อสังหาริมทรัพย์

บิ๊กอสังหาการันตีทุนจีน”โอนสด-ดาวน์สูง” แนะรัฐฟื้นกำลังซื้อจริง-สกัดฟองสบู่-ดูแลเรียลดีมานด์

แบงก์ชาติส่งสัญญาณแรงสกัดฟองสบู่อสังหาฯ นายกสมาคมคอนโดฯแจงลูกค้าจีนดาวน์สูง 30% เวลาโอนใช้เงินสดไร้ปัญหาหนี้เสีย แนะรัฐบาลแก้เศรษฐกิจตกต่ำฟื้นกำลังซื้อลูกค้าคนไทย “ออลอินสไปร์” ไหวตัวเพิ่มวงเงินดาวน์คอนโดฯจาก 20% เป็น 25% สกรีนนักเก็งกำไรตั้งแต่ต้นทาง “อี”สตาร์-ออริจิ้น” ขานรับแบงก์ชาติ “คอลลิเออร์สฯ” สำรวจ 1 ปีที่ผ่านมา เทรนด์จีนซื้อห้องชุดเหมายกตึกเฟื่องจัด ตั้งแต่ภูเก็ตยันกรุงเทพฯ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการที่ ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งสัญญาณแรงต่างกรรมต่างวาระ เป็นห่วงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดฟองสบู่ สืบเนื่องจากหลายปัจจัยตั้งแต่หนี้เสีย หรือ NPL สูงขึ้น, สถาบันการเงินปล่อยกู้ 100-120%, ให้กู้แล้วลูกค้ามีเงินทอน, ต่างชาติซื้อห้องชุดเต็มโควตา 49% ฯลฯ โดยเตรียมประเมินสถานการณ์ร่วมกับผู้เกี่ยวข้องเพื่อออกมาตรการรองรับตั้งแต่เบาไปหาหนัก นำไปสู่บรรยากาศของการแสดงข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะจากดีเวลอปเปอร์อย่างกว้างขวางจีนดาวน์ 30%-ซื้อเงินสด

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการ บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เมื่อสัปดาห์กลางเดือนกันยายน 2561 ที่ผ่านมา มีตัวแทนแบงก์ชาติเข้าพบและตั้งคำถามเกี่ยวกับลูกค้าจีนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองไทยจำนวนมาก โดยแสดงข้อวิตกกังวลในระยะยาวจะไม่เป็นผลดี

อย่างไรก็ตาม ได้ชี้แจงสถานการณ์ข้อเท็จจริงแล้วว่า ในฐานะดีเวลอปเปอร์ ผู้ซื้อไม่ว่าคนไทยหรือต่างชาติหากกำลังซื้อสูง ต้องถือว่าเป็นลูกค้าชั้นดีทั้งหมด กรณีของลูกค้าจีนมีเงื่อนไขเรียกเก็บเงินดาวน์ 30% สูงกว่าคนไทย มีวินัยในการชำระเงินดาวน์ เมื่อก่อสร้างเสร็จ ลูกค้าจีนก็รับโอน ไม่ทิ้งขวาง ไม่ยื้อโอน มีความรับผิดชอบ โดยพอร์ตลูกค้าต่างชาติมีทั้งสิงคโปร์ มาเลเซีย จีน ฮ่องกง ยุโรป

“แบงก์ชาติมาพบพี่ ถามเรื่องคนจีนว่ามีอะไรน่ากังวลไหม เขาวอรี่เกี่ยวกับกองทัพ (ลูกค้า) จีนเข้ามาเก็บพร็อพเพอร์ตี้ในตลาดเมืองไทย ระยะยาวอาจไม่เป็นผลดี แต่อย่างน้อยก็ดีในระยะสั้นเพราะทำให้ธุรกิจเดินต่อไปได้ ในภาวะที่ลูกค้าคนไทยมีภาระหนี้เสียบางส่วน ได้จีนมาเติมเต็ม ได้อานิสงส์จากลูกค้าต่างชาติเข้ามาช่วย เพราะฉะนั้น ดีกับฝั่งผู้ประกอบการเพราะมีแคชโฟลว์ ส่วนของพี่ที่มียอดขายต่างชาติพันล้านบาทเป็นผลดีแน่นอน ถ้าไม่มีเขาเราแย่ รายได้ 90% ของริชชี่เพลซมาจากคอนโดฯ เราขายคนจีนมานานแล้ว เริ่มโอนตั้งแต่ปีที่แล้ว”

ดร.อาภากล่าวว่า ระยะสั้นที่เศรษฐกิจไทยชะลอตัวต่อเนื่อง กำลังซื้อในประเทศอ่อนแรง การมีลูกค้าต่างชาติเข้ามาช็อปอสังหาฯจึงเป็นตัวช่วย ในระยะยาวหากถึงจุดหนึ่งที่เศรษฐกิจไทยกลับมาฟื้นตัวและเติบโตได้ดี กำลังซื้อคนไทยสามารถดูดซับการขายได้ เมื่อถึงตอนนั้นแบงก์ชาติอาจตั้งมาตรการขึ้นมากำกับดูแลลูกค้าต่างชาติ เพียงแต่ต้องพิจารณาเลือกใช้มาตรการให้ถูกจังหวะ ถูกเวลา และยังไม่ใช่ตอนนี้

“พี่บอกแบงก์ชาติไปว่า อย่าไปทำลายบรรยากาศ ปล่อยให้เป็นกลไกธุรกิจปกติ กำลังซื้อคนไทยอ่อนลงก็ต้องพึ่งต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่า จุดสำคัญคือรัฐบาลต้องทำเศรษฐกิจให้ดี ค้าขายรุ่งเรือง คนไทยจะได้มีกำลังซื้อสูง ๆ เราจะได้ไม่ต้องพึ่งต่างชาติ พี่เชื่อว่าจีนมาซื้อเยอะแค่ไหน แต่ก็มาเติมเต็มแค่ระยะสั้น ในขณะที่แบงก์ชาติเป็นห่วงระยะยาว”

ท็อปแบรนด์ขานรับ ธปท.

ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์นสตาร์ จำกัด (มหาชน) หรือ E Stars เปิดเผยว่า ธปท.ออกมาส่งสัญญาณเป็นภาพบวก เพราะภาวะการเข้มงวดสินเชื่อเกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 1-2 ปีมาแล้ว ในส่วนของสถาบันการเงินมีกลไกในการพิจารณาสินเชื่อเพราะไม่ต้องการให้เป็นหนี้เสีย

“ในส่วนของ E Stars มีการสแกนแผนธุรกิจอย่างละเอียดเพราะไม่ต้องการลูกค้าที่เป็นดีมานด์เทียม โดยเฉพาะกลุ่มนักเก็งกำไร ล่าสุดในการเปิดขายคอนโดฯควินทารา ทรีเฮาส์ สุขุมวิท 42 บริษัทประสบความสำเร็จในการปิดการขาย หรือ sold out ทั้งโครงการภายใน 2 เดือน โดยมีลูกค้าต่างชาติซื้อบิ๊กลอต 1 อาคาร วิธีการบริษัทบวกเพิ่ม 10% จากนั้นเอเย่นต์ของฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน จีน ไปทำการตลาดเอง เวลาโอนก็โอนเงินสด จึงไม่กระทบต่อหนี้เสีย รวมทั้งไม่ใช่ดีมานด์เทียมแน่นอน”

สอดคล้องกับ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เห็นด้วย การแบงก์ชาติในกรณีเห็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วงแล้วออกมาเข้มงวด เพราะมั่นใจว่าสำหรับลูกค้าซื้ออยู่จริง หรือเรียลดีมานด์ ไม่มีปัญหาแม้มาตรการจะเข้มงวดยังไง เพราะซื้อแล้วต้องการรับโอนด้วย

ไขปริศนากู้แล้วมีเงินทอน

ส่วนประเด็นขอสินเชื่อซื้อคอนโดฯแล้วมีเงินเหลือ หรือที่เรียกว่า ผู้กู้มีเงินทอนนั้น วิธีการทางผู้ซื้อรวมกลุ่มกันให้มียอดซื้อ 10-20 ห้อง จากนั้นเจรจากับเจ้าของโครงการที่มีสต๊อกติดมือ เพื่อขอส่วนลด 10-20% ในฐานะเป็นผู้ซื้อบิ๊กลอต ในขณะที่การประเมินสินเชื่อแบงก์ให้วงเงินตามราคาซื้อขายซึ่งเป็นราคาตลาด ทำให้มีส่วนต่างเพราะกู้ 100% แต่มีส่วนลด 10-20%

“ประเด็นกู้แล้วมีเงินทอน มีการทำแบบเปิดเผย โดยประกาศตามเว็บไซต์ ซึ่งเข้าใจว่าแบงก์ชาติคงไปตรวจสอบเจอ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคอนโดฯตลาดกลาง-ล่าง หรือของไม่แพงมากนัก และไปชักชวนลูกค้าที่ไม่เคยซื้อคอนโดฯมาก่อน กรณีนี้เราไม่สนับสนุนอยู่แล้ว เวลาเขารวมตัวกันมา และขอให้ทำใบราคา ผมก็ไม่ทำให้ ตอนหลังออริจิ้นฯทำตลาดบนมากขึ้น สต๊อกห้องชุด 1-2 ล้านบาท ไม่มีเหลือแล้ว ราคาเฉลี่ยเคยอยู่ยูนิตละ 3.5 ล้าน ปีนี้เฉลี่ย 5 ล้านกว่า จนถึงสิ้นปีราคาเฉลี่ยของเราน่าจะถึงยูนิตละ 6 ล้าน เป็นกลุ่มที่กู้แล้วมีเงินทอนไม่ได้มาจับเท่าไหร่”

ส่วนการออกมาตรการหนัก หรือแมโครพรูเดนเชียลของแบงก์ชาติ นายพีระพงศ์กล่าวว่า แนวโน้มถ้าจะไปเพิ่มมาตรการ LTV-loan to value จากปัจจุบันให้ดาวน์ 10% ในการซื้อห้องชุด และ 5% ในการซื้อบ้านแนวราบ เข้าใจว่าแบงก์ชาติอาจไปเพิ่มข้อจำกัดให้วางเงินดาวน์สูงขึ้น สำหรับการซื้ออสังหาฯหลังที่ 2-3 เป็นต้นไปผู้ซื้อบ้านหลังแรกจึงไม่กระทบมากนัก

เก็บดาวน์สูงแก้เก็งกำไร

นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลอินสไปร์ จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โมเดลธุรกิจของออลอินสไปร์พัฒนาคอนโดฯทำเลรอบนอกของกลุ่มลงทุนเก็งกำไรอสังหาฯอยู่แล้ว จึงไม่วิตกกังวลเรื่องดีมานด์เทียม ที่สำคัญ บริษัทไม่เน้นขายบิ๊กลอต ไม่ได้โฟกัสกลุ่มลูกค้านักลงทุน เน้นเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่ออยู่จริง

นอกจากนี้ มีนโยบายเรียกเก็บเงินดาวน์สูง 20% ล่าสุดได้ปรับวงเงินดาวน์เพิ่มเป็น 25% เพื่อต้องการสกรีนกลุ่มนักเก็งกำไรออกไป เพราะมองว่าการแข่งขันกันเรียกเก็บเงินดาวน์ 7-8% เหมือนเดิมไม่ได้แล้ว

“ทุกวันนี้ต้องยอมรับว่า รายใหญ่ในตลาดแข่งขันกันทำยอดขายกันจนเกินไป ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนพัฒนาโครงการก็บีบ ทำให้ทุกคนปั๊มยอดขายกันอย่างเดียว เพราะฉะนั้น แบงก์ชาติออกมาส่งสัญญาณแบบนี้ไม่ทำให้บรรยากาศเสียหาย แต่ทำให้ตลาดเฮลตี้มากกว่า”

เทรนด์จีนเหมาซื้อยกตึก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา มีการซื้อเหมายกตึกจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯในจังหวัดภูเก็ต โครงการ New Nordic Water World Phuket มีกลุ่มนักลงทุนจากฝรั่งเศสเข้าซื้อยกตึกในบางอาคาร, กะรน ฮิลล์ เรสซิเดนซ์ ย่านหาดกะรน และวีไอพี เมอร์คิวรี่ คอนโด บนหาดราไวย์ กลุ่มนักลงทุนจากจีนเข้าซื้อแบบเหมาตึก ทำเลกรุงเทพฯ เริ่มพบเป็นจำนวนมาก เช่น ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท 40 ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ขายยกตึกให้ต่างชาติ 1 อาคาร, ไฮป์ (HYPE) สาทร-ธนบุรี มี 914 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท ตัดขายยกตึก 2 อาคาร กว่า 400 ยูนิต ให้เอเยนซี่นำไปขายลูกค้าจีน

โครงการพลัมคอนโด รังสิต อะไลฟ์ ของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ขายแบบยกอาคารให้เอเยนซี่ต่างชาตินำไปขายให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, โครงการพาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ ของ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในซอยทองหล่อ 10 บนที่ดิน Areana 10 เดิม อาคารไฮไรส์ 3 อาคาร รวม 1,182 ยูนิต มูลค่า 11,000 ล้านบาท ขายแบบยกอาคารในบางอาคารให้กับต่างชาติ, ไซมิส สุขุมวิท 87 ของ บจ.ไซมิส แอสเสท ก็มีการปิดการขายตั้งแต่ชั้น 20 เป็นต้นไป เพื่อขายให้กับกลุ่มนักลงทุนจีนเช่นเดียวกันโครงการเปิดขายใหม่มีการไปออกโรดโชว์ หรือให้นายหน้าชาวต่างชาติไปขายต่างประเทศมากขึ้น และประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายประกาศโควตาผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่เกือบเต็มโควตา บางโครงการสร้างยอดขายต่างชาติจนเต็มที่ หลังจากนั้นเปิดขายลูกค้าคนไทย ซึ่งทำให้สร้างโอกาสในการปิดการขายทั้งโครงการได้อย่างรวดเร็ว

ต่างชาติช็อปทะลัก 7 หมื่นล้าน

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า ข้อมูลมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าดีมานด์มีการเร่งตัวขึ้นมาก ในปี 2560 มีจำนวน 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ที่มีจำนวน 53,259 ล้านบาท ขยายตัว 33% สูงกว่าการขยายตัวช่วงปี 2555-2559 ที่เติบโตปีละ 10% โฟกัสยอดโอนคอนโดฯทั่วประเทศพบว่า สัดส่วนโอนของลูกค้าต่างชาติในปี 2560 อยู่ที่ 27% สูงกว่าปี 2559 ที่ลูกค้าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ 21% โดยดีมานด์เพิ่มขึ้นมาจากประเทศจีนแผ่นดินใหญ่กับฮ่องกง นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและลงทุนปล่อยเช่า ทำเลฮิตเกาะแนวรถไฟฟ้าและแหล่งงาน ราคา 1 ล้านหยวน หรือไม่เกิน 5 ล้านบาท

“ก่อนปี”57 เงินโอนต่างชาติซื้อ

คอนโดฯเมืองไทยมาจากอังกฤษ และอเมริกา หลังจากนั้น ลูกค้าจีนกลายเป็นผู้ซื้อหลักจนถึงปัจจุบัน โดยพฤติกรรมการช็อปอสังหาฯของจีนไม่ได้เกิดเฉพาะไทย แต่เกิดขึ้นทั่วโลก เพราะรายได้ชาวจีนเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัว จึงมองว่าการลงทุนเพื่อแสวงหาผลตอบแทนที่สูงกว่า หรือ search for yield”

ทั้งนี้ การเรียกเงินดาวน์ 25-30% อยู่ในอัตราสูง ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติมีต้นทุนในการเก็งกำไรสูงตามไปด้วย และเป็นทุนสำรองของดีเวลอปเปอร์กรณีต้องนำห้องชุดมารีเซล หากผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการสร้างเสร็จ