อสังหาริมทรัพย์

ส่องตลาดบ้าน-คอนโดครึ่งปีหลัง กทม.-ปริมณฑลสต๊อกท่วม 213,728 หน่วย

เข้าสู่ต้นไตรมาส 3 ได้เวลาอัพเดตตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก 2564

“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธาน บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (รวมนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) และบางส่วนของจังหวัดพระนครศรีอยุธยา-ฉะเชิงเทรา

พบว่าอัตราการขายค่อนข้างชะลอตัว โดยขายได้เพียงเดือนละ 2.6% ทำให้มีสินค้า 213,728 หน่วย คาดว่าใช้เวลาในการขาย 5 ปี ในขณะที่คาดว่า ณ สิ้นปี 2564 มีหน่วยเหลือไม่เกิน 200,000 หน่วย

ขายดีทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยว

ภาพรวมใน กทม.-ปริมณฑลซึ่งขนาดตลาดสัดส่วน 60% ของประเทศไทย มี 2,553 โครงการอยู่ระหว่างขาย มีหน่วยสะสม 735,519 หน่วย (โครงการที่มีหน่วยในผังเกิน 20 หน่วย มี 2,130 โครงการ) เป็นห้องชุดมากที่สุด 361,706 หน่วย สัดส่วน 49% รองลงมาทาวน์เฮาส์ 204,618 หน่วย 28%, บ้านเดี่ยว 106,179 หน่วย 14% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด ตึกแถว ที่ดินจัดสรร

สินค้าส่วนใหญ่ 55% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และราคาเกิน 10 ล้านบาท มีสัดส่วน 5% เฉลี่ยราคาหน่วยละ 4.131 ล้านบาท

ในด้านมูลค่าพบว่า ตลาดรวมอยู่ที่ 3.038 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าตลาดห้องชุด 1,384,423 ล้านบาท สัดส่วน 46% รองลงมาบ้านเดี่ยว 830,909 ล้านบาท 27%, ทาวน์เฮาส์ 549,301 ล้านบาท 18%, บ้านแฝด 7%, ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ 1.4% และที่ดินจัดสรร 0.4%

โดยที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่มีหน่วยรวมกัน 55% แต่มีมูลค่ารวมกันเพียง 28% ขณะที่ราคาเกิน 10 ล้านที่มีหน่วยรวมกันเพียง 5% แต่มีมูลค่าตลาดถึง 25%

ในด้านอัตราขายเฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 2.6% แบ่งเป็นห้องชุดเฉลี่ย 3.2%, ทาวน์เฮาส์ 2.2%, บ้านเดี่ยว 1.6% โดยมีข้อสังเกตที่น่าสนใจ คือ บ้านเดี่ยวเกิน 10 ล้านมีอัตราการขายดีกว่าราคาต่ำ 10 ล้านบาท แสดงว่าอัตราดูดซับอยู่ในกลุ่มผู้มีรายได้สูง เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ 5 ล้านบาทขึ้นไปขายดีกว่าราคาต่ำกว่า 5 ล้าน

เทรนด์ด้านราคาพบด้วยว่า ห้องชุดราคาถูก 1 ล้านบวกลบขายเร็วกว่าราคาอื่นเช่นกัน เพราะเริ่มมีการซื้อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่า

ซัพพลายเหลือขาย 2.13 แสนหน่วย

สำหรับครึ่งปีหลัง 2564 มีหน่วยเหลือขายรวมกัน 213,728 หน่วย (ลดลงกว่าสถิติสิ้นปี 2563 ที่มีอยู่ 226,645 หน่วย) เป็นห้องชุด 86,734 หน่วย สัดส่วน 41% รองลงมาทาวน์เฮาส์ 68,982 หน่วย 33%, บ้านเดี่ยว 34,145 หน่วย 16%

ในจำนวนนี้โฟกัสมี 5 กลุ่มราคาที่มีหน่วยรอขายรวมกัน 56% ได้แก่ 1.ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท หน่วยรอขาย 33,753 หน่วย สัดส่วน 16% ของตลาดรวม 2.ห้องชุด ราคา 2-3 ล้านบาท หน่วยรอขาย 26,757 หน่วย สัดส่วน 13%

3.ห้องชุด ราคา 1-2 ล้านบาท หน่วยรอขาย 24,537 หน่วย สัดส่วน 11% 4.ทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท หน่วยรอขาย 19,245 หน่วย สัดส่วน 9% และ 5.บ้านเดี่ยว ราคา 5-10 ล้านบาท หน่วยรอขาย 15,683 หน่วย หรือสัดส่วน 7%

ทั้งนี้ สต๊อกรอขาย 213,728 หน่วย คาดว่าต้องใช้เวลาขาย 39 เดือนจึงจะหมด (ไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นอีกเลย) แบ่งเป็นห้องชุดขายได้หมดในเวลา 32 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 46 เดือน และบ้านเดี่ยว 62 เดือน

“ดร.โสภณ” ระบุว่า สิ่งที่น่าวิตกก็คือ หน่วยรอขาย 213,728 หน่วยดังกล่าวก่อสร้างเสร็จแล้วมีสัดส่วน 21% จำนวน 45,817 หน่วย ที่เหลือยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หากตั้งสมมุติฐานว่าความคืบหน้าก่อสร้างเกิน 60% ขึ้นไปถือว่าปลอดภัยแล้ว เท่ากับมีหน่วยขายที่ปลอดภัยเพียง 46% ที่เหลืออีก 54% อาจหดหายไปหากเกิดวิกฤตกำลังซื้อขึ้นมา

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ความจริงปรากฏราคาคงที่ 87%

สำหรับหน่วยขาย “เจ๊ง” (หยุดการขาย ล้มเลิกโครงการ รอปรับผังและรูปแบบใหม่) ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มี 14 โครงการ จาก 2,553 โครงการ สัดส่วน 0.5% แสดงว่าสถานการณ์ไม่ได้เลวร้ายจนเกินไป มีจำนวนรวม 1,992 หน่วย มูลค่ารวมกัน 10,216 ล้านบาท (เทียบกับวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540-2544 มีโครงการหยุดการขายนับร้อยโครงการ)

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาพบว่าราคาไม่ได้ลดลงมากอย่างที่หลายฝ่ายเข้าใจ โดย 2,553 โครงการอยู่ระหว่างขาย (ธันวาคม 2563-มิถุนายน 2564) ลดราคาเพียง 7%, เพิ่มราคา 6% และราคาคงที่ 87% ทำให้ค่าเฉลี่ยครึ่งปีแรก 2564 ราคาลดลงเพียง 0.13% เท่านั้น

เหตุผลเพราะผู้ประกอบการหลายรายใช้เทคนิคตั้งราคาสูงขึ้น 10-30% แล้วทำการตลาดว่ามีการลดราคาลงมา 10-30% ทำให้ภาพรวมจึงแทบไม่มีการลดราคาลงจริง ๆ

“นิติบุคคล” พยุงราคาบ้านเก่า

เจาะรายละเอียดพบว่าห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1 ล้านบาท) ที่มีอายุโครงการ 20 ปี มีแนวโน้มราคาลดลงเนื่องจากการดูแลชุมชน (นิติบุคคล) ที่ไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอ, ห้องชุดราคาแพงเกิน 10 ล้านบาท ราคาแทบไม่ตกเพราะมีการดูแลชุมชนที่ดี

เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวที่มีอายุ 20 ปีขึ้นไป ราคากลับตกต่ำลงเพราะความเสื่อมของตัวอาคารซึ่งจำเป็นต้องมีการซ่อมแซมใหญ่ โดยเฉพาะงานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคาร

ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่ไม่เกิน 3 ปี ปกติราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% อย่างไรก็ตาม ภาวะราคาในสถานการณ์โควิดราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ถือว่าราคาหยุดนิ่งเท่ากับ 0%

โดยเฉพาะห้องชุดมีซัพพลายในตลาดจำนวนมาก การซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็หาผู้เช่าได้ยากในขณะนี้ แม้ว่าบางแห่งที่มีการรับประกันค่าเช่า 5-7% ต่อปี เมื่อหมดโปรโมชั่นราคาลดลง 10-15% ด้วยซ้ำไป เพราะราคาที่ตั้งไว้แต่เดิมค่อนข้างสูงกว่าปกติ (บวกค่าเช่าไว้แล้ว)

ครึ่งปีหลัง 2564 ลุ้นเร่งฉีดวัคซีน

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 3/64 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยคงจะตกต่ำลงมากพอสมควร เพราะ “ความกลัวโควิด” แพร่เร็วกว่าตัวโรคระบาดเสียอีก การทำงานที่บ้าน-WFH ทำให้ความสามารถในการออกไปหาซื้อบ้านลดลง การหาซื้อบ้านผ่านระบบออนไลน์ช่วยได้ส่วนหนึ่งแต่ก็คงไม่เหมือนกับการไปดูด้วยตาและต่อรองด้วยตนเอง

แนวโน้มไตรมาส 4/64 สถานการณ์อาจดีขึ้นถ้ารัฐบาลสามารถเร่งฉีดวัคซีนจนสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ 70% ของจำนวนประชากรทั้งประเทศ

แต่ถ้าโรคระบาดยังไม่ทุเลาเพราะวัคซีนไม่มาตามข่าว สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยก็อาจตกต่ำลง