อสังหาริมทรัพย์

คอนโด-ตึกสูงต้นทุนพุ่ง กฎเข้ม “ประหยัดพลังงาน” ป่วน

กระทรวงพลังงานเอาจริง ชง ครม.ไฟเขียวกฎกระทรวงคุมตึกใหม่ 9 ประเภท คอนโดฯ-โรงแรม-ห้าง-โรงพยาบาล-โรงเรียน ต้องออกแบบก่อสร้างตามเกณฑ์ประหยัดพลังงานใหม่ ภายใน 3 ปี เข้มปีแรกกับโครงการหมื่นตารางเมตรขึ้นไป นายกสมาคมอาคารชุดฟันธง “คอนโดฯ” ตลาดกลาง-ล่าง 7 หมื่นล้านสะเทือนหนัก เผย “มิกซ์ยูสเจ้าสัว” โดนเต็ม ๆ กลุ่มจัดสรรเฮโลรักษ์โลกตามเทรนด์ ชี้ต้นทุนค่าก่อสร้างขึ้นพรวด 30-40% สุดท้ายผู้บริโภครับไป รัฐบาลวางเป้า 20 ปี ประหยัดพลังงาน 4.8 หมื่นล้านบาท

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า จากมติคณะกรรมการบริหารนโยบายพลังงาน (กบง.) ที่มี ดร.สิริ จิระพงษ์พันธ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน เป็นประธานประชุมเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2561 เห็นชอบออกกฎกระทรวงกำหนดประเภท หรือขนาดของอาคาร และมาตรฐาน หลักเกณฑ์และวิธีการในการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. …โดยจะนำเสนอคณะกรรมการนโยบายพลังงานแห่งชาติ (กพช.) และคณะรัฐมนตรีในเร็ว ๆ นี้

เพื่อบังคับใช้เป็นมาตรฐานกับอาคารขนาดใหญ่ที่ใช้พลังงานสูง เรียกว่า เกณฑ์มาตรฐานประสิทธิภาพด้านพลังงานในอาคาร (building energy code) โดยกำหนดหลักเกณฑ์อาคารที่จะก่อสร้างใหม่หรือดัดแปลงให้ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ

เข้มตึก 9 ประเภท

รวมอาคาร 9 ประเภท คือ 1.สำนักงาน 2.โรงแรม 3.โรงพยาบาล 4.ศูนย์การค้า 5.โรงมหรสพ 6.สถานบริการ 7.อาคารชุมนุมคน 8.อาคารชุด และ 9.สถานศึกษา ขนาดพื้นที่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องออกแบบตามที่ระบุในกฎกระทรวง

ได้แก่ ระบบกรอบอาคาร ระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบผลิตน้ำร้อน และการใช้พลังงานหมุนเวียน ซึ่งให้เริ่มใช้กับอาคารขนาดใหญ่ก่อน และทยอยบังคับใช้ทั้ง 9 ประเภทภายใน 3 ปี

ปีที่ 1 บังคับใช้กับอาคาร 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ปีที่ 2 บังคับใช้กับอาคารขนาด 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป และปีที่ 3 บังคับใช้กับอาคารตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

คาดว่าจะช่วยประหยัดพลังงานได้มากกว่าร้อยละ 10 ภายใต้เป้าหมาย 20 ปี รวม 13,700 ล้านหน่วย หรือคิดเป็นมูลค่า 48,000 ล้านบาท

คอนโดฯสะเทือนหนัก

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในเบื้องต้นมีผลกระทบแน่นอนกับต้นทุนโครงการอาคารสูง

เนื่องจากที่ผ่านมาเทรนด์พัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมหรืออีโค่ดีไซน์ไม่ได้มีกฎหมายบังคับใช้ แต่เป็นภาคสมัครใจของผู้ประกอบการที่แข่งนำเสนอการใช้วัสดุรักษ์ธรรมชาติ

“อาคารประหยัดพลังงานหรือ building energy code ผมยังไม่รู้รายละเอียดข้อกฎหมายใหม่ ต้องประชุมหาข้อสรุปก่อน”

อย่างไรก็ตาม เซ็กเมนต์ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบรุนแรงสุดคือ คอนโดมิเนียมตลาดกลาง-ล่าง หรือกลุ่มราคายูนิตละ 1-3 ล้านบาท เนื่องจากการพัฒนาคอนโดฯ ต้นทุนก่อสร้างและวัสดุถือเป็นฟิกซ์คอสต์ การก่อสร้างตึกสูง 30 ชั้นมีค่าก่อสร้างเท่ากัน แต่ถ้าขายตลาดบนหรือตลาดลักเซอรี่ ต้นทุนก่อสร้างมีสัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับต้นทุนรวม ขณะที่การขายในตลาดกลาง-ล่าง ต้นทุนค่าก่อสร้างจะเป็นต้นทุนหลัก

จากสถิติตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 ประเมินมูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 431,970 ล้านบาท โตจากปีก่อนหน้า 19% สินค้าคอนโดฯมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด คิดเป็นมูลค่าตลาด 245,986 ล้านบาท เป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้าน/ยูนิต มูลค่าเกือบ 70,000 ล้านบาท ส่วนราคา 3-5 ล้านอยู่ที่ 50,000 กว่าล้านบาท ราคาเกิน 7 ล้านบาท มีมูลค่าตลาดสูงสุด 72,000 ล้านบาท

แนวโน้มปีนี้ คาดว่ากลุ่มต่ำกว่าราคา 3 ล้านบาท/ยูนิต มีมูลค่าตลาดเกิน 70,000 ล้านบาท เท่ากับว่ากลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบมากที่สุด

ซ้ำเติมตลาดกลาง-ล่าง

“อาคารประหยัดพลังงานมีมา 5-10 ปีแล้ว มาตรฐานที่รัฐนำมาใช้ ทุกครั้งจะมีปัญหาทันที คือเรื่องต้นทุน โดยเฉพาะเรื่องก่อสร้างอาคาร เพราะต้องใช้วัสดุสเป็กสูงขึ้น ปัจจุบันตลาดกลาง-ล่าง มีปัญหาสะสมอยู่มาก ทั้งกำลังซื้อชะลอตัว ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล”

ซึ่งแนวโน้มปี 2561 ตลาดกลาง-ล่างมีบิ๊กอิมแพ็กต์ 3 ปัจจัยหลัก หรือ 3 สูง คือ หนี้ครัวเรือนสูง ราคาน้ำมันสูง ค่าแรงสูง โดยสัดส่วนคอนโดฯราคาขายตารางเมตรละ 3 แสนบาท มีต้นทุนค่าก่อสร้างและวัสดุใกล้เคียงกับราคาขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท แต่คำนวณต้นทุนรวม กลับพบว่าคอนโดฯ กลาง-ล่าง มีสัดส่วนต้นทุนก่อสร้างและอื่น ๆ 40% ส่วนคอนโดฯไฮเอนด์ต้นทุนก่อสร้างเพียง 20%

นายกสมาคมอาคารชุดไทย เสนอแนะว่า รัฐควรมีเกรซพีเรียดหรือระยะเวลาผ่อนผันให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคปรับตัว อาจจะ 2 ปี จากนั้นควรประเมินผลกระทบที่แท้จริง

กรีนบิลดิ้งต้นทุนพุ่ง 40%

นายวรัทภพ แพทยานันท์ กรรมการและผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (CMC) กล่าวว่า การบังคับใช้มาตรฐานอาคารอนุรักษ์พลังงานถือเป็นเทรนด์และนโยบายที่ดี ผู้ประกอบการต้องปรับตัวนำมาใช้ให้เป็นประโยชน์ ซึ่งบริษัทพัฒนาคอนโดฯกว่า 40 โครงการแล้ว ปีนี้จะสร้าง 3-4 โครงการใหม่

ซึ่งปัจจุบันมีมาตรฐานหลายระดับ ที่เข้มข้นใช้อยู่แล้วคือ LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ของอเมริกา มี 6 หลักการ คือ 1.ทำเลที่ตั้ง 2.ใช้น้ำมีประสิทธิภาพ 3.พลังงาน+บรรยากาศ 4.วัสดุ+การก่อสร้าง 5.คุณภาพสภาพแวดล้อมในอาคาร 6.นวัตกรรมการออกแบบ

“การสร้างคอนโดฯถ้าทำตามมาตรฐาน LEED ระดับเข้มข้น ต้นทุนจะเพิ่มทันที 30-40% ผมไม่รู้รายละเอียดว่า building energy code จะเข้มข้นระดับไหน อาจแค่ใช้วัสดุกระจกเขียวตัดแสง สะท้อนความร้อน หรือลงลึก ma-chanism system เครื่องปั๊มน้ำ การโรเทตน้ำมาใช้ใหม่ ผมไม่รู้ว่าต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไหร่ แต่อย่างน้อยต้องมี 5-10%”

ส่วนข้อเสนอแนะคงต้องยินดีปฏิบัติตามกฎหมายใหม่ แต่ในสภาพเศรษฐกิจโดยรวมมองว่า รัฐควรมีมาตรการส่งเสริมเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะทำกรีนบิลดิ้งภายใต้ Building Energy Code ได้โบนัสพัฒนาตัวอาคารได้มากขึ้น เช่น เดิมทำเลโครงการมี FAR (Floor Area Ratio- สัดส่วนสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) 3:1 หรือพัฒนาได้ 3 เท่า อาจเพิ่มเป็น 5 เท่า เป็นต้น

“แอสเซทไวส์” มองบวก

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดฯ แบรนด์ “Brown-Modiz-Atmoz” ราคา 2 ล้านบาทบวกลบ กล่าวว่า building energy code แม้เป็นกฎหมายใหม่แต่เป็นปัจจัยบวก เพราะพลังงานที่ใช้ในอาคารเป็นค่าใช้จ่าย ถ้าทำให้อาคารประหยัดพลังงานได้ก็เป็นเรื่องดี

ส่วนผลกระทบมากสุดคือ เรื่องต้นทุน ปกติคอนโดฯกลาง-ล่างมีต้นทุนค่าก่อสร้าง 35% ค่าที่ดิน 20% การบริหารต้นทุนของผู้ประกอบการจึงควบคุม 2 ตัวนี้ที่รวมกันอยู่ที่ 55%

กรณีนี้ค่าก่อสร้าง 35% รวมค่ารับเหมาและค่าวัสดุ หากใช้เกณฑ์คอนโดฯประหยัดพลังงาน จะกระทบต่อต้นทุนรับเหมาที่เพิ่มค่างาน บวกกับวัสดุสเป็กสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนเพิ่ม 5% จะเป็นดัชนีให้ปรับราคาขายห้องชุดเพิ่มขึ้น เพื่อสะท้อนต้นทุนโครงการที่แท้จริง

“ปัจจุบันต้นทุนสร้างคอนโดฯตลาดกลาง-ล่างอยู่ที่ตารางเมตรละ 15,000-20,000 บาท ถ้าตลาดบนอยู่ที่ 25,000-30,000 บาท หากมีกฎหมายใหม่ที่ถามมา คงต้องศึกษาใหม่อีกครั้ง” นายกรมเชษฐ์กล่าว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการก่อสร้างมิกซ์ยูสเริ่มทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2561-2568 พบว่า 10 โครงการมีมูลค่ารวมเกิน 4.5 แสนล้านบาท ได้แก่ โครงการ “วัน แบ็งคอก” ที่ดินเช่า 104 ไร่ พื้นที่ 1,830,000 ตร.ม. บริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเดิม มูลค่า 1.25 แสนล้านบาท

โครงการ “The PARQ” 24 ไร่ย่านคลองเตย หัวมุมถนนพระราม 4-รัชดาฯ พื้นที่ 3.2 แสน ตร.ม. มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท, โครงการ “สามย่านมิตรทาวน์” พื้นที่ 13 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 พื้นที่ 220,000 ตร.ม. มูลค่า 8,500 ล้านบาท, โครงการ “ฟอเรสเทียส์” บนที่ดิน 300 ไร่ ถนนบางนา กม.7 ขาเข้า มูลค่า 9 หมื่นล้านบาท, โครงการ “ไอคอนสยาม” ร่วมทุนกลุ่มสยามพิวรรธน์ 50 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท

โครงการ “Whizdom 101” ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์ มูลค่า 3 หมื่นล้านบาท, โครงการ “เดอะ แกรนด์พระราม 9” เนื้อที่ 73 ไร่ พื้นที่รวม 1.2 ล้าน ตร.ม. มูลค่า 6 หมื่นล้านบาท, โครงการ “โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์” ที่ดิน 22 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่า 3.2 หมื่นล้านบาท, โครงการ “สิงห์ คอมเพล็กซ์” มูลค่า 4.2 พันล้านบาท และโครงการมิกซ์ยูสกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลกรุ๊ป ที่ดิน 23 ไร่ หัวมุมพระราม 4 มูลค่า 36,700 ล้านบาท

มิกซ์ยูสแสนล้านอ่วม

รายงานข่าวกล่าวว่า ข้อบังคับใหม่นี้จะมีผลกระทบโดยตรงกับโครงการมิกซ์ยูสทั่วกรุงเทพฯ ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศลงทุนสร้างในช่วง 3 ปีนี้พอดี

ต้นทุนสูงแต่คุ้มในระยะยาว

แหล่งข่าวผู้บริหารในวงการค้าปลีก ฉายภาพกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ศูนย์การค้าเป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีชั่วโมงการให้บริการต่อวันเป็นระยะเวลานานและใช้พลังงานมาก ทำให้ศูนย์การค้าอยู่ในเคสเป็นอาคารควบคุมตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2535 ที่ต้องอนุรักษ์พลังงาน ที่ผ่านมาแม้จะออกเป็นกฎหรือไม่ก็ตาม แต่เรื่องการประหยัดพลังงานเป็นเรื่องใหญ่และสำคัญของธุรกิจค้าปลีก โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการใหม่ ๆ หรือรีโนเวตศูนย์การค้าเดิมให้ประหยัดพลังงานมากที่สุด เพราะถึงต้นทุนจะเพิ่มในครั้งแรกแต่เป็นการคุ้มทุนและดีต่อต้นทุนการแข่งขันในระยะยาว

“ระบบแอร์เป็นต้นทุนที่สำคัญที่สุด ทำให้การลงทุนในแต่ละศูนย์การค้าจะให้ความสำคัญเรื่องการปรับปรุงอุปกรณ์การติดตั้งอุปกรณ์เพิ่มเติม และการเปลี่ยนทดแทน ซึ่งนอกจากแอร์แล้ว มาตรการประหยัดพลังงานในอาคารจะรวมถึงระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบบำบัดน้ำเสีย และลิฟต์”

ทั้งนี้ ช่วงที่ผ่านมาต้นทุนค่าสาธารณูปโภคซึ่งเป็นต้นทุนหลักของการบริหารศูนย์การค้า คือ ประมาณ 30% ปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย เป็นผลจากการลงทุนด้านการประหยัดพลังงานอย่างต่อเนื่องของศูนย์การค้า ยกตัวอย่าง ต้นทุนสาธารณูปโภคในส่วนของศูนย์การค้าปรับขึ้นเพียง 1.4% ซึ่งปรับขึ้นน้อยกว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราเฉลี่ยค่าไฟ (Ft) ที่ปรับขึ้น 3.8%