ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล ดีเวลอปเปอร์นักคิดเจ้าของ “วิจิตราธานี”

สัมภาษณ์พิเศษ

เจ้าตลาดโซนถนนบางนา-ตราด ปักหมุดทำเล ก.ม. 36 ป้ายหมู่บ้าน “วิจิตราธานี” โดดเด่นจนกลายเป็นแลนด์มาร์กของถนนสายเศรษฐกิจอุตสาหกรรมและการส่งออกของประเทศไทยเส้นนี้

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล” ประธานกรรมการบริหาร แพทโก้กรุ๊ป ผู้บริหารพอร์ตแลนด์แบงก์ 1-2 หมื่นไร่และกิจการในเครือ รวมทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สั่งสมประสบการณ์และชื่อเสียงยาวนานเกือบ 40 ปี

• กรุงไทย เตือนลูกค้าอัพเดต Android เวอร์ชั่นล่าสุด ก่อนใช้แอปไม่ได้
• มาบตาพุด แทงค์ เทอร์มินัล เปิดชื่อผู้ถือหุ้น-ผลประกอบการ
• เปิด 20 อันดับมหาวิทยาลัย ที่โดดเด่นด้านวิศวกรรมศาสตร์

Q : รายได้ธุรกิจอสังหาฯ

เฉลี่ยต่อปีมีรายได้ 600 ล้าน ยอดโอน 500 ล้าน เดิมเป็นธุรกิจครอบครัวเราก็ทำมาตลอด ยิ่งทำยิ่งได้ราคา ที่ดินถ้าขายพรวดเดียวทีละเยอะ ๆ พอร์ตใหญ่ ๆ ได้เงินนิดเดียว เราค่อย ๆ ทำตามกำลังซื้อ และเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจ

ถนนเส้นนี้ (บางนา-ตราด) คุณแม่บุกเบิกสร้างโครงการวิจิตราธานีตั้งแต่ยังไม่มีสนามบินสุวรรณภูมิ ความเจริญภาคตะวันออกก็ค่อย ๆ ไป ตอนนี้มีทางด่วน ท่าเรือ นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง กลุ่มเราสะสมแลนด์แบงก์ไปเรื่อย ๆ พัฒนาธุรกิจไปเรื่อย ๆ เนื่องจากเราไม่มีปัญหากดดันเพอร์ฟอร์แมนซ์ การลงทุน เราถือเป็น optimum return มากกว่า

บางทีก็มี (คนถาม) เหมือนกัน ทำไมยอดขายน้อยจัง แต่เราได้มาร์จิ้นจากราคาเพิ่มของที่ดิน (ยิ้ม)

เราก็สนใจเข้าตลาดนะ โดยนำแลนด์แบงก์บางส่วนของกลุ่มมาทำ ขณะเดียวกันซื้อที่ดินใหม่เพิ่มด้วย เพื่อแยกชัดเจนระหว่างพอร์ตครอบครัวกับโครงการ ปีนี้เราเร่งหลายโครงการ บวกกับรัฐบาลโปรโมต EEC

เราเป็นผู้นำพัฒนาอสังหาฯโซนภาคตะวันออกตั้งแต่ปี 2523 ทำโครงการแรก แบรนด์ “สามมุขตะวันออก” ที่ชลบุรี ในจังหวัดฉะเชิงเทรามีโครงการมารวย แยกเซ็กเมนต์ชัดเจน แบรนด์วิจิตราธานีทำบ้านแพง แบรนด์มารวยบ้านระดับกลาง และวิคตอเรียในกลุ่มสตาร์ตอัพคนที่เริ่มต้นในชีวิต ประสบความสำเร็จเริ่มซื้อทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด

โมเดลธุรกิจทำบ้านคุณภาพเกรดเอ ราคาย่อมเยา เพราะราคาเราอยู่รอบนอก ต้นทุนที่ดินไม่แพงมาก ทำให้ราคาลูกค้า afford ได้ อย่างที่บอกว่าสนใจเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ตั้งเป้าอีก 2 ปี ซึ่งเราพร้อมเข้าอยู่แล้วแต่ยอดขายยังไม่ realize

ตอนนี้ทำ 4 เรื่องเพื่อเตรียมตัวเข้าตลาด อันดับแรกเข้าไปแล้วเป็นที่สนใจของตลาดหรือไม่ อัตรากำไรต้องให้เกิน 15-20% ต่อปี ปัจจุบันอยู่ที่ 13% กว่า ๆ ใกล้เคียงแล้ว, เรื่องที่ 2 อัตราเติบโต เป้า 25-30% ปัจจุบันเยอะเลย จาก 250 ล้าน เป็น 450 ล้าน ฯลฯ โอเปอเรชั่นคอสต์มันฟิกซ์แล้ว

เรื่องที่ 3 ไซซ์รายได้ปีละ 1,000 ล้านบวกลบ แต่เน้นอัตราเติบโตมากกว่า และ 4.ประสิทธิภาพที่ตอบโจทย์ในการขยายงานได้อย่างรวดเร็ว ทั้งหมดนี้เป็นการพัฒนาต่อเนื่องอยู่แล้ว ปัจจุบันมีการให้บริษัทออดิต อินเทอร์นอลคอนโทรล กรรมการอิสระ ทำทุกอย่างเป็นบริษัทมืออาชีพ

Q : จุดประสงค์เข้าตลาดหุ้น

ยังไม่แพลนวงเงิน แต่เป็นแหล่งระดมทุนเอามาขยายกิจการ ซื้อที่ดินเหมาะสมเพราะที่ดินราคาขึ้นทุกปี ต้องมีการซื้อเพิ่มบ้าง ซื้อที่ดินเพื่อล็อกราคาต้นทุน ถ้าซื้อแพงเกินไปโอกาสที่ทำกำไรก็น้อยลง และเป็นการขยายอย่างรวดเร็ว

ทุกวันนี้การนำบริษัทเข้าตลาดหุ้นเป็นเหมือนแฟชั่น เอาจริง ๆ เลยนะสำหรับผม อันดับแรกผมไม่ชอบโกหก กับสอง เราไม่อยากเวอร์เกินไป (หัวเราะ)

ฉะนั้น เราต้องอยู่ในเบสต์ของความเป็นจริง เมื่อเราอยู่ในตลาดมาตรฐานการบัญชีดีขึ้น การรับรู้ มีคนตรวจสอบ น่าเชื่อถือมากขึ้น แบงก์อาจต้องให้เครดิตในส่วนนี้ การให้ดอกเบี้ยเงินกู้เบสต์ออนเพอร์ฟอร์แมนซ์ ถือว่ารับรองโดยตรง ไม่เมก (แต่งบัญชี) ขึ้นมา ผมพูดกลาง ๆ

ส่วนต่างบริษัทในและนอกตลาด มาร์จิ้นเพิ่ม 2% อัพ ทำให้อัตราผลตอบแทนดีขึ้นอย่างมาก

Q : พอร์ตที่ดิน

ที่เคยให้ข่าว 1-2 หมื่นไร่ แต่ตอนนี้ตามที่ผมบอกว่าเราไม่อยู่ในตลาดหุ้น ไม่มีความจำเป็นต้องโชว์ยอดขาย ที่ดินเป็นอีกส่วนของบริษัทครอบครัว เรารอเวลาที่เหมาะสม ตอนนี้มีแต่คนพูดจะทำโน่นทำนี่ ถนนบางนา-ตราดมีความเจริญขึ้นมาเรื่อย ๆ อยู่แล้ว ความเจริญไปตามจังหวะ

ซึ่งบางครั้งการขายที่ดินเปล่าหนึ่งแปลง กำไรพอๆ กับทำโครงการเอง เช่น ขายบ้านได้กำไรร้อยล้าน รอขายที่ดินอีก 3 ปีก็ได้เท่ากัน แต่เราทำเพราะมีลูกน้องต้องเลี้ยงไง

โครงการมิกซ์ยูสกำลังบูม ก็อยู่ในส่วนของการพัฒนาอสังหาฯ เราพยายามหาคนอื่นมาทำแทนเพราะไม่ถนัดในจุดนี้ คอมมิวนิตี้มอลล์ก็มองไว้อยู่สัก 2,000 ตร.ม. จำนวน 20-25 ร้านค้า

Q : ปีนี้มองปัจจัยนโยบายรัฐ

มีเรื่องกฎหมายภาษีที่ดินนี่แหละ ไม่ควรจะออกเลย เพราะเป็นการใช้นโยบายโดยการออกกฎหมาย ซึ่งเหมือนกับรัฐบาลมาแล้วก็ไป แต่ภาษีลักษณะเป็นการเอานโยบายไปใส่ในกฎหมาย ซึ่งบางครั้งมันอาจจะเปลี่ยนแปลงยาก

มุมมองผมคือเรื่องความชัดเจนในแง่การตีความ ลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งหลักการที่ดินเปล่าเก็บภาษีแพงสุด ทั้งที่เราไม่มีปัญหาที่ดินว่างเปล่า แต่เรามีปัญหาเรื่องเศรษฐกิจ นี่คือข้อวิจารณ์

ประเด็นต่อมา กฎหมายใหม่บังคับให้ทำประโยชน์ 3 อย่าง มีเกษตรกรรม อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย ผมถามว่าให้ทำเกษตรกรรมรัฐบาลเตรียมตลาดให้เขาหรือยัง ผลิตมาจะขายใคร ข้าว ข้าวโพด ขายใคร เรื่องการตลาดยิ่งผลิตมากเท่าไหร่ผลผลิตเกษตรกรเดิมจะมีปัญหามากเท่านั้น ทำให้ประเทศชาติอ่อนแอ

นอกจากนี้ รัฐเตรียมความสะดวกอย่างอื่นให้เขาหรือยัง ป้องกันน้ำท่วมได้ไหม ชลประทานเป็นยังไง คลองเป็นถนน ถนนเป็นคลองแล้วทำยังไง ฝนตกแล้วระบายน้ำยังไง พวกนี้เป็นสินค้ามีชีวิต มันตายได้

ทำอุตสาหกรรมก็ไปกำหนดผังเมืองสีเขียว สีแดง เรื่องสิ่งแวดล้อม นั่นคือทำไม่ได้ และให้มาผลิตอะไร ผลิตได้มีคนทำไหม อยากให้ไปดูด้านการศึกษา สอบโอเน็ต เอเน็ต 2.5 แสนคนสอบตกทุกปี 30-40% สอบผ่านแค่วิชาภาษาไทย แม้แต่การขออนุญาตทุกอย่างมีปัญหาหมด เช่น ลองไปขออนุญาตจัดสรร ขอโอนที่ดิน ฯลฯ มีปัญหาชุมชน สิ่งแวดล้อม คนงาน พนักงาน เงินทุน เทคโนโลยี

ธุรกิจที่อยู่อาศัยตอนนี้คนซื้อมีหนี้บัตรเครดิต หนี้การศึกษา (กยศ.) กู้มายังไม่จ่ายเลย ครูมีหนี้เท่าไหร่ นักศึกษาจบมามีงานทำหรือเปล่า เครดิตไม่มี มีหนี้บ้านเดิม หนี้รถ หนี้ส่วนบุคคล หนี้นอกระบบ แล้วผมจะสร้างบ้านขายใคร (หัวเราะ) สาธยายมาทั้งหมดอยากให้เห็นภาพว่าทุกวันนี้ต้องจ่ายภาษีลูกเดียว ต่อไปถ้ามีภาษีที่ดินออกมาอีก ถ้าไม่มีตังค์จ่ายภาษี ก็ต้องขายที่ดินออกมา

Q : ข้อเสนอแนะภาษีที่ดิน

เขาเก็บเพราะต้องการไปลงทุนรถไฟความเร็วสูง รัฐต้องการลงทุนมโหฬาร แต่รัฐเอาสิ่งที่ขาดทุนสี่อย่าง (เก็บภาษีที่ดิน 4 ประเภท) ไปบีบให้ลงทุนทำไม ไม่ถูกต้อง จะทำให้ประเทศแย่ และแย่มโหฬารเลย ไม่ได้คัดค้านภาษี แต่ยิ่งทำยิ่งแย่

จริง ๆ ที่ผมเสนอคือเรื่องใบขออนุญาตทั้งหมด ให้ทำออนไลน์ทั้งหมด ไม่ต้องเจอคน (เจ้าหน้าที่รัฐ) และตอบด้วยว่าการติดต่อราชการใช้เวลาภายในกี่วัน เชื่อหรือไม่กฎหมายไทยผิดอาญาทุกตัว แต่มีข้อยกเว้นให้เจ้าหน้าที่สามารถยกเว้นได้ เพราะฉะนั้นทุกอย่างต้องออนไลน์ ลดโปรเซส และอย่ามีกฎหมายศรีธนญชัยมากไปหน่อย

Q : ปรับตัวรับภาษีที่ดินยังไง

ไม่ปรับ (เน้นเสียง) เพราะการปรับตัวเป็นการเอาเปรียบคนอื่น เพราะคนอื่นก็เดือดร้อนเหมือนกัน ประเด็นไม่ใช่จ่ายหรือไม่จ่าย ข้อเสนอของผมควรยกเลิกกฎหมายภาษีที่ดิน ผมไม่รู้รัฐบาลต้องการอะไร ผมเป็นคนทำวิจัยเรื่องลดความเหลื่อมล้ำแล้วได้ปริญญาเอก สิ่งที่รัฐบาลอยากจะทำคือลดเหลื่อมล้ำ

ประเด็นคือทำยังไงให้คนไทยมีความสามารถในการถือครองที่ดินร้อยไร่พันไร่ต่างหาก ไม่ใช่ไม่มี หรือมีแค่ 1 ไร่ 10 ไร่

 

 

ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat