อสังหาริมทรัพย์

ครึ่งปีแรกแกะรอยดีมานด์เทียม คุมเข้มสินเชื่อตัวการใหญ่ “โครงการหยุดขาย”

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า ผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรก 2560 มีหน่วยเกิดใหม่ 54,389 หน่วย มูลค่ารวม 184,493 ล้านบาท จาก 193 โครงการ เฉลี่ยโครงการละ 281 หน่วย สูงกว่าปีก่อนที่เฉลี่ยโครงการละ 241 หน่วย

ทั้งนี้ เดือนมิถุนายน 2560 เพียงเดือนเดียว มีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มมากเป็นพิเศษ จำนวน 34 โครงการ รวม 13,062 หน่วย มูลค่ารวม 47,826 ล้านบาท ซึ่งการเปิดตัวใหม่ไม่ลดลงแต่การขายลดลง อาจเป็นปัญหาในอนาคตได้

สินค้าเปิดตัวใหม่ 54,281 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมสัดส่วน 57% รองลงมาทาวน์เฮาส์ 32% 17,556 หน่วย บ้านเดี่ยว 6% 3,499 หน่วย และบ้านแฝด 4% 1,890 หน่วย โดยพบว่าภาวะการขาย (มีคนจองซื้อ) เพียง 35% จำนวน 19,078 หน่วย อย่างไรก็ตาม ห้องชุดมีภาวะการขายดีกว่าแนวราบ อยู่ที่ 48%

ปัญหาหนักอก “รีเจ็กต์เรต-EIA” 

ดร.โสภณระบุว่า มีสัญญาณอันตรายจากสินค้าหยุดการขาย หรือขายไม่ออก ถือเป็นดัชนีสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัย พบว่า ณ สิ้นปี 2559 มีจำนวน 165 โครงการ จำนวน 47,256 หน่วย มูลค่ารวม 118,155 ล้านบาท เทียบกับช่วงกลางปี 2560 มีการเปิดตัวใหม่ 179 โครงการ จำนวน 45,499 หน่วย มูลค่ารวม 117,984 ล้านบาท

เจาะรายละเอียดเท่ากับมีเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 8% จำนวน 14 โครงการ แต่หน่วยขายลดลง -4% หรือ -1,757 หน่วย และมูลค่าลดลง -0.1% หรือ -171 ล้านบาท

โดยสาเหตุที่หยุดการขาย ดังนี้ แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ 25%, ไม่ผ่านอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA 23%, ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม 19%, ทำเลไม่ตอบโจทย์ (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) 11%, เปลี่ยนรูปแบบโครงการ 7%, รอปรับราคาขายใหม่ 5%, ที่ดินกรรมสิทธิ์โดนเวนคืน-ยกเลิกการขายเพื่อนำที่เหลือมาปล่อยเช่า-ผู้ประกอบการถูกอายัดทรัพย์ อย่างละ 3% และขาดแคลนผู้รับเหมาและแรงงานก่อสร้าง 1% (ดูกราฟิกประกอบ)

“ยังไม่เกิดวิกฤตแน่นอน เพราะแม้จำนวนหน่วยจะเปิดขายน้อยลงกว่าปีที่แล้ว แต่ยังสามารถขายได้ โดยครึ่งปีแรกตัวเลขกลม ๆ เปิดตัวใหม่ 45,000 หน่วย ขณะที่มีหน่วยเปิดใหม่ 54,000 หน่วย ในขณะที่สินค้าหยุดขายไม่ได้มากมายนัก ดูจากจำนวนโครงการอาจหลอกตาเพราะดูจากมูลค่าโครงการลดลง”

ดัชนีเสี่ยงหน่วยเปิดใหม่โต 10% 

ดร.โสภณกล่าวว่า ภาพรวมผู้ประกอบการยังต้องแข่งขันผลิตสินค้าออกมาจำนวนมากเพื่อรักษาราคาหุ้น คาดว่าจนถึงสิ้นปีนี้มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในผังโครงการ 110,000 หน่วย คิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นไม่เกิน 2% ถือว่าไม่สูง แต่ถ้ามีการเปิดตัวใหม่มากกว่าปีที่แล้วเพิ่มขึ้น 10% จึงจะเป็นจุดน่ากังวล

ทั้งนี้ ภาวะการขายฝืดลงโดย 54,000 หน่วยขายได้ 35% จากที่ควรจะเป็นอยู่ที่ 40-45% โดยเฉพาะทำเลสายสีม่วง ครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวใหม่ 4,000 หน่วย หรือขายได้เพียง 25% ขณะเดียวกัน บางบริเวณเช่น รังสิต มีอัตราขาย 25% เช่นกัน

สำหรับการเชื่อมต่อ 1 สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วงอาจช่วยได้บ้างแต่ปัญหาค่าโดยสารแพง ทำให้เป็นภาระผู้บริโภค โดยรัฐบาลอาจส่งเสริมได้ เช่น สายสีม่วงถ้ามีการลงทุนคอนโดฯ อาจให้โบนัส FAR สูงขึ้นเพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการไฮไรส์ได้เต็มศักยภาพที่ดิน

แนะช็อป “บ้านมือสอง”

ดร.โสภณกล่าวถึงสัญญาณบวกช่วงครึ่งปีหลังด้วยว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่มีพันธมิตรร่วมทุนจากต่างประเทศ อาทิ จีน ญี่ปุ่น กับการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐมีความชัดเจนมากขึ้น

ด้านปัจจัยลบพบว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังเพิ่มขึ้น โดยรายได้ต่อครัวเรือนปีละ 40,000 บาท/ครัวเรือน เฉลี่ยครัวเรือนละ 2-3 คน ปีนี้คาดรายได้ครัวเรือนเพิ่มเป็นครัวเรือนละ 42,000 บาท ในขณะที่ค่าใช้จ่ายต่อเดือน 32,000-35,000 บาท มีเหลือเก็บไม่มากนัก และสัดส่วนหนี้ครัวเรือนระดับ 80% ถือว่าสูง ซึ่งมีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง

นอกจากนี้ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมากกว่ากำลังซื้อ โดยครึ่งปีแรกซัพพลาย 54,000 หน่วย แต่ดีมานด์ 45,000 หน่วย, ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน ฯลฯ

ดร.โสภณแนะนำผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ช่วงครึ่งปีหลังว่า อยากให้ Shop Around อย่าเพิ่งตัดสินใจซื้อจากงานอีเวนต์บ้าน-คอนโดฯ, ในขณะที่การซื้อบ้านมือสองที่มีราคาแตกต่างจากบ้านมือหนึ่ง 30% แม้ซื้อมาปล่อยเช่าได้ราคาต่ำกว่าลงทุนซื้อบ้านใหม่ 10-15% แต่หากมองในแง่ผลตอบแทนสูงกว่าบ้านใหม่ ซึ่งมีผลตอบแทนค่าเช่า 6% ขณะที่ค่าเช่าของบ้านมือสองอยู่ที่ 8-9%