ยำใหญ่แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่ “เพิ่มดาวน์” ตัวการทุบอสังหาฯปี 2562

9 พฤศจิกายน 2561 “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” ประกาศความชัดเจนมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์หลังจากเปิดตัวว่าจะมีการควบคุมเพดานปล่อยสินเชื่อแบบเข้มข้น เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2561 โดยช่วงเวลาเพียง 1 เดือนเศษสร้างแรงกระเพื่อมอย่างสูงให้กับวงการพัฒนาที่ดินทั่วประเทศ

มาตรการใหม่แบงก์ชาติ

ล่าสุด สรุปมาตรการดังนี้ 1.สัญญาซื้อขายที่ทำภายใน 15 ตุลาคม 2561 ใช้เงินดาวน์เดิม คือซื้อบ้านดาวน์ 5% ซื้อคอนโดมิเนียมดาวน์ 10% 2.เลื่อนการบังคับใช้จาก 1 มกราคม 2562 เป็นวันที่ 1 เมษายน 2562 หรือเลื่อน 3 เดือน หมายความว่า การกู้ก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 ยังใช้เกณฑ์เดิมดาวน์ 5-10%

3.การซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป บังคับเงินดาวน์ 30% 4.การซื้อหลังที่ 2 มีสองกรณี แบ่งตามการผ่อนสินเชื่อหลังที่ 1 ถ้าผ่อนไม่ถึง 3 ปีแล้วจะซื้ออีกหลังต้องมีเงินดาวน์ 20% แต่ถ้าผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปีแล้ว เงินดาวน์ซื้อหลังที่ 2 เรียกเก็บ 10%

ประเด็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 แบงก์ชาติมีออปชั่นว่า สินค้า “บ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียม” ถูกบังคับ “เงินดาวน์เท่ากัน” อยู่ที่ 10-20%ทำให้ลดทอนข้อมูลของตัวแทน 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่พยายามนำเสนอว่าวัตถุประสงค์ที่แบงก์ชาติออกมาตรการสกัดฟองสบู่รอบนี้เพื่อสกัดการเก็งกำไร เป้าหมายหลักคือคอนโดฯ ซึ่งมีส่วนผสมของลูกค้านักเก็งกำไรบางส่วน

เปรียบเทียบกับบ้านจัดสรรหรือบ้านแนวราบผู้ซื้อแทบจะ 100% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จึงเรียกว่าเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ โดยเสนอให้การบังคับเพิ่มเงินดาวน์ไม่ควรใช้กับบ้านจัดสรร เพราะไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร

อย่างไรก็ตาม มาตรการแบงก์ชาติที่ออกมายังคงให้น้ำหนัก “บ้านจัดสรร + คอนโดฯ” มีอัตราเสี่ยงเก็งกำไรเท่ากัน จึงบังคับเงินดาวน์การซื้อหลังที่ 2 และ 3 เท่ากัน หรือใช้เกณฑ์เดียวกัน

สำรวจยิบลูกค้าหลัง 1-2-3

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจข้อคิดเห็นดีเวลอปเปอร์ 6 รายถึงการปรับกลยุทธ์ลงทุนในระยะสั้นช่วงก่อนที่มาตรการใหม่จะบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 กับผลกระทบระยะยาวในการวางแผนลงทุนปี 2562 แน่นอนว่าส่วนใหญ่ทำแผนลงทุนเต็มปีของปี 2562 ไว้หมดแล้ว เมื่อมีสถานการณ์แบงก์ชาติเข้ามาแทรกแบบนี้ทำให้ต้องมีการทบทวนแผนธุรกิจ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการแนวราบ

“พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง” กรรมการผู้จัดการ กลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า ร่างแรกของมาตรการสกัดฟองสบู่กับมาตรการจริงถือว่าแบงก์ชาติยืดหยุ่นระดับหนึ่ง โดยเงินกู้สัญญาแรกยังดาวน์ 5-10% เหมือนเดิม, สัญญาที่ 2 เริ่มจาก 10% ซึ่งหมายความว่า ไม่มีผลกระทบกับการซื้อคอนโดฯเลยโดยมีการนัดประชุมทุกโซนไซต์ก่อสร้าง สุ่มสำรวจลูกค้าทั้งกลุ่มโอนไปแล้วกับกลุ่มลูกค้าแบ็กล็อก (รอโอน) เพื่อให้รู้ข้อมูลมีการซื้อเป็นหลังที่ 1-2-3 สัดส่วนกี่เปอร์เซนต์ จากนั้นนำมาคำนวณแยกกลุ่มเพื่อวางแผนธุรกิจในปี 2562

“เบื้องต้นลูกค้าหลักซื้อเป็นสัญญาแรกมีเยอะ กับกลุ่มที่ผ่อนบ้านหลังแรกเกิน 3 ปี ส่วนใหญ่เคยอยู่ทาวน์เฮาส์ 7-8 ปี แล้วย้ายมาซื้อบ้านเดี่ยว จึงไม่กระทบมากเท่าไหร่ เพียงแต่เพื่อความมั่นใจต้องสำรวจข้อเท็จจริง ถ้าเป็นลูกค้าที่ต้องวางดาวน์ 20% ก็ต้องช่วยวางแผนว่ามีเงินดาวน์เท่าไหร่ อาจไม่ต้องรีบสร้างเพื่อให้มีเวลาดาวน์”

เร่งสร้าง-กู้ก่อน 1 เม.ย. 62

ประเด็นบ้านจัดสรรเคยดาวน์ 5% ต่อไปนี้ถ้าซื้อหลังที่ 2 ถูกบังคับเงินดาวน์ 10-20% เพิ่มภาระผู้ซื้อจนต้องปรับแผนลดโมเดลธุรกิจทำบ้านสร้างเสร็จก่อนขายน้อยลงหรือไม่ “พี่อ๋อย-อิสระ” มองว่า ทำให้พอร์ตไซต์ก่อสร้างบาลานซ์ได้ดีขึ้นมากกว่า

“ลูกค้าส่วนใหญ่ 90% ซื้อหลังแรก ถ้าอยู่ในโซนนี้ขายเร็วก็ต้องเร่งผลิตเร็ว แต่บางโครงการขายช้าแต่การผลิตเร็ว เราอาจต้องชะลอแผนของปีหน้าด้วยซ้ำ ซึ่งไม่ได้ชะลอแผนการผลิต จะสร้าง 50 หลังก็สร้างตามเดิม แต่ชะลอแผนติดตั้งพวกวัสดุส่วนควบ เช่น กรอบหน้าต่าง คิ้ว ฝ้า บันได ฯลฯ เพราะไม่รู้จะเอาเงินไปจมทำไม ถ้ารู้ว่าโอนช้าลง”

หนึ่งในกลยุทธ์ที่มองไว้ในปี 2562 โดยเฉพาะช่วงรอยต่อการยื่นกู้ก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 ยังทันใช้สิทธิเงินดาวน์เดิม 5% ไม่ว่าจะซื้อกี่หลัง มองว่าต้องบริหารจัดการให้สามารถยื่นขอสินเชื่อภายใน 31 มีนาคม 2562 เพราะถ้าสินเชื่ออนุมัติแล้วยังมีเวลาหน่วงการส่งมอบได้อีก 60-90 วัน

“ตรงนั้นเป็นรอยต่อของการเปลี่ยนแปลง แบงก์ก็ต้องปรับตัว จากเดิมที่บอกว่า อนุมัติแล้วต้องจดจำนอง (โอน) ใน 45-60 วัน บางแบงก์ให้ถึง 90 วัน”

เปี่ยมสุขเน้นกำเงินสด

ถัดมา “พี่อ๋อง-ปรีชา กุลไพศาลธรรม” กรรมการผู้จัดการกลุ่มเปี่ยมสุข ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดประเด็นสั้นๆ ว่า “…เราจะเข้าข่ายเต็มที่ก็ลูกค้าซื้อหลังที่ 2 ไม่ใช่หลังที่ 3”

กลุ่มเปี่ยมสุขกระทบไม่เยอะเพราะมีลูกค้าซื้อหลังแรก 90% สิ่งที่ต้องบริหารจัดการจึงเป็นกลุ่มซื้อหลัง 2 ที่มีสัดส่วน 10%

“ง่าย ๆ เลย ถ้าเพิ่มเงินดาวน์แล้วลูกค้ารับไม่ไหว เราต้องรีเซล กับเน้นขายลูกค้ามีกำลังซื้อหรือซื้อเป็นบ้านหลังแรก ต้องมีการสัมภาษณ์ลูกค้าก่อน ทำพรีแอปพรูฟว่าเคยกู้หรือยัง หลังที่เท่าไหร่ ถ้าเคยกู้แล้ว เป็นหลังที่ 2 หรือ 3 อาจต้องเพิ่มเงินดาวน์ เป็นเคสบายเคส”

การวางแผนธุรกิจปี 2562 “พี่อ๋อง-ปรีชา” ท่องคาถาออกมาเลยว่าแผนกำเงินสดทำให้เพลย์เซฟมากที่สุด ปีหน้าตั้งเป้าถือเงินสดในมือ 300-500 ล้านบาท

“เชื่อว่าการสำรองเงินไว้น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดสำหรับเคสนี้ เพราะเรายังไม่มั่นใจว่าสถานการณ์จะเกิดเอฟเฟ็กต์อะไร รุนแรงมากน้อยแค่ไหน จึงมีเงินสำรองไว้ด้วยเพื่อรองรับวิกฤตปัญหา รวมถึงอาจมีโอกาสลงทุนอะไรดี ๆ เข้ามาผสม”

แนวโน้มปี 2562 โดยส่วนตัวมองว่ามาตรการแบงก์ชาติมีผลกระทบแน่นอน ผลกระทบชัด ๆ คือเรื่องการโอนลดลงแน่นอน

“ถ้า (แบงก์ชาติ) ค่อย ๆ ปรับ ผมจะเห็นด้วยมากกว่านี้หน่อย หรือการส่งสัญญาณล่วงหน้า ปีนี้แบบนี้ ปีหน้าแข็งขึ้น แล้วปีต่อ ๆ ไปค่อยเต็มเพดาน แบบนี้ผมว่าทุกคนเข้าใจได้ แต่ระยะเวลามันหักดิบ…พลิกหน้ามือหลังมือ ปรับแบบเร็ว ๆ ด้วย คือไม่มีการบอกกันก่อน ก็เลยจะทำงานกันยาก”

ที่สำคัญคือเวลาเตรียมตัวน้อยมาก “…บ้านกับคอนโดฯ ไม่ใช่เนรมิตได้ ต้องสร้างกว่าจะเสร็จกว่าจะโอน มันก็เลยยากหน่อย”

เรียลฯขอยืดสัญญาซื้อขาย

องค์กรอสังหาฯนอกตลาดแต่ฐานทุนแข็งแกร่งอีกราย “กอล์ฟ-ณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานกลยุทธ์ธุรกิจ กลุ่มเรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ มองว่า แม้ลูกค้าซื้อเป็นหลังที่ 2-3 แต่ห้องชุดก็เป็นหลักทรัพย์ที่เป็นหนี้ดี ถือเป็นการออมอย่างหนึ่งแต่ “…มาตรการแบงก์ชาติรอบนี้การลงทุนจบเลยนะครับ”

ผลกระทบแผนปี 2562 “กอล์ฟ-ณัฏฐพร” โฟกัสไปที่ปัญหาสต๊อกบ้าน-คอนโดฯ ที่เปิดตัวโครงการและอยู่ระหว่างขาย โดยทั้งผู้ซื้อ-ผู้ขายต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 ปี เพื่อปรับตัวรับกับวงเงินดาวน์ใหม่

“รายละเอียดมาตรการกำหนดแค่คุณสมบัติผู้กู้ก่อน 1 เมษายน 62 ใช้เงินดาวน์ 5-10% เหมือนเดิมได้ แต่อย่าลืมว่ายังมีสต๊อกค้างในโครงการอีก 1 แสนหน่วย ย่อยไม่หมดหรอก เพราะเท่ากับมีเวลาแค่ 5 เดือน”

ข้อเสนอแนะคือ “…ถ้าแบงก์ชาติมองภาพใหญ่ช่วยเรา ง่ายนิดเดียว ให้ยืดเวลาการทำสัญญาซื้อขายไม่ต้องจบแค่ 15 ตุลาคม 2561 แต่ให้ยืดไปถึงวันที่ 1 เมษายน 2562 ได้สิทธิเงินดาวน์แบบเดิม เพื่อให้ไปเริ่มต้นเงินดาวน์ใหม่พร้อมกันทั้งซื้อทั้งกู้”

ศุภาลัยมองตลาดหดไซซ์

บิ๊กแบรนด์ที่มีผลงานโดดเด่นในปีนี้ “เต-ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการค่ายศุภาลัย ล่าสุดเพิ่งประกาศความสำเร็จจากผลงาน 9 เดือนแรก ยอดขายโต 14% เกือบ 29,000 ล้านบาท

แบ่งเป็นพอร์ตคอนโดฯ 54% บ้านจัดสรร 46% ไตรมาส 4/61 ทำผลงานเพิ่มอีกเพียง 4,332 ล้านบาท ก็จะเข้าเป้าที่ตั้งไว้ 33,000 ล้านบาท ล่าสุดจะเปิดตัวใหม่ 10 โครงการในไตรมาสสุดท้าย

ประเมินผลกระทบแบบยาว ๆ ว่า “คิดว่ากระทบรุนแรงระดับหนึ่งเพราะมีการรวมสินค้าแนวราบเข้ามาด้วย โดยที่เราทราบว่าสินค้าแนวราบไม่มีการเก็งกำไร วัตถุประสงค์มาตรการรอบนี้ต้องการสกัดการเก็งกำไร ซึ่งผมก็เลยไม่ค่อยแน่ใจ เพราะแนวราบมีได้หลายเคส ถ้าลูกค้ามีคอนโดฯอยู่แล้ว ครอบครัวขยับขยายใหญ่ขึ้น มีลูกก็อยากมาซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม หรือคนที่มีบ้านเดี่ยวทาวน์โฮมอยู่แล้วก็อยากขยับขยายอยากได้บ้านหลังใหญ่ ก็ยังอยู่ในข่ายโดนผลกระทบเช่นกัน”

พยากรณ์ตลาดด้วยว่า อาจกระทบตลาดผู้ซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไปกับซื้อลงทุนสัดส่วนมากกว่า 10% ของตลาดรวม เชื่อว่าต้องมีการ adjust ของตลาดสักระยะหนึ่ง โดยเฉพาะแนวราบที่โดนกระทบและเกิดขึ้นทันที แต่คอนโดฯ ปกติการขายจนกว่าจะโอนยังมีเวลาเตรียมตัวบ้าง

“ในส่วนคอนโดฯ ผมไม่ได้ติดใจอะไร และใจจริงผมเห็นด้วยระดับหนึ่ง ผมติดใจตัวแนวราบซึ่งจะโดนกระทบ โดยพูดจริง ๆ คือไม่ควร”

สำหรับการปรับตัวของศุภาลัยในปี 2562 “เต-ไตรเตชะ” ระบุว่า สไตล์การทำธุรกิจออกแนวคอนเซอร์เวทีฟในเรื่องเงินดาวน์อยู่แล้ว โดยคอนโดฯ ดาวน์เฉลี่ย 18% จึงแทบไม่กระทบ

ส่วนบ้านจัดสรรเนื่องจากกลไกตลาดแข่งขันสูงจึงมีงวดดาวน์ 3-5% จุดเน้นต่อจากนี้ไปต้องหันมาโฟกัสผู้ซื้อบ้านหลังแรกมากขึ้น ถ้าซื้อหลังที่ 2 ก็ต้องเป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง

“ปี”62 คงไม่ได้ทำให้เราเปลี่ยนแผนอะไร แต่ไซซ์ตลาดหายไปบ้างเพราะมาตรการนี้ ซึ่งผู้ประกอบการรายเล็กเสียเปรียบการแข่งขันเมื่อเทียบกับรายใหญ่ เราคงมองว่าจะกินส่วนแบ่งตลาดได้ยังไงบ้างจากไซซ์ที่หายไปตรงนี้มากกว่า ส่วนแบ่งตลาดอาจไม่ได้เพิ่มแต่ทำเท่าเดิมได้ ผมก็อาจมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มจากไซซ์ที่หายไปตรงนั้น เพราะไซซ์ตลาดหดในภาพรวม 10% กว่า เยอะครับ”

พฤกษาฯปรับตัวรอบทิศ

“พี่จุ๋ม-สุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร พฤกษา โฮลดิ้ง กล่าวว่า ไตรมาส 4/61 ยังมองเป็นแผนบุกเพราะระยะสั้นภายใน 6 เดือน (ไตรมาส 4/61-ไตรมาส 1/62) ลูกค้าจะเร่งตัดสินใจซื้อ โดยพฤกษาฯมีฐานลูกค้าเรียลดีมานด์ 80-90% ที่เหลือ 10-20% ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 กับซื้อลงทุน

“ระยะยาวกำลังทบทวนแผนลงทุน คร่าว ๆ ปี 2562 โครงการแนวราบเดิมเน้นทำบ้านพร้อมอยู่ อาจต้องปรับแผนเพิ่มพอร์ตโครงการที่ลูกค้าสามารถดาวน์มากขึ้น ในส่วนคอนโดฯ ปีนี้ทำโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น อาจต้องปรับหันมาทำไฮไรส์ 20-30 ชั้นมากขึ้นเพื่อก่อสร้างนานขึ้น จะได้เฉลี่ยงวดเงินดาวน์”

สถาพรชี้คนซื้อหลัง 2 มากขึ้น

ตบท้ายด้วย “พี่สุ่น-สุนทร สถาพร” กรรมการผู้จัดการสถาพรกรุ๊ป กล่าวว่า จุดโฟกัสลูกค้าเรียลดีมานด์ดูได้จากราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ผู้ซื้ออายุ 30 ปี มักเป็นกลุ่มซื้อหลังแรกในขณะที่ราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไปมักซื้อเป็นหลังที่ 2 ทั้งบ้านและคอนโดฯ โดยเฉพาะผู้ซื้ออายุ 40-50 ปี เริ่มช็อปซื้อเพื่อให้ลูกหลานอยู่ หรือขยับขยายที่อยู่อาศัย ถ้ามองให้ออกตรงนี้ก็จะสามารถปรับแผนธุรกิจรองรับได้ตรงจุด

“กลยุทธ์ของแนวราบที่เห็นตรงกันเป็นเรื่องปรับพอร์ตบ้านพร้อมอยู่อาจจำเป็นน้อยลง ผู้บริโภคอาจต้องการเวลาดาวน์มากขึ้น ส่วนคอนโดฯ ก็คงต้องมีการเรียกมาพูดคุยทำความเข้าใจ เพราะถ้าซื้อหลังแรกก็จบ แต่ถ้าซื้อเป็นหลัง 2-3 ลูกค้าจะได้รับทราบว่ามีภาระจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น”