เศรษฐกิจภูมิภาค

สมรภูมิห้างเชียงใหม่ระอุ รีเซตรอบ 3 ทศวรรษ ปิดตำนาน “กาดสวนแก้ว”

กาดสวนแก้ว

ช่วงระยะเวลาห่างกันเพียง 1 เดือนเศษ ได้เกิดปรากฏการณ์ช็อกคนในแวดวงธุรกิจในจังหวัดเชียงใหม่อีกครั้ง เมื่อ “ศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว” ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง บนถนนห้วยแก้ว ย่านเศรษฐกิจของจังหวัดเชียงใหม่ ได้ออกมาประกาศปิดกิจการเมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2565 ภายหลังจากการประกาศปิดกิจการ (ชั่วคราว) ของ “ศูนย์การค้า พรอมเมนาดา รีสอร์ทมอลล์ เชียงใหม่” บนถนนเชียงใหม่-สันกำแพง สายใหม่ เมื่อวันที่ 5 พฤษภาคม 2565 กลายเป็นปรากฏการณ์ทอล์กออฟเดอะทาวน์อีกครั้ง

ปิดตำนาน 30 ปี “กาดสวนแก้ว”

ศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว ถือเป็นมหากาพย์ค้าปลีกที่ผ่านร้อนผ่านหนาวอยู่คู่กับจังหวัดเชียงใหม่ มานานกว่า 3 ทศวรรษ ก่อตั้งโดย ร.ต.ท.สุชัย เก่งการค้า เปิดให้บริการมาตั้งแต่วันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2535 ภายใต้อาคารศูนย์การค้าสูง 10 ชั้น และมีธุรกิจโรงแรมโลตัส ปางสวนแก้ว ตั้งอยู่ด้านหลัง อาคารสูง 13 ชั้น ขนาด 420 ห้อง บนเนื้อที่ 48 ไร่ บนถนนห้วยแก้ว อ.เมือง จ.เชียงใหม่

เมื่อย้อนดูพัฒนาการตั้งแต่เปิดกิจการ ทางห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลได้มาร่วมเป็นพันธมิตรเปิดร้านสาขาแรกภายในศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว และร่วมสร้างจุดขายในศูนย์การค้ามาอย่างต่อเนื่อง กล่าวได้ว่า ศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว กลายเป็นตำนานคู่เมืองเชียงใหม่

ที่ผ่านมา กาดสวนแก้วประสบปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงินมา และเมื่อพิษโควิด-19 โหมซ้ำเข้ามา ทำให้มีตัวเลขขาดทุนสะสมรวมกว่า 184 ล้านบาท ยิ่งช่วงทศวรรษหลัง กาดสวนแก้วเป็นตลาดค้าปลีกที่ไม่ค่อยมีบทบาทโดดเด่นนัก และพฤติกรรมผู้บริโภคเชียงใหม่ที่เปลี่ยนไปปักหมุดช็อปปิ้งและใช้ชีวิตที่อื่น

สถิติยอดนักช็อปก่อนหน้าสถานการณ์โควิด-19 ของศูนย์การค้ากาดสวนแก้วหล่นฮวบมาก่อนแล้ว ด้วยปัจจัยแวดล้อมของการเกิดขึ้นของศูนย์การค้าแห่งใหม่ ทั้งในเครือเซ็นทรัล ห้างเมญ่า รวมถึงการเติบโตของย่านนิมมานเหมินท์ กลายเป็นแรงดึงฐานลูกค้าหายไป ไม่รวมถึงการเกิดขึ้นของคอมมิวนิตี้มอลล์ที่มีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง ผุดเหมือนดอกเห็ดรายรอบเมือง ที่มีจุดขายคือ การเข้าถึงง่าย มีดีไซน์ มีไลฟ์สไตล์

ศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว ยืนต่อไม่ไหวเพราะฐานเดิมเริ่มคลอน แม้ว่าห้างเซ็นทรัลยังเป็นหัวใจแม่เหล็กของศูนย์การค้าแห่งนี้ แต่เมื่อพิจารณายอดขายแล้ว สถานการณ์ของพันธมิตรเริ่มมีสัญญาณการปรับเปลี่ยน

ประกอบกับมีกระแสข่าวว่าทางห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลจะมีการถอนตัวในปี 2563 แต่ก็ได้มีการปรับโมเดลธุรกิจใหม่เป็น “เซ็นทรัลเอาต์เล็ต” (Central Outlet) แทน นับเป็นห้างเอาต์เลตแห่งเดียวของภาคเหนือ เน้นสินค้าแบรนด์ไทย-แบรนด์อินเตอร์ที่มีส่วนลดสูง ทั้งสินค้าแฟชั่น, เครื่องสำอาง, ชุดชั้นใน, สินค้าสปอร์ต, อุปกรณ์เครื่องใช้ครัวเรือน, สินค้าเด็ก ฯลฯ

สุดท้ายยื้อเวลาและแบกต้นทุนไม่ไหวถึงจุดตัดสินใจปิดศูนย์การค้า กาดสวนแก้วชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2565 เป็นต้นไป

โดยศูนย์การค้ากาดสวนแก้วได้สื่อสารกับลูกค้าว่า นับตั้งแต่การระบาดของ COVID-19 ซึ่งถือได้ว่าเป็นจุดเริ่มต้นของปัญหาที่ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อศูนย์การค้าเป็นอย่างมาก เพื่อรอให้สถานการณ์ต่าง ๆ คลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้น โดยในส่วนของ “โรงแรมปางสวนแก้ว” ที่อยู่ด้านหลังศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว ยังเปิดดำเนินการต่อไป

ดังนั้น เมื่อดูสถานการณ์ปัจจุบันแล้ว การฟื้นกลับมาของศูนย์การค้ากาดสวนแก้วค่อนข้างยาก และน่าจะยืดเยื้อ เพราะปัจจัยต่าง ๆ เปลี่ยนทั้งหมดทั้งด้านพฤติกรรมลูกค้า ผู้เช่าที่เหลืออยู่ประมาณ 200 กว่าร้านค้า ภาระหนี้สินของเจ้าของที่แบกรับหนักหน่วงจากตัวเลขขาดทุนสะสมรวมกว่า 184 ล้านบาท ทำเลการเข้าถึง จุดขายของคู่แข่งที่เหนือกว่าทุกด้าน โดยเฉพาะเครือเซ็นทรัลที่ในอดีตมาร่วมเป็นพันธมิตร แต่ปัจจุบันได้เข้าตั้งห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่เต็มตัว และครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมดในจังหวัดแบบเบ็ดเสร็จแล้ว

แหล่งข่าววงในของศูนย์การค้า กาดสวนแก้ว เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่่ผ่านมามีกลุ่มทุนหลายกลุ่มแสดงความสนใจเข้ามาดูพื้นที่ภายในศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว เพื่อเข้าซื้อกิจการ แต่ยังไม่มีข้อสรุปอะไรที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม ระหว่างนี้จะเปิดให้ร้านค้าที่เช่าพื้นที่อยู่ประมาณ 200 ร้าน ได้เปิดระบายสินค้าไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2565

คอมมิวนิตี้มอลล์ผุดรอบเมือง

ปัจจุบันถือเป็นสถานการณ์การ reset ตลาดค้าปลีกเชียงใหม่ครั้งใหญ่ในรอบ 3 ทศวรรษ เป็นการปรับฐานลูกค้าใหม่ ทำให้ช่วงหลังจากนี้จะเป็นภูมิทัศน์ธุรกิจที่ชัด และแบ่ง segment ที่ชัดขึ้น กล่าวคือเหลือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีส่วนแบ่งหลัก คือ CPN ส่วนธุรกิจค้าส่งจะเป็นภาพครองตลาดเบ็ดเสร็จเช่นกัน โดยเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี. กรุ๊ป) ที่วางแม็คโคร โลตัส โลตัสเอ็กซ์เพรสเซเว่นอีเลฟเว่น ยึดตลาดนี้แบบไร้คู่แข่ง

ทว่าในทิศทางข้างหน้า เชียงใหม่จะเกิดภาพธุรกิจค้าปลีก หรือศูนย์การค้าขนาดเล็กที่มีแนวโน้มขยายตัวชัดเจน เพื่อตอบสนองพฤติกรรมลูกค้าที่ใกล้แหล่งชุมชน มีกำลังซื้อสูง มีสิ่งอำนวยความสะดวกและไลฟ์สไตล์ ทั้งคอมมิวนิตี้มอลล์ในปั๊มน้ำมัน และปักหมุดในทำเลที่ใกล้หมู่บ้านจัดสรร โดยในต้นปี 2565 มีการเปิดตัวและเตรียมเปิดตัวอีกต่อจากนี้ไม่น้อยกว่า 5 แห่งจากเดิม ได้แก่

โครงการ “Green Park” คอมมิวนิตี้มอลล์ในเครือบริษัท ชัยพัฒนาขนส่งเชียงใหม่ จำกัด ผู้ให้บริการธุรกิจขนส่งรถโดยสารประจำทางสายเหนือ (กรีนบัส) ยึดทำเลบนพื้นที่ 5 ไร่ บนถนนสายเชียงใหม่-ดอยสะเก็ด-เชียงราย ฝั่งตรงข้ามกับที่ตั้งสำนักงานและอู่รถของกรีนบัส ใช้เงินลงทุนกว่า 70 ล้านบาท ได้เปิดตัวเฟสแรกแล้วเมื่อเดือนพฤษภาคม 2565 และเฟส 2 จะเปิดเดือนพฤศจิกายน 2565 นี้

โครงการ W Mall ในปั๊มน้ำมันบางจาก บนถนนวงแหวนรอบกลาง ก่อนถึงสำนักงานหอการค้าจังหวัดเชียงใหม่ ต.ท่าศาลา อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ซึ่งเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ในเครือชาระมิงค์ ของประธานหอการค้าจังหวัดเชียงใหม่ในสมัยปัจจุบัน คือ จุลนิตย์ วังวิวัฒน์ ที่แตกไลน์จากธุรกิจชาระมิงค์ มายึดหัวหาดทำธุรกิจปั๊มน้ำมันและคอมมิวนิตี้มอลล์ Wasabi Park คอมมิวนิตี้มอลล์แห่งใหม่บนถนนมหิดล บนพื้นที่กว่า 10 ไร่

“เดอะ กาดฝรั่ง แม่ริม” คอมมิวนิตี้มอลล์บนพื้นที่ 18 ไร่ ด้านหน้าโครงการ “ศุภาลัย ทัสคานี วัลเล่ย์” มูลค่าการลงทุนราว 500 ล้านบาท โดยจะเริ่มทำการก่อสร้างภายในเดือนมิถุนายน 2565 นี้ และจะเปิดให้บริการภายในไตรมาสที่ 1ปี 2566

และคอมมิวนิตี้มอลล์ในเครือแสนสิริ ในพื้นที่ “เดอะ เบส ไฮท์-เชียงใหม่” คอนโดฯตึกสูงแห่งแรกจากแสนสิริ Uplift My Life บนถนนแก้วนวรัฐ

ตอนนี้ใน จ.เชียงใหม่ คงเหลือห้างใหญ่ดั้งเดิมจุดเดียวคือ “ห้างเมญ่า” และ “วันนิมมาน” (One Nimman) ที่ได้รับผลกระทบไม่น้อย คงต้องวัดสายป่านในอนาคตเช่นกัน เพราะเป้าหมายหลักคือ การวางเป้าหมายกลุ่มลูกค้าจีนที่ยังไร้วี่แววกลับมาเชียงใหม่ ในช่วง 1-2 ปีนี้แน่นอน

ดังนั้น การปิดตัวของศูนย์การค้ากาดสวนแก้ว ได้สะท้อนภาพของพัฒนาการทั้ง 5 ช่วงของธุรกิจค้าปลีกของเชียงใหม่ ที่ทำให้เห็นภาพพัฒนาการการแข่งขัน การเข้าครอบครองตลาด กลยุทธ์ทางธุรกิจของสมรภูมิศูนย์การค้าในพื้นที่เชียงใหม่ตลอด 3 ทศวรรษ ที่ถึงเวลาต้องรีเซตอีกครั้ง

เปิดไทม์ไลน์ค้าปลีกแดนล้านนา

แหล่งข่าวแวดวงธุรกิจในจังหวัดเชียงใหม่เปิดไทม์ไลน์พัฒนาการของทุนค้าปลีก หรือศูนย์การค้าใน จ.เชียงใหม่ กับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หากย้อนดู จะพบว่าเป็นกรณีศึกษาทั้งการเคลื่อนตัวของทุน การปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ ท่ามกลางยุค disruption ในสถานการณ์โควิดได้อย่างชัดเจน

เริ่มจากช่วงปฐมบท พ.ศ. 2532-2535 ยุคทุนท้องถิ่นค้าปลีกกุมตลาด “ห้างตันตราภัณฑ์เชียงใหม่” ยืนแป้นครองอันดับ 1 ของ จ.เชียงใหม่ และพื้นที่ภาคเหนือ ซึ่งเจริญเติบโตถึงขีดสุด ครองเครือข่ายค้าปลีกในเมืองเชียงใหม่ได้ทุกระดับ

ช่วงที่ 2 พ.ศ. 2535-2540 เป็นช่วงเปิดตัว เซ็นทรัล-กาดสวนแก้วเมื่อปี 2535 ต่อด้วยห้างค้าส่งแม็คโคร เปิดตัวในปี 2538 ขณะที่ห้างตันตราภัณฑ์ปิดกิจการ 2 สาขา คือ ช้างเผือก และประตูท่าแพ โดยปรับไปร่วมทุนกับยักษ์ส่วนกลางเซ็นทรัล เปิดศูนย์การค้า “เซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต” และต่อมาได้ขายหุ้นต่อให้กับบริษัท ซีอาร์เชียงใหม่ (เซ็นทรัล-โรบินสัน)

ช่วงที่ 3 พ.ศ. 2541-2551 เป็นการรุกหนักของห้าง modern trade ข้ามชาติคือ โลตัส คาร์ฟูร์ เพื่อต่อกรกับแม็คโครในขณะนั้น ทำให้เกิดภาพของธุรกิจค้าปลีก-ค้าส่งเชียงใหม่คึกคัก แข่งขันกันสูง พร้อมกับการขยายร้านสะดวกซื้อ

ช่วงที่ 4 พ.ศ. 2551-2561 การครองพื้นที่ชัดเจนของค่ายเซ็นทรัล ที่ปักหลักเปิด “เซ็นทรัลเฟสติวัล” ด้วยเงินลงทุนมูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาท ในปี 2556 และแทรกด้วยการขยายตัวของ community mall ของทุนท้องถิ่นไม่ว่าจะเป็น “มีโชคพลาซ่า” ของตระกูลตนานุวัฒน์, “นิ่มซิตี้” ในเครือของนิ่มซี่เส็ง, กาดรวมโชค, กาดฝรั่ง, เชียงใหม่ 89 เป็นต้น พร้อมทุนท้องถิ่นห้างริมปิงที่ปรับตัวแฝงอยู่ในคอมมิวนิตี้มอลล์

รวมถึงการเปิด ศูนย์การค้าเมญ่า ไลฟ์สไตล์ ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์ บริเวณสี่แยกรินคำ ในปี 2557 ของกลุ่มเอสเอฟ คอร์ปอเรชั่น เจ้าของโรงภาพยนตร์ในเครือเอสเอฟ และการยึดพื้นที่ของเสี่ยตัน ที่ปั้นศูนย์การค้า One Nimman บนถนนนิมมานเหมินท์เป็นต้น

ช่วงที่ 5 พ.ศ. 2561-กลางปี 2565 เกิดกระแสการเปลี่ยนแปลงสูงสุดในช่วงปี 2563 เป็นต้นมา เกิดการรีเซตสมรภูมิศูนย์การค้าเชียงใหม่อีกครั้ง เหลือศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพียง 3 แห่งคือศูนย์การค้าเซ็นทรัล เชียงใหม่, เซ็นทรัลเชียงใหม่ แอร์พอร์ต และห้างเมญ่า

ซึ่งปัจจุบันมีการประกาศปิดตัวของศูนย์การค้าแล้ว 2 แห่ง คือ พรอมเมนาดา รีสอร์ทมอลล์ เชียงใหม่ และกาดสวนแก้ว ด้วยปัญหาสภาพคล่องจากผลกระทบของโรคโควิด-19