อสังหาริมทรัพย์

รถไฟฟ้าสายสีแดงรวบพื้นที่ 3 สถานีใหญ่ จูงใจค้าปลีกชิงสัมปทาน 20 ปี

งบฯสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดง “บางซื่อ-รังสิต” บานทะลุ 1 แสนล้าน มี.ค.นี้คมนาคมขอ ครม.ถมอีก 1.1 หมื่นล้าน เร่งปิดจ็อบโปรเจ็กต์ รับเปิดหวูด ม.ค.ปี”64 ด้านบอร์ดสั่ง ร.ฟ.ท.รวบพื้นที่เชิงพาณิชย์ 3 สถานี “บางซื่อ-ดอนเมือง-รังสิต” เปิดประมูลหาเอกชนรายเดียวบริหาร 15-20 ปี หลังเอกชนหวั่นขาดทุน ผู้โดยสารไม่มาตามนัด จับตากลุ่มเดอะมอลล์ เซ็นทรัล ปตท. ซีพี ออลล์ ชิงดำปักหมุดรับไฮสปีด เชื่อมสนามบินดอนเมือง

นับถอยหลังรถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต ซึ่งการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กำลังเร่งสร้างช่วงบางซื่อ-รังสิต ระยะทาง 26 กม.ให้แล้วเสร็จเปิดบริการตลอดเส้นทางในเดือน ม.ค. 2564 แต่ยังมีปัญหาให้ต้องเร่งแก้เพื่อให้โครงการเป็นไปตามเป้าหมาย

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. วันที่ 16 ม.ค. 2563 อนุมัติปรับกรอบวงเงินเพิ่ม 11,000 ล้านบาท เพื่อก่อสร้างรถไฟสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต ทำให้งบฯลงทุนโครงการจากปัจจุบัน 95,222 ล้านบาท เพิ่มเป็น 106,222 ล้านบาท เนื่องจากมีการปรับแบบรับรถไฟความเร็วสูง สร้างรางจาก 3 ราง เป็น 4 ราง แบบไม่ตรงกับหน้างาน ทำให้มีงานก่อสร้างเพิ่ม ผู้รับเหมาจึงขอชดเชยจากการขยายเวลา ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าภาษีนำเข้าขบวนรถ

เท 6 พัน ล้านผุดสถานีบางซื่อ

ที่เพิ่มมากสุด คือ สัญญาที่ 1 งานสถานีกลางบางซื่อ และศูนย์ซ่อมบำรุงของกลุ่มกิจการร่วมค้า SU (ซิโน-ไทยฯ และยูนิคฯ) 5,000-6,000 ล้านบาท ที่เหลือเป็นงานสัญญาที่ 2 โครงสร้างทางวิ่งยกระดับและระดับพื้น งานสถานี 8 แห่ง ของ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ และสัญญาที่ 3 ระบบไฟฟ้าและเครื่องกล ของกิจการร่วมค้า MHSC (มิตซูบิชิ-ฮิตาชิ-สุมิโตโม)

จะเสนอกระทรวงคมนาคมและขอความเห็นหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงบประมาณ สภาพัฒน์ เป็นต้น ให้ความเห็น ก่อนเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบภายในเดือน มี.ค.นี้ ต้องเร่งดำเนินการ เพราะตอนนี้เหลืองบฯจ่ายค่างวดงานก่อสร้างให้ผู้รับเหมาได้อีกแค่ 3 เดือนเท่านั้น

ปัจจุบันงานโยธาทั้งโครงการเกือบจะเสร็จ 100% งานสัญญาที่ 1 สถานีกลางบางซื่อ คืบหน้า 96% เหลืองานตกแต่งภายใน สัญญาที่ 2 งานโยธาเสร็จไปแล้ว และสัญญาที่ 3 งานระบบยังล่าช้าจากแผน ต้องเร่งให้เสร็จโดยเร็ว เพื่อทดสอบการเดินรถแบบเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องใช้เวลาอย่างน้อย 6 เดือน จากปัจจุบันเริ่มมีการนำรถวิ่งทดสอบบนรางอย่างไม่เป็นทางการบ้างแล้ว

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สินและรักษาการผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. กล่าวว่า ไตรมาส 4 ปีนี้จะเปิดทดลองเดินรถให้ประชาชนใช้บริการแบบไม่เก็บค่าโดยสาร และเปิดเต็มรูปแบบเดือน ม.ค. 2564 คาดว่าจะมีผู้ใช้บริการ 80,000-100,000 เที่ยวคน/วัน

รวบ 3 สถานีดึงเอกชนพัฒนา

“นอกจากนี้ ต้องเร่งเรื่องการอำนวยความสะดวกให้ผู้โดยสารที่จะมาใช้บริการด้วย การประชุมบอร์ดที่ผ่านมาได้เสนอแผนพัฒนาและบริหารจัดการพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ รองรับการเปิดม.ค. 2564 แต่บอร์ดให้ทบทวน อาจทำให้เปิดใช้พื้นที่ล่าช้าออกไป”

โดยบอร์ดให้ทบทวนผลศึกษารูปแบบการบริหารและพัฒนาสถานีบางซื่อ พื้นที่ 264,862 ตร.ม. ที่ ร.ฟ.ท.จะประมูลหาเอกชนบริหาร โดยรวมให้เป็นสัญญาเดียว และให้นำสถานีดอนเมือง และรังสิตมารวมด้วย เพื่อจูงใจเอกชน

“หากประมูลเฉพาะบางซื่อจะมีต้นทุนสูง เสี่ยงขาดทุนและให้ทำประมาณการรายได้และต้นทุนใหม่ให้ชัดเจน”

แบกขาดทุน 600 ล้าน 6 ปี

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.เปิดเผยว่า ผลศึกษาเดิมระบุชัดรายได้ไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายช่วง 5-6 ปีแรก นับจากวันเปิดบริการอาจต้องขาดทุน 500-600 ล้านบาท จึงให้จ้างที่ปรึกษาศึกษา โดยให้รวมสถานีดอนเมืองกับรังสิต บอร์ดเชื่อว่า การรวมพื้นที่ให้มากขึ้นจะจูงใจเอกชนมาร่วมลงทุน ซึ่งที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.ศึกษาทั้ง 2 สถานีไว้แล้ว แต่รวมอยู่ในแผนหารายได้เชิงพาณิชย์ของรถไฟชานเมืองสายสีแดงผลศึกษาสถานีกลางบางซื่อเดิมแยกประมูล 4 สัญญาหลัก ได้แก่ 1.สัญญาบริหารพื้นที่ภายใน 5 ปี วงเงิน 600 ล้านบาท 2.สัญญาการบริหารพื้นที่จอดรถในสถานีกลางบางซื่อ 1,700 คัน เวลา 5 ปี วงเงิน 90 ล้านบาท 3.สัญญาการให้บริการพื้นที่เชิงพาณิชย์ภายในและรอบสถานีรวม 13,208 ตร.ม. ระยะเวลา 10 ปี และ 4.สัญญาบริหารพื้นที่สื่อโฆษณาในและรอบสถานีกลาง 2,000 ตร.ม. สัญญา 10 ปี

ยักษ์ค้าปลีกเกาะติด

จากการรับฟังความเห็นเอกชน (market sounding) เดือน พ.ค. 2562 ส่วนใหญ่มองว่าสัญญา 10 ปี ยังไม่น่าสนใจ ควรขยายเวลาออกไป 15-20 ปี เพราะสถานีกลางบางซื่อมีต้นทุนค่าใช้จ่ายสูง คาดว่าปีแรกที่เปิดบริการจะขาดทุน 50 ล้านบาท (รายรับ 150 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายทั้งหมด 200 ล้านบาท) หลังจากนั้นหากเปิดบริการเต็มรูปแบบ ยอดขาดทุนจะเพิ่มขึ้นเป็น 500 ล้านบาท

“เอกชนที่สนใจ เช่น บจ.เซ็นทรัลพัฒนา, บจ.เดอะมอลล์กรุ๊ป, บมจ.ซีพี ออลล์ ผู้บริหารร้านสะดวกซื้อเซเว่นอีเลฟเว่น และ บจ.ปตท.น้ำมันและการค้าปลีก (PTTOR) เป็นต้น นอกนั้นเป็นกลุ่มบริษัทรายกลาง รายเล็ก”

แหล่งข่าวกล่าวว่า ส่วนผลการศึกษาการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ 8 สถานีของสายสีแดงที่ทำไว้เดิม ยังไม่ได้ศึกษาไปถึงการกำหนดอัตราค่าเช่า หรือมูลค่าการลงทุนที่เหมาะสม ในส่วนของสถานีดอนเมือง มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ 13,478 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่นอกเขตโดยสาร (free area) 10,446 ตร.ม. ส่วนนี้จะนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ทั้งหมด และพื้นที่หลังเขตโดยสาร (paid area) 3,032 ตร.ม. มีเอกชนรายใหญ่ให้ความสนใจตั้งแต่การประชุมทดสอบความสนใจครั้งก่อน เช่น เดอะมอลล์ และเซ็นทรัล เนื่องจากเป็นสถานีร่วมระหว่างรถไฟสายสีแดงบางซื่อ-รังสิต และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) และเป็นสถานีเชื่อมกับสนามบินดอนเมือง

ส่วนสถานีรังสิต พื้นที่เชิงพาณิชย์ 6,400 ตร.ม. แบ่งเป็น free area 2,400 ตร.ม. และ paid area 4,000 ตร.ม. แม้จะเป็นสถานีปลายทางของรถไฟสายสีแดง แต่ไม่มีเอกชนรายใดสนใจ มองว่าบริเวณรอบสถานียังเป็นพื้นที่รกร้างว่างเปล่า และห่างจาก ถ.พหลโยธิน ที่เป็นถนนสายหลัก นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ตั้งอยู่ คือ ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ที่ห่างกัน 2 กม. บวกกับยังไม่มีระบบฟีดเดอร์ที่ดีในการเชื่อมต่อการเดินทาง