บทเรียน LTV แก้ปัญหาไม่ถูกจังหวะ
บทบรรณาธิการ
การเรียกร้องให้ทบทวนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย LTV (การให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 เพิ่งได้รับการตอบสนอง โดยผ่อนเกณฑ์ให้เฉพาะบ้านหลังแรกและหลังที่สอง แต่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ คนซื้อบ้าน สถาบันการเงิน หายใจคล่องขึ้น
เกณฑ์ LTV ที่ปรับใหม่และให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 20 มกราคม 2563 ให้บ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน และกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน ฯลฯ การกู้สัญญาที่ 2 หากผ่อนสัญญาที่ 1 เกินกว่า 2 ปี ให้วางดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 ไม่ถึง 2 ปี ต้องวางดาวน์ 20% จากเดิมต้องผ่อนสัญญาที่ 1 เกิน 3 ปีก่อน
บ้านระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 ต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 10% จากเดิม 20% ส่วนสัญญาที่ 2 และสัญญาที่ 3 ยังเป็นไปตามเกณฑ์เดิม เมื่อ 1 เมษายน 2562 ต้องวางดาวน์ 20% และ 30% ตามลำดับ ขณะเดียวกันก็จะผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลการจัดชั้นและการกันสำรองของสถาบันการเงินกรณีปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วย
ไม่บ่อยครั้งที่แบงก์ชาติจะยอมถอย ทั้งที่ตลอดระยะเวลาบังคับใช้มาตรการนี้มา 9 เดือนเศษ มีแรงกดดันและเสียงเรียกร้องจากภาคธุรกิจอสังหาฯ ต่อเนื่อง แต่ความเสี่ยงปัญหาฟองสบู่ การลงทุนเก็งกำไรในอสังหาฯ การปล่อยสินเชื่อแบบมีเงินทอน ทำให้แบงก์ชาติต้องออกมาตรการป้องปราม ถึงเวลาจะคลายล็อกก็ต้องมั่นใจได้ว่าจะไม่สร้างปัญหา
เกณฑ์ใหม่ที่ปรับแก้จึงอาจไม่เป็นไปตามที่ผู้ประกอบการต้องการและคาดหวัง แต่ทำให้คนซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงมีโอกาสมากขึ้น ส่วนตลาดอสังหาฯ จะดีขึ้นได้หรือไม่นั้น แม้ LTV จะมีส่วน แต่ปัจจัยชี้ขาดอยู่ที่เศรษฐกิจและกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตาม เสียงสะท้อนและมุมมองจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน คนซื้อบ้าน เป็นเรื่องที่แบงก์ชาติในฐานะผู้กำกับดูแลสถาบันการเงินและระบบสถาบันการเงินต้องตระหนักและรับฟัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อท้วงติงประเด็นการกำหนด LTV เข้มงวดเกินไป ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องได้รับผลกระทบรุนแรง
ที่สำคัญ ช่วงปลดล็อกผ่อนเกณฑ์ดังกล่าว แม้มีผลทันทีตั้งแต่ 20 มกราคมที่ผ่านมา แต่บังเอิญเป็นช่วงที่เศรษฐกิจเต็มไปด้วยปัจจัยลบ กำลังซื้อฟุบไม่ฟื้น คนต้องการซื้อบ้านหลังแรก ตลาดอสังหาฯ อาจไม่ได้อานิสงส์ เท่ากับตัวช่วยเกณฑ์ LTV ใหม่ ออกมาไม่ถูกจังหวะ หรือมาช้าเกินไป ซึ่งหากเป็นจริง จะเป็นอีกหนึ่งบทเรียนที่หน่วยงานรัฐ รวมทั้งแบงก์ชาติต้องปรับแก้ ไม่ให้ผิดพลาดซ้ำ