คุยกับ “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” ในฐานะแลนด์ลอร์ด เมื่อทำเลกำลังเปลี่ยน สังคมเมืองกำลังขยาย เทรนด์ธุรกิจร้านอาหาร “จุฬา-สามย่าน-บรรทัดทอง” บูมปีละ 400 ล้านบาทหมดยุค “เซียงกง-เครื่องกีฬา”โรดแมปการพัฒนาย่านนี้จะเป็นอย่างไร
รศ.ดร.จิตติศักดิ์ ธรรมาภรณ์พิลาศ รองอธิการบดี ด้านการจัดการทรัพย์สินและกายภาพ และผู้อำนวยการสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สมัยที่จุฬาฯ พัฒนาพื้นที่ในช่วงแรก บริเวณนี้มีอาคารมหาวิทยาลัยและรอบ ๆ เป็นชุมชนแออัด การจัดการพื้นที่สมัยนั้นคือแปลงที่ขนาดใหญ่เป็นบล็อก ๆ และเริ่มสร้างตึกแถวเพื่อจัดระเบียบชุมชนแออัด รวมทั้งให้คนภายนอกมาเช่าอยู่อาศัยและทำการค้า
- เงินอุดหนุนนักเรียน 2567 ช่วยค่าชุด-หนังสือเรียน อนุบาล-ปวช. ได้เท่าไร
- สถิติหวย ตรวจหวย ผลสลากกินแบ่งรัฐบาล งวด 16 พ.ค. ย้อนหลัง 10 ปี
- แจกเงินดิจิทัล 10,000 ลุ้นซื้อมือถือ-เครื่องใช้ไฟฟ้า “จุลพันธ์” นัดถกสัปดาห์หน้า
ในอดีตคนไทยไม่ค่อยอยู่ที่นี่ เพราะเป็นตึกแถว คนไทยอยู่ตึกไม่เป็น คุ้นกับบ้านที่มีบริเวณมากกว่ากลายเป็นคนจีนมาอยู่เยอะ ส่วนหนึ่งมาจาก “เยาวราช-ตลาดน้อย” คนจีนอยู่ตึกแถวมาก่อน อาศัยด้านบนด้านล่างทำมาค้าขาย ไลฟ์สไตล์ตรงกับพื้นที่
ความหลากหลายทางกิจกรรมก็ตามมา ธุรกิจที่ค่อนข้างสำเร็จคือ “อาหาร” แต่จะกระจายอยู่ทั่วพื้นที่ไม่ได้กระจุกเป็นโซนเหมือนปัจจุบัน เช่น ที่ตั้งจามจุรีสแควร์ ติดคณะบัญชีในปัจจุบัน, สามย่านมิตรทาวน์ซึ่งเคยเป็นตลาดสามย่านเก่ามีตึกแถวรายล้อม เป็นแหล่งวัตถุดิบใกล้มหาวิทยาลัย ส่วนฝั่ง “สวนหลวง-บรรทัดทอง” ก่อนจะมีอุทยาน 100 ปี จุฬาฯ มีตลาดสวนหลวง
เซียงกง-เครื่องกีฬา ไม่ตอบโจทย์การพัฒนาเมือง
เมื่อก่อน สวนหลวง-บรรทัดทอง เป็นย่าน “เซียงกง” ขาย-ซ่อมอะไหล่รถยนต์มือสอง ที่นี่มีโครงข่ายถนนเป็นตาราง เมื่อ 30-40 ปีก่อน ทราฟฟิกไม่หนาแน่น การซ่อมหรือขายอะไหล่ทำบนถนนในซอยหรือฟุตปาท ใครขับรถมาก็แค่เลี่ยงไปซอยอื่น
สำหรับธุรกิจกีฬา พื้นที่ตรงนี้นอกจากตึกแถวจะมีหน่วยงานอื่นมาเช่า คือ “สนามศุภชลาศัย” โดยกรมพลศึกษา สนามกีฬาจึงนำกิจกรรมด้านกีฬาสู่ย่านนี้ กลายเป็นแหล่งขายอุปกรณ์กีฬา เสื้อกีฬา ตลอดจนถ้วยรางวัลในราคาจับต้องได้ ที่มีชื่อเสียงมากคือเสื้อสกรีน ก็ตากกันริมถนน หน้าร้าน ในอดีตไม่มีใครเดือดร้อน ทุกคนรู้ว่าซอยเหล่านี้มีกิจกรรมอะไร ต้องจอดรถข้างนอกและเดินเข้าซอย ไม่มีใครขับเข้ามา ทราฟฟิกก็เบาบาง ไม่เกิดความเดือดร้อน
แต่นั่นคือเมื่อปีก่อน การพัฒนาเมืองไม่ได้อู้ฟู่ “MBK” เพิ่งเปิดใหม่ ยังไม่มีกิจกรรมเชิง City Center แบบเข้มข้น พอยุคสมัยเปลี่ยน ธุรกิจกีฬาและอะไหล่ถดถอยไปตามธรรมชาติของการพัฒนาเมือง กิจกรรมทั้งสองไม่ตอบโจทย์ สมัยนี้จอดรถไม่นานก็ติดทั้งถนน ทราฟฟิกโหดร้าย ธุรกิจเหล่านี้ต้องอาศัยโลจิสติกส์ ร้านอะไหล่มีรถส่งของ มีรถยก แต่การครอบครองพื้นผิวถนนในซอยไม่สามารถทำได้แล้ว เกิดปัญหารถติด ถูกวิจารณ์ ลูกค้าก็ไม่สะดวกมา ธุรกิจก็เริ่มดาวน์
สนามศุภฯก็เริ่มซบเซา ตั้งแต่มี “ราชมังคลากีฬาสถาน” กิจกรรมกีฬาเริ่มกระจายออกไป การขายอุปกรณ์กีฬาในห้างเข้าถึงง่ายขึ้น มี “ประตูน้ำ แพลตตินั่ม” ทางเลือกเยอะขึ้น กิจการย่านนี้ก็ล้มหายตายจากไปตามวัฏจักร
สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯเอง ไม่ได้มีพาวเวอร์ที่จะกำหนดความเป็นไปของพื้นที่ได้ขนาดนั้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปัจจัยภายนอก เมืองและสังคมที่เปลี่ยนแปลง รูปแบบการพัฒนาพื้นที่ก็เปลี่ยนไป
สเตเดียมวัน จุดหัวไม้ขีด
ก่อนหน้าโควิดมีความพยายามจะทำให้ย่านนี้หนาแน่นขึ้น โดยเปรียบเทียบกับฝั่งสยามสแควร์ ที่พัฒนาอย่างมีแพตเทิร์น ขณะที่สวนหลวง สามย่าน บรรทัดทอง มีความหลากหลายและความเป็นตัวเองอยู่ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ มองว่าเป็นความ “สนุก” มีโอกาสการพัฒนาอยู่มาก ก่อนโควิดพยายามสร้างโจทย์การพัฒนาที่หลากหลาย และพบว่าส่วนหนึ่งของธุรกิจที่รอดกลายเป็นธุรกิจอาหาร
โซน “สเตเดียมวัน” สัมปทานที่เริ่มต้นเพื่อพัฒนาเรื่องกีฬา มีกิจกรรมกีฬาเยอะมากในเทรนด์วันนั้นที่คนหายใจเข้า-ออกเป็นจักรยานและการวิ่ง สเตเดียมวันจับทาร์เก็ตตรงนั้น ร้านรองเท้า ร้านจักรยาน เทรนเนอร์ อุปกรณ์กีฬา แต่สุดท้ายไม่เกิด อาจด้วยโควิดที่เข้ามากระแทกพอดี
แต่ส่วนหนึ่งของสเตเดียมวันเป็นร้านอาหาร ต้องให้เครดิตตรงนี้ เป็นโครงการแรกที่ได้สัมปทานในพื้นที่ และไปดึงร้านอาหารดัง ๆ เข้ามา หรือขยายสาขาร้านในพื้นที่ทรัพย์สินจุฬาฯ เช่น โจ๊กสามย่าน
จับพลัดจับผลูโครงการกีฬาของสเตเดียมวันไม่รุ่ง แต่ร้านอาหารกลับรุ่ง เกิดเป็นพื้นที่ฝั่ง “เจริญผล” เอ็คโค่ร้านอาหารไปพื้นที่รอบ ๆ เริ่มมีผู้เช่าเข้ามาทำร้านอาหาร มีร้านดังจากภายนอก และร้านเหล่านี้ก็ตอบโจทย์กลุ่มคนนอนดึก
“ปกติจุฬาฯ สามย่าน บรรทัดทอง หลัง 5 โมงเย็นแทบจะเงียบ เหลือบางโซนที่เปิดถึง 2 ทุ่ม แต่ร้านอาหารในสเตเดียมวันกลายเป็นจุดนัดพบของคนทำงาน เป็นโซนนอนดึก 4-5 ทุ่ม จุดแรก ๆ ของสวนหลวง บรรทัดทอง ย่านนี้เริ่มจุดหัวไม้ขีด”
ไฟลามทุ่ง บรรทัดทองบูม 400 ล้าน
จากนั้นไฟก็ลามทุ่ง เมื่อร้านดังจากเยาวราชทยอยมาเปิด ได้อานิสงค์ส์กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน เวียดนาม และเกาหลีใต้ ที่ชอบอาหารในพื้นที่ พฤติกรรมนักท่องเที่ยวมาเป็นกลุ่ม บรรทัดทองได้เปรียบเยาวราช คือที่จอดรถกระจายอยู่หลายจุด สะดวกกับทัวร์
อีกกระแสที่เป็นแรงกระเพื่อมใหญ่ คือ โซเชียลมีเดีย คนมามากขึ้นเรื่อย ๆ เป็นเทรนด์ว่าร้านเปิดใหม่ นักรีวิว ยูทูบเบอร์ ต้องมา ปลุกให้ย่านนี้จุดติดขึ้น
ธุรกิจร้านอาหารโซนสวนหลวง บรรทัดทอง สร้างรายได้ต่อปี 300-400 ล้านบาท ไม่ใช่รายได้ที่เข้าสู่สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ แต่เป็นภาพรวมของธุรกิจในพื้นที่ ไม่ใช่แค่รายได้ขายอาหาร แต่เป็นภาพเศรษฐกิจในเชิงท่องเที่ยวไปจนถึงโซเชียลมีเดีย
การโฟกัสการพัฒนาเมืองจึงสำคัญ ถ้ามองแค่ย่านนี้ขายอาหารได้เท่าไรก็จบ ปัจจุบันมีโซเชียล กว้าง เร็ว และง่าย แรงกระเพื่อมเชิงเศรษฐกิจจึงหลากหลาย นอกเหนือจากการค้า ผู้เช่า ผู้ให้เช่า
พัฒนาย่าน ไม่ปฏิเสธคนระดับบริการ
สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ มีนโยบายจัดโซนนิ่งให้กลุ่มร้านค้ากระจุกตัวเด่นชัด ง่ายต่อคนที่มา ย่านกิน ย่านที่อยู่อาศัย ย่านกีฬาก็ยังมี ง่ายต่อการบริหารพื้นที่ เอากลุ่มผู้เช่าที่ต้องการเปิดร้านอาหารไปกระจุกอยู่บรรทัดทองเพื่อให้เกิดย่าน
สวนหลวง บรรทัดทอง มีภาพการพัฒนาที่ไม่มีรูปแบบ ต้องดูปัจจัยแวดล้อมจากภาพใหญ่ของเมือง เทรนด์ย่านรอบ ๆ และศักยภาพตัวเอง พยายามให้ความสำคัญกับโครงสร้างพื้นฐานและบริการในพื้นที่ ในเชิงกิจกรรมธุรกิจ สวนหลวง บรรทัดทองสเกลใหญ่มาก ไม่สามารถมองระยะยาวได้ 5-10 ปี เพราะทุกอย่างปรับเปลี่ยนเร็ว
กรอบใหญ่คือเน้นว่าโซนนี้จะเน้นการพัฒนารูปแบบใดบ้าง เช่น ที่อยู่อาศัยเป็นหลัก หรือคงกิจกรรมเดิมของพื้นที่ไว้ ไม่เหมือนฝั่งสยามที่เล็กและกระชับเป็นแต่ละโครงการ
สวนหลวง บรรทัดทอง เชื่อมโยงกับนิสิตจุฬาฯ เป็นหลัก ส่วนบรรทัดทองด้านเจริญผล เป็นท่องเที่ยวที่จ่ายได้แพง แต่ต้องไม่ลืมว่าทุกพื้นที่ของเมืองมีคนในระดับบริการ เช่น รปภ. แม่บ้าน สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ไม่ได้ตั้งเป้าจะพัฒนาพื้นที่จนคนในระดับบริการอยู่ไม่ได้ เช่นเดียวกับหลายโซนที่ยอมให้มีหาบเร่แผงลอย แต่ควบคุม เพราะมีคนที่กินข้าวในร้านไม่ไหว แต่จ่ายได้ในราคารถเข็น ซึ่งคนกลุ่มนี้สำคัญเป็นหัวใจของการบริการ
ผู้เช่า เทรนด์ ความเสี่ยง
ร้านทั่วไปจะอยู่ในสัญญา 3 ปี ถ้าโนเนม มาปีแรกคือการโปรโมตจะรอดหรือไม่ จากนั้นเริ่มเข้าสู่ชีวิตจริง รอดก็รุ่ง ถ้าไม่รอดปีที่สองมีโอกาสปรับกลยุทธ์ ไม่นับแฟรนไชส์ที่มีชื่อเสียงอยู่แล้ว
“ปกติก็รอด เพราะกว่าจะได้เช่า สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จะสัมภาษณ์ ต้องค่อนข้างมั่นใจว่าเขาไปไหว เรานับผู้เช่าเป็นเพื่อนบ้าน ไม่ต้องการให้ล้มหายตายจากไปโดยเร็ว การเปลี่ยนผู้เช่าที่เจ๊งไปไม่ใช่เรื่องน่าชื่นชม”
สำหรับอัตราค่าเช่าย่านสวนหลวง บรรทัดทอง มีตั้งแต่ 20,000-100,000 บาทต่อเดือน แล้วแต่ขนาดและโซน สามารถเข้าไปดูในเว็บไซต์สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯได้
ประเทศไทย ไม่ว่าจะแฟชั่น อาหาร มีอะไรก็จะเทไปกันหมด เมื่อก่อนชาไข่มุก ตอนนี้หม่าล่า แน่นอนว่ามีทั้งข้อดี ข้อเสีย ส่วนหนึ่งเป็นความเสี่ยงของแลนด์ลอร์ด ทำให้ไม่มีตัวเลือกเพื่อกระจายความเสี่ยงหรือความหลากหลายของธุรกิจ
“อย่างตอนนี้ 10 ราย ที่มาติดต่อเช่าโซนบรรทัดทอง เป็นหม่าล่า 7 ราย สำนักงานทรัพย์สินไม่ได้มาก เช่นเดียวกับช่วงหนึ่งที่ร้านกาแฟเยอะ ๆ ก็ไม่ไหว”
