EEC ฟื้นตัวจาก Q4/66 เล็กน้อย-เตรียมปรับผังเมืองใหม่ ถนนถูกเวนคืนเพียบ

วันที่ 16 เมษายน 2567 - 12:29 น.

สัมมนาตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก EEC จากอดีตจนถึงปัจจุบัน พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปและปัจจัยการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเมืองสู่ความเป็นเมืองอุตสาหกรรม บ้านต่ำ 3 ล้านรีเจคยังสูงส่งผลให้บ้านขายไม่ออก

วันที่ 16 เมษายน 2567 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC จัดสัมมนาในหัวข้อ “ฝ่าโจทย์ท้าทายตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก EEC ปี 2567” โดยมีนายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และนายทายาท กาญจนะจิตรา นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง เป็นผู้ร่วมบรรยาย

อสังหาฯ ทำใจ โตตาม GDP

นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เปิดเผยว่า เมื่อปี 2566 ที่ผ่านมา GDP ประเทศขยายตัวเพียง 1.8% ปีนี้เราตั้งเป้าไว้ที่ 2.5% และจะเห็นได้ว่าในไตรมาสแรกก็เริ่มปรับลบแล้วเพราะฉะนั้นในความเป็นจริง อสังหาฯ จะเติบโตได้ ไม่ต้องไปกระตุ้นเรื่องอะไรเลยแต่ต้องกระตุ้นเรื่องการเติบโตของประเทศก็คือ GDP หรือรายได้ของคนในชาติ

ลงรายละเอียด GPP (Gross Provincial Products) ของจังหวัดชลบุรีและระยอง 1-10 อันดับ พบว่า ระยองอยู่อันดับ 1 รองลงมาเป็นชลบุรี จังหวัดระยองมีประชากร 9 แสนคน GPP 1.09 ล้านบาทต่อหัว ในขณะที่จังหวัดชลบุรีมีประชากร 1.6 ล้านคน GPPต่อหัวอยู่ที่ 5.8 แสนบาท จะเห็นว่าจำนวนประชากรชลบุรีเยอะกว่าทำให้คนที่มีกำลังซื้อที่ชลบุรีเยอะกว่าระยองเกือบ 2 เท่า

ตลาดอสังหาฯ ภาพรวม EEC ฟื้นตัวดีขึ้นกว่า Q4

นายวัฒนพล กล่าวว่า ตลาดชลบุรีเติบโตติดต่อกันมาต่อเนื่องหลังปี 2540 ต้องบอกว่าเป็นกราฟที่ขึ้นมาตลอดเวลา เนื่องจากชลบุรีโชคดีที่เป็นจังหวะที่มีครบทุกอย่าง เรามีท่าเรือ เรามีสนามบินถึงแม้จะอยู่ติดกับระยอง ท่าเรือถือว่ามีความสำคัญมาก ถ้าถามว่าทำไมถึงมีนิคมอุตสาหกรรมค่อนข้างมากเพราะว่านิคมอุตสาหกรรมที่เติบโตที่จังหวัดชลบุรีคือต้องการการส่งออก

ที่ผ่านมาย้อนหลังไปตั้งแต่ยุคที่ญี่ปุ่นเข้ามาสร้างโรงงานในจังหวัดชลบุรี ทำให้มีประชากรตามมาค่อนข้างเยอะ ในอดีตเราเคยขายบ้านเปิดโครงการเขียนใบจองแทบไม่ทัน 80 หลัง เคยขายภายในได้วันเดียว ปัจจุบันนี้เดือนนึงขาย 8 หลังยังไม่ได้ เมื่อก่อนคนต้องการที่อยู่อาศัยเยอะมากและโปรเจกต์ต่าง ๆ มีน้อยมาก ทำให้ตลาดอสังหาฯ คึกคักมาก บ้านที่ขายดีที่สุดในชลบุรีคือทาวน์โฮม ราคา 1.5-3 ล้านบาท

แต่ในปัจจุบันภาพมันต่างกัน และอนาคตผมคิดว่าภาพแบบนี้ก็คงไม่เกิดขึ้นแล้วเพราะว่าโรงงานจำนวนคนก็ลดลง ไม่ได้เยอะเหมือนเมื่อ ไตรมาส 1/2567 มองว่าภาพรวมดีขึ้นจากปีที่แล้วไตรมาส 3-7 แต่ดีขึ้นไม่มากถ้าเทียบกับเมื่อก่อน

ยุคโควิด บ้านขายดี

นายทายาท กาญจนะจิตรา นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง เปิดเผยว่า ภาพรวมอสังหาฯ ชลบุรีและระยองที่ ดร.วิชัย บอกว่ามันดูดีขึ้น ย้อนกลับไปก่อนโควิดตัวเลข Assumption Rate เฉลี่ยโครงการมีประมาณ 8-10 ยูนิต ตอนโควิดใหม่ ๆ กระตุกไปประมาณ 2 เดือน แต่หลังโควิด 2 เดือนนี้เราขายกันดีมากอย่างมีนัยยะ ปัจจัยจากการ work from home ผู้คนต้องการอยู่บ้าน และช่วงนั้นเป็นช่วงที่หนี้เสียไม่ได้เยอะเท่าปัจจุบันเพราะฉะนั้นโอกาสซื้อก็เยอะกว่า ทำให้บ้านพร้อมอยู่ขายดี

นายวัฒนพล กล่าวเสริมว่า เราเคยเปิดโครงการ เสาร์-อาทิตย์ แล้วมีคนเข้ามาเยี่ยมชมโครงการจำนวนมาก แต่ในปัจจุบันภาพของการเปิดโครงการเห็นได้ชัดเจนว่าคนเข้ามาเยี่ยมชมบางตาลงไปเยอะการเปิดโครงการ เสาร์-อาทิตย์ ที่เราจะจัดอีเวนท์อะไรลงไป เราต้องคิดให้ดีเลยว่ากำลังเราตำน้ำพริกละลายแม่น้ำหรือเปล่า เพราะว่าคนที่เข้ามานับจำนวนต่อหัวได้เลยและเมื่อเปรียบเทียบจำนวนต่อหัวงาน marketing ที่เราทำไป cost ต่อหัวสูงมาก

10 ผ่านไปที่อยู่อาศัยแพงขึ้นแต่ค่าจ้างเท่าเดิม

นายทายาท กล่าวว่า ในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา (2556-2566) ที่อยู่อาศัยในเมืองแพงขึ้น 37-74% แต่ค่าจ้างเฉลี่ยเท่าเดิม เราเห็นว่าอัตราของต้นทุนของบ้าน คอนโดฯ หรือทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น จากการสำรวจสัดส่วนอัตราการเพิ่มของต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พบว่า ต้นทุนการก่อสร้างและสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 50-65% ต้นทุนที่ดินเฉลี่ย 15-25% ค่าแรง 10-15% และอื่น ๆ 4-10%

“เมื่อ 10 ปีที่แล้วจะรู้ว่ามันเป็นอย่างนี้จริง ๆ ทุกอย่างขึ้นหมดยกเว้นเงินเดือน มันก็เป็นการตอบเลยว่าเราจะต้องแก้โจทย์เรื่องอะไรบ้าง ดีเวลลอปเปอร์เหนื่อยมากต้องแก้ปัญหาเรื่องต้นทุนทำอย่างไรให้ต้นทุนลดลงตลอดเวลา คือราคาบ้านขยับแทบไม่ได้แต่ทุกอย่างเพิ่มขึ้นหมด”

ต่างชาติซื้อคอนโดฯพัทยา-ระยองต่างชาติยังน้อย

นายวัฒนพล กล่าวว่า กำลังซื้อของคนไทยและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงทำให้บ้านระดับราคา 1-3 ล้านบาทมีอัตราการรีเจคที่สูงมาก ยกตัวอย่างขายบ้าน 10 หลัง กู้ได้ 2 หลัง กำลังซื้อชาวต่างชาติแบ่งเป็น 2 พื้นที่ ได้แก่ ศรีราชาและพัทยา โดยเฉพาะชาวจีนและรัสเซีย เข้ามาซื้ออสังหาฯ ที่เป็นในรูปแบบคอนโดฯ ค่อนข้างเยอะ แต่ถ้าเป็นแนวราบจะอยู่ในเซ็กเตอร์ของพูลวิลล่าที่พบว่ามีชาวจีนเข้ามาซื้อราคาประมาณ10-15 ล้านบาทเป็นเซ็กเมนต์ที่ขายดี

ในขณะที่ระยอง นายทายาท เปิดเผยว่า ยังไม่ค่อยมีชาวต่างชาติเข้ามามากนักเนื่องจากระยองอยู่ติดกับชลบุรี ชาวต่างชาติจึงเลือกที่จะไปซื้ออสังหาที่ชลบุรีมากกว่า นาน ๆ ทีถึงจะเข้ามาครั้ง แต่จังหวัดเริ่มมีการขยายการทำอุตสาหกรรมไปในบางอำเภอ เนื่องจากข้อกฎหมายของ EEC เอื้ออำนวยในเรื่องของการรวบรวมเป็นนิคมได้ขนาดใหญ่ก็จะสามารถเปลี่ยนผังสีเมืองได้ เพราะฉะนั้นในบางอำเภอยกตัวอย่างเช่นอำเภอบ้านค่าย เริ่มมีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เข้าไปพัฒนาโครงการเนื่องจากมีโรงเรียนนานาชาติ

กล่าวโดยสรุปแล้วปัจจุบัน จังหวัดชลบุรีกลุ่มเซ็กเมนต์บ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปขายได้ดี เนื่องจากชลบุรีเป็นเมืองเดสติเนชั่นของทั้งคนไทยและคนต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง ในขณะที่จังหวัดระยองก็ยังมีดีมานด์กลุ่มลูกค้าอยู่แต่ไม่ได้มากเท่าชลบุรี คนที่มาซื้อบ้านที่ระยองส่วนใหญ่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2

ทั้งนี้ ก่อนจบการบรรยาย นายวัฒนพลได้กล่าวแนะนักลงทุนที่กำลังจะเข้าไปลงทุนในเขต EEC ว่า “สิ่งที่ต้องคำนึงถึงมากที่สุดคือเรื่องผังเมือง EEC ตอนนี้เรากำลังทำผังอำเภออยู่เพราะฉะนั้นทุก ๆ อำเภอจะมีผังสีประกาศออกมาซึ่งไม่ได้เอื้อเท่ากับผัง EEC เพราะฉะนั้นใครที่กำลังจะซื้อที่หรือกำลังไปดูที่ ขอให้ไปดูผังเมืองที่เรากำลังจะประกาศออกมา

เนื่องจากข้อกำหนดบางอย่างเปลี่ยนไปแล้วมันทำไม่ได้ ผมคาดว่าไม่น่าจะเกินสิ้นปีนี้ผังอำเภอจะประกาศออกมา เมื่อประกาศแล้วที่ดินที่เราถืออยู่อาจจะทำบ้านจัดสรรไม่ได้ และอีกเรื่องหนึ่งคือเรื่องแนวถนน EEC ที่เขตจังหวัดระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา มีถนนที่ถูกเวนคืนเยอะมาก นักลงทุนจึงควรศึกษาเรื่องนี้โดยละเอียดและรอบคอบ”