อสังหาริมทรัพย์

REIC ชี้สงครามยูเครน-โควิดทุบดัชนีราคาที่อยู่อาศัยร่วงติดต่อกัน 5-6 ไตรมาส

คอนโด ตึกสูง

REIC ชี้สงครามยูเครน-โควิดทุบดัชนีราคาที่อยู่อาศัยร่วงติดต่อกัน 5-6 ไตรมาส

วันที่ 19 เมษายน 2565 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า REIC ได้จัดทำดัชนีราคาในหมวดที่อยู่อาศัย 2 รายการ ประกอบด้วย 1.ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ 2.ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงไตรมาส 1/2565 โดย REIC พบความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้

“ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงร้อยละ -0.7”

จากรายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่าค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 127.3 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาส 5 ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4

การที่ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายยังคงมีการลดลงอย่างต่อเนื่องนั้น ได้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการยังคงประเมินว่าผู้ซื้อในกลุ่ม real demand ยังมีกำลังซื้อที่จำกัดจากสภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ต่อเนื่องเป็นระยะเวลานานกว่า 2 ปี

และยังถูกซ้ำเติมด้วยปัจจัยลบจากสถานการณ์การสู้รบระหว่างรัสเซียและยูเครน ซึ่งส่งผลทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ประสบกับภาวะเงินเฟ้อและภาระค่าครองชีพของประชาชนปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยอาจจะทำให้ภาพรวมการขยายตัวทางเศรษฐกิจมีการปรับตัวลดลงจากการคาดการณ์เดิมที่ระดับ 3.5-4.5% และอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่ม real demand ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักในตลาดบ้านจัดสรรสร้างใหม่ลดลงได้ในอนาคต

ทั้งนี้ เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่าเขตกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.2 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3

“3 จังหวัดปริมณฑล” มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.4 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6

จากตัวเลขการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาบ้านจัดสรรข้างต้น ได้ชี้ให้เห็นว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในไตรมาสนี้ได้เริ่มขยับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย ทั้งนี้อาจเป็นการส่งสัญญาณทิศทางการเพิ่มของราคาบ้านจัดสรรที่เกิดจากแรงผลักด้านต้นทุน (Cost-push Effect) จากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม หากทำการติดตามดัชนีตามประเภทบ้านจัดสรร พบว่า

1) ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.8 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 โดยเขตกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.2 ลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 และ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.9 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6

2) ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.0 ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2

แบ่งเป็นเขตกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.1 ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียงร้อยละ 0.02 ส่วนพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.6 ลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6

สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่าส่วนใหญ่ร้อยละ 45.7 เป็นรูปแบบการให้ส่วนลดเงินสด ซึ่งมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 28.8

รองลงมา ร้อยละ 28.6 เป็นการให้ของแถม ซึ่งลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 44.4 และเป็นการให้ส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์และ/หรือฟรีค่าส่วนกลาง เป็นสัดส่วนร้อยละ 25.8 ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 26.7

“ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงร้อยละ -0.3”

สำหรับดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 151.7 จุด ลดลงร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ลดลงต่อเนื่องกันเป็นไตรมาส 6 ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) ดัชนีราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3

แสดงให้เห็นว่า ราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ หลังจากที่ห้องชุดใหม่สร้างเสร็จเหลือขายในสต๊อกของผู้ประกอบการในราคาต้นทุนค่าก่อสร้างเดิมได้ถูกดูดซับจากตลาดไปมากพอสมควรแล้ว

การที่ราคาห้องชุดใหม่ยังมีการลดลงต่อเนื่องเป็นผลกระทบภาวะอุปทานที่ยังคงเหลืออยู่จากการหดหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่ยังไม่เปิดประเทศให้เดินทางมายังประเทศไทย รวมทั้งการหดหายไปของกำลังซื้อในกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรที่ได้รับผลกระทบจากการประกาศมาตรการ LTV ของ ธปท. ในช่วงที่ผ่านมา

และแม้ว่า ธปท.จะได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว แต่กำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่มีการระบาดรุนแรงหลายระลอกและยาวนานกว่า 2 ปี ส่งผลให้เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า ประกอบกับเหตุการณ์การสู้รบระหว่างรัสเซียและยูเครน ยิ่งส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจขยายตัวลดลงจากที่คาดไว้

อย่างไรก็ตามจากปัญหายอดขายห้องชุดที่หดตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2563-2564) ส่งผลดีทำให้เกิดการลดอุปทานส่วนเกินในตลาดอาคารชุดสร้างใหม่อย่างต่อเนื่อง

ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 1 ปี 2565 เมื่อพิจารณาแยกตามพื้นที่ พบว่า เขตกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.2 จุด ลดลดร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ)

2 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 144.1 จุด ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YOY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ)

สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่าส่วนใหญ่ร้อยละ 53.5 เป็นรูปแบบการให้ส่วนลดเงินสดหรืออยู่ฟรี 1-2 ปี ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 28.3 รองลงมาร้อยละ 24.3 เป็นการของแถม มีสัดส่วนลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 45.0 และเป็นการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วนร้อยละ 22.3 มีสัดส่วนลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 26.7