คอลัมน์ : รายงานพิเศษ ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
เดือนเมษายนที่เพิ่งผ่านพ้น สายลมแห่งการเปลี่ยนแปลงมาพร้อมกับปฏิบัติการผลัดใบผู้นำสมาคมคอนโดมิเนียม โดยสมาชิกโหวตให้ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” คัมแบ็กนั่งนายกสมาคมอาคารชุดไทย คนที่ 13 “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษถึงวาระการทำงาน 2 ปี (2567-2569) ในช่วงรอยต่อที่รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน กำลังเดินหน้าออกนโยบายเพื่อพลิกฟื้นเศรษฐกิจประเทศไทยขนานใหญ่
นับเป็นไทม์ไลน์ที่เหมาะเจาะ เนื่องจากรัฐบาลเพิ่งมีการปรับคณะรัฐมนตรี ไฮไลต์อยู่ที่มีการปรับเปลี่ยนหัวหน้าทีมเศรษฐกิจคนใหม่ นำโดย “พิชัย ชุณหวชิร” นั่งรองนายกรัฐมนตรีควบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และดูเหมือนว่ามาสเตอร์แพลนการทำงานของสมาคมคอนโดช่วงสองปีนี้ เป็นโมเดลของการแปลงบ้านแปลงเมือง และมีการนำเสนอผ่านสายตารัฐบาลเศรษฐาไปบ้างแล้ว
- วิธีลงทะเบียนแอป ทางรัฐ ยืนยันตัวตน รับเงินดิจิทัล 10,000 บาท
- กระทรวงเกษตรฯ ปลดล็อกการนำเข้าโคเนื้อ-กระบือจากประเทศเมียนมา
- แจกเงินดิจิทัล 10,000 บาท จุลพันธ์ แจงใช้จ่ายผ่านบัตรประชาชนได้
LTV บังคับสินเชื่อหลังที่ 3
รายละเอียดแบ่งเป็นข้อเสนอการออกนโยบายระยะสั้นกับระยะยาว ดังนี้
“นโยบายระยะสั้น” มี 3 เรื่องหลัก เริ่มจาก 1.LTV-loan to value โดยต้นทางมาจากธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศมาตรการ LTV หรือมาตรการบังคับเงินดาวน์แพง 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ข้อเสนอคือให้บังคับใช้กับการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 3 เป็นต้นไป เพราะหลังที่ 1+2 เป็นการซื้อด้วยความจำเป็น ไม่ใช่ซื้อเก็งกำไร
แง่คิดของ LTV หยิบดาต้าเบสสัดส่วนลูกค้าต่างชาติที่แม้จะซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ 49% เฉพาะสินค้าคอนโดมิเนียม แต่วอลุ่มการซื้อทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทย มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติแล้ว 10-15% ถ้าหากไม่ปลดล็อก LTV เพื่อให้ลูกค้าคนไทยเข้าถึงสินเชื่อได้ อาจทำให้คนไทยกลายเป็น “ผู้เช่า” ไม่ใช่ “เจ้าของ” ที่น่ากลัวกว่านั้น กลายเป็นว่าต้องหาเช่าที่อยู่อาศัยจากเจ้าของคนต่างชาติอีกต่างหาก
“มาตรการ LTV กระทบกับคนไทยโดยตรง อย่าไปพูดเรื่องการเก็งกำไร หรือ Serach for Yield ทุกวันนี้สัดส่วนโอนของลูกค้าต่างชาติ 10-15% ของตลาดอยู่แล้ว นั่นคืออสังหาฯบ้านเราถูกขับเคลื่อนด้วยดีมานด์ต่างชาติ ซึ่งไม่ได้ซื้อโดยใช้สินเชื่อ และมีกำลังซื้อมหาศาลมากกว่าคนไทย”
ประเด็นคือไม่ได้เสนอยกเลิก LTV เพราะเป็นนโยบายที่ถูกต้อง แต่รัฐต้องปรับให้เข้ากับสถานการณ์ เหตุผลของการปรับข้อเสนอให้ใช้กับบ้านหลังที่ 3 ของคนไทย เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคคนไทยยุคปัจจุบัน เมื่อก่อนเคยมีบ้านอยู่นอกเมือง ตอนนี้จำเป็นที่ต้องมีบ้านหลังที่ 0.5 ในเมืองมากขึ้น ซึ่งรัฐบาลลงทุนรถไฟฟ้า 10 สายทางแล้ว เขาต้องย้ายกลับเข้ามาในเมืองเพื่อใช้ประโยชน์จากแมสทรานสิตที่รัฐบาลลงทุน
“การซื้อบ้านหลังที่ 2 แต่สำคัญกว่าบ้านหลังแรก เพราะกลายเป็นว่าบ้านหลังแรกเอาไว้ทำความสะอาด แต่บ้านหลังที่ 2 เอาไว้อยู่จริง นั่นคือบ้านหลังที่ 0.5 ซึ่งซื้อเป็นหลังที่สอง แต่มีความสำคัญมากกว่าบ้านหลังแรก ต้องให้โอกาสคนไทยในการเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ด้วยการปรับเกณฑ์ LTV บังคับใช้กับการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 3 ทดแทนการบังคับบ้านหลังที่ 2 ที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน”
เพิ่มโควตาคอนโดต่างชาติ 69%
2.เนื่องจากไทยเป็นโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ โควตาลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ 49% ในปัจจุบัน เสนอขยายโควตาเป็น 69% โฟกัสเฉพาะบางทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อ โดยทำเป็นภาคสมัครใจ เพราะคอนโดฯที่จะขอใช้โควตาต่างชาติ 69% ไม่ได้ให้ฟรี แต่ต้องมาพร้อมกับคำว่า “สิทธิและหน้าที่” 2 เรื่องหลัก ได้แก่ ค่าโอนต้องสูงกว่าปกติหรือสูงกว่าคนไทยอย่างน้อย 1 เท่าตัว ปัจจุบันค่าโอนอยู่ที่ 2% เสนอให้ต่างชาติจ่ายค่าโอน 4% วิธีการนำเงินส่วนต่างภาษี 2% ที่เพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติ นำมาสมทบเข้ากองทุนสนับสนุนบ้านผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ถูกจัดขึ้นมาเพื่อเยียวยาให้กับลูกค้าคนไทย
อีกเรื่องคือ คอนโดฯที่มีโควตาต่างชาติ 69% ต้องสละสิทธิการโหวต (Righting Vote) ในนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเป็นการควบคุมไม่ให้ต่างชาติมาครอบงำนิติบุคคลอาคารชุดได้
“ข้อเสนอนี้ไม่ต้องทำ Aross the Board ไม่ต้องแก้กฎหมายหลัก เพียงแค่เปิดช่องไว้เป็นภาคสมัครใจ ทำได้ทันที”
แก้กฎหมายล้าสมัย
3.เสนอแก้กฎหมายที่เป็นอุปสรรคต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะวันนี้มีอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นการใช้แมสทรานสิต การใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ ซึ่งพบว่ามีกฎหมายล้าสมัย กฎหมายที่เป็นอุปสรรคต่าง ๆ เช่น การเชื่อมทาง รวมทั้งกฎหมาย EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม)
“เรายังมีกฎหมายล้าสมัยในการเชื่อมกับสาธารณูปโภคภาครัฐ ซึ่งทุกวันนี้โครงการเอกชนเชื่อมไม่ได้ ต้องขออนุญาต ตัวอย่างโครงการแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 และโครงการอื่น ๆ ในแนวรถไฟฟ้าและทางด่วน มีปัญหาเรื่องของการเชื่อมท่อ เชื่อมทาง ในขณะที่ตามปกติต้องส่งเสริมให้เอกชนไปเชื่อมท่อ เชื่อมทางด้วยซ้ำ ต้องทำให้เหมือนโมเดลในต่างประเทศที่ส่งเสริมให้มีการเชื่อมทาง เพื่อให้ลดการใช้รถส่วนตัว หันมาใช้แมสทรานสิตมากขึ้น และใช้สาธารณูปโภคภาครัฐให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น”
ข้อเสนอคือ แก้กฎหมายในการเชื่อมทางกับสาธารณูปโภครัฐ โดยให้เป็นการ “ใช้สิทธิ” ไม่ใช่ “การขออนุญาต” โมเดลเดียวกันกับในต่างประเทศ เพื่อผนึกกำลังให้เกิดพาวเวอร์ฟูลของอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศ
เก็บ Property Tax เรตต่างชาติ
ถัดมา “นโยบายระยะยาว” มีโรดแมปอีก 4 เรื่องหลัก เริ่มจาก 1.ปรับโครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ให้อยู่ในระบบและโปร่งใส พ่วงมากับมีภาระทั้งสิทธิและหน้าที่ วิธีการใช้ช่องทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax ที่ประกาศใช้ตั้งแต่ปี 2562 โดยแบ่งอัตราจัดเก็บปัจจุบันสำหรับคนไทย และเก็บอัตราพิเศษสำหรับการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาติ จากนั้นนำรายได้ภาษีที่ดินชาวต่างชาติเข้ากองทุนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางต่อไป
“ถ้าวันนี้จะให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์อสังหาฯไทย ทำไมให้เขาจ่ายภาษีเท่ากับคนไทย ผมเสนอว่าควรจ่ายอัตราภาษีของชาวต่างชาติ แล้วนำเงินรายได้ภาษีที่สูงกว่าคนไทย มาเข้ากองทุนที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางของคนไทย โดยเก็บอัพฟรอนต์ก่อน แล้วเก็บทุกปี (รายปี) อาจเรียกว่า ภาษี Thailand Property Management”
สำหรับอัตราภาษีที่ดินซึ่งจัดเก็บรายปี เช่น กรณีที่อยู่อาศัย คนไทยจัดเก็บเริ่มต้น 0.02% หรือล้านละ 200 บาท เสนอให้จัดเก็บชาวต่างชาติเริ่มต้น 0.5-1% หรือเริ่มต้นล้านละ 5,000-10,000 บาท ซึ่งชาวต่างชาติมีกำลังซื้อและทำให้ชักนำเข้าระบบกฎหมายอย่างโปร่งใสอีกด้วย
บูม New CBD ท่องเที่ยว
2.ใช้โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่เป็น Man Made มาปรับโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศ เช่น 2.1 ลงทุนรถไฟฟ้าสถานีแม่น้ำ ที่ท่าเรือคลองเตย อาจพัฒนาเป็นทัวร์นาเมนต์คอมเพล็กซ์ มีซูเปอร์ทาวเวอร์ และมีไอคอนเป็นเหมือนแม็กเนตของประเทศที่เป็น Man Made โดยจะเห็นว่าในต่างประเทศ ส่วนใหญ่จะอยู่ริมทะเล อยู่ริมแม่น้ำทั้งสิ้น
โมเดลนำเสนอ มองในภาพใหญ่หรือแผนแม่บท ต่อจิ๊กซอว์โปรเจ็กต์รถไฟฟ้าโมโนเรลปลายทางที่สถานีแม่น้ำ ขนาดที่ดินหลายพันไร่ มีระยะใกล้แทบจะเดินถึงได้มาที่ถนนพระรามที่ 4 ซึ่งเป็น New CBD ไปแล้ว มีเมกะโปรเจ็กต์ภาคเอกชน อาทิ วัน แบ็งคอก, ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค, ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ พัฒนาโครงการให้เป็นแม็กเนตหรือแม่เหล็กดึงดูดเหมือนโครงการมารีน่าเบย์แซนด์ในสิงคโปร์ แล้วเชื่อมโยงกับพื้นที่อนุรักษ์ของบางกระเจ้าใน จ.สมุทรปราการ ที่อยู่คนละฟากกับสถานีแม่น้ำ (ท่าเรือคลองเตย) อีกหลายหมื่นไร่ โดยอนุรักษ์ให้เป็นปอดของเมือง จะทำให้พลิกโฉมทำเลเพิ่ม New CBD ของกรุงเทพฯ
2.2 จากนั้นต่อจิ๊กซอว์อีกตัวเชื่อมโยงไปที่ทำเลพระราม 2 พัฒนาโครงการ World Amusement Park อย่างยูนิเวอร์แซลสตูดิโอ หรือดิสนีย์แลนด์ บริเวณหัวกระบือ แล้วเชื่อมไร้รอยต่อโครงการถนนไทยแลนด์ริเวียร่า สมัยรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร ที่ริเริ่มโครงการถนนเชื่อมทะเลฝั่งตะวันตกของอ่าวไทย เทียบชั้นถนนเลียบทะเลที่เมืองซานฟรานซิสโก สหรัฐ
“เมืองไทยจะมีศักยภาพ และทำให้เมืองท่องเที่ยวตามแนวถนนริเวียร่าจะเที่ยวได้ไกลกว่าหัวหิน การพัฒนาประเทศจะเปิดประตูทางภาคใต้ พัฒนาขนาดที่คนภาคใต้จะรวยขึ้นกว่าเดิมอีก แนวคิดเหมือนกับ EEC ต้องเป็นวันสต็อปเซอร์วิส เหมือนโครงการแลนด์บริดจ์ชุมพร-ระนอง ของท่านนายกฯเศรษฐา แล้วลองคิดดูว่ามูลค่ากรุงเทพฯจะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไหร่ นี่คือการใช้โครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ปรับโครงสร้างเศรษฐกิจระยะยาวไปในตัว ลดความเหลื่อมล้ำไปด้วย”
ผุดนิคมอุตสาหกรรมแพทย์
2.3 เสนอทำนิคมอุตสาหกรรมการแพทย์ระดับโลก หรือ World Medical Center บริเวณพญาไท ซึ่งเป็นทำเลแวดล้อมด้วยโรงพยาบาลขนาดใหญ่และเป็นโรงเรียนแพทย์ของไทย 6 แห่งด้วยกัน ยกระดับเป็น World Hospital Area ทำให้กรุงเทพฯพลิกฟื้นกลับมาเป็นศูนย์กลางการดูแลรักษา การดูแลสุขภาพของโลก
3.พื้นที่สีเขียวของบางกระเจ้า กับพื้นที่แนวรางรถไฟ เสนอให้นำมาทำสวนกระเป๋า หรือ Pocket Park รวมกันหลายหมื่นไร่ เส้นทางรางตั้งแต่หัวลำโพงลงมา จะทำให้กรุงเทพฯมีความสวยงาม มีเลนจักรยาน มีลานชุมชนผ่านรางรถไฟเก่า
4.บ้านพักสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เพราะรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคต ทอดยาวไปถึงลำลูกกาแล้ว เสนอให้นำพื้นที่สนามกอล์ฟธูปะเตมีย์ มาพัฒนาบ้านพักผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง รองรับผู้เช่าวัยเกษียณ สำหรับให้ข้าราชการและประชาชนผู้มีรายได้น้อยไปอยู่
“การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เรื่องระยะเวลาอาจต้องใช้เท่ากับมารีน่าเบย์แซนด์ 20 ปี เพียงแต่วันนี้จะต้องมีการจุดหัวเชื้อเริ่มต้นโครงการขึ้นมา ต้องวาง Master Mind Map ไว้ เรามีเวลาอีก 10-20 ปีหน้าที่จะใช้แหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติซึ่งจะเสื่อมโทรมลงทุกวัน เราต้องรีบพัฒนาโครงการ Man Made ให้ได้ภายใน 10-20 ปีนี้ มาทดแทนธรรมชาติที่ให้มา แต่จะเสื่อมโทรมลงทุกวัน จากการส่งเสริมการท่องเที่ยวในอีกสิบปีหน้า”
