เกาไม่ถูกที่คัน รัฐบาล คสช.ทิ้งทวนเว้นค่าโอน-จำนองบ้านราคาต่ำล้าน “คอลลิเออร์สฯ” แบสถิติมีซัพพลายเหลือขาย 8 พันยูนิต คอนโดฯ 97% “พฤกษาฯ-LPN” ประสานเสียงระบายสต๊อกลอตสุดท้าย 1-2 พันยูนิต ติดเบรกลงทุนเพิ่มเพราะขายได้แต่โอนไม่ได้
มติคณะรัฐมนตรีวันที่ 7 พฤษภาคม 2562 เห็นชอบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ตามข้อเสนอของกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) โดยลดค่าโอน 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563
ทาง พม.ประเมินว่ามีผู้รับประโยชน์ 58,340 ครัวเรือน 175,020 ราย ในทางปฏิบัติผู้เสนอต้นทางคือการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เพื่อสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้น เพราะมีแรงจูงใจจากการประหยัดค่าใช้จ่ายโอนซึ่งคิดเป็น 2% ของราคาอสังหาฯ ในฝั่งผู้ซื้อ หรือประหยัดล้านละ 20,000 บาท
ราคาต่ำล้านมีแต่คอนโดฯ
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำล้านของเอกชนใน กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 1/62 มีซัพพลายอยู่ระหว่างขาย 20,757 ยูนิต มูลค่า 40,972 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 20,039 ยูนิต มูลค่า 39,982 ล้านบาท สัดส่วน 97% ขายไปแล้ว 12,905 ยูนิต 62.2% 25,473 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 7,852 ยูนิต หรือ 37.8% มูลค่า 15,499 ล้านบาทโดยปทุมธานีมีมากที่สุด 9,223 ยูนิต รองลงมา กทม. 6,570 ยูนิต, นนทบุรี 3,986 ยูนิต และสมุทรปราการ 260 ยูนิตและบ้านจัดสรร 718 ยูนิต หรือ 3% ของซัพพลายรวม
กู้ไม่ผ่านพุ่งทะลุ 50%
จุดโฟกัสอยู่ที่ในช่วง 2 เดือนแรกมีการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์สูงกว่า 50% โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก แนวโน้มอาจเพิ่มขึ้นได้ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว หนี้ครัวเรือนทรงตัวระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินยังเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อ
เพราะฉะนั้น ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อที่ปรับตัวสูงขึ้นมากในกลุ่มกำลังซื้อระดับล่าง อาจทำให้มาตรการกระตุ้นของภาครัฐรอบนี้ผู้บริโภคอาจไม่ได้รับประโยชน์เท่าที่ควร
พฤกษาฯ-LPN เมินลงทุนเพิ่ม
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมีสินค้าเหลือขายเพียงโครงการเดียว คือ พลัม คอนโด รังสิต 1,000 กว่ายูนิต มั่นใจว่าภายในปีนี้สามารถระบายสต๊อกได้หมด
ทั้งนี้ ถึงแม้มาตรการมีอายุ 1 ปี แต่ปัจจุบันเป็นเซ็กเมนต์ที่มีขนาดตลาดไม่ใหญ่ เนื่องจากมีปัญหากำลังซื้อถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อในระดับสูงมากในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ตัวแปรในการลงทุนไม่ได้อยู่ที่การก่อสร้าง แต่อยู่ที่ปัจจัยเศรษฐกิจภาพรวมต้องดี ขอสินเชื่อได้คล่อง และไม่ถูกบังคับ LTV
“เซ็กเมนต์ต่ำล้านถ้าเศรษฐกิจประเทศดีก็ลงทุนได้ แต่เศรษฐกิจไม่ดีเป็นตัวฉุดทุกอย่าง มาตรการรัฐออกมาช่วยก็ช่วยยากเพราะคนไม่มีรายได้ กู้ไม่ผ่านเยอะ” นายปิยะกล่าว
นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านกลยุทธ์ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวเพิ่มเติม ว่า มีสต๊อกราคาต่ำล้านเหลือในโครงการเดียวที่ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 2,000 ยูนิต มูลค่ารวม 1,700 ล้านบาท
“คาดว่าภายใน 1 ปีระบายสต๊อกได้เรื่อย ๆ จนหมด เพราะในท้องตลาดคนอยากได้บ้านราคาต่ำล้านเยอะ แต่ไม่มีชอยซ์ให้เลือกมากเท่าไหร่ ปัญหาหนักของคนกู้คือกู้ไม่ผ่าน ไม่ใช่การลดค่าโอน”
หลังจากเคลียร์สต๊อกราคาต่ำล้านลอตปัจจุบันหมดแล้ว ทาง LPN ยังไม่มีนโยบายพัฒนาโครงการเซ็กเมนต์นี้เพิ่มเติม เนื่องจากไม่ได้ติดปัญหาเรื่องการลงทุน แต่ติดปัญหากำลังซื้อลูกค้าตลาดล่างมีจำกัด
