อสังหาริมทรัพย์

มองลอดแว่น “นายกสมาคมคอนโด” ครึ่งปีหลังรัฐบาลใหม่คือ ความหวัง

สัมภาษณ์

จบครึ่งปีแรก 2562 บนความคาดหวังตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะดีขึ้นกว่าเดิม “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ถึงทิศทางครึ่งปีหลังจะไปต่อกันยังไง ทั้งภาครัฐและเอกชน มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติที่บังคับใช้จริงครบ 1 ไตรมาส ไฮไลต์ยังรวมถึงข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลใหม่ ภายใต้ผู้นำคนเดิม “รัฐบาลพลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา”

Q : ผลกระทบ LTV ครบ 3 เดือน

LTV เริ่มบังคับจริง 1 เมษายน มีผลกระทบบ้างกับยอดการขายใหม่ ลูกค้าฟังแล้วยังไม่รู้รายละเอียดก็รอ (ตัดสินใจซื้อ) ไว้ก่อน ไม่แม้แต่จะเดินเข้าไซต์ ทำให้ยอดขายใหม่ลดลง 10-20% ต้องมีแน่นอน

ถามว่าสมาคมจะ action อะไรไหม…คือช่วงก่อนทำ แบงก์ชาติก็ใช้ดุลพินิจตัวเองในการออกมาตรการอะไร และตอนนี้เป็นช่วงที่รอวัดผลอยู่ค่ะ แต่ก็ว่าไปแล้วเพิ่งเดือนเมษายน-พฤษภาคม-มิถุนายน ข้อมูลอาจยังไม่เพียงพอต่อแบงก์ชาติที่จะสรุปอะไรออกมา

แต่พี่อยากฝากเรื่องหนึ่งไปถึงแบงก์ชาติ สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อบัตรเครดิต ช่วยไปดูแลหน่อย เพราะนี่คือตัวทำลายนิสัยการใช้จ่ายของคนไทย แต่กับเรา (สินเชื่อบ้าน) กลับมาบีบเรา ไม่รู้ว่ายิงถูกเป้าหรือเปล่านะ (หัวเราะ)

สรุปว่ามาตรการ LTV เอกชนเราก็คงต้องรอดูอีก 1 ไตรมาส รอให้ครบ 6 เดือน แต่ผลกระทบการขายใหม่ก็ลดลงมาแล้วล่ะ

Q : ลูกค้าจีนจะโอนเยอะกว่าปีที่แล้ว

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ถ้าเป็นเรื่องการขายเก่า (ปี 2560-2561) แล้วมาโอนในปีนี้ก็อาจจะเป็นไปได้ เพราะ 2 ปีที่แล้วขายกันเยอะ อาจมาเสร็จปีนี้เป็นการโอนแบ็กล็อก แต่ถ้ายอดขายใหม่ ไม่เป็นความจริงเลย ขายน้อยลงไปเยอะ อันนี้คือ fact เพราะฉะนั้น ถ้าเป็นการโอนจากแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ปีนี้ก็จะทำให้สัดส่วนลูกค้าต่างชาติยังเหมือนเดิมอยู่

ในส่วนลูกค้าจีนของบริษัทริชชี่เพลสฯ ยอดขายก็หายไปเยอะ หายไปหลาย ๆ โครงการ มูลค่ารวมพันล้านเหมือนกัน โครงการละ 10-20% ซึ่งตัวจีนหายไปเยอะมาก

Q : มีข้อเสนอเก็บภาษีต่างชาติ

ตามสถานการณ์ตอนนี้ ถ้าดูเป็นกาลเทศะไม่ใช่เรื่องจะมาเก็บภาษีเพิ่มขึ้น อีกมุมหนึ่งถ้าย้อนกลับไปดูอารมณ์ช่วง 2 ปีที่แล้ว กำลังแรง จะทำอะไรก็ทำไป แต่ตอนนี้หมดเวลา หมดโอกาสที่จะทำแล้วล่ะ (เศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก) ไม่ใช่เรื่องข้อเสนอ 3 ปีที่แล้วจะยังใช้ได้อยู่ในปัจจุบัน

Q : เทรนด์คอนโดฯครึ่งปีหลัง

พูดถึง mood and tone ครึ่งปีหลังสถานการณ์เปลี่ยนไป ครึ่งปีแรกเราอาจไม่รู้ว่าใครจะมาเป็นรัฐบาล ทำให้ฝั่งผู้ซื้อเพื่ออยู่และซื้อเพื่อ invest ก็จะเกิดการชะงักงันช่วงหนึ่งขึ้นมา ในทางกลับกัน ตอนนี้ชัดเจนหมดแล้วว่ารัฐบาลใหม่เป็นคนนี้ ซึ่งก็เป็นคนเดิม mood and tone ก็น่าจะกลับมาดีขึ้นกว่าเดิมในเรื่องของอารมณ์

ขณะเดียวกันปัญหาเทรดวอร์ ซึ่งต่างประเทศตอนนี้ก็เกิดการประนีประนอมมาคุยกันใหม่ระหว่างทรัมป์กับจีน อาการชะงักงันของจีนก็จะมีอยู่ต่อไป แต่จะไม่เพิ่มมากขึ้น คือ ไม่เกิดการหดตัวมากขึ้น เคยหดตัวแค่ไหนก็จะไม่เกิดมากขึ้น หรือผ่อนคลายดีขึ้นเล็กน้อย

ก็เลยคิดว่าภาพรวมของการขายใหม่ ครึ่งปีหลังน่าจะต้องดีกว่าครึ่งปีแรก

Q : ข้อเสนอแนะรัฐบาลใหม่

ก็ควรจะกลับมาเรื่องที่อยู่อาศัย ความมั่นคงของมนุษย์ เป็นปัจจัย 4 รัฐบาลจะไป booth อะไร ราคาเกษตรกรรมจะประกันรายได้ก็ทำไป แต่ถ้ามองถึงความมั่นคงของสังคมมนุษย์ รัฐบาลควรใช้ตัวกระตุ้นที่อยู่อาศัยเหมือนเดิม เพราะมีตัวเลขถึง 7 แสนล้านบาท ถ้าใส่ตัวคูณเข้าไป 2.9-3 เท่า ขนาดคือเงิน 2 ล้านล้าน แถมเป็นการใช้ local content สัดส่วน 70-80% ใช้วัตถุดิบในประเทศ และเป็นการจ้างงานแรงงานจำนวนมาก ทั้งในโรงงานผลิตและหน้างานในไซต์ก่อสร้าง

ที่สำคัญ จ่ายค่าแรงทุก 15 วัน ซึ่งเร็วมาก รับปุ๊บ ไปซื้อของกินของใช้ทันที สร้างรายได้หมุนต่อทันที ในขณะที่เงินรั่วไหลไปต่างประเทศต่ำ ไม่เหมือนกับการทำธุรกิจอื่น เช่น คอมพิวเตอร์ ซึ่งเงินหมดไปเรื่องการอิมพอร์ต แต่ที่อยู่อาศัยเป็นโลคอลคอนเทนต์

ฉะนั้น รัฐบาลจะหยิบตัวไหนขึ้นมา ที่อยู่อาศัยก็ยังคงเป็นอาวุธที่แหลมคมอยู่

ส่วนคำถามอยากให้ยาวแค่ไหน จะ 1 ปีหรือ 6 เดือนก็ต้องลองใช้ เป็นการลองยา ถ้าได้ผลก็เติมเข้าไป ถ้าไม่ได้ผลก็ชักออก เพียงแต่ทุกครั้งที่ผ่านมา มาตรการกระตุ้นอสังหาฯใช้ได้ผลตลอด เป็นสิ่งที่พิสูจน์ชัดแจ้งอยู่แล้วว่าช่วยผู้ซื้อ ไม่ได้ช่วยผู้ขาย

ในทางกลับกัน ถ้าผู้ขายได้รับผลไปตามฟ้าตามฝนไปด้วย เราก็จ่ายภาษีเงินได้ประจำปีสูงขึ้นให้กับรัฐบาล เป็นรายได้ corporate tax เพราะธุรกิจนี้ผู้ประกอบการมีจำนวนมากถึง 2 ใน 3 ของ 7 แสนล้านที่อยู่ในระบบภาษี อาจจะมี 1 ใน 3 ที่อยู่นอกระบบภาษี เพราะเราอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต้องจ่ายภาษีในระบบอยู่แล้ว

ซึ่งมูลค่าตลาด 7 แสนล้าน มาจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ 66% หรือ 2 ใน 3 ฉะนั้น เราเสียภาษีอยู่แล้ว เมื่อทำมาตรการกระตุ้นอสังหาฯออกมา แล้วรัฐบาลบอกว่าเสียภาษีโอน-จำนอง แต่รัฐบาลไม่ได้พูดว่ามีรายได้เพิ่มจากภาษีนิติบุคคล ไม่เหมือนกันกับอุตสาหกรรมอื่นที่ไม่รู้ว่ามีเท่าไหร่ในระบบภาษี แต่อสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลเสียไปส่วนหนึ่ง แต่ก็ได้กลับคืนมาส่วนหนึ่ง ไม่ได้เสีย (รายได้ภาษี) ไปทั้งหมดซะทีเดียว

ข้อเสนอแนะรัฐบาลควรจะทำทันทีเพราะเป็นความมั่นคงของมนุษย์ คู่ขนานพร้อมกันเลยกับการเพิ่มรายได้ให้กับประชากร ตอนนี้มีคำถามสิ่งที่รัฐบาลควรทำ 3 อย่างแรกคืออะไร 1.ราคาสินค้าเกษตรต้องเข้าไปดูแล ส่วนจะดูแลยังไงที่ไม่ผิดกฎ WTO ก็ทำไป

2.การส่งออก การท่องเที่ยว ต้องหาโปรโมชั่นมาจูงใจ จะแกรนด์เซลอะไรก็ทำไป ขอความร่วมมือโรงแรม ร้านอาหาร ทำทุกอย่างที่จะ booth รายได้เข้าประเทศ ให้เรามี competitiveness เทียบกับประเทศเพื่อนบ้านด้วยกัน เขามีดีอะไร เราต้องอัดเต็มที่

3.พร้อมกันในเรื่องโลจิสติกส์ เป็นเสน่ห์ที่ผู้ผลิต นักลงทุนจะใช้เป็นตัวปัจจัยหลักว่าอินฟราสตรักเจอร์เราดีไหม เป็นสิ่งที่รัฐต้องทำควบคู่กันทั้งหมด จะไปเพิ่มรายได้โดยที่โลจิสติกส์ หรืออินฟราสตรักเจอร์ไม่ดี ไม่จี้ ไม่ได้ เพราะอินเวสเตอร์มองปัจจัยนี้เป็นตัวหลัก

ตอนนี้ประเทศเรามีเงินกองทุนอยู่แล้ว ไม่ใช่เวลาที่ประเทศมีหนี้สินล้นพ้นตัว เราก็ควรเอาจุดแข็งฐานะการเงินวันนี้รีบทำอินฟราสตรักเจอร์ทุกอย่างอีกเรื่องที่รัฐบาลต้องทำควบคู่กันก็คือ มาตรการกระตุ้นที่อยู่อาศัย

Q : ข้อแนะนำสมาชิกสมาคม

ต้องพยายามหลีกเลี่ยงตลาดเรดโอเชี่ยน ยิ่งรายกลาง-รายเล็ก ยิ่งต้องหลีกเลี่ยงมากกว่าเพราะสายป่านสั้นกว่า

ถ้าถามว่านิยามเรดโอเชี่ยนคืออะไร แต่ละคนแต่ละบริษัทจะรู้เรดหรือบลูโอเชี่ยนของตัวเอง อยู่คนละทิศของกรุงเทพฯ เรดหรือบลูก็ต่างกันแล้ว ในต่างจังหวัดยิ่งแตกต่างกันมากไปอีก ฉะนั้น คำแนะนำกว้าง ๆ ต้องหลีกเลี่ยงเรดโอเชี่ยน และโฟกัสบลูโอเชี่ยนของตัวเอง เพราะแต่ละแห่งไม่เหมือนกัน

ไม่สามารถใช้ one size fit all ได้ เพราะบางแห่งเรื่องเดียวกันยังทำได้ แต่บางแห่งทำไม่ได้แล้ว