อสังหาริมทรัพย์

อสังหาขานรับต่างชาติถือวีซ่า 10 ปี รอลูกค้าจีน-ยุโรประบายสต๊อก 3%

อสังหาฯขานรับมติ ครม.แจกวีซ่าลูกค้าต่างชาติมั่งคั่ง 10 ปี “นายกคอนโดฯ” ชี้โอมิครอนยังเป็นตัวถ่วงปีนี้ โอกาสฟื้นตัวต้องรอกลางปี’66 “ภูเก็ต” เผยปลุกมู้ดต่างชาติช็อปราคา 10 ล้าน “เชียงใหม่” มองเป็นโอกาสห้องชุดพร้อมอยู่ 3 ล้านบวกลบ “นายกอสังหาฯไทย” แนะสร้างจุดขายเพิ่ม เจรจาจีทูจีผูกประกันสุขภาพ ดึงต่างชาติวัยเกษียณรักษาพยาบาลในเมืองไทย

จากมติคณะรัฐมนตรีวันอังคาร 18 มกราคม 2565 อนุมัติการให้วีซ่าพำนักระยะยาว (VLT-visa long term) แก่ชาวต่างชาติ 4 กลุ่มที่มีศักยภาพทางด้านรายได้และกำลังซื้อเป็นเวลา 10 ปี

โดยวีซ่ามีอายุ 5 ปี ต่ออายุได้อีก 5 ปี นับเป็นหนึ่งในมาตรการรัฐที่เป็นตัวช่วยภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังยุคโควิด โดยเฉพาะสินค้าคอนโดมิเนียมซึ่งมีโควตาลูกค้าต่างชาติสามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% ตามกฎหมาย

ตลาดคอนโดฯขานรับ

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มาตรการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมั่งคั่งเข้ามาลงทุนในไทย โดยให้วีซ่าระยะยาว 10 ปีเป็นผลดีกับอสังหาริมทรัพย์ไทย

โดยเฉพาะสินค้าอาคารชุด โดยสถิติก่อนยุคโควิดภาพรวมมียอดโอน 900,000 ล้านบาท/ปี แบ่งเป็นยอดโอนอาคารชุด 50% หรือ 450,000 ล้านบาท/ปี ในจำนวนนี้มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเฉลี่ย 90,000 ล้านบาท/ปี ขณะที่ปี 2564 ตลาดคอนโดฯติดลบจากปี 2563 ประมาณ -30% หรือ 100,000 กว่าล้านบาท

ดังนั้น มาตรการรัฐให้วีซ่าลูกค้าต่างชาติ 10 ปีเป็นผลบวกแน่นอน แต่อาจยังไม่เห็นชัดเจนมากนักในปี 2565 เนื่องจากสถานการณ์โอมิครอนทำให้ลูกค้าจีนซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักมีสัดส่วนซื้อ 90% เดินทางออกนอกประเทศตัวเองไม่ได้

ปีนี้ยังได้รับผลกระทบตลาดต่างชาติชะงัก จึงประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลบวกเต็มที่ตั้งแต่กลางปี 2566 เป็นต้นไปที่คาดว่าตลาดฟื้นตัวเข้าสู่ภาวะปกติ

“ปีนี้หากสถานการณ์โควิดไม่มีการระบาดซ้ำซ้อน ไม่มีการล็อกดาวน์อีก คาดว่าตลาดคอนโดฯโต 10-15% จากปี 2564 และภาพรวมตลาดคอนโดฯจะเริ่มฟื้นตัวกลางปี 2566

ระยะสั้นมาตรการนี้ส่งผลดีกับห้องชุดพร้อมโอนอาจช่วยให้ระบายสต๊อกได้เพิ่มขึ้น 2-3% รวมทั้งน่าจะช่วยให้ยอดขายคอนโดฯในโควตาต่างชาติเป็นบวกได้ 2-3% เช่นกัน” ดร.อาภากล่าว

ภูเก็ตชี้ปลุกมู้ดตลาด 10 ล้าน

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า การให้วีซ่าระยะยาว 10 ปีเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯภูเก็ตดีขึ้น เนื่องจากมีชาวต่างชาติที่เป็นกลุ่ม retirement นิยมมาพักอาศัยระยะยาว

ที่ผ่านมาประสบปัญหาการต่อวีซ่าทุก 90 วัน การได้อายุวีซ่ายาวขึ้นจะดึงดูดกำลังซื้ออย่างแน่นอน พฤติกรรมการซื้อส่วนใหญ่เป็นสินค้าราคายูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไป

“การให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี เป็นผลบวกต่ออสังหาฯภูเก็ตแน่นอน รวมทั้งเป็นผลดีต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้มีเม็ดเงินเข้ามาในระบบมากยิ่งขึ้น ส่งผลให้คนในพื้นที่ซึ่งขาดรายได้ในช่วงโควิด กลับมามีรายได้มากขึ้น”

อย่างไรก็ตาม ผลบวกอาจจะยังไม่ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ต้องรอดูสถานการณ์โอมิครอนจะรุนแรงหรือไม่ จะมีการล็อกดาวน์อีกหรือเปล่า รวมทั้งมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของรัฐต้องสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนมากกว่านี้

นอกจากนี้ ลูกค้าชาวจีนยังไม่สามารถเดินทางออกนอกประเทศได้ เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบ แม้ปัจจุบันสามารถดำเนินการผ่านช่องทางออนไลน์ได้ก็ตาม

แต่ลูกค้าก็อยากเห็นสินค้าจริงก่อนรับโอน ปี 2565 จึงเป็นการสร้างบรรยากาศของตลาดอสังหาฯให้ดีขึ้นมากกว่าการเห็นตัวเลขการซื้อขายที่ชัดเจน

เชียงใหม่เผยจีนซื้อ 70-80%

นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อรสิริกรุ๊ป จังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่า การให้วีซ่าต่างชาติมั่งคั่ง 10 ปีต้องบอกว่ารัฐมาถูกทาง ในระยะกลางและระยะยาวการขาย-การโอนอสังหาฯ ได้รับอานิสงส์ด้านบวกอย่างแน่นอน

โดยตลาดเชียงใหม่ในยุคก่อนโควิดปี 2562 มียอดโอนของลูกค้าต่างชาติ 3,000 กว่าล้านบาท ชาติที่โดดเด่นที่สุดคือลูกค้าจีนมีสัดส่วนโอนถึง 70-80% ถึงแม้สถานการณ์โควิดทำให้ตลาดซบเซา แต่หลังจากโรคระบาดยุติมั่นใจว่ากำลังซื้อจะไหลกลับเข้ามาและคึกคักกว่าเดิม

“ต้องยอมรับว่าปี 2565 วีซ่า 10 ปีอาจช่วยอะไรไม่ได้มากนัก เพราะลูกค้าต่างชาติในภาพรวมไม่สามารถเดินทางได้ตามปกติ แต่ก็เป็นสัญญาณที่ดี ทำให้ดีเวลอปเปอร์ที่มีสินค้าพร้อมอยู่พร้อมโอนวางแผนธุรกิจเพื่อรองรับโอกาสจากลูกค้าต่างชาติได้อย่างมีทิศทาง ส่วนใหญ่ลูกค้าจีนช็อปซื้อคอนโดฯราคา 3 ล้านบาทบวกลบ”

ชลบุรีแนะผูกประกันสุขภาพ

นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า การให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ช่วยให้มีรายได้จากการท่องเที่ยวมากขึ้น ประชาชนมีรายได้มากขึ้น เศรษฐกิจดีขึ้น

กำลังซื้อคนไทยเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังช่วยดูดซับคอนโดฯเหลือขายในตลาดได้ และช่วยให้ยอดขายคอนโดฯในเมืองท่องเที่ยวดีขึ้น เช่น พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ เป็นต้น แต่เพิ่มขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ต้องรอดูว่าภาครัฐจะมีเงื่อนไขเพิ่มเติมอย่างไรบ้าง และมีชาวต่างชาติเข้ามาจริงมากน้อยแค่ไหน

“เคยมีการศึกษาข้อมูลประเทศไทยไม่ติด 1 ใน 20 อันดับที่ผู้มีความมั่งคั่งสูงอยากจะมาอยู่อาศัย ส่วนใหญ่กลุ่มนี้มีความต้องการไปอยู่ในประเทศที่มีความศิวิไลซ์ เช่น ออสเตรเลีย สวิตเซอร์แลนด์ สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น

ดังนั้น การที่ประเทศไทยจะหวังกลุ่มต่างชาติกำลังซื้อสูงหรือ high net worth income มองว่ายังไม่ตรงเป้า คิดว่าชาวต่างชาติที่ต้องการเข้าอยู่อาศัยในไทยเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางมากกว่า”

ทั้งนี้ เท่าที่ทราบพฤติกรรมลูกค้าต่างชาติที่พักอาศัยในพัทยามีปัญหาในการต่อวีซ่าทุก 90 วัน แต่เป็นกลุ่มมีศักยภาพ พักอาศัยครั้งละ 3 เดือน

นิยมมาช่วงปลายปี ประเด็นคือชาวยุโรปวัยเกษียณมีบำนาญและประกันสังคมซึ่งมีความชื่นชอบระบบรักษาพยาบาลของไทยอยู่แล้ว แต่มีความยุ่งยากในการนำใบเสร็จค่ารักษาพยาบาลไปเบิกในบ้านเขา

ดังนั้นจึงมีข้อเสนอแนะรัฐบาลว่าควรเจรจาให้สามารถผูกระบบประกันสุขภาพระหว่างไทยกับต่างประเทศ หากสำเร็จจะเป็นจุดขายของประเทศไทย และเป็นการขยายฐานอุตสาหกรรมทางการแพทย์ รวมถึงการต่อยอดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุอีกด้วย

“จากการพูดคุยแลกเปลี่ยนข้อมูลกับสมาชิกสมาคมอสังหาฯต่างจังหวัดทั่วประเทศ พบว่าชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯในไทยเน้นซื้อที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท จึงอยากให้รัฐบาลโฟกัสการส่งเสริมและสนับสนุนกลุ่มนี้เป็นพิเศษ”

ระยองขอรัฐช่วยลูกค้าไทย

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า วีซ่า 10 ปี ส่งผลบวกต่อภาพรวมเศรษฐกิจ เพราะคนที่มีฐานะจะได้นำเงินมาใช้จ่ายในประเทศไทย

การดึงดูดคนเข้ามาเพิ่มโดยให้พำนักได้ยาวขึ้นก็จะช่วยได้ดี แต่ต้องดูว่าจำนวนคนกลุ่มนี้มากพอที่จะกระตุ้นจนเห็นผลเป็นนัยสำคัญหรือไม่ มองว่ามาตรการนี้ยังไม่ใช่พระเอก เป็นเพียงตัวประกอบ แค่ปลุกมู้ดตลาดให้มีสัญญาณดีขึ้นในปี 2565

“ระยองมีฐานลูกค้าต่างชาติเพียง 5% อาจไม่ได้รับอานิสงส์จากเรื่องนี้มากนัก ส่วนใหญ่เลือกพักอาศัยทำเลบ้านเพกับเกาะเสม็ด”

ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง สิ่งที่อยากให้ภาครัฐช่วยหัวเมืองรองคือ มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% แต่จำกัดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เสนอให้ขยายเพดานเป็น 5-10 ล้านบาท

เนื่องจากที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทมีสัดส่วนยอดขาย 50% ส่วนราคา 3-5 ล้านบาทมีสัดส่วน 30% ของจังหวัด ถ้าขยายเพดานเป็น 5 ล้านบาทจะทำให้กระตุ้นการซื้อการขายได้อย่างเห็นผล”