เศรษฐกิจภูมิภาค

เปิด “ผังน้ำ” ประกบผังเมือง เขย่าราคาที่ดินทั่วประเทศ

วัดเชิงท่า

สนทช.จ่อประกาศ “ผังน้ำ” ทั่วไทย หวั่นประชาชนแตกตื่น สะเทือนราคาที่ดิน ธุรกิจกระทบแผนลงทุนใหม่ นำร่องเฟสแรก 5 ลุ่มน้ำ “ชี-มูล-แม่กลอง-บางปะกง-โขงอีสาน” คาดอีก 6 เดือนประกาศราชกิจจาฯ เผยผังน้ำลุ่มเจ้าพระยา-กรุงเทพฯ ระดับตำบลพื้นที่ริมน้ำเกือบทั้งหมดอยู่ในทางน้ำหลาก ขีดเส้นก่อสร้างอาคารต้องไม่กีดขวางทางน้ำในอนาคต

แหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพยากรน้ำแห่งชาติ (สทนช.) เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันประชาชนหลายจังหวัดทั่วประเทศได้รับความเดือดร้อนจากปัญหาน้ำท่วม ขณะที่หลายพื้นที่ก็ประสบปัญหาการสร้างอาคารกีดขวางทางน้ำหลาก การก่อสร้างโรงงานในพื้นที่ที่มีน้ำท่วมขังเป็นประจำในฤดูน้ำหลาก การสร้างบ้านในพื้นที่ลุ่มต่ำ

ดังนั้น สทนช.จึงได้จัดทำแผนดำเนินการจัดทำ “ผังน้ำทั้ง 22 ลุ่มน้ำ” ภายใต้พระราชบัญญัติทรัพยากรน้ำ พ.ศ. 2561 เพื่อเป็นแผนผังแสดงพื้นที่ทางน้ำหลาก พื้นที่น้ำนอง และพื้นที่ลุ่มต่ำ ใน 22 ลุ่มน้ำเพื่อให้มีการกำหนดการใช้ที่ดินให้เหมาะสม ป้องกันการปลูกสิ่งก่อสร้างกีดขวางทางน้ำ และเป็นอุปสรรคต่อการบริหารจัดการน้ำ

“ต่อไปใครจะไปขออนุญาตก่อสร้างอาคาร โรงงาน บ้านเรือน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ก็ต้องดูว่า ที่ดินผืนดังกล่าวตั้งกีดขวางทางน้ำ ตามมาตรา 56 ของ พ.ร.บ.ทรัพยากรน้ำ หรือไม่ หากที่ดินที่ตั้งอยู่ทางน้ำหลาก จะต้องไม่ก่อให้เกิดการเบี่ยงเบนทางน้ำหรือกระแสน้ำหรือกีดขวางการไหลของน้ำ เป็นอุปสรรคต่อแผนป้องกันน้ำแล้งและแผนแก้ไขปัญหาน้ำท่วม ซึ่งจะไปกระทบชุมชนคนรอบข้าง” แหล่งข่าวกล่าว

จัดทำผังน้ำใน 22 ลุ่มน้ำ

โดยการจัดทำผังน้ำใน 22 ลุ่มน้ำ ตอนนี้ได้ดำเนินการศึกษาแล้วเสร็จไปหลายลุ่มน้ำ ซึ่งหากลุ่มน้ำใดแล้วเสร็จก่อนก็จะทยอยนำเสนอให้ คณะกรรมการทรัพยากรน้ำแห่งชาติ (กนช.) พิจารณาและให้ความเห็นชอบและประกาศในราชกิจจานุเบกษาต่อไป

ล่าสุดมี 5 ลุ่มน้ำได้ศึกษาแล้วเสร็จสมบูรณ์ โดยผ่านการทำประชาพิจารณ์ 4 รอบ ได้แก่ ลุ่มน้ำชี, ลุ่มน้ำมูล, ลุ่มน้ำแม่กลอง, ลุ่มน้ำบางปะกง และลุ่มน้ำโขงอีสาน (ครอบคลุมจังหวัดเลย หนองคาย นครพนม มุกดาหาร บึงกาฬ)

ได้เตรียมเสนอให้ กนช.พิจารณาและให้ความเห็นชอบ คาดว่าจะประกาศในราชกิจจานุเบกษาได้เร็วสุดประมาณ 6 เดือน หรือประมาณเดือนเมษายน 2567

ขณะที่อีก 9 ลุ่มน้ำ ได้แก่ ลุ่มน้ำป่าสัก, ลุ่มน้ำเจ้าพระยา, ลุ่มน้ำสะแกกรัง, ลุ่มน้ำท่าจีน, ลุ่มน้ำปิง, ลุ่มน้ำวัง, ลุ่มน้ำยม, ลุ่มน้ำน่าน, ภาคใต้ฝั่งตะวันออกตอนบน ได้ผ่านการทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว 4 รอบ แต่ต้องมีการปรับแก้หลังเปิดรับฟังความคิดเห็น โดยเฉพาะ ลุ่มน้ำเจ้าพระยา มีข้อถกเถียงกันค่อนข้างมาก

ดังนั้นกว่าจะผ่านขั้นตอนต่าง ๆ คาดว่าต้องใช้เวลาอีก 1-2 เดือนจะแล้วเสร็จ เพื่อนำเสนอ กนช. และจะประกาศราชกิจจานุเบกษาได้ประมาณปลายปี 2567

ส่วนอีก 8 ลุ่มน้ำ ได้แก่ ลุ่มน้ำสาละวิน, ลุ่มน้ำโขงเหนือ, โตนเลสาบ, ชายฝั่งทะเลตะวันออก, ลุ่มน้ำเพชรบุรี-ประจวบคีรีขันธ์, ภาคใต้ฝั่งตะวันตก, ทะเลสาบสงขลา, ภาคใต้ฝั่งตะวันออกตอนล่าง กำลังอยู่ในขั้นตอนการทำประชาพิจารณ์รอบ 2 คาดว่าจะใช้เวลาอีกอย่างน้อย 1 ปีครึ่งกว่าขั้นตอนต่าง ๆ จะแล้วเสร็จ

ผังน้ำ

ส่องพิกัดพื้นที่น้ำหลากภาคเหนือ

ด้าน นายสมเกียรติ อภิพัฒนวิศว์ ผู้เชี่ยวชาญด้านแผนงานและโครงการ ผู้แทนสำนักงานทรัพยากรน้ำแห่งชาติ (สทนช.) กล่าวว่า สำหรับร่างผลศึกษาพื้นที่ลุ่มน้ำปิง มีพื้นที่น้ำหลาก รหัสโซน “ล” ประมาณ 0.78 ล้านไร่ (780,000 ไร่) ซึ่งคำนิยามของ พื้นที่น้ำหลาก หมายถึง ทางน้ำธรรมชาติ หรือที่มนุษย์สร้างขึ้น เพื่อรองรับน้ำหลากหรือน้ำขึ้นและน้ำลง และให้น้ำสามารถระบายหรือไหลผ่านได้ และพื้นที่ริมตลิ่งที่ออกแบบไว้ให้เป็นทางระบายน้ำท่วม

รวมทั้งพื้นที่ราบหรือลาดบริเวณริมทางน้ำควรใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ทางน้ำหลาก เป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และกิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตร มิให้เกิดการพัฒนาที่อาจก่อให้เกิดการเบี่ยงเบนทางน้ำหรือกระแสน้ำ หรือกีดขวางการไหลของน้ำในระบบทางน้ำ เว้นแต่การใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้เป็นเขตชุมชน เขตอุตสาหกรรม และเขตพื้นที่ป้องกันน้ำท่วมตามผังเมืองรวม ส่วนพื้นที่น้ำหลากริมลำน้ำควรมีระยะถอยร่นริมน้ำตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

ส่วนพื้นที่น้ำนอง รหัสโซน “น” ประมาณ 0.12 ล้านไร่ (120,000 ไร่) โดยคำนิยามของพื้นที่น้ำนอง หมายถึง พื้นที่ที่มีน้ำท่วมขังเป็นประจำในฤดูน้ำหลาก หรือพื้นที่ที่มีศักยภาพเพื่อใช้เป็นที่ชะลอน้ำ โดยมีอาคารบังคับน้ำสำหรับบริหารจัดการน้ำเข้าออก ควรใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นเขตชนบทและเกษตรกรรม และกิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตร มิให้เกิดการพัฒนาที่อาจก่อให้เกิดการเบี่ยงเบนทางน้ำหรือกระแสน้ำ หรือกีดขวางการไหลของน้ำในระบบทางน้ำ เว้นแต่การใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้เป็นเขตชุมชน เขตอุตสาหกรรม และเขตพื้นที่ป้องกันน้ำท่วมตามผังเมืองรวม

สำหรับผลการศึกษาผังน้ำ นอกจากแสดงในรูปแผนที่และแผนผังแล้ว ยังจัดทำเป็นเอกสารและคู่มือเพื่อให้ประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องนำไปใช้ประโยชน์ อาทิ ข้อเสนอแนะการเตรียมความพร้อมในด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินในระบบทางน้ำของผังน้ำ เพื่อช่วยลดความเสียหายของชีวิตและทรัพย์สินจากภาวะน้ำท่วม ข้อเสนอแนะการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับหน่วยงานผู้มีอำนาจอนุญาตการใช้ประโยชน์ที่ดิน คู่มือการบริหารจัดการน้ำท่วม-น้ำแล้ง เป็นต้น ซึ่งจะทำให้การบริหารจัดการทรัพยากรน้ำเกิดเอกภาพและเป็นระบบ

ด้าน นางสาวนันทา เจริญผล ผู้เชี่ยวชาญด้านประชาสัมพันธ์และการมีส่วนร่วม บมจ.ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำหรับผังน้ำลุ่มน้ำปิงมีพื้นที่น้ำหลาก รหัสโซน “ล” 0.78 ล้านไร่ (780,000 ไร่) ครอบคลุมพื้นที่ 5 จังหวัดภาคเหนือ ได้แก่

1) เชียงใหม่ ครอบคลุมพื้นที่ 15 อำเภอ อาทิ อ.เมืองเชียงใหม่ (ต.แม่เหียะ-ช้างเผือก-ช้างคลาน-ช้างม่อย-วัดเกตุ-ศรีภูมิ-สุเทพ-หนองหอย-ฟ้าฮ่าม) อ.แม่แตง (ต.สันมหาพน-กิ๊ดช้าง), อ.แม่ริม (ต.ห้วยทราย-ดอนแก้ว-เหมืองแก้ว), แม่วาง (ดอนเปา-บ้านกาด-ทุ่งปิ๊), แม่ออน (บ้านสหกรณ์), จอมทอง (แม่สอย-สบเตี๊ยะ-บ้านแปะ), ดอยเต่า (มืดกา), ดอยสะเก็ด (สันปูเลย-แม่โป่ง-แม่คือ), ดอยหล่อ (สองแคว-สันติสุข), สันกำแพง (ทรายมูล-ออนใต้-แม่ปูคา), สันทราย (เมืองเล็น-สันป่าเปา-ป่าไผ่), สันป่าตอง (แม่ก๊า-ท่าวังพร้าว-ทุ่งต้อม), สารภี (ไชยสถาน-ขัวมุง-ท่าวังตาล), หางดง (ขุนคง-สบแม่ข่า-สันผักหวาน), ฮอด

2) ลำพูน ครอบคลุมพื้นที่ 8 อำเภอ ได้แก่ อ.เมืองลำพูน (ต.เวียงยอง-เหมืองง่า-ต้นธง-ริมปิง-อุโมงค์-ศรีบัวบาน), อ.เวียงหนองล่อง, อ.แม่ทา (ต.ทากาศ-ทาขุมเงิน), ทุ่งหัวช้าง, บ้านโฮ่ง, บ้านธิ, ป่าซาง (ปากบ่อง-น้ำดิบ), ลี้ (แม่ตืน) 3) กำแพงเพชร ครอบคลุมพื้นที่ 6 อำเภอ ได้แก่ อ.เมืองกำแพงเพชร (ต.เทพนคร-ไตรตรึงษ์-นครชุม-คณฑี), อ.โกสัมพี, อ.ขาณุวรลักษบุรี (ต.สลกบาตร-แสนตอ), คลองขลุง (หัวถนน), ปางศิลาทอง, พรานกระต่าย (ท่าไม้-วังควง)

4) จ.ตาก ครอบคลุมพื้นที่ 4 อำเภอ ได้แก่ อ.เมืองตาก (ต.ระแหง-แม่ท้อ-เชียงเงิน), อ.บ้านตาก (ต.แม่สลิด-เกาะตะเภา), อ.วังเจ้า, สามเงา 5) จ.นครสวรรค์ ครอบคลุมพื้นที่ 3 อำเภอ ได้แก่ อ.เก้าเลี้ยว (ต.เขาดิน-หัวดง), อ.เมืองนครสวรรค์ (ต.ปากน้ำโพ-บางม่วง-บ้านแก่ง-บ้านมะเกลือ), อ.บรรพตพิสัย (ต.เจริญผล-ตาขีด-ท่างิ้ว-บ้านแตน)

ส่วนผังน้ำลุ่มน้ำปิง มีพื้นที่น้ำนอง รหัสโซน “น” 0.12 ล้านไร่ (120,000 ไร่) มีเพียง 1 จังหวัด คือ นครสวรรค์ ครอบคลุมพื้นที่ 3 อำเภอ ได้แก่ อ.เก้าเลี้ยว อ.เมืองนครสวรรค์ อ.บรรพตพิสัย

นางสาวนันทากล่าวต่อว่า จากร่างผลการศึกษาผังน้ำพื้นที่ลุ่มน้ำปิงฉบับนี้ หากมองในแง่เศรษฐกิจการลงทุนในอนาคต “ผังน้ำ” ทำให้นักลงทุนทราบขอบเขตพื้นที่น้ำหลาก พื้นที่น้ำนอง และทิศทางการไหลของน้ำหลาก ซึ่งนำไปประกอบการพิจารณาเลือกพื้นที่และแนวทางการป้องกันน้ำท่วม เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกน้ำท่วม

ขณะเดียวกันจากการผลการศึกษาก็ยังพบว่า พื้นที่เศรษฐกิจสำคัญมีระบบป้องกันน้ำท่วมอยู่แล้ว จึงไม่อยู่ในพื้นที่น้ำหลากและพื้นที่น้ำนอง ทั้งนี้ สทนช.กำหนดเบื้องต้นว่า จะปรับปรุงผังน้ำทุก 5 ปี หรือเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือมีการก่อสร้างแหล่งน้ำที่มีผลต่อปริมาณน้ำหรือทิศทางการไหลของน้ำ

ทางน้ำหลากลุ่มเจ้าพระยา

สำหรับรายละเอียดประกอบแผนผังแสดงผังน้ำ “พื้นที่ทางน้ำหลาก” บางพื้นที่ในลุ่มน้ำเจ้าพระยาในจังหวัดสำคัญ ๆ ยกตัวอย่าง 1) กรุงเทพมหานคร 43 เขต อาทิ คลองเตย, คลองสาน (บางลำภูล่าง), คันนายาว (รามอินทรา), จตุจักร (ลาดยาว), จอมทอง (บางขุนเทียน), ดอนเมือง (สีกัน), ดุสิต (วชิรพยาบาล-ถนนนครไชยศรี), ตลิ่งชัน (คลองชักพระ), ทวีวัฒนา (ศาลาธรรมสพน์), ทุ่งครุ, บางแค (บางไผ่-หลักสอง), บางกอกใหญ่ (วัดอรุณ), บางกอกน้อย (บางขุนนนท์-ศิริราช-บางขุนศรี-อรุณอมรินทร์), ธนบุรี (ดาวคะนอง-ตลาดพลู-บางยี่เรือ-สำเหร่), บางกะปิ (คลองจั่น-หัวหมาก), บางขุนเทียน (แสมดำ-ท่าข้าม), บางคอแหลม (บางโคล่-วัดพระยาไกร), บางซื่อ (วงษ์สว่าง)

บางนา, บางพลัด (บางอ้อ-บางยี่ขัน), บางรัก (มหาพฤฒาราม), บึงกุ่ม, ปทุมวัน (รองเมือง), ประเวศ, ป้อมปราบศัตรูพ่าย (คลองมหานาค-วัดเทพศิรินทร์/โสมนัส), พญาไท, พระโขนง, พระนคร (ชนะสงคราม-บางขุนพรหม-พระบรมมหาราชวัง-วังบูรพา-วัดสามพระยา), ภาษีเจริญ (บางหว้า), มีนบุรี (แสนแสบ), ยานนาวา (ช่องนนทรี-บางโพงพาง), ราชเทวี (ทุ่งพญาไท),

ราษฎร์บูรณะ (บางปะกอก), ลาดกระบัง, วังทองหลาง (พลับพลา), วัฒนา (คลองตันเหนือ), สวนหลวง (พัฒนาการ-อ่อนนุช), สะพานสูง (ราษฎร์พัฒนา), สัมพันธวงศ์ (จักรวรรดิ-ตลาดน้อย), สาทร (ยานนาวา), หนองแขม (หนองค้างพลู), หลักสี่ (ตลาดบางเขน-ทุ่งสองห้อง) และห้วยขวาง (บางกะปิ)

2) นนทบุรี อาทิ อ.เมือง (ต.ไทรม้า-ท่าทราย-บางกระสอ-บางศรีเมือง-สวนใหญ่), อ.ไทรน้อย (ต.ไทรใหญ่-คลองขวาง-หนองเพรางาย), อ.บางใหญ่ (ต.เสาธงหิน-บางเลน), บางกรวย (บางขนุน-บางกอง), บางบัวทอง (บางคูรัด-บางรักใหญ่-บางรักพัฒนา-พิมลราช-ละหาร), ปากเกร็ด (เกาะเกร็ด-คลองพระอุดม-ท่าอิฐ-บางพูด-อ้อมเกร็ด-บางตลาด)

3) สมุทรปราการ อาทิ อ.เมือง (ต.เทพารักษ์-บางปู-ปากน้ำ), อ.บางพลี, อ.พระประแดง (ต.บางกะเจ้า-บางครุ-บางน้ำผึ้ง-สำโรง), พระสมุทรเจดีย์ (แหลมฟ้าผ่า-ในคลองบางปลากด) 4) สมุทรสาคร อาทิ อ.เมือง (พันท้ายนรสิงห์)

5) พระนครศรีอยุธยา อาทิ อ.เสนา (ต.เจ้าเจ็ด-บ้านแพน-บางนมโค-สามกอ), อ.ท่าเรือ (ต.ท่าเจ้าสนุก-ท่าหลวง-โพธิ์เอน), อ.นครหลวง (ต.แม่ลา), บางไทร (เชียงรากน้อย-ราชคราม) , บางซ้าย, บางบาล (กบเจา-มหาพราหมณ์), บางปะหัน (โพธิ์สามต้น), บางปะอิน (เกาะเกิด-ขนอนหลวง), บ้านแพรก, ผักไห่, อ.เมือง (เกาะเรียน-คลองสระบัว-ท่าวาสุกรี-ภูเขาทอง-หอรัตนไชย-หัวรอ), มหาราช (เจ้าปลุก), ภาชี, ลาดบัวหลวง (คลองพระยาบันลือ), วังน้อย และอุทัย (โพสาวหาญ)

6) สิงห์บุรี อาทิ อ.เมือง (ต.จักรสีห์), อ.ค่ายบางระจัน (ต.โพทะเล), อ.ท่าช้าง, บางระจัน (แม่ลา), พรหมบุรี, อินทร์บุรี (ชีน้ำร้าย) 7) อ่างทอง อาทิ อ.เมือง, อ.แสวงหา, อ.โพธิ์ทอง (ต.คำหยาด-อินทประมูล), ไชโย, ป่าโมก (โผงเผง), วิเศษชัยชาญ (ไผ่จำศีล-ศาลเจ้าโรงทอง), สามโก้ 8) อุทัยธานี อาทิ อ.เมือง (ต.ท่าซุง-เกาะเทโพ)

กระทบราคาที่ดิน

ด้านแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การมีผังน้ำปัจจุบันต้องพิจารณาควบคู่ไปกับการประกาศผังเมืองด้วย โดยประกาศผังน้ำมีข้อดีก็คือ ทำให้ทราบข้อมูลและต้องระมัดระวังในการซื้อที่ดินและการก่อสร้างไม่ให้กีดขวางทางน้ำ ก่อความเดือดร้อนให้ส่วนรวม แต่ขณะเดียวกันผังน้ำที่ประกาศออกมาอาจจะส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน โดยเฉพาะคนที่ซื้อที่ดินเก็งกำไร ก่อนหน้านี้บางคนอาจจะซื้อที่ดินเพราะเห็นราคาถูก แต่เป็นคนต่างพื้นที่จึงไม่ทราบว่า ที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นพื้นที่ลุ่มต่ำ เป็นทางน้ำหลาก อาจจะทำให้ที่ดินแทนที่ราคาจะขึ้นกลับราคาลดลงได้

ด้านนายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผังน้ำที่จะประกาศน่าจะมีผลกระทบต่อนักพัฒนาที่ดินรายย่อยหรือบุคคลทั่วไปที่อาจจะไปลงทุนซื้อที่ดิน โดยไม่มีการตรวจสอบข้อมูลก่อน เห็นราคาถูกอาจจะสนใจซื้อไว้ ดังนั้นหากมีการประกาศออกมาเป็นทางการจะมีผลกระทบ หากที่ดินตามโฉนดเลขที่นั้นถูกระบุเป็นที่ลุ่มน้ำต่ำ ทางน้ำไหลผ่าน ก็จะมีผลกระทบต่อราคาที่ดิน เพราะนักพัฒนาอสังหาฯคงต้องเว้นพื้นที่บริเวณนี้ ทำให้พื้นที่บริเวณนั้นจะกระทบในการซื้อขายเปลี่ยนมือ “ทุกวันนี้ในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เวลาซื้อที่ดินจะดูแผนที่ย้อนหลัง 10-15-20 ปีว่า บริเวณที่ดินที่จะซื้อเป็นที่ดิน เป็นที่ลุ่ม เคยถูกน้ำท่วม หรือเคยมีประเด็นปัญหาต่าง ๆ หรือไม่ ซึ่งพัทยาเองมีปัญหาน้ำท่วม”