รู้จักประเภทเอกสารที่ดินต่าง ๆ หลังกรณีวัดท่าไม้-แม่ธนาธร เป็นประเด็นร้อนในสังคม
วันที่ 30 มีนาคม 2565 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วง 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา มีประเด็นข่าวที่เกี่ยวเนื่องกับการถือครองที่ดิน ตกเป็นที่สนใจของประชาชน ไล่เรียงตั้งแต่ข่าวการรุกที่ดินราชพัสดุของสถานปฏิบัติธรรมวิโมกสิวาลัย สาขาวัดท่าไม้ หลังเกิดปรากฎการณ์บวช 2 โยคี
- ลูกแม่ค้าขายผัก-พ่อขับแท็กซี่ สู่เก้าอี้ “ปลัดพลังงาน” บทพิสูจน์ชีวิต “ดร.ประเสริฐ สินสุขประเสริฐ”
- NETA X ขาย มิ.ย.นี้ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท หลัง MOU สรรพสามิต
- KBANK ปรับโครงสร้างใหญ่ ลดจำนวนบอร์ด ตั้ง 4 เอ็มดีเป็น “ผู้จัดการใหญ่” มีผล 1 พ.ค.67
และอีกกรณีล่าสุด กรมที่ดินมีคำสั่งเพิกถอนโฉนด น.ส.3 ก. ในพื้นที่ อ.จอมบึง จ.ราชบุรี จำนวน 59 ฉบับ เนื้อที่รวม 2,111 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา (ตรว.) ที่ได้ออกเมื่อปี 2521 ตามโครงการเดินสำรวจออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) โดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ มิได้แจ้งการครอบครองที่ดิน
อีกทั้งที่ดินส่วนใหญ่ครอบครองโดยนางสมพร จึงรุ่งเรืองกิจ มารดานายธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ ประธานคณะก้าวหน้า
จาก 2 กรณีข้างต้น ซึ่งเกียวพันกับการทำประโยชน์บนที่ดิน และหลายครั้งมิอาจทราบได้ว่า ที่ดินที่มีนั้นเป็นที่ดินที่สามารถถือครองและทำประโยชน์ได้มากแค่ไหน “ประชาชาติธุรกิจ” พาไปจำแนกและรู้จักชนิดของที่ดินแต่ละแบบกัน
อ้างอิงจาก เว็บไซต์สำนักงานกิจการยุติธรรม กระทรวงยุติธรรม ระบุว่า เอกสารสิทธิในการถือครองที่ดิน แบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่
- เอกสารที่ดินที่ซื้อ ขาย โอน จำนองได้
- เอกสารที่ดิน ที่ซื้อ ขาย โอน จำนองไม่ได้
ทั้ง 2 แบบมีรายละเอียดลงลึกไปอีก ดังนี้
1.เอกสารที่ดินที่ซื้อ ขาย โอน จำนองได้ ได้แก่
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3ก และแบบหมายเลข 3) หมายถึง หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ซึ่งจะมีหนังสือรับรอง 3 แบบ ประกอบด้วย
น.ส.3 คือ หนังสือที่ออกให้ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
สามารถซื้อ ขาย โอนได้แต่โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อมักรอให้มั่นใจว่าสามารถออกโฉนดได้ก่อนจึงทำการซื้อขายแลกเปลี่ยนกัน
น.ส.3ก คือ หนังสือที่ออกให้ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ บ้างก็เรียกว่า “หนังสือครุฑเขียว” สามารถซื้อ ขาย โอน ให้กันได้
น.ส.3ข คือ หนังสือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจ
หน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็น
หัวหน้าประจำกิ่งอำภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)
ทั้งนี้ หนังสือน.ส.3 และ น.ส.3ข. ไม่ได้มีภาพถ่ายทางอากาศระบุเหมือน น.ส.3ก ทำให้การจะขอออกโฉนด ต้องติดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินเข้ามาทำการรังวัดและติดประกาศเป็นระยะเวลา 30 วันก่อน ถ้าไม่มีใครยื่นเรื่องขอคัดค้าน จึงจะสามารถทำเรื่องขอออกโฉนดได้
และแบบหมายเลข 3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกให้ตามกฎกระทรวงเกษตราธิการ ออกตามความใน พรบ. ออกโฉนดที่ดิน(ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2479 ลว.25 ต.ค. 2480 และข้อ 3 แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ 5 (พ.ศ.2497)
- โฉนดที่ดิน (น.ส.4 หรือครุฑสีแดง) คือ หนังสือที่ทางราชการหรือกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายเพื่อเป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้ที่เป็นเจ้าของ หากผู้ใดมีโฉนดไว้ในครอบครองก็ถือได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์
โฉนดที่ดินนับว่าเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ได้รับการรับรองจากทางราชการอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกันได้
2.เอกสารที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย โอน จำนองไม่ได้ ได้แก่
- ใบจอง (น.ส.2-น.ส.2ก) หมายถึง หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกให้ เนื่องจากการจับจองตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ยังไม่ให้สิทธิ์ครอบครองในที่ดินโดยสมบูรณ์ เพราะเป็นการอนุญาตให้ผู้จับจองที่ดินเข้าทำประโยชน์เป็นการชั่วคราว
โดยใบจองจะห้ามโอน 5 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี โดย น.ส.2 ออกให้โดยนายอำเภอ ส่วน น.ส.2ก. ออกให้โดยเจ้าพนักงานที่ดิน (พื้นที่ที่ รมต. ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ของนายอำเภอในการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน)
อนึ่ง ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน , ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก
เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
- เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน คือ เอกสารสิทธิ์ให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน เป็น สิทธิในการทำเกษตรกรรม และการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
เจ้าของมีเพียงสิทธิในการครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อห้ามขาย ห้ามโอนขายสิทธิ์ให้คนอื่น ที่ไม่ใช่ทายาทของเจ้าของสิทธิ และหากทายาทได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วก็ต้องใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น
ผู้ครอบครอบ จะต้องมีฐานะยากจน เฉลี่ยแล้ว 1 ครอบครัว จะได้ที่ดินไม่เกิน 50 ไร่ ซึ่งสามารถโอนได้ แบ่งแยกได้ มรดกตกทอดได้ ภายในครอบครัว และให้เช่าเพื่อการเกษตรเท่านั้น ซึ่งเงื่อนไขต่าง ๆ เป็นไปตามที่รัฐกำหนด
นอกจากนี้ ผู้ครอบครองไม่สามารถจำนองได้ ยกเว้น เป็นโครงการของรัฐที่อนุญาตให้ใช้เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก 4-01 เป็นหลักประกันได้ กำหนดให้มีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร หากไม่ต้องการใช้งานแล้ว ส่งคืนรัฐได้ และถ้าเลิกทำงานเป็นเกษตรกรต้องคืนรัฐ หรือหากทำผิดเงื่อนไข รัฐมีอำนาจยึดที่ดินคืน
อนึ่ง ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 อาจมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข การใช้งานและการครอบครองที่ดินได้ ต้องรอประกาศจากทางราชการเป็นระยะ ๆ
- ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น เป็นลักษณะของการอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์สืบทอดกันมาเป็นรุ่นต่อรุ่น
เจ้าของที่ดินตัวจริง คือ รัฐ โดยอาจมีการให้ใช้สิทธิอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราว อาจมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่น หรือภาษีอื่น ๆ จากผู้อยู่อาศัยเป็นการตอบแทน
- เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. คือ หนังสือที่ราชการออกให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้ แต่หากประชาชนผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที
ที่ดินประเภทนี้ออกโฉนดไม่ได้ ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาททำเกษตรต่อไปเท่านั้น
นอกจากที่ดินทั้ง 2 ประเภทแล้ว ยังมีที่ดินชนิดอื่น ๆ ที่ควรไปรู้จักมักจี่ด้วย มีดังนี้
- ที่ดิน สค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นเอกสารการแจ้งการครอบครองที่ดินของสมัยก่อน (ปัจจุบันไม่มีแล้ว) โดยมีระเบียบออกมาตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน พ.ศ.2497 ซึ่งในปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว
ในสมัยนั้นกรมที่ดินเปิดโอกาสให้ประชาชนที่ครอบครองที่ดินว่างเปล่าอยู่มาแจ้งการครอบครองที่ดิน ดังนั้น ส.ค.1 จึงไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิการครอบครองที่ดิน เพราะไม่ได้เป็นหลักฐานที่ทางราชการออกให้ เป็นเพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของทางราษฎรเท่านั้น
2.หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ โดยจะออกให้เฉพาะนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่
โดยหลังจากครอบครองแล้วอย่างน้อย 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน ซึ่งภายใน 5 ปี ที่ครอบครองจะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก
และ 3.ใบไต่สวน (น.ส.5) คือ หนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน และโอนให้กันได้ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
เหล่านี้คือ ประเภทการถือครองที่ดินต่าง ๆ ที่ควรรู้ไว้ ไม่เสียหลาย เพราะไม่แน่ว่าในอนาคต เรา ๆ ท่าน ๆ อาจจะได้มีโอกาสถือครองที่ดินเหล่านี้ เพื่อทำประโยชน์บ้างก็เป็นได้
