อสังหาริมทรัพย์

ธัชพล สุนทราจารย์ อัพเดตลมหายใจสถาปนิกไทย บนตัวแปรโควิด-ออนไลน์-ตลาดจีน

ธัชพล สุนทราจารย์

รู้จักกันครั้งแรกในงานเปิดตัวสวนลอยฟ้า-waterfall roof park ขนาด 7 ไร่ ในโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค บนหัวมุมถนนสีลมตัดกับถนนพระราม 4 “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “จอช-ธัชพล สุนทราจารย์” ผู้ร่วมก่อตั้งและกรรมการ บริษัท ภูมิสถาปนิก Landscape Collaboration จำกัด

หนึ่งในบริษัทออกแบบและปรึกษางานภูมิสถาปัตยกรรมระดับแถวหน้าของเมืองไทย เพราะอยากรู้ความเคลื่อนไหววงการธุรกิจสถาปนิกภายใต้สถานการณ์โรคระบาดที่ต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ปี 2563-2564 โฟกัสประเด็นหลักที่ว่า สำนักงานออกแบบจะฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจในยุคโควิดกันอย่างไร

ผลกระทบสถานการณ์โควิด

วิกฤตในครั้งนี้ส่งผลกระทบในหลายมิติเป็นอย่างมากกับนักออกแบบ ทั้งสถาปนิก ภูมิสถาปนิก มัณฑนากร และภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ โจทย์การทำงานเรื่องการออกแบบในความปกติใหม่ (new normal) และความท้าทายของการบริหารงานออกแบบในยุค WFH

ตลาดการพัฒนาโครงการที่มีความยากลำบาก ทั้งการอิ่มตัวของซัพพลายที่อยู่อาศัยที่เริ่มส่งสัญญาณมาตั้งแต่ยุคก่อนโควิดปลายปี 2562 ที่มีการลงทุนคอนโดมิเนียมจำนวนมาก

นอกจากการตลาดและการพัฒนาโปรดักต์ที่แม่นยำแล้ว ยังต้องตลาดอาศัยกำลังซื้อจากต่างประเทศมาช่วยดูดซับและเราได้เริ่มเห็นภาวะชะลอตัวของการซื้อแล้ว

พอผ่านมาถึงยุคโควิดรอบแรกตั้งแต่ไตรมาส 2/63 มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯอย่างชัดเจน ตลาดเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงโดยโครงการแนวราบกลับมาเติบโตมากกว่าคอนโดฯ กลุ่มลูกค้า real demand ต้องการพื้นที่พักอาศัยมากขึ้น รวมทั้งการทำงานที่บ้าน หรือ WFH

ขณะที่กลุ่มโรงแรม หรือ hospitality ปรับสัดส่วนมาเป็นงานปรับปรุงโรงแรมเดิม แทนการพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น โครงการมิกซ์ยูสและคอมเมอร์เชียลที่วางแผนไว้ก่อนยุคโควิดยังคงเดินหน้าต่อ

แต่ภาพรวมจะเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงแนวคิดในด้านการลงทุนที่เน้น value ของโครงการต่อการลงทุนที่จับต้องได้ชัดเจน มากกว่าการสร้าง mood หรือบรรยากาศการกระตุ้นการซื้อ

การออกแบบจะต้องตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้ตรงเป้า จับต้องได้และคุ้มค่ากับเงินลงทุน

ในช่วงนั้นเทรนด์การออกแบบเพื่อตอบสนอง new normal ก็กลับมาให้ความสำคัญกับเรื่องสุขภาพ well being ของผู้ใช้โครงการมากขึ้น การออกแบบพื้นที่สาธารณะโครงการให้เป็นพื้นที่ภายนอก open air ที่มีคุณภาพ กลายเป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ

ผู้อยู่อาศัยหรือลูกค้าโครงการก็มีความต้องการที่เปลี่ยนไป ต้องการพื้นที่มากขึ้น พื้นที่ที่สร้างสุขภาวะในการอยู่อาศัยมากขึ้น และใส่ใจในคุณภาพโครงการที่ส่งผลต่อการใช้งานจริงเป็นหลักใหญ่ในการตัดสินใจซื้อ

ทั้งนี้ทั้งนั้น โควิดระลอก 3 ในเดือนเมษายน 2564 เป็นต้นมา สถานการณ์ก็เปลี่ยนไปอีกครั้ง ผลกระทบกลายเป็นปัญหาเศรษฐกิจและกระทบภาคอสังหาฯรุนแรง

ผมมองว่าอาจจะหนักกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 เพราะวิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้ไม่มีตัวขับเคลื่อนจากภาคการท่องเที่ยว ขาดกำลังซื้อทั้งในและนอกประเทศ

นโยบายภาครัฐ บวกกับสถานการณ์โควิดไม่เอื้อต่อวงการพัฒนาอสังหาฯ ขาดการสนับสนุนเชิงนโยบาย มีแต่การควบคุมซึ่งมักจะส่งผลเสียทางอ้อมต่อการพัฒนาโครงการ ยังมองไม่เห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ในทุกเซ็กเตอร์การพัฒนา

ทำให้ขณะนี้ไม่มีใครบอกได้ถึงเทรนด์การพัฒนาโครงการในภาวะที่ไม่แน่นอนนี้ได้ ไม่มีปัจจัยบวก หรือ S-curve ตัวใหม่ อย่างน้อยภายในปี 2564 จนถึงกลางปี 2565

การปรับตัวของธุรกิจสถาปนิก

ในภาวะที่จำนวนการเสนองานใหม่ในประเทศ (proposal) เหลือน้อยลงแค่ 10-15% จากช่วงก่อนวิกฤต succession rate ก็ลดลงไปตามภาวะการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น หลาย ๆ บริษัทคงต้องปรับตัวอยู่ในสภาวะจำศีล ลดค่าใช้จ่าย

วางแผนระยะยาวเพื่ออยู่ให้ได้ถึงอย่างน้อยคือกลางปี 2565 หลาย ๆ บริษัทรวมถึงเราที่คาดการณ์ถึงสภาวะขาลงตอนสิ้นปี 2562 ทำให้มีโอกาสเก็บกำไรสะสมไว้เป็นต้นทุนที่จะใช้ในการยืนระยะให้ได้

ขณะที่ตลาดต่างประเทศ มีเพียงประเทศจีนแห่งเดียวที่ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 ถึงแม้จะมีการแตะเบรกในส่วนที่อยู่อาศัยซึ่งร้อนแรงเกินไปตั้งแต่ช่วงปี 2561 ซึ่งรัฐบาลจีนออกมาตรการไม่ให้มีการซื้อที่อยู่อาศัยข้ามถิ่นที่ตนเองอยู่อาศัย ทำให้โครงการในระยะหลังลดลงอย่างชัดเจน

ขณะเดียวกัน รัฐบาลจีนมีการส่งเสริมโครงการประเภท commercial และมิกซ์ยูส ให้เป็นกลไกขับเคลื่อนตัวใหม่ทดแทน ซึ่งกลายเป็นเทรนด์หลักการพัฒนาในหลายเมืองใหญ่ที่เราเข้าไปออกแบบในหลายภูมิภาค ทั้งเสิ่นเจิ้น, ปักกิ่ง, เซี่ยงไฮ้, เทียนจิน, เฉิงตู, ฉงชิ่ง, ซัวเถา, หนิงปอ เป็นต้น

ต้องขอเล่ารูปแบบการส่งเสริมการพัฒนาโครงการของรัฐบาลจีนที่อำนวยความสะดวกภาคเอกชน ประเด็นน่าสนใจมากคือ จีนมีหน่วยงานสนับสนุนการพัฒนาและหน่วยงานควบคุมแยกกันชัดเจน หน่วยงานที่วางแผนรวมจะทำงานร่วมกับผู้ประกอบการให้เป็นไปตามแผนเฉพาะของแต่ละเมือง

โดยรูปแบบการพัฒนาจะปรากฏเป็นแบบ เป็นผังเฉพาะที่สัมพันธ์กับการลงทุนสาธารณูปโภคทั้งถนน รถไฟฟ้า และระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ ซึ่งแผนผังดังกล่าวจะต้องไปผ่านหน่วยงานที่กำกับควบคุมอีกที

วิธีนี้ทำให้เกิดกลไกการพัฒนาตามนโยบายของรัฐอย่างเป็นรูปธรรม มีการผลักดันทางกายภาพที่ชัดเจนมากกว่าการสนับสนุนเพียงการลงทุนสาธารณูปโภคพื้นฐาน (แต่ดันขาดการคิดถึงแหล่งน้ำ) แบบที่เราคุ้นเคยกันในเมืองไทย

การบุกเบิกตลาดในจีนทำอย่างไร

เราเริ่มโครงการแรกในจีนอย่างระมัดระวังในปี 2559 เมื่อรูปแบบองค์กรในจีนเปลี่ยนไปมากในยุคของประธานาธิบดี สี จิ้นผิง ก่อนหน้านั้นในช่วง 5-10 ปี

เป็นที่รู้กันดีว่าจีนเป็นตลาดที่ต้องอาศัยคนกลางพาเข้าไป ต้องรู้จักใครบางคนในทุก ๆ บริษัทเพื่อจะได้งาน และต้องมีค่าใช้จ่ายในการประสานงานจำนวนไม่น้อย

แต่ในปัจจุบันบริษัทในจีนมีความเป็นสากลและโปร่งใสมาก การคอร์รัปชั่นเป็นศูนย์ มีเกณฑ์ในการคัดเลือกที่ชัดเจน ลูกค้าส่วนใหญ่มีทีมงานที่จบการออกแบบจากอเมริกา หรือยุโรป

การเจรจาธุรกิจโต้ตอบเป็นภาษาอังกฤษ ซึ่งส่วนใหญ่ลูกค้าเป็นฝ่ายเข้ามาหาเราจากผลงานในประเทศไทยที่ไปได้รางวัลในต่างประเทศ

ประกอบกับนักท่องเที่ยวชาวจีนที่มาเห็นงานออกแบบโครงการต่าง ๆ ในประเทศไทย ในช่วงที่ผ่านมาทำให้ลูกค้าจีนมองเห็นและชื่นชอบงานออกแบบของนักออกแบบไทย คล้ายกับที่เขาชื่นชอบอาหารและสถานที่เที่ยวของไทย

วัฒนธรรมการทำงานที่เปลี่ยนไปในจีนช่วยให้เราทำงานได้ง่ายขึ้นมาก ในอดีตถ้าเข้าไปทำงานที่จีนต้องมีความสามารถในการดื่มที่ไม่ธรรมดาเพื่อทำงานร่วมกับลูกค้าได้ ปัจจุบันทางการจีนได้สั่งยกเลิกไม่ให้มีการสังสรรค์หลังการทำงานที่ไม่จำเป็น ซึ่งช่วยลดคอร์รัปชั่นและเพิ่ม productivity ได้มาก

จากการสอบถามกลับกลายเป็นคนส่วนใหญ่ชอบที่จะได้กลับบ้านมากกว่าการไปดื่มกับคู่ค้าทุกเย็นเพราะเป็นวัฒนธรรมที่ทุกคนต้องทำ นักออกแบบอย่างเราก็ชอบที่ไม่ต้องมีพิธีการอะไรอีก ตัดสินกันที่ผลงานเป็นหลัก

ที่สำคัญ digital transformation เป็นสิ่งที่จีนพัฒนาเข้ามาอยู่ในวัฒนธรรมการทำงานรวดเร็วมาก และเป็น key สำคัญในความเร็วของธุรกิจในจีน

เป็นปัจจัยที่ทำให้เราสามารถทำงานในจีนได้โดยแม้จะยังไม่สามารถเดินทางข้ามประเทศเป็นเวลาร่วม 2 ปีแล้ว การยอมรับการประชุมและนำเสนอแบบระยะไกล และคุยผ่านแอป WeChat เป็นที่ยอมรับและจัดการกันในองค์กรได้ดี

เรามีโครงการที่เริ่มตั้งแต่แนะนำตัวกับเจ้าของโครงการจนจบแบบก่อสร้างได้ในประเทศจีน การยอมรับในการทำงานทางไกลโดยใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเป็นส่วนสำคัญอีกเรื่องหนึ่งที่ทำให้เรายังสามารถทำงานออกแบบในภาวะล็อกดาวน์แบบนี้ได้

ถึงแม้ว่าการทำงานในเมืองจีนนับว่าไม่ง่าย เนื่องด้วยองค์กรในจีนมีขนาดใหญ่ มีหน่วยย่อยที่เกี่ยวข้องกับโปรเจ็กต์และลำดับขั้นของ hierachy ในองค์กรซับซ้อนหลายชั้น ทำให้ขั้นตอนได้รับการ approve แบบมีความซับซ้อนและผ่านได้ไม่ง่าย

ทั้งเรื่องภาษาและวัฒนธรรมการทำงานที่จริงจังมาก และ pace ที่รวดเร็วของการทำงาน เป็นโจทย์ที่ไม่ง่าย และเราต้องปรับตัวอย่างมากเพื่อตอบสนองความต้องการจากลูกค้าจีนให้ได้

แต่ในปัจจุบัน ตลาดจีนอาจจะเป็นทางรอดของสำนักงานออกแบบในวิกฤตโควิด ซึ่งปริมาณงานที่เซ็นสัญญาในประเทศจีนกลายเป็นรายได้หลักในปีปัจจุบันของเราไปแล้ว

ขณะเดียวกันลูกค้าชาวจีนก็เริ่มมองหาสำนักงานออกแบบจากเมืองไทยมากขึ้น ด้วยเหตุผลมีความชื่นชอบรูปแบบที่มีสีสันและจริตความเป็นเอเชีย มากกว่านักออกแบบจากฝั่งตะวันตก

รวมทั้งในปัจจุบันมี online magazine ของจีนที่ลงผลงานออกแบบในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นโอกาสของนักออกแบบเมืองไทยในประเทศจีนมากขึ้น

มีข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลไทยอย่างไร

สิ่งที่ควรเรียนรู้จากจีนในการสร้างโครงการเพื่อให้เกิดการเดินหน้าเศรษฐกิจนั้น รัฐบาลไทยควรดำเนินการเชิงรุกผ่านการวางผังเฉพาะ แทนการครอบด้วยเกณฑ์ที่กว้างของผังเมืองขนาดใหญ่

ยกตัวอย่าง การวางผังโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ในเมื่อรัฐบาลลงทุนโครงข่ายขนส่งมวลชนเป็นจำนวนมาก พื้นที่ที่ได้ประโยชน์มาก คือ พื้นที่รอบสถานี

ถ้าภาครัฐเข้าไปวางแผนการใช้งานละเอียดร่วมกับภาคเอกชนเจ้าของพื้นที่ กำหนดเป็นเกณฑ์การพัฒนาพื้นที่โดยรอบว่าแปลงไหนควรพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม ความหนาแน่นเท่าไร แล้วจึงผลักดันสนับสนุนการลงทุน

พร้อมทั้งควบคุมให้เกิดรูปแบบพัฒนาที่ดีที่สุดผ่านการพัฒนาโดยเอกชนเป็นผู้ขับเคลื่อน และทำให้เศรษฐกิจพัฒนาได้เต็มศักยภาพ ไม่เสียโอกาส

ปัจจุบันภาครัฐปล่อยให้การพัฒนาพื้นที่แบบนี้เป็นไปตามดวงและกลไกตลาดที่ภาคเอกชนต้องไปดิ้นรนกันตามข้อจำกัดของพื้นที่แปลงที่ดินตัวเองและข้อจำกัดทางกฎหมาย ทำให้เกิดปัญหาลักลั่นในการพัฒนา

เช่น กรณีคอนโดฯ Ashton Asoke ที่กลไกรัฐบาลมีบทบาทแค่ควบคุมเป็นผู้ตรวจสอบ แต่ไม่มีกลไกในการกำหนดหรือวางแผนการพัฒนาพื้นที่ที่ไปในทางเดียวกัน

อย่างน้อยเจ้าของพื้นที่โดยรอบควรเห็นภาพเดียวกันผ่านการวางผังเฉพาะ ทุกคนควรรับทราบว่า บริเวณนี้ควรจะต้องพัฒนาเป็นพื้นที่ความหนาแน่นสูง พื้นที่ รฟม. (การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย)

ก็ควรจะมีการกำหนดพื้นที่ใช้งานที่เหมาะสม ผู้อยู่อาศัยโดยรอบควรจะได้ส่วนแบ่งจากประโยชน์จากการพัฒนา และมีการชดเชยจากผลกระทบอย่างไร

ในด้านการสนับสนุนธุรกิจการออกแบบ รัฐบาลอาจสนับสนุนเหมือนการส่งเสริมการส่งออก แต่เน้นทางด้านบริการการออกแบบ design services เข้าไปด้วย โดยสามารถร่วมมือกับสมาคมวิชาชีพต่าง ๆ ได้

รวมทั้งการสนับสนุนส่วนลดทางด้านภาษีของงานออกแบบโครงการที่ทำนอกราชอาณาจักร เพื่อลดความซ้ำซ้อนของภาษีที่ผู้ออกแบบอาจจะต้องเสียทั้งต่างประเทศและในประเทศ

WFH 100% ในสำนักงานออกแบบทำได้อย่างไร

ปัจจัยเรื่อง digital transformation ก็มีความสำคัญต่อการนำสำนักงานออกแบบให้รอดในยุคที่ต้อง WFH ระยะเวลายาวนานเป็นอย่างมาก

ธรรมชาติในการทำงานออกแบบต้องมีการถกเถียง พูดคุย ทำความเข้าใจแบบร่วมกัน และนำเสนองานกับที่ปรึกษาอื่นรวมทั้งลูกค้าตลอดเวลา การปรับ mindsets และปรับ work flow

ในการทำงานแบบใหม่นี้จำเป็นมากสำหรับการรักษาประสิทธิภาพในการทำงานไม่ตก และยังได้ผลลัพธ์เท่ากับการทำงานในสำนักงาน

เราโชคดีที่ตัดสินใจวางแผนเรื่อง cloud platform ไว้ล่วงหน้าในหลาย application ที่เกี่ยวกับ work flow ของงานออกแบบ ทำให้เมื่อเกิดเหตุที่จำเป็นต้องทำ WFH เราสามารถจัดการได้ทันที

รวมทั้ง tools และ application ในการทำงานทั้งในส่วนงานธุรการ การทำแบบร่าง งานกราฟิก โมเดล 3 มิติ

ตลอดถึงการทำงานระบบ BIM-building information modeling หรือระบบการจัดการสารสนเทศอาคาร สามารถทำอยู่บน cloud ทำให้เกิดความยืดหยุ่นในการทำงานเป็นทีม

แม้อยู่คนละที่ก็ยังเสมือนทำงานอยู่บนบอร์ดหรือโต๊ะเดียวกัน สามารถแชร์ข้อมูลเดียวกันตลอดเวลา (single source of truth)

นอกเหนือจาก platform ที่ช่วยในการจัดการข้อมูลแล้ว การ enforce ให้เกิดการ collaboration online ทุกวัน ผ่านการประชุมกลุ่มย่อยในแต่ละวันเกือบตลอดเวลา

และสรุปการประชุมใหญ่ประจำวันทุกวัน เวลา 17.00 น. ทำให้เกิดการ feed back ในที่ทำงานตลอดเวลา และทำให้มั่นใจว่าทุกคนเห็นภาพเดียวกันในทุกวันของการทำงาน

การสื่อสารระหว่างกันยิ่งต้องให้ความสำคัญมากกว่าปกติ เพื่อให้เราสามารถรักษาประสิทธิภาพได้เกือบเท่าการทำงานที่สำนักงาน

อย่างไรก็ตาม ด้วยจำนวนงานที่ลดลงในสำนักงาน สิ่งที่เราต้องกลับมาให้ความสำคัญ คือ การพัฒนาองค์กร ทั้งบุคลากรและการปรับปรุงทุกขั้นตอนของการทำงาน เราให้เวลากับการ review แก้ปัญหาแบบเปิดอกในทุกขั้นตอนมากขึ้น

ในช่วงที่ไม่ได้พบกันกลับกลายเป็นช่วงเวลาที่เราได้พูดคุยกับทีมทุกคนได้มากกว่าเดิม ช่วงที่งานน้อยอาจเป็นช่วงเดียวที่เราอาจได้มีเวลามาชำระสะสางสิ่งที่เราไม่มีเวลา หรือไม่เคยให้เวลาได้ เพื่อให้ในอนาคตเมื่อวิกฤตโควิดผ่านพ้นไป นอกจากเราต้องรอดแล้ว เราจะต้องดีกว่าเดิมด้วย