ทุนจีนสีเทา นอมินีซื้ออสังหาฯไทย ต้องแก้กฎหมายอะไรบ้าง

วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2566 - 18:19 น.

ปรากฏการณ์นักธุรกิจจีน เข้ามาลงทุนผิดกฎหมายในไทย นำไปสู่การทลายขบวนการทุนจีนสีเทา ตั้งแต่เครือข่าย “ตู้ห่าว” ไปจนถึงธุรกิจบันเทิง ลามถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ทุนจีนขยายอาณาจักรเข้าครอบครอง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA จัดทำแนวทางและข้อเสนอแนะในการแก้ไขปัญหาการซื้อบ้านของคนจีน ป้องกัน “ทุนจีนสีเทา” โดยมีข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐ ทั้งการซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง การถือครองที่ดิน

รวมทั้งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการพัฒนาโดยเอกชน และถือครองที่ดินในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจพิเศษ พร้อมข้อเสนอการยกเลิก-แก้ไขกฎหมาย ซึ่งต้องใช้เวลาในการดำเนินการ ดังนี้

ใช้เครื่องมือภาษีจัดการทุนต่างชาติ

1.ปราบปรามการใช้นอมินี (Nominee) โดยให้เพิกถอนบริษัท จับกุมและดำเนินคดีตามกฎหมายอย่างจริงจังกับคนจีนที่จะซื้อบ้าน คนไทยที่เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทและบริษัทกฎหมาย ซึ่งการซื้อขายบ้านแบบจดทะเบียนเป็นบริษัทจะแบ่งการถือครองหุ้นบริษัทเป็น 3 ส่วน ได้แก่ คนไทยถือหุ้น 49% คนจีนที่จะซื้อบ้านถือหุ้น 49% และบริษัทกฎหมายอีก 2%

2.ให้ต่างชาติเสียภาษีซื้อ โดยอาจกำหนดเป็น 20% เช่น สาธารณรัฐไซปรัสกำหนดไว้ 19% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% และสิงคโปร์กำหนดไว้ 30-35% เป็นต้น

3.ให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ของราคาตลาด ไม่ใช่ 0.02% ของราคาประเมินราชการ

4.ให้ต่างชาติเสียภาษีกำไรจากการขายต่อ 20%

5.ให้ต่างชาติเสียภาษีมรดก 10-50% ของราคาตลาดของกองมรดกในอัตราก้าวหน้า เช่น ญี่ปุ่น เก็บภาษีกองมรดกที่มีมูลค่าเกินกว่า 150 ล้านบาท สูงถึง 55%

6.กำหนดราคาขั้นต่ำที่คนต่างชาติจะซื้อบ้านได้ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่อย่างน้อยราคา 1-2 ล้านริงกิต (ประมาณ 8-16 ล้านบาท)

ห้ามซื้อบ้านมือสอง ถือครองแล้วห้ามขาย

1.ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสอง เช่น ออสเตรเลียก็กำหนดไว้เช่นนี้ โดยถ้าต่างชาติรายใดละเมิดจะถูกปรับ 3 ล้านบาท และติดคุก 3 ปี

2.ห้ามขายต่อในระยะเวลา 3 ปีแรก เช่น ไต้หวันกำหนดไว้เพื่อป้องกันการซื้อขายเก็งกำไร ซึ่งเป็นการสร้างความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจ

3.ห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่นนิวซีแลนด์และแคนาดากำหนดไว้ เพื่อป้องกันกระแสการโหมซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนจีน

4.ใช้มาตรการแบบเดียวกับรัฐบาลจีนที่ใช้กับคนจีนทุกคนในประเทศจีน คือกำหนดระยะเวลาครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยให้ไม่เกิน 70 ปี โดยไม่ให้ซื้อขายขาด

แก้ไข-งดเว้น ยกเลิกกฎหมาย

1.ยกเลิกมาตรการส่งเสริมการลงทุนตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 6/2565 ที่ให้ต่างชาติซื้อที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้ 5 ไร่เพื่อประกอบการ 10 ไร่ เพื่อการอยู่อาศัยของผู้บริหารต่างชาติ และ 20 ไร่ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับคนงานของกิจการนั้น ๆ (ไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่ติดกัน)

2.ยกเลิก มาตรา 35 พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ที่ระบุว่า ให้สํานักงานและผู้ซึ่งทําธุรกรรมกับสํานักงานในกิจการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บรรดาที่กฎหมายกําหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายนั้น

3.ยกเลิกเลิก มาตรา 49 พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ที่ระบุว่า ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อการประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน

(และ) ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจํากัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

4.ยกเลิก มาตรา 52 พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561ที่ระบุว่า การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อดําเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ มิให้นําความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ (และ) การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ทําสัญญาเช่าเป็นกําหนดเวลาเกินห้าสิบปี ถ้าได้ทําสัญญากันไว้เป็นกําหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็นห้าสิบปี การต่อสัญญาเช่าอาจทําได้ แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้

5.ยกเลิก มาตรา 58 พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ที่ระบุว่า ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งได้รับสิทธิตามมาตรา 48(4) มีสิทธิ 2 แนวทางคือ

(1) ได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินทั้งหมดหรือบางส่วน ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด

(2) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชําระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกำหนด

6.ยกเลิกมาตรา 59 พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ประกอบด้วย

(1) ในกรณีที่การประกอบวิชาชีพใดมีกฎหมายกําหนดให้ผู้ประกอบวิชาชีพ หรือผู้ขออนุญาตต้องมีสัญชาติไทย หรือต้องได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองก่อนการประกอบวิชาชีพตามกฎหมายแล้ว คณะกรรมการนโยบายอาจประกาศให้ผู้ซึ่งได้รับใบอนุญาตจดทะเบียน หรือรับรองให้ประกอบวิชาชีพนั้นในประเทศที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด สามารถประกอบวิชาชีพนั้น เพื่อกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด

(2) สิทธิและประโยชน์อื่นตามที่กําหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือกฎหมายว่าด้วยการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศสําหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยให้อำนาจของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน และอำนาจของคณะกรรมการนโยบายเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ สำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย ตามกฎหมายว่าด้วยการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ สำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย เป็นอำนาจของคณะกรรมการนโยบายด้วย