REIC เปิด 3 อินเด็กซ์ที่อยู่อาศัย ดัชนีที่ดินขึ้นสวนทางราคา-ความเชื่อมั่น

ดาต้าเบส

กรกฎาคม 2563 อ่านเทรนด์อสังหาฯจาก 3 ดัชนี

โดย REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ส่งสเตตเมนต์ว่าด้วยดัชนีภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 2/63 พื้นที่ กทม.-ปริมณฑล รวม 3 ดัชนีด้วยกันประกอบด้วย 1.ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา 2.ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย 3.ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ

ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าไม่มีตก

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาใน กทม.-ปริมณฑลไตรมาส 2/63 มีค่าดัชนีเท่ากับ 308.6 จุด เพิ่มขึ้น 5.2% เทียบกับไตรมาส 1/63 ซึ่งมีค่าดัชนี 293.3 จุด และเพิ่มขึ้น 30.3% เทียบกับไตรมาส 2/62 ที่มีค่าดัชนี 236.9 จุด

โดยท็อป 5 ทำเลแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาปรับขึ้นเทียบกับไตรมาส 2/62 ได้แก่ 1.รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (คูคต-ลำลูกกา) เป็นส่วนต่อขยายที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง โดยไตรมาส 2 ปีนี้เปิดบริการ 4 สถานี ได้แก่ “สถานีกรมป่าไม้-บางบัว-กรมทหารราบที่ 11-วัดพระศรีมหาธาตุ” ดัชนีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 61.4% และเพิ่มสูงสุดติดต่อกัน 5 ไตรมาส

2.สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้า 57% ดัชนีราคาที่ดินขยายตัว 53.6% 3.สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) มีแผนก่อสร้างในอนาคต ดัชนีมีการขยายตัว 28.5% 4.สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีแผนก่อสร้างในอนาคต ดัชนีขยายตัว 26.5%

และ 5.สายสีเขียวใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) รถไฟฟ้าในอนาคต กับสายสีเขียวใต้ (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เปิดให้บริการแล้ว ดัชนีขยายตัว 23.1%

โควิดทุบดัชนีราคาบ้าน-คอนโดฯ

ต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการ คือ ที่ดินดัชนีราคาขึ้น 23-61% สวนทางกับดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายลดลงติดต่อกัน 2 ไตรมาส สาเหตุหลักผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 กำลังซื้อหดตัวรุนแรงจนต้องมีการแข่งขันระบายสต๊อก โดยพบว่าคอนโดมิเนียมลดราคามากสุด 36% รองลงมาทาวน์เฮาส์ลด 32% บ้านเดี่ยวลด 12%

โดยไตรมาส 2/63 ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่มีค่าดัชนี 128.3 เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/62 แต่ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/63 ถือว่าดัชนีลดลงเป็นครั้งแรกตั้งแต่เริ่มสำรวจในปี 2555 แบ่งเป็นดัชนีราคาบ้านเดี่ยว 126.6 เทียบปีต่อปีเพิ่มขึ้น 2.3% แต่เทียบไตรมาสก่อนลดลง 0.1% กับดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ 130.2 เทียบปีต่อปีเพิ่มขึ้น 1.5% เทียบไตรมาสก่อนลดลง 0.1%

สำหรับดัชนีราคาห้องชุดใหม่มีค่าดัชนี 153.2 เทียบปีต่อปีเพิ่มขึ้น 1.8% เทียบกับไตรมาสก่อนลดลง 0.1% ถือว่าลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาส 2 ห้องชุดที่ปรับลดราคาลงมากที่สุดเป็นโครงการสร้างเสร็จทำเลปลายสายรถไฟฟ้าสายสีเขียวในสมุทรปราการ ขณะที่ห้องชุดปรับราคาขึ้นอยู่ในทำเลสายสีเหลืองและสายสีส้มที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

ดีเวลอปเปอร์ใจแป้วเชื่อมั่นแผ่ว

สุดท้ายดัชนีความเชื่อมั่นของดีเวลอปเปอร์ในภาวะปัจจุบัน (current situation index) พบว่าไตรมาส 2/63 ดัชนียังคงลดลงต่ำกว่าค่ากลางที่ 50.0 โดยมีค่า 42.6 ดีขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาส 1/63 ที่มีค่าดัชนี 41.2 ทั้งนี้ ดัชนีรายการนี้ลดต่ำกว่าค่ากลางที่ 50.0 ติดต่อกัน 5 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2/62 หรือนับตั้งแต่มีมาตรการบังคับใช้ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย

ทั้งนี้ ดัชนีความเชื่อมั่นกลุ่ม listed companies มีค่าดัชนี 45.7 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1/63 ซึ่งมีค่าดัชนี 41.7 ผู้ประกอบการ nonlisted companies มีค่าดัชนี 38.0 ลดลงจากไตรมาส 1/63 ที่มีค่าดัชนี 40.5

สำหรับดัชนีความเชื่อมั่น 6 เดือนข้างหน้า (expectations index) มีค่าเท่ากับ 51.8 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาส 1/63 ที่มีค่าดัชนี 51.5 สะท้อนว่าผู้ประกอบการคาดว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย แม้ว่ายังคงกังวลว่าจะมี second wave การระบาดโควิดรอบสอง

แบ่งเป็นบริษัท listed companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นอนาคต 57.0 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1/63 ซึ่งอยู่ที่ 54.8 กลุ่ม nonlisted companies มีค่าดัชนี 44.1 จุด ลดลงจากไตรมาส 1/63 ที่มีค่าดัชนี 46.4