื่นขอก่อสร้างใหม่จบใน 6 เดือน

แอชตัน อโศก

23 สิงหาคม 2566 เป็นกำหนดนัดครั้งที่ 5 ในการแจ้งความคืบหน้าแนวทางแก้ไขปัญหาทางเข้า-ออกใหม่ คอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” โดย “ชานนท์ เรืองกฤตยา”​ ตัวแทน บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด

งานนี้ต้องทำการบ้านหนักมาก เพราะเป็นเวลาสั้นมากไม่ถึง 1 เดือน นับตั้งแต่ศาลปกครองสูงสุด มีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีผลย้อนหลัง คอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ที่ผ่านมา

โดยวันที่ 23 สิงหาคม 2566 มีความหมายเป็นพิเศษ ทั้งกับผู้ประกอบการและผู้บริโภค

ชานนท์ เรืองกฤตยา
ชานนท์ เรืองกฤตยา

ฝั่งผู้ประกอบการ คือ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด บริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือหุ้น 51% กับผู้ร่วมทุนที่เป็นองค์กรธุรกิจ 130 ปีจากประเทศญี่ปุ่น “กลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง” ถือหุ้น 49% ในฐานะผู้พัฒนาโครงการนี้

และฝั่งผู้บริโภค คือ เจ้าของห้องชุด 668 ห้อง ที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน

ซึ่งแน่นอนว่า จำนวนห้องชุดทั้งโครงการ 783 ห้อง ส่งมอบไปแล้ว 668 ห้อง เหลือขายอีก 115 ห้อง มูลค่าเหลือขาย 800 กว่าล้านบาท ยังอยู่ในมือของบริษัทร่วมทุน “อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก” สถานะของผู้พัฒนาโครงการจึงเป็นทั้งผู้ลงทุน และเป็นผู้บริโภคในเวลาเดียวกัน เพราะเป็นเจ้าของห้องชุดรอขาย ซึ่งทำให้มีภาระต้องจ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนอยู่ทุกเดือน

จัดหาที่ดิน-ยื่นขอก่อสร้างใหม่

ทั้งนี้ รายละเอียด “เอกสารชี้แจงความคืบหน้าการดำเนินงานโครงการแอชตัน อโศก” มีดังนี้

สืบเนื่องจากคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดโครงการแอชตัน อโศก เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 นั้น บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด (“บริษัท”) ขอเรียนแจ้งความคืบหน้าแนวทางการแก้ไขปัญหาที่อยู่ระหว่างการดำเนินการสำหรับท่านเจ้าของร่วม (เจ้าของห้องชุด) ดังนี้

แนวทางที่ 1 “มี 5 แนวทางแก้ไขปัญหาที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ”

1.ความคืบหน้าการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ โดยการซื้อ หรือหาที่ดินเพิ่มเติม

บริษัทได้หารือแนวทางการแก้ไขร่วมกับสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (สนย.) เพื่อดำเนินการให้เข้าหลักเกณฑ์ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ซึ่งระบุว่าที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องมีด้านใดด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ ปัจจุบันบริษัทมีแนวทางในการจัดหาที่ดิน โดยได้พิจารณาทั้งการซื้อ หรือหาที่ดิน และ/หรือการได้รับสิทธิตามกฎหมายในที่ดิน โดยคาดว่าจะได้ข้อสรุปในการหาที่ดินใหม่โดยเร็วที่สุด

ภายหลังการหารือ บริษัทได้ประเมินขั้นตอนการดำเนินงาน ซึ่งรวมถึงระยะเวลาในการแก้ไข/ ขอใบรับแจ้งก่อสร้างอาคารใหม่ มีรายละเอียด 4 ขั้นตอน (ดูกราฟิกประกอบ) คือ

1.1 บริษัทจะเสนอรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) เพื่อพิจารณา และอาจต้องมีการแก้ไขเพิ่มเติม คาดว่าใช้เวลาประมาณ 2 เดือน

1.2 เมื่อได้รับอนุมัติ EIA ฉบับสมบูรณ์แล้ว บริษัทจะยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่ง สนย.จะใช้เวลาในการพิจารณาออกใบรับแจ้งการก่อสร้างอาคาร ตามมาตรา 39 ทวิ ประมาณ 14 วันทำการ

1.3 เมื่อบริษัทได้รับใบรับแจ้งการก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างเพื่อแก้ไขทางเข้าออกโครงการใหม่ เพื่อให้เป็นไปตามรายงาน EIA คาดว่าใช้เวลาดำเนินการประมาณ 3 เดือน

1.4 เมื่อบริษัทดำเนินการก่อสร้างข้างต้นเรียบร้อย สนย.จะเข้าตรวจสอบการก่อสร้างของโครงการ และออกใบรับรองการก่อสร้าง (อ.5) ซึ่ง สนย.จะใช้เวลาในการพิจารณาออกใบรับรอง อ.5 ประมาณ 14 วันทำการ

โดยสรุป ประมาณการเวลาในการดำเนินงานทั้งหมด ประมาณ 6 เดือน นับจากวันที่หาที่ดินใหม่เรียบร้อย

รักษาสิทธิขอพิจารณาคดีใหม่

2.ความคืบหน้าการยื่นคำร้องต่อศาลปกครอง เพื่อขอให้พิจารณาพิพากษาคดีใหม่

การยื่นคำร้องต่อศาลปกครองเพื่อขอให้พิจารณาพิพากษาคดีใหม่ อาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. 2542 มาตรา 75 ที่กำหนดเหตุในการขอพิจารณาพิพากษาคดีใหม่ ดังต่อไปนี้
2.1 ศาลปกครองฟังข้อเท็จจริงผิดพลาด หรือมีพยานหลักฐานใหม่อันอาจทำให้ข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วนั้นเปลี่ยนแปลงไปในสาระสำคัญ

2.2 คู่กรณีที่แท้จริงหรือบุคคลภายนอกนั้น มิได้เข้ามาในการดำเนินกระบวนพิจารณาคดี หรือได้เข้ามาแล้ว แต่ถูกตัดโอกาสโดยไม่เป็นธรรม ในการมีส่วนร่วมในการดำเนินกระบวนพิจารณา

2.3 มีข้อบกพร่องสำคัญในกระบวนพิจารณาพิพากษา ที่ทำให้ผลของคดีไม่มีความยุติธรรม

2.4 คำพิพากษาหรือคำสั่งนั้น ได้ทำขึ้นโดยอาศัยข้อเท็จจริงหรือข้อกฎหมายใด และต่อมาข้อเท็จจริงหรือข้อกฎหมายนั้นเปลี่ยนแปลงไปในสาระสำคัญ ซึ่งทำให้ผลแห่งคำพิพากษาหรือคำสั่ง ขัดกับกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น

โดยขณะนี้บริษัทกำลังพิจารณาเหตุในการยื่นคำร้องเพื่อพิจารณาคดีใหม่ข้างต้น ซึ่งมีอยู่หลายกรณี เช่น กรณีมีความคลาดเคลื่อนในการแสวงหาข้อเท็จจริง การรับฟังพยานหลักฐานในกระบวนพิจารณาของศาล และกรณีที่ในอนาคตกฎหมายที่ใช้ในการพิจารณาพิพากษา มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงไป เป็นต้น

สำหรับแนวทางดังกล่าวข้างต้น ต้องดำเนินการภายใน 90 วัน นับแต่วันที่ทราบเหตุดังกล่าว แต่ต้องไม่เกิน 5 ปี นับแต่วันที่มีคำพิพากษา ซึ่งบริษัทคาดว่าจะยื่นคำร้องต่อศาลปกครองภายใน 90 วันนับแต่วันที่ศาลปกครองมีคำพิพากษา (วันที่ 27 กรกฎาคม 2566)

เจ้าของเดิม “ขอคืนที่ดินเวนคืน”

3.ความคืบหน้าประสานเจ้าของเดิมให้ขอคืนที่ดินที่ถูกเวนคืน จากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)

บริษัทอยู่ระหว่างการประสานเจ้าของที่ดินเดิม เพื่อขอคืนที่ดินที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ไม่ได้ใช้ตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน โดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดินฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 53 และกฎกระทรวงการขอคืนที่ดินที่ถูกเวนคืน พ.ศ. 2564

ผลักดันแก้ไขกฎหมายเวนคืน

4.ความคืบหน้า เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องผ่าน รฟม. เสนอผ่านกระทรวงคมนาคม และคณะรัฐมนตรีให้ความเห็นชอบ เพื่อเสนอเรื่องให้รัฐสภาอนุมัติ

โดยบริษัทจะเสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืน เพื่อขยายขอบเขตให้หน่วยงานภาครัฐใช้ที่ดินที่เวนคืนภายใต้วัตถุประสงค์ และสามารถใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์อื่นอย่างเหมาะสมด้วย

ซึ่งการดำเนินการดังกล่าว ต้องเสนอแก้ไขโดย รฟม. ผ่านกระทรวงคมนาคม และคณะรัฐมนตรีให้ความเห็นชอบ เพื่อเสนอเรื่องให้รัฐสภาอนุมัติ โดยคาดว่าจะใช้ระยะเวลาดำเนินการประมาณ 1 ปี นับจากวันที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องข้างต้นยกร่างเสนอแก้ไขกฎหมาย

ผลักดันแก้ไข กม.ทางเข้าออก

5.ความคืบหน้า เสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผ่านสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (สนย.) ไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ไปยังคณะรัฐมนตรี

โดยบริษัทจะเสนอให้หน่วยงานภาครัฐแก้ไขกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 เพื่อแก้ไขให้เกิดความชัดเจนให้ที่ดินที่ไม่มีด้านใดด้านหนึ่งติดถนนสาธารณะ แต่มีที่ดินอื่นที่สามารถใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้ ไม่น้อยกว่า 12 เมตร ให้สามารถใช้ที่ดินนั้นเป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษได้

ซึ่งการดำเนินการดังกล่าว ต้องเสนอแก้ไขโดย สนย. ไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อเสนอกระทรวงมหาดไทย ไปยังคณะรัฐมนตรี ซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาดำเนินการประมาณ 3 เดือน นับจากวันที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องยกร่างเสนอแก้ไขกฎหมาย

ผนึกแบงก์ทำดอกเบี้ยพิเศษ

แนวทางที่ 2 “ช่วยเหลือเรื่องการผ่อนชำระสินเชื่อของท่านเจ้าของร่วมที่มีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน”

บริษัทได้ประสานงานกับสถาบันการเงินหลักหลายแห่งเป็นที่เรียบร้อย เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนในการผ่อนชำระสินเชื่อ ของท่านเจ้าของร่วมที่ยังมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน โดยเจ้าของร่วมสามารถยื่นขออัตราดอกเบี้ยพิเศษ (retention) ไปยังสถาบันการเงินที่ขอสินเชื่อ

หรือหากมีข้อขัดข้องประการใด สามารถติดต่อได้ที่ คุณอุมาภรณ์ แพรสมบูรณ์ (เจ้าหน้าที่ฝ่ายดูแลลูกค้า โครงการแอชตัน อโศก) [email protected] โทร.08-7550-3952 เพื่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม ทั้งนี้ ผลการพิจารณาจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง

บริษัทยังคงมุ่งมั่นที่จะร่วมเคียงข้างท่านเจ้าของร่วมทุกท่าน ในการเร่งดำเนินการแสวงหาทางออกอย่างสุดความสามารถ ซึ่งในบางแนวทางนั้นจะสำเร็จตามที่คาดหวังได้ ก็จะต้องอาศัยความร่วมมือกันระหว่างท่านเจ้าของร่วมและบริษัทควบคู่กันไป

ทั้งนี้เพื่อให้เกิดการแก้ไขที่ต้นเหตุของปัญหา และหากได้รับความร่วมมือร่วมใจกันจากท่านเจ้าของร่วมทุกท่าน บริษัทมั่นใจว่าการแก้ไขตามแนวทางข้างต้น จะสามารถทำได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพสูงสุด

ทั้งนี้ บริษัทจะแจ้งความคืบหน้าอันเป็นสาระสำคัญให้ท่านเจ้าของร่วมทุกท่านรับทราบอย่างต่อเนื่อง

อัพเดตข้อมูลโดยฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ณ วันที่ 23 สิงหาคม 2566