เศรษฐกิจภูมิภาค

จักรรัตน์ เรืองรัตนากร ลงทุน รร.ภูเก็ต-พัทยาสวนกระแส

สัมภาษณ์

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจไทยชะลอตัว ปั่นป่วนจากสงครามการค้า แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส ดังที่นักธุรกิจหนุ่มดีกรีวิศวโยธา “จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และธุรกิจในเครืออีกกว่า 16 กลุ่ม ได้ให้สัมภาษณ์ “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงทิศทาง กลยุทธ์ และแผนการลงทุน ของกลุ่มรัตนากร ในช่วงเศรษฐกิจขาลง

แนะนำธุรกิจในเครือรัตนากร

เรามีบริษัทในเครือ 40 บริษัท 16 กลุ่มธุรกิจ มีสินทรัพย์รวมกว่า 30,000 ล้านบาท มีแลนด์แบงก์มากกว่า 2,400 ไร่ คาดการณ์กำไรทั้งปี 2561 ประมาณ 1,546 ล้านบาท ช่วงปี 2540-2550 กำไร 100% มาจากอสังหาฯ 95% ธุรกิจอื่น ๆ 5% ต่อมาผมปรับสัดส่วนรายได้ เพื่อกระจายความเสี่ยงมาเป็น 70 : 30 ปี 2562 อยู่ที่ 50 : 50 และวางเป้าภายในปี 2565 กำไรจากอสังหาฯ จะเหลือแค่ 20% ธุรกิจอื่น 80%

16 กลุ่มธุรกิจทำอะไรบ้าง

1.บ้านจัดสรร มี 103 โครงการ ในนามบ้านรัตนากร และบ้านธัญญวันท์ 2.กลุ่มธุรกิจอาคารชุด มี 4,500 ยูนิต ในนาม Life Condo และ T.W. Condo 3.กลุ่มธุรกิจโรงแรม ในนาม R-Con มี 1,250 ห้อง

4.กลุ่มธุรกิจ international service residence (Ascott Group) มี 4 แห่ง รวม 1,000 ห้อง 5.กลุ่มธุรกิจ international hotel chain (IHG Group) มี 8 แห่ง 2,000 ห้อง 6.กลุ่มธุรกิจอพาร์ตเมนต์ มี 850 ห้อง 7.กลุ่มธุรกิจรีสอร์ต มี 600 ห้อง 8.กลุ่มธุรกิจตลาด มี 10 แห่ง กว่า 12,000 แผงค้า 9.กลุ่มธุรกิจให้เช่าเพื่อการพาณิชย์ มีกว่า 500 ยูนิต 10.กลุ่มธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและเครื่องมือหนัก 11.กลุ่มโรงงานผลิตวัสดุก่อสร้าง 12.กลุ่มร้านค้าวัสดุก่อสร้างและโกดัง

13.กลุ่มธุรกิจการเงินและการลงทุน 14.กลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการอาคารพาณิชย์ มี 31 โครงการ 15.กลุ่มธุรกิจ land bank มีที่ดินกว่า 2,400 ไร่ ใน 20 ทำเล 10 จังหวัด 16.กลุ่มธุรกิจโรงเรียน ทั้งโรงเรียนสามัญ, อาชีวะ และนานาชาติ และกำลังมีแผนจะลงทุนในอีก 4 กลุ่มธุรกิจ

4 กลุ่มธุรกิจใหม่ ประกอบด้วย

จะเป็นการนำธุรกิจใหม่เข้าไปเสริมธุรกิจเดิมที่มีอยู่ 17.กลุ่มอุตสาหกรรมการเกษตร จะเปิดโรงงานปุ๋ยออร์แกนิก มูลค่า 200 ล้านบาท ที่ จ.นครปฐม สิ้นปีนี้ 18.กลุ่มธุรกิจโรงแรมที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ จะนำแบรนด์จากฝรั่งเศสเข้ามา ตั้งเป้าที่พัทยา-ภูเก็ต 19.กลุ่มธุรกิจไลฟ์สไตล์ และ 20.กลุ่มสุขภาพและการแพทย์ นี่คือ 4 กลุ่มที่จะสร้างความยั่งยืนในอีก 5 ปีข้างหน้า

ตั้งเป้ารายได้จาก 20 กลุ่มธุรกิจ

จะเติบโตมากกว่า 1,500 ล้านบาท ปกติธุรกิจของบริษัทเติบโตปีละ 10% ตอนนี้ธุรกิจทุกตัวโตหมด ยกเว้นอสังหาฯ ซึ่งถดถอย คาดการณ์ไม่ถูกว่าธุรกิจใหม่ต้องใช้เวลาอีกนานแค่ไหนจะมาทดแทนอสังหาฯ 50% ที่หายไป สภาพเศรษฐกิจแบบนี้ผลกำไรคงลดลง เราขอแค่รักษาฐานเดิมพอแล้ว

ช่วยฉายภาพธุรกิจโรงแรม

ภาพรวมธุรกิจโรงแรมปีนี้เหนื่อยมากกว่าในรอบหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเมืองพัทยา ซึ่งพบว่าหลังจากเดือน ม.ค.เป็นต้นมา ทัวร์จีนลดลงอย่างน่าใจหาย มากกว่า 50% ทั้งในแง่จำนวนและการใช้จ่ายต่อหัว ช่วงสงกรานต์หายไปครึ่งหนึ่ง มาช่วง พ.ค.หายไปอีกครึ่งหนึ่ง และแนวโน้มทัวร์จีนจะหายไปมากขึ้นเรื่อย ๆ ขณะที่ยุโรปและสแกนดิเนเวียลดลง 10-20% ทั้งใช้เวลาสั้นลง และค่าใช้จ่ายต่อหัวลดลง เพราะเศรษฐกิจโลกตกต่ำ ค่าเงินบาทแข็ง ที่ผ่านมาโรงแรมที่พัทยาเปิดเยอะมาก ขณะที่คอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็มาปล่อยเช่ารายวันแข่ง ตอนนี้มีการตัดราคากันมากถึง 50% ต้นทุนค่าใช้จ่ายทุกอย่างสูง ทำให้ตอนนี้มีผู้ประกอบการประกาศขายกิจการมากขึ้น

ลงทุนโรงแรมใหม่สวนกระแส

คิดซื้อที่ดินที่ภูเก็ตตั้งแต่ปี 2551 เพิ่งได้ที่ดินเมื่อ 2 ปีที่แล้ว จึงตัดสินใจทำโรงแรม 2 แห่ง ก่อนภาวะเศรษฐกิจไม่ดี แบ่งเป็นโรงแรม 3 ดาวครึ่ง ขนาด 200 ห้อง บริเวณบางเทา กำลังออกแบบ และประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ยังไม่เสร็จ และโรงแรมเชนระดับ 4 ดาว ขนาด 350-400 ห้อง บริหารภายใต้แบรนด์ IHG บริเวณกะตะ ลงทุนรวม 3,000 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งต่างชาติและคนไทย จุดเด่นของโรงแรมเรา 1.ทำเลดี 2.ใช้แบรนด์ที่ดีในการบริหาร IHG 3.ควบคุมค่าก่อสร้างได้ต้นทุนต่ำ กู้เพียง 60% ยังไงก็ไปได้ช้าหรือเร็ว ตอนนี้ยังไม่ตัดสินใจชะลอโครงการรอดูภาวะเศรษฐกิจก่อน

นอกจากนี้ กำลังก่อสร้างโรงแรมใหม่ระดับ 3 ดาวครึ่ง ที่พัทยาอีก 2 แห่ง ขนาด 600 ห้อง เป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม บริเวณแพรกเหนือ และจอมเทียน เปิดให้บริการปลายปีนี้ ต่างกับโรงแรมเดิมที่เรามีระดับ 3 และ 4 ดาว ในพัทยา รวมกัน 1,250 ห้อง ซึ่งลูกค้าลดลง แต่โรงแรมใหม่มีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายชัดเจน

ปีนี้มีเปิดตลาดเพิ่ม 2 แห่งที่ภาคตะวันออก ได้ที่ดินเรียบร้อยแล้ว เป็นตลาดค้าส่งขนาดใหญ่ แบบแม็คโคร, ทำโรงเรียนที่ภาคตะวันออก, เปิดอพาร์ตเมนต์ห้องเช่า 800 ห้อง ราคา 2,500-5,500 บาทต่อห้อง และเตรียมเปิดธุรกิจไลฟ์สไตล์ในตลาดที่มีอยู่กว่า 20 สาขา ทั้งเล็กทั้งใหญ่รวมกัน

โอกาสลงทุนในภาวะวิกฤต

ถามว่ากังวลหรือเครียดมั้ย เศรษฐกิจไม่ดี ใครบ้างจะอยู่อย่างสุขสบาย แต่คิดทางออกไว้แล้วว่าจะไปทางไหน ปกติบริษัทมีแผนจะลงทุนที่ดิน ปีละ 2,000 ล้านบาท และลงทุนปลูกสร้าง ไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท ที่ผ่านมาตอนเศรษฐกิจไม่ดี ผมจะซื้อกิจการ รอเศรษฐกิจดี ผมเลือก 2 อย่าง คือ ขายต่อ หรือพัฒนาเอง ปีนี้เริ่มมีกระแสบอกขายโรงแรมเยอะ ปีหน้าแรงขึ้น จะมีแกรนด์เซล ถือเป็นโอกาสทองในการซื้อทรัพย์ ตอนนี้มีนายหน้ามาเสนอขายผมทุกวัน แต่เราต้องซื้อแบบมียุทธศาสตร์ เดี๋ยวกลายเป็นเอาขยะมาไว้ในพอร์ต

 

พิษ LTV ปีหน้าหวั่นล้มแบบโดมิโน

อีกบทบาทหนึ่งของ “จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” สวมหมวกผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลและศูนย์พัฒนาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้ฉายภาพรวมธุรกิจอสังหา ในชลบุรี “จักรรัตน์” บอกว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯชลบุรีได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ เช่นเดียวกับผู้ประกอบการทั่วประเทศ ยอดขายแนวราบเฉลี่ยหายไป 50% ลูกค้าทิ้งดาวน์ไม่โอน 30% ยอดผู้เข้าชมแนวสูงหายไป 70% ยอดขายหายไป 60% ยอดโอนหาย 50% กำลังซื้อต่างชาติชะลอตัว เห็นชัดในพัทยา และภูเก็ต ลูกค้าหลักชาวจีนหายไป 50% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

เมื่อขายบ้านไม่ได้ แบงก์ไม่ปล่อยกู้ หากไม่มีทุนก็เจ๊ง ไม่มีเงินไปจ่ายผู้รับเหมา วัสดุก่อสร้าง กระทบไปทั้งห่วงโซ่ การขึ้นโครงการใหม่ชะลอตัว หากต่อเนื่องไปอีก 1 ปี มันจะล้มแบบโดมิโน ปีหน้ารายใหญ่ก็อย่าหวังจะรอด

ที่ผ่านมา สมาคมอสังหาฯชลบุรีขอให้แบงก์ชาติยกเลิก LTV แนวราบ แล้วไปคุมเฉพาะคอนโดฯแนวสูง เพราะดีมานด์เทียมแนวราบมีไม่ถึง 5% ขณะที่แนวสูง คือ คอนโดฯ พัทยามีถึง 90% แบ่งเป็น 10% ซื้อไว้อยู่อาศัยจริง บ้านหลังแรก อีก 10% ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 อีก 20% ซื้อเพื่อปล่อยเช่ารายเดือน อีก 60% ซื้อไว้เก็งกำไร และลงทุน ทั้งนี้ ลูกค้าคอนโดฯ 100 คน มีบ้านหมดแล้ว ซื้อคอนโดฯด้วยเหตุผลต่าง ๆ เช่น เพราะสินเชื่อเงินทอน

แบงก์ชาติออก LTV เพราะ 1.ต้องการความมั่นคง แต่ลืมไปว่าต้องมั่นคงและเติบโต ไม่ใช่อยู่กับที่แล้วถอยหลัง 2.ถ้าแก้ปัญหาความเสี่ยง โดยไม่ยอมรับความเสี่ยง และไม่บริหารความเสี่ยงเลย คือ ความเสี่ยงสูงสุด ถ้าแบงก์ชาติแก้ปัญหาถูกทางจริง เราต้องเติบโตอย่างมั่นคง และบริหารความเสี่ยงได้

แต่ตอนนี้ทุกคนบริหารความเสี่ยงกันไม่ได้เวลาไม่สบายไปหาหมอ จะถามหมอว่า ยาที่ให้มีผลข้างเคียงอะไร หมอรับผิดชอบต่อชีวิตผมแค่ไหน เราถือว่าแบงก์ชาติเป็นหมอ เราป่วยเป็นไข้หวัดใหญ่ แต่เล่นใช้คีโมรักษาทุกโรคก็ตายกันหมด

อย่างไรก็ตาม “จักรรัตน์” บอกว่า การที่คนมองว่า คนทำอสังหาฯใน EEC ได้เปรียบ แต่ EEC ทำให้ต้นทุนราคาที่ดินสูง ค่าก่อสร้างขึ้น คนแห่กันมาซี้อที่ดินเก็งกำไร แต่ถึงวันนี้ EEC ยังไม่มีการตอกเสาเข็มเลย มีแต่โฆษณาชวนเชื่อ ตราบใดที่ EEC ยังไม่เกิด จะเป็นตัวถ่วง ทำให้ราคาอสังหาฯสูงขึ้น