อสังหาริมทรัพย์

ปิดดีลไฮสปีด ซี.พี. บี้รัฐส่งมอบพื้นที่ แลกแบกดอกเบี้ย 15 ปี

ถกมาราธอนตั้งแต่ส่งท้ายปี 2561 จนล่วงเลยสงกรานต์กว่าสะเด็ดน้ำ สำหรับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา มูลค่า 224,544 ล้านบาท

เมกะโปรเจ็กต์แรกที่จะปลุกคลื่นลงทุนเข้าพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) มีกลุ่ม ซี.พี. และพันธมิตร คว้าชัยการประมูล เสนอวงเงินให้รัฐอุดหนุนต่ำสุด 117,227 ล้านบาท

กลุ่ม ซี.พี.ลงทุนแสนล้าน

โปรเจ็กต์นี้ “กลุ่ม ซี.พี.” ลงทุนจริง ๆ ประมาณ 1 แสนล้านบาท ในส่วนของงานระบบ 5 หมื่นล้าน และพัฒนาที่ดินสถานีมักกะสันกับศรีราชาอีก 5 หมื่นล้าน เพราะรัฐจ่ายค่างานโยธาให้แล้วไม่เกิน 1.2 แสนล้าน

แต่เนื่องจากเป็นโปรเจ็กต์ร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน ความเสี่ยงทั้งหมดจะตกอยู่ที่ “กลุ่ม ซี.พี.” ตลอดอายุสัญญา 50 ปี

แม้ว่ารัฐจะจ่ายค่าอุดหนุนให้ไม่เกินค่างานโยธา แต่กว่าจะได้เงินคืนเข้าสู่ปีที่ 6-15 หลังเปิดบริการไปแล้วและใช้เวลา 10 ปีกว่าจะได้ครบ เท่ากับว่างานนี้ “กลุ่มซี.พี.” ต้องรับภาระดอกเบี้ย 15 ปี

เนื่องจากจะต้องหาเงินกู้ 5 หมื่นล้านบาทลงทุนงานระบบ และงานพัฒนาเชิงพาณิชย์ 2 สถานีที่มักกะสันและศรีราชา

แบกรับความเสี่ยงทั้งหมด

ขณะที่โครงการก็มีรายได้จากผู้โดยสารเป็นตัวผันแปรยังไม่รู้ว่าปีแรกเปิดบริการจะเป็นไปตามเป้าหรือไม่

ทำให้ที่ผ่านมา “กลุ่ม ซี.พี.” พยายามจะให้รัฐคงข้อเสนอการเงินที่อยู่นอกเหนือกฎกติการะหว่างการเจราจาตลอดหลายเดือนที่ผ่านมา เพื่อปิดจุดเสี่ยงโครงการให้เหลือน้อยที่สุด

โดยเฉพาะ 3 ข้อเสนอที่พันธมิตรของ ซี.พี. ขอให้คงไว้ 1.ให้รัฐจ่ายเงินร่วมลงทุน 117,227 ล้านบาทปีที่ 1-6 2.ซี.พี.ผ่อนจ่ายค่าใช้สิทธิแอร์พอร์ตลิงก์ 10 ปี เริ่มปีที่ 2-12 พร้อมให้ดอกเบี้ยเพิ่ม 3% และ 3.จัดตั้งอีเมอร์เจนซี่ฟันด์ (กองทุนฉุกเฉิน) มาซัพพอร์ตโครงการ โดยธนาคารไทยกับธนาคารไชน่าดีเวลอปเมนต์ของจีน (CDB) และองค์กรความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (เจบิก)

“กลุ่ม ซี.พี.พยายามอธิบายสิ่งที่ต้องการให้คณะกรรมการคัดเลือกแนบ 3 ข้อเสนอไปให้บอร์ดอีอีซี ไม่อยากให้มองว่าเป็นเงื่อนไข เพราะเขายอมถอน 12 ข้อเสนอด้านการเงินหมดแล้ว แต่อยากให้จดบันทึกให้รับทราบว่าเขามีข้อเสนอที่ดีกับรัฐเพราะจะทำให้รัฐลดภาระเรื่องดอกเบี้ย” รายงานข่าวกล่าวและว่า

โดยกลุ่ม ซี.พี.ระบุว่า ให้รัฐจ่ายเงินอุดหนุนให้ก่อน เช่น ขอให้ทยอยจ่ายหลังก่อสร้างไปได้ 10% เพราะหากรอสร้างเสร็จ ใน 5 ปี ต้องใช้เงินลงทุนกว่า 1 แสนล้านบาท และแบกภาระดอกเบี้ยไว้สูง หากมองกลับกันหากรัฐจ่ายเร็วจะประหยัดดอกเบี้ย 2% เพราะรัฐจะต้องจ่ายเงินอุดหนุนให้ ซี.พี.ใน 10 ปีจากวงเงินปัจจุบัน 117,227 ล้านบาท เมื่อรวมดอกเบี้ยอยู่ที่ 150,000 ล้านบาท

กรณีขอผ่อนชำระแอร์พอร์ตลิงก์ เนื่องจากโครงการเสี่ยงสูงซึ่ง ซี.พี.จะต้องรับภาระ 15 ปี กว่าจะได้เงินที่ลงทุนไปกว่า 1 แสนล้านคืนจากรัฐ จึงขอทยอยจ่าย 10 ปี แต่ให้ดอกเบี้ยเพิ่ม 3%

ขณะที่กองทุนอีเมอร์เจนซี่ฟันด์เป็นการจัดตั้งของ 3 รัฐบาล คือ ไทย จีน และญี่ปุ่น จะมาซัพพอร์ตโครงการในอีอีซีที่มีจีนและญี่ปุ่นเป็นผู้ร่วมลงทุน ไม่ได้เฉพาะรถไฟความเร็วสูง โดยโครงการไหนที่ดำเนินการไปแล้ว ประสบปัญหาสามารถระดมทุนผ่านกองทุนนี้ได้ ซึ่งกลุ่ม ซี.พี.ได้ยินว่าจะมีกองทุนนี้จึงอยากให้รัฐพิจารณาให้

ท้ายที่สุดคณะกรรมการคัดเลือกไม่รับไว้ ทุกข้อเสนอ

ร่างสัญญา 200 หน้า

หลังปิดจ็อบ “กลุ่ม ซี.พี.” ที่ยอมถอนข้อเสนอพิเศษได้แล้ว ทางคณะกรรมการคัดเลือกมี “วรวุฒิ มาลา” รักษาการผู้ว่าการการถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เป็นประธาน ได้ร่างสัญญาพร้อมรายละเอียดแนบท้ายร่วม 200 หน้าส่งให้อัยการสูงสุดเมื่อวันที่ 29 เม.ย.ที่ผ่านมา

หลังใช้เวลา 3 วันเต็ม ๆ ในการประชุมกับกลุ่ม ซี.พี. ยกร่างจูนคำในสัญญาให้เข้าใจตรงกัน ก่อนส่งให้บอร์ดอีอีซีวันที่ 13 พ.ค. เสนอ ครม. วันที่ 28 พ.ค. และเซ็นสัญญาวันที่ 15 มิ.ย.นี้

นางพฤฒิพร เนติโพธิ์ อธิบดีอัยการ สำนักงานที่ปรึกษากฎหมาย สำนักงานอัยการสูงสุด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ด้วยเป็นโครงการขนาดใหญ่ใช้เงินลงทุนสูง จึงต้องพิจารณาสัญญาอย่างรอบคอบ ไม่ให้ซ้ำรอยโฮปเวลล์ ซึ่งคณะกรรมการก็พยายามหาทางป้องกันไว้ทุกอย่างในร่างสัญญา

เช่น ส่งมอบพื้นที่ก่อสร้างและพัฒนาเชิงพาณิชย์ เอกชนจะให้ ร.ฟ.ท.ส่งมอบ 100% แต่รัฐจะไม่กำหนดแบบนั้น จะกำหนดว่าส่งมอบพื้นที่ให้เอกชนคู่สัญญาทำงานได้และมีแผนส่งมอบชัดเจน หรือการขยายเวลาก่อสร้างเดิมเอกชนจะขอชดเชยเป็นตัวเงิน หาก ร.ฟ.ท.ส่งมอบล่าช้าแต่รัฐไม่ให้ จะให้แค่ขยายเวลาก่อสร้างเท่านั้น

“ข้อเสนอพิเศษในซองที่ 4 คณะกรรมการคัดเลือกไม่สามารถพิจารณาได้เพราะผิดเงื่อนไขทีโออาร์ ส่วน ซี.พี.จะให้อีอีซีหรือรถไฟส่งให้ใครพิจารณาไม่เกี่ยวกับคณะกรรมการคัดเลือกแล้ว”

ซี.พี.กังวลส่งมอบพื้นที่ล่าช้า

รายงานข่าวกล่าวว่า เอกชนกังวลเรื่องการส่งมอบพื้นที่ ทั้งการเวนคืน รื้อย้ายผู้บุกรุก สาธารณูปโภค เนื่องจากหากส่งมอบพื้นที่ล่าช้าจะทำให้การก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามเวลา 5 ปี ทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

“หลังเซ็นสัญญา ภาระความรับผิดชอบทั้งหมดจะตกอยู่ที่ ซี.พี.จึงต้องรีบสร้างให้เสร็จตามสัญญา เพราะจะมีภาระทางการเงินที่ขอกู้แบงก์ตั้งแต่เริ่มเซ็นสัญญา จึงทำให้เจรจานาน”

ทั้งนี้ ร.ฟ.ท. และ ซี.พี.ตกลงร่วมกันจะสร้างในส่วนที่เป็นพื้นที่พร้อมส่งมอบ ซึ่งมีอยู่ประมาณ 90% หลังเซ็นสัญญาแล้วทาง ร.ฟ.ท. จะต้องทำแผนส่งมอบ แต่เนื่องจากมีผู้บุกรุกอยู่ จะต้องใช้เวลา 2 ปีถึงจะส่งมอบพื้นที่ได้หมด

ส่วนพื้นที่สถานีมักกะสันและศรีราชาจะส่งมอบได้เร็วเพราะเป็นพื้นที่โล่ง หลังเซ็นสัญญาจะเริ่มสร้างได้ภายใน 6 เดือน

ต่อรองค่าปรับวันละ 12 ล้าน

ทั้งนี้ หากสร้างไม่เสร็จตามกำหนด ทางรัฐกำหนดค่าปรับไว้ 12 ล้านบาทต่อวัน เป็นค่าปรับแอร์พอร์ตลิงก์วันละ 3 ล้านบาทและรถไฟความเร็วสูงวันละ 9 ล้านบาท หากเอกชนแสดงหลักคิดที่ต่ำกว่านี้ก็เจรจาได้ แต่ต้องให้จบก่อนเซ็นสัญญา ยังไงจะต้องมีค่าปรับเพื่อให้โครงการสร้างเสร็จ