อสังหาริมทรัพย์

“วิศณุ ทรัพย์สมพล” สร้างเมืองใหม่รอบมหา’ลัย

สัมภาษณ์พิเศษ

ที่ดินใจกลางเมืองรอบจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ปัจจุบันกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ หมุดหมายการเดินทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก

ล้วนเป็นการบริหารจัดการโดย “สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณมหาวิทยาลัย” หรือ PMCU ทั้งลงทุนเองและเปิดให้เอกชนลงทุน เพื่อสร้างรายได้เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินและสังคม

แต่ปัจจุบันด้วยสภาพเมืองและเทรนด์ธุรกิจโลกเปลี่ยนแปลงไป ทำให้รูปแบบการพัฒนาพื้นที่ผืนนี้ ต้องปรับโมเดลการลงทุนให้สอดรับกับความเปลี่ยนแปลง

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล” รองอธิการบดีกำกับดูแลด้านการจัดการทรัพย์สินและนวัตกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ถึงแนวทางการบริหารจัดการ

Q : แนวทางการบริหารที่ดินในปัจจุบัน

พื้นที่โดยรวมมี 1,153 ไร่ แบ่งหลัก ๆ ยังเป็นเขตการศึกษา 52% หรือ 595 ไร่ พื้นที่ราชการยืมใช้ 16% หรือ 173 ไร่ และพื้นที่เขตพาณิชย์ 32% หรือ 385 ไร่ หรือประมาณ 1 ใน 3 ที่ดินเราอยู่ใจกลางเมืองติดกับมหาวิทยาลัย สิ่งสำคัญต้องสร้างองค์ความรู้ให้สังคม ชุมชน ควบคู่ไปกับความยั่งยืนด้านการศึกษา

อย่างแรก learning จะทำยังไงให้บริเวณโดยรอบนอกเขตการศึกษา หรือแม้แต่พื้นที่พาณิชย์ จะทำยังไงให้มีธุรกิจที่ทำให้คนมีความรู้ขึ้น เช่น workshop หรือ life long learning (การเรียนรู้ตลอดชีวิต)

แคแร็กเตอร์ที่ 2 คือ living อยากให้มีสิ่งแวดล้อมที่ดี มีสถานที่ออกกำลังกาย ทำให้เมืองน่าอยู่ อย่างที่ 3 คือ lifestyle จะทำยังไงไม่ให้น่าเบื่อ สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามยุคสมัย ตามความต้องการของแต่ละ generation ทั้ง X Y Z จะต้องมีความหลากหลายที่ทำให้ไม่น่าเบื่อ ตอบสนองความต้องการของคนหลากหลายวัย อันนี้เป็นคอนเซ็ปต์กว้าง ๆ ที่วางไว้ หน้าตาและพื้นที่ของเมืองจะออกมาเป็นลักษณะไหน

ยกตัวอย่าง สยามสแควร์ ไม่ได้เป็นห้างแบบเซ็นทรัล เดอะมอลล์ เป็น shopping street อีกแบบหนึ่ง มีแคแร็กเตอร์ของตัวเองแตกต่างจากห้าง เราพูดตลอดว่า positioning ของเราไม่ใช่ shopping mall แต่เราเป็นพื้นที่ที่เอาไว้หาโอกาสให้กับผู้นำเทรนด์ของแฟชั่น อาจจะเป็น startup ทั้งอาหารและแฟชั่นจะมารวมอยู่ตรงนี้ และมีแคแร็กเตอร์เฉพาะ

สิ่งสำคัญ ต้องสอดคล้องกับสิ่งแวดล้อม สังคม และเศรษฐกิจ ไม่ใช่จะพัฒนาพื้นที่อย่างเดียว ธุรกิจที่มาต้องดีกับสังคม สร้างรายได้ได้ด้วย ซึ่งพันธกิจหนึ่งของ PMCU จะต้องนำส่งรายได้ให้มหาวิทยาลัยด้วย เพื่อสนับสนุนการศึกษา

Q : ตอนนี้รายได้อยู่ที่เท่าไหร่

ประมาณปีละ 5,000-6,000 ล้านบาท แต่รายได้แต่ละปีไม่ได้มาจากเงินสดอย่างเดียว มีรวมมูลค่าทรัพย์สินอาคารด้วย เช่น สามย่านมิตรทาวน์ อายุสัญญา 30 ปี แม้จะก่อสร้างด้วยวงเงินสูง 6,000-8,000 ล้านบาท แต่เวลารับรู้รายได้คิดจากค่าเฉลี่ยตามสัญญาสัมปทาน มีเรื่องผลตอบแทนเฉลี่ยเป็นตัวเงินหารตลอดอายุสัมปทาน มีทั้งเฉลี่ยผลตอบแทนเป็นตัวเงิน และเฉลี่ยมูลค่าอาคาร ดังนั้น มูลค่าก่อสร้าง 5,000-6,000 ล้านบาท ตีมูลค่าทางการเงินอาจจะเหลือแค่ 3,000 กว่าล้าน เหมือนมาบุญครอง ตอนเริ่มต้นเป็นเงินสดนิดเดียว แต่ต้องรอหมดอายุสัญญาก่อนจึงจะเจรจาเพิ่มเมื่อต่อสัญญาใหม่

Q : แผนการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์

เมื่อ 3 ปีที่แล้ว กระทรวงพลังงานจัดประกวดสมาร์ทซิตี้ จึงส่งแนวคิดพัฒนาพื้นที่ 291 ไร่ ภายใต้แนวคิด “จุฬา สมาร์ทซิตี้” ฝั่งสามย่าน สวนหลวง สนามกีฬา ที่พื้นที่คืนหมดแล้ว ทำแผนแม่บทแบ่งการใช้ประโยชน์ตามพื้นที่ เช่น ย่านพระราม 4 จะเป็นย่านธุรกิจ ตั้งแต่สามย่านมิตรทาวน์ ดูตามความเหมาะสม เริ่มพัฒนาอุทยาน 100 ปี

เป็นพื้นที่เขียวก่อน จากนั้นเป็นที่อยู่อาศัย พัฒนาระบบสาธารณูปโภค สร้างเมืองขึ้นมา วางคอนเซ็ปต์เป็นเมืองอัจฉริยะต้นแบบเป็นเมืองน่าอยู่ มีคุณภาพ นวัตกรรม ชุมชน สังคมอยู่ด้วยกัน มี 4 ด้านที่เข้าองค์ประกอบและจับต้องได้ ภายใต้แนวคิด “SMART4”

Q : รายละเอียดของแต่ละด้าน

smart environment การจัดการสิ่งแวดล้อมอัจฉริยะด้วยเทคโนโลยี เช่น สวนสาธารณะ ลงทุนสร้างอุทยานจุฬา 100 ปี พื้นที่ 29 ไร่ ตรงจุดศูนย์กลางและหัวใจของพื้นที่ ติดตั้งเครื่องวัดสภาพอากาศฝุ่น PM 2.5 มีบริหารจัดการน้ำเสีย โดยเปิด PPP 10 ปี มีทีมกรุ๊ปเป็นผู้ดำเนินการให้

smart mobility การสัญจรอัจฉริยะ มีระบบเชื่อมต่อจากมหา’ลัยไปยังรถไฟฟ้าบีทีเอส เช่น รถชัตเติลบัสเป็นรถโดยสารพลังงานไฟฟ้า หรือ EV วิ่งบริการ 5 เส้นทาง วิ่งบริการฟรีตลอดเส้นทาง สามารถดูเส้นทางและตำแหน่งได้ผ่านแอปพลิเคชั่น เพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัวเข้ามาในพื้นที่ต่อไปจะไม่ให้คนจอดรถริมถนน ให้ไปจอดบนอาคาร ยังมีรถตุ๊กตุ๊กไฟฟ้า เราร่วมกับสตาร์ตอัพไทยพัฒนาขึ้นมาใช้บริการผ่านแอปพลิเคชั่น ปัจจุบันมีรถ 11 คัน คนใช้บริการ 2 แสนคน ร่วมกับโตโยต้าทำ car sharing ร่วมกับไทยสตาร์ตอัพให้เช่ารถขับไปต่างจังหวัด เป็นต้น

smart living การรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ รวมการควบคุมไว้ที่ศูนย์กลาง เช่น CCTV ระบบสื่อสารนำลงใต้ดิน ระบบอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง ผ่านเส้นใยแก้วนำแสง การจัดส่งสินค้าผ่านแอปพลิเคชั่น ที่เป็นไฮไลต์มีปั๊มน้ำมัน ปตท.มีนำนวัตกรรมใหม่มาใช้ให้เติมน้ำมันได้เร็ว ไม่ต้องรอคิวนาน เช่น ออกแบบหลุมจอดใหม่ จ่ายเงินด้วยทะเบียนรถที่ผูกกับบัตรเครดิต เป็นอินโนเวชั่น แก๊ส สเตชั่น

smart energy การบริหารจัดการพลังงานอัจฉริยะ ผ่านระบบโครงสร้างพื้นฐานและเทคโนโลยี รวมถึงลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก เช่น มีสถานีอัดประจุไฟฟ้า สำหรับรถใช้พลังงานไฟฟ้าที่อาคารจามจุรี 9 สวนอุทยาน และอาคารจัตุรัสจามจุรี มีการใช้โซลาร์รูฟ เริ่มใช้ที่ตลาดสามย่าน จะขยายไปลานจอดรถ และโครงการใหม่ ๆ ร่วมกับการไฟฟ้านครหลวงนำสายไฟฟ้าลงดิน กำลังทยอยทำ เช่น สยามสแควร์ จะเสร็จในปี 2564 และอยู่ระหว่างประมูล PPP ให้เอกชนร่วมทุน 20 ปี พัฒนาระบบน้ำเย็นทดแทนเครื่องปรับอากาศ

Q : การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ

จริง ๆ ก็มีพอสมควร แต่ยังไม่ได้พัฒนาในตอนนี้ อย่างเช่น บล็อก 28 บล็อก 29 บล็อก 34 มีความเป็นไปได้ในอนาคตอันใกล้ ส่วนจะทำอะไรได้ยังต้องคิดอีกหลายอย่าง ที่กำลังประมูลก่อสร้างมีโครงการโซน C ตรงบล็อก 33 เราจะลงทุนก่อสร้างเป็นหอพักนิสิตและหอพักบุคคลทั่วไป จำนวน 2 อาคาร มีพื้นที่ข้างหน้าเหลืออีกประมาณ 29,000 ตร.ม. อาจจะพัฒนาพื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่สำนักงานให้เช่า อนาคตจะมีโรงแรม อยู่ระหว่างรออนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) จะแล้วสร็จสิ้นปี 2565

Q : อัตราค่าเช่าคิดเท่าไหร่

ต้องดูสถานการณ์ ณ ขณะนั้นอีกที เพราะหอพักบุคลากรกับนิสิตก็ไม่เหมือนกัน ของนิสิตอาจจะราคาถูกหน่อย แต่ก็ไม่ได้ถูกเหมือนหอพักในมหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นหอพักแบบสวัสดิการ แต่อย่าลืมว่าของเรา การบริหารทรัพย์สินจะต้องจดรายได้ด้วย ซึ่งเราเคยรับฟีดแบ็กจากนิสิตที่ไปเช่าหอของเอกชนที่ไกลออกไป และราคาแพงอยู่ จึงเกิดดีมานด์ที่จะต้องการตรงนี้

Q : การขอคืนพื้นที่สนามกีฬาแห่งชาติ

กำลังทยอยรับคืน ซึ่งได้แจ้งกรมพลศึกษาแล้ว เมื่อ ต.ค.ได้พื้นที่สนามเทพหัสดิน คืนมาแล้วบางส่วน เช่น สระว่ายน้ำ กำลังปรับปรุงใหม่ เราจะบริหารเอง ทำเป็นพื้นที่ออกกำลังกายสาธารณะ คาดว่าจะได้พื้นที่คืนทั้งหมดในปี 2565

ตอนนี้กำลังทำผังแม่บทใหม่ทั้งพื้นที่ แนวคิดคร่าว ๆ ที่จะทำ “สวนพักผ่อนออกกำลังกายที่เป็นทางเลือกใหม่ของคนกรุงเทพฯ” ไม่ใช่สวนป่า เป็นพื้นที่สันทนาการมากกว่า เพราะเรายังคงอัตลักษณ์เรื่องการออกกำลังกายอยู่ แต่ไปออกกำลังกายอย่างเดียวไม่พอ บางพื้นที่ต้องมีไว้รองรับกิจกรรมของชุมชนด้วย เช่น concert hall ออกแบบให้เป็นพื้นที่เรียนรู้ ทำ workshop มีพื้นที่ให้ชุมชนมาจัดกิจกรรมได้

Q : แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่

มีแต่ปรับลงในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะออกมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าที่มีอยู่ 4,000 ราย แต่ละที่ไม่เหมือนกัน อย่างเช่นที่สยามสแควร์เป็นแหล่งท่องเที่ยวจะรับผลกระทบหนักกว่า ส่วนสามย่านเป็นเรื่องของธุรกิจ ผลกระทบก็อาจจะน้อยกว่า แล้วฐานค่าเช่าแต่ละส่วนก็ไม่เท่ากัน มีความหลากหลายอยู่ ต้องดูเป็นกรณี ยังตอบไม่ได้ ขอดูภาพรวมและข้อเท็จจริงก่อน