เศรษฐกิจภูมิภาค

จีนแห่ซื้อคอนโดเชียงใหม่ยกชั้น ยอดขายทะลัก 1.4 หมื่นล้าน

อัพเดตล่าสุด วันที่ 11 มีนาคม 2566 เวลา 07.36 น.

เศรษฐีจีนแห่ซื้อคอนโดฯในตัวเมืองเชียงใหม่ ยอดขายช่วง 3 ปีที่ผ่านมาพุ่ง 1.4 หมื่นล้านบาท ขณะที่ธุรกิจซื้อขายอสังหาฯรวม 3.4 หมื่นล้าน ด้านอำเภอสันกำแพงพุ่งไม่หยุด ปี’65 มูลค่าซื้อขายกว่า 5 พันล้านบาท สำนักงานที่ดินเพิ่มมาตรการตรวจสอบเข้มป้องกัน “นอมินี” 2 ยักษ์อสังหาฯทุนท้องถิ่น “อรสิริน” เตรียมทุ่ม 1,600 ล้าน ผุดคอนโดฯอีก 5 โครงการ ผนึกเอเยนซี่จีนขยายตลาด ขณะที่ “กาญจน์กนก” เล็งปัดฝุ่นลงทุนรับตลาดจีน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่าจากกรณีที่ “ประชาชาติธุรกิจ”เกาะติดกระแสคลื่นทุนจีนบุกเชียงใหม่ โดยเฉพาะในเขตอำเภอเมือง อำเภอสันกำแพง และหางดง ซึ่งจากการสำรวจข้อมูลพบว่ามีกลุ่มทุนจีนเข้ามาร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เองโดยตรง รวมถึงกรณีของชาวจีนที่เข้ามาซื้อบ้านและคอนโดมิเนียเพื่อพักอาศัยหรือเพื่อการลงทุน

ซื้อขายที่ดินพุ่ง 3.4 หมื่นล้าน

นายอารักษ์ กัมปนาทบวร หัวหน้าฝ่ายทะเบียน สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์การซื้อขายที่ดินของจังหวัดเชียงใหม่ในพื้นที่เขตอำเภอเมืองเชียงใหม่ แบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ 1.การซื้อขายที่ดิน/ที่ดินพร้อมบ้าน 2.การซื้อขายห้องชุด/คอนโดมิเนียม ซึ่งหลังสถานการณ์โควิดคลี่คลายและเริ่มเปิดประเทศตั้งแต่ปี 2565 พบว่ามูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ส่วนมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะห้องชุด/คอนโดมิเนียม มีกลุ่มผู้ซื้อหลักคือคนจีน

ทั้งนี้ ข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2563-2566 ซึ่งเป็นช่วงเกิดสถานการณ์โควิดและหลังโควิดคลี่คลาย โดยในปี 2563 มูลค่าการซื้อขายที่ดิน/ที่ดินพร้อมบ้านในพื้นที่เขตอำเภอเมืองเชียงใหม่ มีมูลค่า 9,419 ล้านบาท ขณะที่ปี 2564 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 10,409 ล้านบาท ปี 2565 กระโดดขึ้นมาอยู่ที่ 13,213.53 ล้านบาท ซึ่งคาดว่ามีปัจจัยสำคัญจากการเปิดประเทศและสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลายลง และในปี 2566 (เดือนมกราคม-กุมภาพันธ์) มียอดมูลค่าการซื้อขายมากถึง 1,530 ล้านบาท เท่ากับว่าการซื้อขายที่ดินและบ้านพร้อมที่ดินในเฉพาะเขตอำเภอเมืองเชียงใหม่ในช่วง3ปีกว่าที่ผ่านมามีมูลค่าถึง 34,579 ล้านบาท

คนจีนลูกค้าหลักคอนโดเชียงใหม่

ขณะที่มูลค่าการซื้อขายห้องชุด/คอนโดมิเนียมในเขตอำเภอเมืองเชียงใหม่ ปี 2563 มีมูลค่า 4,782 ล้านบาท ส่วนปี 2564 ลดลงมาอยู่ที่ 3,514.14 ล้านบาท และปี 2565 เพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ 5,237 ล้านบาท โดยเป็นผลจากสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลายและมีการเปิดประเทศเช่นกัน และในปี 2566 เฉพาะ 2 เดือนแรก (เดือนมกราคม-กุมภาพันธ์) มูลค่าการซื้อขายสูงถึง 841 ล้านบาท ส่งผลให้ยอดขายคอนโดฯรวมในช่วง 3 ปีเศษที่ผ่านมาในเขตอำเภอเมืองเชียงใหม่มีมูลค่ารวมถึง 14,373 ล้านบาท

นายอารักษ์กล่าวว่า ข้อน่าสังเกตที่เห็นค่อนข้างชัดเจนในขณะนี้คือ ห้องชุด/คอนโดมิเนียมมีการทยอยเข้ามาซื้อเพิ่มมากขึ้น ซึ่งก่อนเกิดโควิด ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มยุโรป สหรัฐอเมริกา และตะวันออกกลาง แต่หลังสถานการณ์โควิด กลุ่มผู้ซื้อกลายเป็นคนจีนเป็นส่วนใหญ่ โดยมีสัดส่วนมากกว่าผู้ซื้อชาติอื่น ๆ รวมถึงคนไทย

ทั้งนี้ ตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด เปิดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ในสัดส่วน 49% ขณะที่การซื้อขายที่ดิน/ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตามกฎหมายไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองได้ ซึ่งจากกระแสการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรที่กำลังขยายตัว และคาดว่าเป็นการลงทุนของกลุ่มทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มทุนจีน รวมถึงการซื้อขายห้องชุด/คอนโดมิเนียมที่ตลาดจีนเป็นผู้ซื้อหลัก ทางสำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ได้เน้นหนักการดำเนินการในการป้องกันการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว โดยเฉพาะมาตรการป้องกัน (ก่อนการได้มาซึ่งที่ดิน)

เข้มถือครองแทนต่างชาติ

นายอารักษ์กล่าวว่า กรณีคนต่างด้าวให้คนไทยถือที่ดินแทน จะตรวจสอบเข้มข้นใน 3 ประเด็น คือ 1.ก่อนทำการจดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนในเรื่องการหลีกเลี่ยงกฎหมาย 2.ถ้ากรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือควรเชื่อได้ว่าเป็นการซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี ตามมาตรา 74 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

3.กรณีคนไทยมีคู่สมรส (ทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย) เป็นคนต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดิน กระทรวงมหาดไทยและกรมที่ดินวางทางปฏิบัติไว้ว่า ต้องให้คนต่างด้าวและคนไทยให้ถ้อยคำรับรองว่า เงินที่คนไทยนำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันแต่อย่างใด

สำหรับกรณีคนต่างด้าวตั้งบริษัทเพื่อรับโอนที่ดินแทน จะมีมาตรการตรวจสอบคือ 1.ถ้านิติบุคคลนั้นมีคนต่างด้าวถือหุ้น หรือเป็นกรรมการ หรือไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มีเหตุอันควรให้เชื่อว่าคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว เจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนให้ปรากฏข้อเท็จจริงชัดเจนว่า ผู้ถือหุ้นที่มีสัญชาติไทยเป็นผู้ถือหุ้นที่แท้จริง 2.กรณีนิติบุคคลต่างด้าวเช่าที่ดินหรือถือสิทธิประเภทอื่นในระยะยาว ให้สอบสวนว่ามีวัตถุประสงค์ในการเช่าที่ดินเพื่อนำไปประกอบกิจการใดเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว

เปิดมาตรการตรวจสอบนอมินี

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการตรวจสอบและสอบสวน (หลังการได้มาซึ่งที่ดิน) คือ 1.กรมที่ดินวางแนวทางปฏิบัติว่าภายในเดือนมิถุนายนของทุกปี ให้สำนักงานที่ดินส่งรายชื่อนิติบุคคลที่มีคนต่างด้าวถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ ให้สำนักบริการข้อมูลธุรกิจ หรือสำนักพัฒนาธุรกิจการค้าจังหวัดตรวจสอบว่านิติบุคคลดังกล่าวมีคนต่างด้าวเพิ่มทุนจนเป็นนิติบุคคลต่างด้าวหรือไม่

2.กรมที่ดินได้กำหนดแนวทางการตรวจสอบและสอบสวน กรณีหลังจากมีการรับโอนที่ดินแล้ว แต่มีเหตุสงสัยว่าเป็นการถือครองที่ดินไว้แทนคนต่างด้าว โดยแยกแนวทางการสอบสวนเป็นกรณีที่ผู้ถือครองที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล รวมทั้งแยกประเภทการใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นใช้เพื่ออยู่อาศัย ใช้เพื่อประกอบพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม หรือประเภทอื่น ๆ

นายอารักษ์กล่าวต่อว่า สำหรับการซื้อขายคอนโดฯ จากการตรวจสอบผู้ซื้อต่างชาติทุกราย ยังไม่พบการถือครองที่เกินสัดส่วน 49% ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหากมีการถือครองเกิน 49% สำนักงานที่ดินจะไม่ทำการโอนซื้อขายให้ ขณะที่การซื้อขายที่ดิน/ที่ดินพร้อมบ้าน กรณีการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรที่คาดว่าเป็นการลงทุนของทุนจีนนั้น ซึ่งอาจมีการตั้งนอมินีเพื่อถือครองแทนต่างด้าว ทางสำนักงานที่ดินก็มีมาตรการตรวจสอบและสอบสวน ขณะเดียวกัน หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องทุกหน่วยก็ต้องระมัดระวังและปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเข้มข้น ที่ต้องทำงานร่วมกันอย่างบูรณาการ

ที่ดิน “หางดง” ลงพื้นที่ตรวจ

ด้านนายโกวิท อักษรพาลี หัวหน้าฝ่ายทะเบียน สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ สาขาหางดง กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำหรับการซื้อขายที่ดินและที่ดินพร้อมบ้านของอำเภอหางดง ในปี 2563 สามารถการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรได้ราว 315 ล้านบาท ส่วนปี 2564 ลดลงมาอยู่ที่ 313 ล้านบาท และปี 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 349 ล้านบาท สำหรับปี 2566 (เดือนมกราคม) จัดเก็บอยู่ที่ 24 ล้านบาท

ส่วนกรณีโครงการหมู่บ้านจัดสรร “REEYAP VILLA” ในพื้นที่ตำบลสันผักหวาน อำเภอหางดง ที่เป็นโครงการลงทุนสร้างบ้านเพื่อให้คนจีนมาอยู่อาศัย ตามที่ปรากฏเป็นข่าวในขณะนี้ ล่าสุด ทางสำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ สาขาหางดงได้ตรวจสอบข้อมูลพบว่า ผู้ดำเนินโครงการเป็นนิติบุคคลไทย มีผู้ถือหุ้นเป็นคนไทยทั้งหมด มีใบอนุญาตจัดสรรถูกต้อง

ทั้งนี้จะต้องมีการตรวจสอบและสอบสวน ซึ่งต้องใช้อำนาจของจังหวัดเชียงใหม่ในการออกคำสั่งเพื่อตรวจสอบโครงการอย่างเข้มข้นต่อไป ขณะที่บ้านจำนวน 43 แปลงในโครงการดังกล่าว ยังไม่ได้มีการจดทะเบียนการโอน และโฉนดที่ดินทั้งหมดยังไม่ได้มีการซื้อขาย ซึ่งหากมีการโอนซื้อขายก็จะต้องตรวจสอบและสอบสวนว่าผู้ซื้อเป็นใคร ถือครองแทนต่างชาติหรือไม่ เงินที่ซื้อนำมาจากไหน ทั้งนี้ หากตรวจสอบแล้วมีเหตุอันต้องสงสัย ก็จะนำเรื่องเสนอกรมที่ดินเพื่อดำเนินการตามกฎหมายต่อไป

“สันกำแพง”จัดสรรผุดพรึ่บ

นางหทัยรัตน์ ตาถาวัน หัวหน้าฝ่ายทะเบียน สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ สาขาสันกำแพง กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อำเภอสันกำแพงในขณะนี้ เริ่มมีการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มมากขึ้น หลังจากชะลอตัวในช่วงโควิด โดยผู้ประกอบการหลายแห่งที่ได้ขออนุญาตก่อสร้างไว้ก่อนหน้าช่วงโควิด ก็เริ่มทยอยลงทุนในปีนี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มทุนท้องถิ่นที่เป็นคนไทย

ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรที่มีตลาดหลักเป็นคนจีน และขึ้นป้ายหน้าโครงการเป็นภาษาจีน จากการตรวจสอบพบว่าดำเนินการภายใต้นิติบุคคลในรูปบริษัทที่เป็นคนไทยถือหุ้น อย่างไรก็ตาม ในส่วนของการซื้อขายบ้านที่ดิน ทางสำนักงานที่ดินก็ต้องมีการตรวจสอบและสอบสวนว่าเป็นการถือครองแทนต่างชาติหรือไม่

สำหรับมูลค่าการซื้อขายที่ดิน/ที่ดินพร้อมบ้าน ในพื้นที่เขตอำเภอสันกำแพง ปี 2565 อยู่ที่ 5,257 ล้านบาท และปี 2566 (มกราคม-กุมภาพันธ์) มีมูลค่าการซื้อขายอยู่ที่ 655 ล้านบาท

ทุนท้องถิ่นผุด 5 โครงการรับ

นายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลายและกลับสู่ภาวะปกติ ล่าสุดได้คุยกับดีเวลอปเปอร์ชาวจีนและเอเยนซี่ชาวจีนหลายราย โดยทุกรายมั่นใจว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่มีแนวโน้มการเติบโตในทิศทางที่ดีมาก จากการตอบรับของกำลังซื้อในประเทศจีนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในจังหวัดเชียงใหม่

และยังย้ำว่า เตรียมตัวรับลูกค้าจากประเทศจีนให้ทัน และให้รีบสร้างคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปีนี้เลย จึงเป็นแผนการลงทุนเร่งด่วนที่กลุ่มอรสิรินตัดสินใจทำทันทีภายในระยะ 2 ปีนี้ เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่าลงทุนราว 1,600 ล้านบาท มีเป้าหมายชัดเจนในการรองรับความต้องการของตลาดจีน

โดยมีเอเยนซี่จีนเป็นตัวแทนทำตลาดนำลูกค้าชาวจีนมาให้กับทางบริษัท โดยเฉพาะคนจีนที่มีกำลังซื้อสูงเป็นฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่และมีดีมานด์จริง พร้อมจ่าย และต้องการออกนอกประเทศ โดยจังหวัดเชียงใหม่ถือเป็น Top Destination ของชาวจีนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2

นายปรีดิกรกล่าวต่อว่า ในข้อเท็จจริง ตลาดจีนเริ่มเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คอนโดมิเนียม) ตั้งแต่ก่อนเกิดสถานการณ์โควิด โดยพบว่าโครงการ ดิแอสตร้า คอนโดมิเนียม ของกลุ่มอรสิริน โครงการที่ 1 ที่เปิดดำเนินการมาราว 6 ปี บนถนนช้างคลาน ความสูง 17 ชั้น จำนวน 589 ยูนิต ซึ่งในโควตาต่างชาติ 49% ก็พบว่าเป็นสัดส่วนลูกค้าชาวจีนมากกว่า 30% ที่เหลือเป็นชาวยุโรป

ขณะที่โครงการ Astra Sky River ตั้งอยู่ถนนช้างคลานเช่นกัน จำนวนราว 580 ยูนิต ซึ่งเป็นโครงการใหม่ล่าสุดของกลุ่มอรสิริน ที่เพิ่งเปิดตัวโครงการเมื่อปลายปี 2565 ขณะนี้พบว่า โควตา 49% ที่ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ถูกซื้อเต็มหมดแล้ว โดยเป็นสัดส่วนลูกค้าชาวจีนที่ซื้อกว่า 30% และในจำนวนนี้มีลูกค้าระดับเศรษฐีชาวจีนที่เหมาห้องชุดคนเดียวจำนวน 10 ห้อง

เล็งขยายรับสร้างบ้านชาวจีน

นายมีน เชี่ยวศิลปธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท กาญจน์กนก พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมอสังหาฯเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นหลังโควิด โดยบริษัทยังคงเน้นหนักกำลังซื้อในพื้นที่เป็นหลัก ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ขณะที่ตลาดจีนก็เป็นลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่งของกาญจน์กนก แต่มีสัดส่วนไม่มากนัก ส่วนใหญ่เป็นคนจีนที่อาศัยอยู่ในเชียงใหม่ที่พาบุตรหลานมาเรียนหนังสือ เป็นกลุ่มคนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

ทั้งนี้ ก่อนสถานการณ์โควิด บริษัทเคยมีแผนที่จะลงทุนทำโครงการเพื่อรองรับตลาดจีนโดยเฉพาะ แต่ต้องชะลอโครงการไปในช่วงโควิด ทั้งนี้ ในระยะต่อไปอาจต้องนำแผนการลงทุนดังกล่าวมาพิจารณาใหม่อีกครั้ง

ด้านแหล่งข่าวในวงการธุรกิจก่อสร้างรายใหญ่ของจังหวัดเชียงใหม่เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้การรุกคืบของทุนจีนนอกจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรแนวราบแล้ว ยังรุกทำธุรกิจก่อสร้างครบวงจรทั้งการรับเหมาก่อสร้าง สร้างคอนโดมิเนียมของตนเอง และนำเข้าวัสดุก่อสร้างจากจีนมาก่อสร้าง ส่งผลให้ผู้รับเหมาในพื้นที่เริ่มได้รับผลกระทบด้านการประมูลก่อสร้างงาน เนื่องจากสู้ราคาไม่ได้ และมีแนวโน้มว่าจะมีการขยายการก่อสร้างคอนโดมิเนียมพร้อมขายให้กับกลุ่มชาวจีนโดยเฉพาะ โดยทำตลาดเองแบบครบวงจร

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ทำให้กลไกธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เริ่มกังวลเรื่องการตัดราคา และจะทำให้ระยะยาวธุรกิจก่อสร้างขนาดเล็กและกลางในพื้นที่ต้องปิดตัวไป รวมถึงจะเกิดการครอบงำตลาดได้

ทั้งนี้ ถือว่าถนนช้างคลานเป็นโซนคอนโดมิเนียมที่มีการเข้าไปถือกรรมสิทธิ์ของทุนจีนมากที่สุด เฉลี่ยราคา 1 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยนิยมซื้อคอนโดมิเนียมแบบยกชั้น และปล่อยให้เช่าในลักษณะของ Airbnb ที่จะประกาศปล่อยเช่าระยะสั้นในช่องทางโซเชียลของจีน