อสังหาริมทรัพย์

รื้อค่าเช่าที่ราชพัสดุปั๊มยอด 9 พันล้าน จ้องรีด “สนามบิน-ท่าเรือ” ทั่วประเทศ

ธนารักษ์ปรับเป้านำส่งรายได้จาก 7 พันล้าน เป็น 9.1 พันล้านบาท รื้อค่าเช่าที่ราชพัสดุ ชูสนามบินสุวรรณภูมิเป็นโมเดลจัดเก็บสนามบินทั่วประเทศ ประมูล 4 เขตเศรษฐกิจพิเศษ ก.ย.นี้ จี้กรมเจ้าท่าปลดล็อกมติ ครม.พัฒนา 35 ท่าเรือเชิงพาณิชย์

นายพชร อนันตศิลป์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปีงบประมาณ 2560 นี้ กรมธนารักษ์ได้รับเป้าหมายให้นำส่งรายได้เข้าคลังเพิ่มขึ้นเป็น 9,100 ล้านบาท จากเดิมกำหนดไว้กว่า 7,000 ล้านบาท ขณะที่ปีงบประมาณ 2561 ได้รับเป้าหมายนำส่งเพิ่มเป็น 9,500 ล้านบาท โดยรายได้ที่เพิ่มขึ้นมาจากการปรับปรุงค่าเช่าที่ราชพัสดุใหม่ อย่างค่าเช่าสนามบินที่ปรับปรุงหลักเกณฑ์ใหม่ ล่าสุด ในส่วนของการให้เช่าสนามบินสุวรรณภูมิแก่บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท. หารือกันจนได้ข้อสรุปแล้ว

โดยจัดกลุ่มพื้นที่เพื่อคำนวณราคาค่าเช่าใหม่ 4 ประเภท คือพื้นที่ไม่ได้ใช้เชิงพาณิชย์ (Non commercial) คิดอัตรา 0%, พื้นที่เชิงพาณิชย์ (Commercial) ใช้เกณฑ์มาตรฐานของกรมธนารักษ์ที่ 4% ของ ROA โดยไม่ผ่อนปรน, พื้นที่กลุ่มคลังสินค้า (Warehouse) ซึ่งจะมี 2 ส่วนคือ ส่วนที่ ทอท.เก็บรายได้ เช่น ท่อน้ำมัน เป็นต้น กับส่วนที่เก็บรายได้ไม่ได้จะคิดอัตรา 0.1% ของ ROA (อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์) และพื้นที่จะพัฒนาในอนาคต 2% ของพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามแผนการลงทุนในปีถัดไป

“อัตราค่าเช่าส่วนนี้จะบวกด้วยค่าธรรมเนียมของอาคารที่เขาสร้างแล้วต้องยกให้กรมธนารักษ์ ซึ่งจะจ่ายเป็นเงินก้อน ตรงนี้ได้ข้อยุติหมดแล้ว จะเริ่มมีผลกับการเก็บค่าเช่าในปีงบประมาณ 2561 ตั้งแต่ 1 ต.ค. 2560 เป็นต้นไป แต่ช่วงตั้งแต่ปี 2555 กรมไม่ได้มีการแจ้งผู้เช่าก่อน จึงต้องยกประโยชน์ให้ จะคิดเพิ่มเฉพาะอัตราที่เพิ่มตามอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในช่วง 5 ปี”

กรณีค่าเช่าที่ราชพัสดุประชาชนทั่วไปเดิมปรับขึ้นเป็น 100% เป็นภาระมากเกินไป จึงผ่อนปรนให้ปรับเฉพาะกรณีมีการเปลี่ยนมือ แต่หากเช่ามาต่อเนื่องจะไม่ได้รับผลกระทบ

เปิดทางวิสาหกิจชุมชนเช่าที่

นายพชรกล่าวว่า ขณะเดียวกันด้านการพัฒนาเชิงสังคม อยู่ระหว่างจัดที่ราชพัสดุให้วิสาหกิจชุมชน หรือชุมชนตามกฎหมายจัดสวัสดิการสังคม สามารถเช่าที่ราชพัสดุไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ จากเดิมต้องเป็นในรูปสหกรณ์เท่านั้นจึงจะเช่าได้ หรือรับรองให้สมาชิกของชุมชนสามารถทำสัญญาเช่าที่ราชพัสดุได้

ผุดไอเดีย 1 จังหวัด 1 โครงการ

ขณะเดียวกันจากปัจจุบันมีโครงการด้านที่อยู่อาศัยที่ใช้ที่ราชพัสดุจำนวนมาก อาทิ บ้านผู้มีรายได้น้อย บ้านประชารัฐ บ้านมั่นคง บ้านผู้สูงอายุ หรือซีเนียร์คอมเพล็กซ์ จึงมีแนวคิดให้แต่ละจังหวัดรับผิดชอบทุกเรื่องรวมเป็น 1 โครงการ เพื่อให้มีประสิทธิภาพและง่ายต่อการบริหารจัดการ ทั้งนี้ จะเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ขอปรับรูปแบบวิธีการบริหารจัดการต่อไปรวมทั้งบ้านผู้มีรายได้น้อยที่ร่วมดำเนินการกับสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) โดย ส.อ.ท.จะออกแบบให้เป็นแบบมิกซ์ยูส ขณะที่ผู้ประกอบกิจการอุปกรณ์ก่อสร้างขายวัสดุให้โครงการในราคาต่ำใกล้เคียงต้นทุน ราคายูนิตละ 4-5 แสนบาท จะทำทุกจังหวัด

“ส่วนนี้ให้ธนารักษ์พื้นที่สำรวจพื้นที่แล้ว โดยต้องอยู่ใกล้เมือง คมนาคมสะดวก มีความพร้อมในการพัฒนา ระยะแรกจะนำร่องภาคละ 2 จังหวัด รวม 8 จังหวัดก่อน คอนเซ็ปต์ในการพัฒนาจะคล้ายการแก้ปัญหาชุมชนรุกล้ำลำคลอง คือจะมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เป็นส่วนกลาง ให้ชุมชนมีรายได้กลับมาเลี้ยงโครงการ”

ก.ย.ประมูล 4 เขต ศก.พิเศษ

สำหรับเขตเศรษฐกิจประมาณเดือน ก.ย.นี้จะเปิดประมูลเขตเศรษฐกิจพิเศษ 4 แห่ง ในจำนวนนี้มี 2 แห่งที่เคยเปิดประมูลแต่ยังหาผู้ลงทุนไม่ได้ คือมุกดาหารกับหนองคาย ซึ่งจะปรับปรุงแพ็กเกจสิทธิประโยชน์การลงทุนใหม่ให้ผู้ที่ลงทุนทันทีในปีแรกที่เซ็นสัญญาได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ราชพัสดุ 2 ปี แต่หากลงทุนในปีถัดไปจะได้รับการยกเว้นค่าเช่า 1 ปี

ปลดล็อกพัฒนาท่าเรือ

นอกจากนี้กรมธนารักษ์ได้ทำหนังสือเร่งรัดไปยังกรมเจ้าท่า ว่าท่าเรือสาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ตั้งแต่นนทบุรี ผ่านกรุงเทพฯไปสมุทรปราการ รวมแล้ว 35 ท่า ควรมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ อาทิ การให้เช่าเปิดร้านค้าต่าง ๆ เป็นต้น จะเกิดประโยชน์และประหยัดงบฯซ่อมบำรุง ดังนั้นกรมเจ้าท่าต้องทำเรื่องเสนอ ครม.ให้สามารถพัฒนาท่าเรือในเชิงพาณิชย์ได้ ให้การสัญจรทางน้ำเชื่อมโยงกับระบบราง ถนนอำนวยความสะดวกให้แก่ประชาชน รวมถึงทำให้เกิดทัศนียภาพที่สวยงามมากขึ้น

“นอกจาก 35 ท่าเรือดังกล่าวแล้ว ยังมีท่าเรืออื่น ๆ ทั่วประเทศ ทั้งริมแม่น้ำโขง ริมอ่าวไทย ฯลฯ ด้วย”

เว้นค่าเช่าศูนย์บริการท่องเที่ยว

ขณะเดียวกันได้หารือกับกรมท่องเที่ยว กรณีการใช้อาคารราชพัสดุไปเป็นร้านจำหน่ายสินค้าในชุมชน ซึ่งหากคิดอัตราค่าเช่าตามกรมธนารักษ์ ค่าเช่าจะตกปีละกว่า 190,000 บาท กรมท่องเที่ยวบอกว่าจ่ายไม่ไหว กรมธนารักษ์จึงให้ทำประมาณการรายรับ รายจ่ายเข้ามา เพื่อพิจารณาลดอัตราค่าเช่าให้เป็นรายกรณี โดยลดค่าเช่าเหลือกว่า 10,000 บาท ในช่วงระยะ 3 ปีแรก จากนั้นค่อยประเมินอีกที

ทั้งนี้ ยังมีกรณีอาคารศูนย์บริการนักท่องเที่ยวอื่น ๆ ที่มีการจัดให้ร้านค้าขายสินค้าที่ระลึก ซึ่งตามระเบียบต้องคิดค่าเช่า เพราะถือว่าดำเนินการเชิงพาณิชย์ ซึ่งที่ผ่านมามีการตกหล่นบ้าง ทั้ง ๆ ที่รายได้ไม่มาก จะออกหลักเกณฑ์กลาง ว่ากรณีมีรายได้เล็กน้อย ไม่มีนัยสำคัญ ไม่ใช่รายได้หลัก แต่เป็นรายได้เสริม กรมจะยกเว้นให้ สามารถไปเก็บค่าเช่าได้เองเข้าเป็นรายได้ของท้องถิ่น