คอลัมน์

ดูแลเรียลดีมานด์

คอลัมน์ สามัญสำนึก
โดย เมตตา ทับทิม

ปลายปี 2561 แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

ไทม์ไลน์ของ “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” เดินตาม consultation paper เป๊ะ มี 3-4 ขยักเริ่มจากวันที่ 4 ตุลาคม 2561 เผยแพร่ตัวเปเปอร์ที่จัดทำโดยทีมงานแบงก์ชาติ, 11 ตุลาคม 2561 hearing (รับฟังความคิดเห็นสถาบันการเงินกับดีเวลอปเปอร์)

ถัดมา 22 ตุลาคม 2561 วันสุดท้าย hearing ผ่านเว็บไซต์, ภายในเดือนพฤศจิกายน 2561 ออกประกาศ และตั้งเป้ามีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2562

สิ่งที่ไม่เห็นในไทม์ไลน์ คือ แถลงข่าวผ่าน “ข่าวแจก” ในวันหยุด 23 ตุลาคม 2561 ที่ผ่านมา ซึ่งพูดชัดว่าการกู้เงิน ก่อนมาตรการบังคับดาวน์ 20% จะได้ใช้สิทธิ์เดิม

หมายความว่า ถ้าแบงก์ชาติยืนยันบังคับใช้ 1 มกราคม 2562 การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยต้องใช้เกณฑ์ใหม่ โดยการซื้อและขอสินเชื่อ “สัญญาที่ 2” เป็นต้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20%

แต่ถ้าขอสินเชื่อก่อน 1 มกราคม 2562 ผู้บริโภคยังสามารถใช้มาตรการปัจจุบัน คือ ซื้อบ้านดาวน์ 5% ซื้อคอนโดมิเนียมดาวน์ 10% เท่ากับเหลือเวลาแค่ 2 เดือน เพื่อจะอยู่กับเงินดาวน์ 5-10%

ผลกระทบวิเคราะห์ง่ายมาก ระยะสั้นต้องการสกัดฟองสบู่ กลายเป็นกระตุ้นอสังหาฯ ทางอ้อม เพราะคนที่อยากหนีเงินดาวน์ 20% อาจต้องเร่งการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

จุดสังเกตให้จับตาดูยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศก็แล้วกัน ตัวเลขเติบโตติดต่อกันหลายปี ล่าสุดปี 2560 อยู่ที่
6.3 แสนล้าน ปีนี้เคยเดาทิศทางกันว่าน่าจะไม่ต่ำกว่า 6.5 แสนล้าน แต่พอมาเจอแจ็คพอตบังคับดาวน์ 20% เลยเดาใหม่ว่าสิ้นปีนี้แตะ 7 แสนล้านบาท

งานนี้ได้ยินวงสนทนาของผู้บริโภคหลายกลุ่ม ตั้งข้อสงสัยว่าแบงก์ชาติกำลังดัดนิสัยใครกันแน่ ระหว่างสถาบันการเงิน-ดีเวลอปเปอร์-ผู้บริโภคนักเก็งกำไร (ฮา)

ปัญหาอยู่ที่จะแยกได้อย่างไรว่า คนไหนเป็น “นักเก็งกำไร” และคนไหนเป็น “ลูกค้าเรียลดีมานด์” ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

ปัญหาใหญ่กว่านั้น ในระยะยาวที่ต้องอยู่กับเงินดาวน์ 20% ลูกค้าเรียลดีมานด์ที่ซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป โดยอยู่ระหว่างผ่อนหลังแรกแล้วมีความจำเป็นต้องซื้อหลังที่ 2

คำถาม คือ จะมีมาตรการอะไรมาดูแลเรียลดีมานด์ กลุ่มซื้อหลังที่ 2 เพราะความจำเป็น

ถัดมา มีเรียลดีมานด์อีกประเภท คือ สินค้าแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในกลุ่มราคาตลาดแมส เฉลี่ยหลังละ 2-6 ล้าน เคยอยู่กับเงินดาวน์ 5% หรือล้านละ 50,000 บาท ภาระจ่ายเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20% หรือล้านละ 2 แสนบาท

คำนวณให้เสร็จสรรพ ตลาดแมสที่ซื้อบ้าน 2-6 ล้านบาท ต้องจ่ายเงินดาวน์ 4 แสน-1.2 ล้านบาท ในเวลาสั้น ๆ เท่ากับระยะเวลาก่อสร้าง ซึ่งเร็วมาก มีเวลาเฉลี่ย 4-6 เดือนเท่านั้น

ผลกระทบถ้าคิดแบบสุดโต่ง เรากำลังบังคับให้เรียลดีมานด์ที่ใฝ่ฝันอยากซื้อบ้านต้องถูกบีบให้ไปอยู่ในห้องชุดที่เป็นตึกสูงแทน เพราะถึงแม้บังคับดาวน์ 20% แต่งวดเงินดาวน์ยืดหยุ่นกว่า ใช้เวลาสร้างเฉลี่ย 2 ปี หรือ 24 งวด

ยังมีผลกระทบที่ไม่ได้สุดโต่งอะไรเลย มาจากคนต่างถิ่นที่วิ่งเข้าหาแหล่งจ้างงาน เช่น คนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ หรือคนกรุงเทพฯวิ่งออกไปทำงานย่าน EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) กลุ่มนี้สันนิษฐานได้ไหมว่า มีบ้านหลังแรกอยู่แล้ว การไปทำงานต่างถิ่นแล้วซื้อหลังที่ 2 มีความจำเป็นที่ฟังขึ้น

ยิ่งถ้ามาฟังเสียงผู้ประกอบการใน จ.ระยองพูดได้น่าฟังมากทีเดียวว่า ระยองไม่มีรถไฟฟ้าสักสาย จึงไม่มีนักเก็งกำไรคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า แต่ทำไมโดนหางเลขบังคับเงินดาวน์ 20%

หนักกว่านั้น คนโคราชบ่นมาดัง ๆ ว่า ตอนนี้รัฐบาลลงทุนตัดมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง แต่บังคับเงินดาวน์ 20% มาสกัดการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้อินฟราสตรักเจอร์

โค้งสุดท้ายก่อนบังคับจริง ยังมีโอกาสลุ้นให้กติกาเข้าฝักกว่านี้ ซึ่งเห็นด้วยกับมาตรการสกัดฟองสบู่นักเก็งกำไร

แต่จะสง่างามเป็นที่สุด ถ้าดูแลลูกค้าเรียลดีมานด์ควบคู่กันไปด้วยค่ะ