หุ้น-การเงิน

แบงก์เร่งโละเอ็นพีเอ 2 แสนล้าน ตั้งรับหนี้เสียยอดยึดบ้านเพิ่ม

อสังหา รัชโยธิน

แบงก์รัฐ-เอกชนเร่งระบายสต๊อก NPA ดึงสภาพคล่องกลับ เตรียมรับยึดระลอกใหม่ หลังดอกเบี้ยขาขึ้น “กสิกรไทย” ลุ้นยอดขายบ้านมือสองแตะหมื่นล้าน NPA ทั้งระบบ 2 แสนล้าน “ซีไอเอ็มบี ไทย” ชี้ราคาบ้านใหม่พุ่ง 30% กำลังซื้อจำกัดหนุนมือสองโต “SAM” ชี้ทำเลที่ดินเปล่า-โรงแรมภาคตะวันออกขายดี

เคลียร์สต๊อก NPA รับของใหม่

นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์ทรัพย์รอการขาย (NPA) ของระบบธนาคารมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สอดคล้องตามทิศทางหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ที่ขยับขึ้น ทำให้ธนาคารที่มีสต๊อกของ NPA ค่อนข้างเยอะ อาจจำเป็นต้องเร่งระบายทรัพย์ออกมาขาย เพื่อรองรับของใหม่ เนื่องจากทรัพย์ที่ธนาคารได้มาจากลูกค้าที่เป็นหนี้เสีย โดยธนาคารจะซื้อทรัพย์ไว้เป็น NPA โดยไม่ผ่านกรมบังคับคดี ขณะเดียวกันธนาคารจะนำทรัพย์มาขายต่อให้กับลูกค้าต่อไป

ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว อัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูง และทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น รวมถึงต้นทุนต่าง ๆ ปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งในมุมมองตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะเห็นว่าความต้องการบ้านมือสองมีทิศทางเพิ่มขึ้น เนื่องจากบ้านใหม่มีราคาแพงขึ้นเฉลี่ย 30% เมื่อเทียบกับบ้านมือสองที่ราคาถูกกว่า และพื้นที่ทำเลค่อนข้างดีขึ้น จึงเป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้น

“ดีมานด์บ้านมือสองเป็นเทรนด์ที่กำลังมา ซึ่งที่เราเห็นธนาคารทำตลาดทรัพย์มือสอง เพราะสต๊อก NPA ของแบงก์เพิ่มขึ้น แต่ในส่วนของซีไอเอ็มบีไทย เราไม่ได้ทำตลาดมือสอง เพราะเป็นตลาดปราบเซียน และทีมที่ดู NPA จะต้องมีความชำนาญ ดูทรัพย์ประเมินมูลค่าเก่งว่าพื้นที่่ไหนมีศักยภาพ เพราะแบงก์เงินจะจมทันที”

กสิกรขายบ้านมือสอง 1 หมื่น ล.

นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมตลาดบ้านมือสองมีทิศทางการเติบโตค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับตลาดสินเชื่อบ้านใหม่ ส่วนหนึ่งมาจากราคาบ้านใหม่ที่มีราคาสูงจากต้นทุนที่เร่งตัวขึ้น ทำให้ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อไม่สูง และจากภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อ ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาซื้อบ้านมือสองมากขึ้น

ขณะที่สถาบันการเงินก็ต้องการระบายสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ที่มีอยู่ออกมา เพื่อนำสภาพคล่องไปปล่อยสินเชื่อต่อ ซึ่ง NPA ที่อยู่กับธนาคารจะมี 2 แบบ คือ 1.ทรัพย์ที่ลูกค้าตีโอนทรัพย์ชำระหนี้คืนให้ธนาคาร และ 2.ธนาคารซื้อขายจากการทอดตลาด โดยจะเห็นว่าทรัพย์ NPA บางส่วนมีทำเลที่มีศักยภาพ และราคาถูกกว่าเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ และมีพื้นที่มากกว่า 3-4 เท่าในราคาซื้อเท่ากัน ทำให้ความต้องการทรัพย์มือสองกลุ่มนี้มีสูงต่อเนื่อง

โดยสะท้อนจากตัวเลขยอดขายของธนาคารกสิกรไทย พบว่าในปี 2565 มียอดขายทรัพย์มือสองสูงสุดถึง 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท จากช่วงปกติจะอยู่ที่ราว 3,000-4,000 ล้านบาท ซึ่งในปี 2566 คาดว่าจะอยู่ที่ราว 9,000 ล้านบาทปรับลดลงจากฐานที่สูงในปีก่อน และทรัพย์ในพื้นที่ทำเลที่มีศักยภาพได้ขายไปค่อนข้างเยอะมาก ทำให้ในปีนี้ยอดขายจึงปรับลดลง โดยปัจจุบันธนาคารกสิกรไทยมีทรัพย์ NPA อยู่ราว 3-4 หมื่นล้านบาท

นายชัยยศกล่าวว่า สถานการณ์การยึดทรัพย์ลูกค้าของธนาคาร ยืนยันว่าธนาคารพยายามเจรจากับลูกค้าในการประนีประนอม ไม่ต้องการฟ้องร้องเป็นคดีความ แต่จากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่มีแนวโน้มขยับขึ้น ทำให้มีลูกค้าบางส่วนที่ปล่อยให้มีการยึดทรัพย์ แต่โดยรวมจะเห็นว่าทั้งระบบสถาบันการเงินมีทรัพย์ NPA รวมอยู่ที่ 1-2 แสนล้านบาทต่อปี ถือว่าไม่สูงเมื่อเทียบกับตลาดสินเชื่อบ้านใหม่ที่มีมูลค่าเฉลี่ย 5-6 แสนล้านบาทต่อปี

ดอกเบี้ยขาขึ้น-ผ่อนต่อไม่ไหว

นายธรัฐพร เตชะกิจขจร กรรมการผู้จัดการ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บสส.) หรือ SAM เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังไม่ดี ภายใต้ดอกเบี้ยขาขึ้น และปัญหาเงินเฟ้อที่ยังคงมีอยู่ ส่งผลต่อรายได้ของประชาชน ประกอบกับมาตรการช่วยเหลือทางการเงินของสถาบันการเงินที่กำลังจะหมดลงภายในสิ้นปีนี้ มองว่ามีความเป็นไปได้ที่จะเห็นลูกค้ากลุ่มเปราะบางที่ผ่อนชำระหนี้ไม่ไหว ปล่อยทรัพย์ให้ถูกยึดเพิ่มขึ้นได้ แต่อาจจะต้องไปดูว่าทรัพย์ดังกล่าวจะอยู่ในส่วนของสถาบันการเงินไหน ไม่ว่าจะเป็นธนาคารพาณิชย์ หรือสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFIs)

ทั้งนี้ หากดูแนวโน้มตลาดทรัพย์ NPA ในการซื้อขายทิศทางยังสามารถขยายตัวได้ต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งมาจากกำลังซื้อของประชาชนที่จำกัด และต้นทุนของบ้านใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้บ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกของคนที่มองหาทรัพย์ที่ราคาไม่สูง และศักยภาพของทรัพย์ยังพอไปได้

“NPA” ตะวันออกขายคล่อง

อย่างไรก็ดี หากดูทรัพย์ NPA ของบริษัทที่ขายได้ค่อนข้างดี จะเป็นทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ เช่น ภาคตะวันออก โดยทรัพย์ที่ขายได้คล่องและดีที่สุด จะเป็นกลุ่มโรงแรม ที่ดินเปล่า เป็นต้น สำหรับที่อยู่อาศัย บ้านและคอนโดมิเนียมพอไปได้เรื่อย ๆ เนื่องจากมีซัพพลายออกมาค่อนข้างเยอะ แต่กำลังซื้อในกลุ่มนี้ยังคงจำกัด ทำให้การเติบโตไม่ได้ก้าวกระโดดมากนัก

“ปัจจุบันเรามีพอร์ตทรัพย์รอการขายอยู่ในมือประมาณ 2-2.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งปีนี้ตั้งเป้าขายและได้เงินสดประมาณ 2,600 ล้านบาท ซึ่งผ่านมา 6 เดือนสามารถทำได้แล้วกว่า 1,000 ล้านบาท คาดว่าทั้งปีน่าจะทำได้ตามเป้าที่ตั้งไว้”

งัดแคมเปญเทกระจาด NPA

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ขณะนี้สถาบันการเงินหลายแห่งมีการจัดแคมเปญส่งเสริมการขายทรัพย์ NPA อาทิ ธนาคารกสิกรไทย ปล่อยแคมเปญ “คุ้มx3” คุ้มส่วนลด ค่าโอน และดอกเบี้ย มอบส่วนลดสูงสุด 60% ฟรีค่าโอนสูงสุด 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยพิเศษ 1.99% นาน 1 ปี กู้ได้สูงสุด 110% รู้ผลการจองซื้อทรัพย์เร็วสุดภายใน 1 วันทำการ ในกรณีที่กู้ไม่ผ่านยินดีคืนเงินมัดจำ

โดยทรัพย์มือสองที่ร่วมแคมเปญมีให้เลือกหลากหลาย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ ที่ดินเปล่าและทรัพย์เพื่อทำธุรกิจ เช่น โกดัง โรงงาน อพาร์ตเมนต์ เป็นต้น ซึ่งแคมเปญบ้านมือสองกสิกรไทย “คุ้มx3” เริ่มตั้งแต่วันนี้ถึง 31 ตุลาคม 2566

ธนาคารกรุงไทยจัดแคมเปญ “Krungthai NPA Mid Year Sale 2566” ลดราคาสูงสุด 55% ค่าโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อจ่ายเพียง 1% ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปีแรกอยู่ที่ 0.75% ซึ่งมีทรัพย์ให้เลือกกว่า 3,000 รายการ มูลค่า 11,000 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้-17 กันยายน 2566

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้คัดทรัพย์เด่น ดอกเบี้ยต่ำ นานสูงสุด 24 เดือน สำหรับสินเชื่อซื้อบ้านมือสอง ธอส. คิดดอกเบี้ยพิเศษ 0% นาน 24 เดือนแรก พร้อมจัดโครงการ “GHB’s NPA Online Action” ลดสูงสุด 40% และ on top อีก 10% กรณีทำนิติกรรมภายใน 6 ตุลาคม 2566