อสังหาริมทรัพย์

บอร์ดการเคหะ ภาพลักษณ์ใหม่ ลุยสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย

ประธานบอร์ด กคช.แหวกวงล้อมวิกฤตโรคระบาดโควิด สบช่องมติ ครม.แต่งตั้งผู้ว่าการคนใหม่ “ทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ” ถือโอกาสปรับภาพลักษณ์การเคหะแห่งชาติสู่เวอร์ชั่นใหม่รับเทรนด์ new normal ปรับโครงสร้างผู้บริหารเพิ่มเก้าอี้รอง-ผู้ช่วย-ผู้อำนวยการฝ่าย 18 ตำแหน่ง จัดเกรดที่ดิน sank cost 4.4 พันไร่ นำมาสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยราคาต่ำ 5 แสน เดินหน้าบ้านผู้สูงวัย 4 มุมเมืองกรุงเทพฯ เร่งปิดดีลบ้านเช่าราคาถูกเดือนละ 999 บาท อีก 20,000 หน่วย

ณัฐพงศ์ พันธเกียรติไพศาล

ประธานคณะกรรมการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ทำให้เกิดกระแสการปรับตัวเข้าสู่วิถีชีวิตใหม่ หรือ new normal ประกอบกับได้มีมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2563 ให้ความเห็นชอบแต่งตั้งนายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ เข้ามารับตำแหน่งผู้ว่าการ กคช.คนใหม่ ทางบอร์ดจึงเล็งเห็นว่าเป็นโอกาสและจังหวะที่ดีในการปรับองค์กรการเคหะฯเข้าสู่รูปแบบการบริหารจัดการเชิงรุกโดยมีเป้าหมายสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย ข้าราชการชั้นผู้น้อย และผู้พิการ ซึ่งเป็นภารกิจหลักในการก่อตั้งองค์กร

“Big Bang” ยกระดับการเคหะฯ

ทั้งนี้ แนวนโยบายบริหารจัดการการเคหะฯตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป เรียกว่า เป็นนโยบายบิ๊กแบง (big bang) มี 3 ด้าน ประกอบด้วย 1.นโยบายการลงทุนเพื่อประชาชน ผ่านโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 1.5 ล้านคน ที่จะต้องลงลึกแผนปฏิบัติรายปี 2.การขับเคลื่อนลงทุนรูปแบบ PPP เพื่อกระจายโอกาสลงทุนของการเคหะฯร่วมกับภาคเอกชน

และ 3.การดูแลเคหะชุมชน 808 แห่งให้สามารถเป็นชุมชนพึ่งพาตนเองได้ พัฒนาผลิตภัณฑ์ชุมชนให้จำหน่ายเลี้ยงชีพได้ โดยตั้งแต่รับตำแหน่งได้ลงพื้นที่ตรวจเยี่ยมชุมชนและแจกข้าวกล่อง 2.3 แสนกล่อง ในจำนวนนี้สร้างการมีส่วนร่วมโดยมีตัวแทนนิติบุคคลและภาคเอกชนร่วมบริจาคด้วย 1 แสนกล่อง, ถุงยังชีพ 10,000 ชุดสำหรับผู้เปราะบางในสังคม

ปรับโครงสร้างรอง-ผู้ช่วย

ประธานบอร์ดการเคหะฯกล่าวว่า ผลงาน 8 เดือน มีเรื่องใหม่ที่เกิดขึ้นคือ การปรับโครงสร้างองค์กรเพื่อรองรับภารกิจที่รับมอบหมายงานนโยบายที่มีหลากหลายมากขึ้น รวมทั้งโครงสร้างเดิมไม่ได้ปรับปรุงอย่างน้อย 4 ปีมาแล้ว

ล่าสุด ตำแหน่งระนาบรองผู้ว่าการ จากเดิมมี 4 ตำแหน่ง เพิ่มอีก 2 ตำแหน่ง รวมเป็น 6 ตำแหน่ง, ระนาบผู้ช่วยผู้ว่าการเดิมมี 8 ตำแหน่ง เพิ่มอีก 3 ตำแหน่ง รวมเป็น 11 ตำแหน่ง ที่เหลือเป็นตำแหน่งผู้บริหารระดับผู้อำนวยการฝ่ายต่าง ๆ เบ็ดเสร็จโครงสร้างองค์กรที่ปรับใหม่เพิ่มตำแหน่งผู้บริหาร 18 ตำแหน่งใหม่

เหตุผลในการปรับโครงสร้างองค์กรเนื่องจากมีงานนโยบายเพิ่มขึ้นใหม่อย่างน้อย 2 ภารกิจ คือ 1.รัฐบาลจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ มีเงินทุนประเดิม 5,000 ล้านบาท ให้ กคช.เป็นผู้รับผิดชอบโดยแบ่งมาให้ทำก่อน 400 ล้านบาท กคช.ก็ต้องมีหน่วยงานที่เข้ามารับผิดชอบด้านปล่อยสินเชื่อภายใต้กองทุนนี้ 2.เมกะโปรเจ็กต์ฟื้นฟูแฟลตดินแดง ซึ่งจะต้องมีการประมูล PPP มากถึง 32 อาคาร

“การปรับโครงสร้างครั้งนี้เพื่อ 1.organazation เป็นพีระมิดกลับหัวลงหมายถึงเพิ่มบทบาทผู้บริหารที่กระจายโครงสร้างการทำงานมากขึ้น อำนาจและความรับผิดชอบไม่กระจุกตัวอยู่ที่ผู้ใดผู้หนึ่งมากเกินไป 2.ให้มีหลักการ check&balance ตามหลักสากล ในเชิงกลยุทธ์การเซตอัพระบบตรวจสอบถ่วงดุลที่เข้มแข็ง เมื่อมีการนำไปปฏิบัติให้เกิดผลในทางปฏิบัติ หรือ implement จะตอบโจทย์การแก้ปัญหาความไม่โปร่งใสในองค์กรได้อย่างเป็นรูปธรรม”

เคลียร์ Sank Cost 4.4 พันไร่

นายณัฐพงศ์กล่าวต่อว่า ปัญหาสะสมของ กคช.คือ การสะสางทรัพย์รอการพัฒนา หรือ sank cost จากเดิมมีจำนวน 7,500 ไร่ ปัจจุบันเหลือ 4,400 ไร่ ซึ่งมีการจัดเกรดเป็นทรัพย์เกรด A B C D

“ปัญหา sank cost สะสมเป็นสิบปี เดิมเป็นวิกฤตแต่ปัจจุบันกลายเป็นโอกาสเพราะทำเลเกิน 70% จากที่ดินไม่สวยวันนี้กลายเป็นทำเลเกรด A คำนิยาม คือ มี transportation เข้าถึง มีระบบไฟฟ้าประปา มีโรงงาน มีแหล่งงาน ซึ่งสภาพัฒน์เป็นคนบอกเราว่านี่คือ ที่ดินเกรด A แล้วนะ”

ส่วนที่ดินเกรด B หมายถึงที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จ การรื้อถอนง่ายกว่า และเกรด C เป็นที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างเต็มแล้วแต่ขายไม่ออกหรือมีสภาพเป็นโครงการร้างไม่ต่ำกว่า 10 ปีมาแล้ว

ควบคู่กับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แผนแม่บทล่าสุดมีจำนวน 2-4 ล้านคน ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในจำนวนนี้แบ่งโควตาให้ กคช.รับผิดชอบจำนวน 1.5 ล้านคน ราคาต่ำกว่าหลังละ 5 แสนบาท โดยคณะกรรมการยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัยแห่งชาติมีมติให้ทดลองทำปีละ 20,000 ยูนิตก่อน

แนวทางบริหารจัดการคือ นำ sank cost มาก่อสร้างโครงการรองรับผู้มีรายได้น้อย กำหนดเวลาภายในสิ้นปีเริ่มโครงการนำร่องก่อน 900 ยูนิตในโซนกรุงเทพฯ 4 มุมเมือง ถ้าประสบความสำเร็จจะขยายผลสร้างปีละ 20,000 ยูนิต ภายในปี 2564-2565

ประมูล PPP 13 แปลงเด็ด

สำหรับแผนลงทุนก่อสร้างโครงการ กคช.กำลังรอการอนุมัติให้เดินหน้าประมูลรูปแบบ PPP (ดึงเอกชนเข้ามาร่วมลงทุนร่วมก่อสร้าง) โดยจัดระเบียบเป็น 3 ระดับ ได้แก่ โครงการลงทุนมูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท มี 1 แห่ง คือ โครงการฟื้นฟูแฟลตดินแดง เนื่องจากมูลค่าการลงทุนสูงจะต้องอยู่ภายใต้กฎหมายร่วมทุนภาครัฐและเอกชนปี 2535

2.โครงการลงทุนมูลค่า 2,000-5,000 ล้านบาท เป็นอำนาจกระทรวงในการนำเสนอเข้าสู่ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี โดย กคช.มีแผนโครงการตั้งรอไว้แล้ว 13 แปลง พื้นที่การลงทุนกระจายทั่วประเทศ อาทิ เชียงใหม่ สุราษฎร์ธานี ฯลฯ ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ มี 2 แปลงบนทำเลดินแดงกับร่มเกล้า

“13 แปลงที่รอลงทุนมีมูลค่าหลักร้อยล้านพันล้าน ฉะนั้น ผู้รับเหมารายกลางรายเล็กที่มีมูลค่างาน 200-300 ล้านจะได้รับอานิสงส์เกิดการจ้างงานและกระตุ้นเศรษฐกิจให้หมุนรอบได้หลายช่วง ทำให้กำลังซื้อฟื้นตัวขึ้นมาได้ระดับหนึ่ง อันนี้คือการลงทุนเพื่อประชาชนตามนโยบาย big bang”

และ 3.การลงทุนผ่าน CEMCO ซึ่งเป็นการลงทุนโดยไม่ต้องใช้งบประมาณรัฐ แต่มีเงื่อนไขบริษัทเซมโก้ต้องเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯให้ได้ก่อน

เร่งปิดดีลบ้านเช่า 999 บาท

ก่อนหน้านี้ช่วงปลายปี 2562 กระทรวง พม.ร่วมกับ กคช.จัดทำนโยบายบ้านเช่าผู้มีรายได้น้อยเริ่มเดือนละ 999-2,500 บาท โดย กคช.นำบ้านว่าง-ห้องว่างจากโครงการทั่วประเทศ 20,000 ห้องมาร่วมแคมเปญ ผลปรากฏว่ามีผู้แสดงความสนใจ 28,000 ราย จำนวนเกินกว่าซัพพลายห้องว่างที่มี

อย่างไรก็ตาม โครงการบ้านเช่า 999 บาทมีปัญหาข้อร้องเรียนถึงความล่าช้า การลัดคิวแซงคิว และการส่งมอบห้องเช่า เป็นต้น จึงเป็นโครงการที่ต้องสานต่อให้จบให้ได้ภายในปีนี้

“โรคระบาดโควิดทำให้มีคนว่างงานเพิ่มมากขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อบ้านของผู้มีรายได้น้อยโดยตรง นาทีนี้บ้านเช่าราคาถูกจะเป็นตัวเลือกที่ดี อีกภาพที่เราเห็นคือโรงงานปิดกิจการจำนวนมากทำให้มีภาวะแรงงานย้ายถิ่น ผมกำลังจะไปจับมือกระทรวงแรงงาน ซึ่งเขาให้ตัวเลขมาแล้วแรงงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยมีจำนวน 25,000 คน ถ้าแมตช์กันได้ห้องว่างก็น่าจะจบ ข้อดีคือบ้านการเคหะฯส่วนมากทำเลใกล้ตลาดหรือใกล้โรงเรียนอยู่แล้ว”

เดินหน้าสร้างบ้านผู้สูงวัย

สำหรับภารกิจรับมอบหมายจากนายจุติ ไกรฤกษ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เกี่ยวกับโครงการบ้านผู้สูงวัย มองจากมุมของการเคหะฯ ปัจจุบันมีโครงการเคหะชุมชนแล้ว 808 ชุมชน ในอนาคตยังจะต้องพัฒนาโครงการอีกจำนวนมาก เมื่อคำนึงถึงปัจจัยที่ประเทศไทยกำลังนับถอยหลังเข้าสู่การเป็นสังคมประชากรผู้สูงวัยจึงต้องให้ความสำคัญกับโครงการบ้านผู้สูงวัยเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ

“หากนับเฉพาะ 808 ชุมชนเราก็จะพบว่า มีผู้สูงวัยจำนวนไม่น้อยทีเดียวที่อาศัยอยู่ในชุมชนเดิม เป็นโจทย์ที่ต้องตามเข้าไปดูว่าจะทำอะไรได้บ้าง เพราะส่วนใหญ่เป็นห้องชุดสูง 4-5 ชั้น และไม่มีลิฟต์ ทำให้ประชากรที่เคยหนุ่มสาวในอดีตกำลังเข้าสู่ภาวะผู้สูงวัย ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ จำเป็นต้องดีไซน์โปรดักต์ที่ตอบรับการพักอาศัยของผู้สูงอายุ ที่ผ่านมามีการเปิดตัวโมเดลบ้านผูู้สูงวัยไปบ้างแล้ว ออกแบบเป็นบ้านเดี่ยว ตามนโยบายกระทรวงต้องการให้ลงทุนโครงการนำร่อง 4 มุมเมืองของกรุงเทพฯได้ยิ่งดี” นายณัฐพงศ์กล่าว

 

CEMCO ขุมทรัพย์สุดขอบฟ้าการเคหะแห่งชาติ

CEMCO บริษัทลูกของการเคหะแห่งชาติ จัดตั้งขึ้นตามมติ ครม.เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2537 ในชื่อ “บริษัท จัดการทรัพย์สินและชุมชน จำกัด”

ทุนจดทะเบียนแรกเริ่ม 20 ล้านบาท หุ้นใหญ่ถือโดยการเคหะฯ 49% จำนวน 9.8 ล้านบาท สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ 15% 3 ล้านบาท และมีเอกชนซึ่งเป็นนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มธุรกิจที่เป็นประโยชน์แก่กิจการบริษัทถือหุ้นรวมกัน 36% 7.2 ล้านบาท

ล่าสุด ภายใต้บอร์ดชุดปัจจุบันที่มีประธานบอร์ดชื่อ “ณัฐพงศ์ พันธเกียรติไพศาล” ผู้บริหารวัย 46 ปี มีดีกรีเป็นนักการเงิน นำเสนอวิสัยทัศน์โปรโมต CEMCO เข้าไปเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ถ้าทำได้สำเร็จ บทบาทและภารกิจในอนาคตของ CEMCO จะเป็น “แหล่งงาน-แหล่งเงิน” ให้กับการเคหะฯโดยตรง มีข้อดีที่เป็นหน่วยทำงานที่มีความคล่องตัวสูงในการบริหารจัดการ ขณะเดียวกันก็เป็นหน่วยงานที่เข้ามารองรับการบริหารจัดการประโยชน์องค์กรให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด

ที่สำคัญ ผลประโยชน์จะทอนกลับคืนมาเป็นโบนัสให้กับพนักงานการเคหะฯ โดยไม่ต้องพะวงหน้าพะวงหลัง สามารถเดินหน้าปฏิบัติภารกิจมุ่งไปสู่การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้อย่างสบายใจ

ปฏิบัติการรีโมเดลธุรกิจของ CEMCO เริ่มต้นบันไดขั้นแรกด้วยการรีออร์แกไนเซชั่นปรับโครงสร้างผู้ถือหุ้นใหม่หมด โดยการเคหะฯยังคงมีสัดส่วนถือหุ้น 49% เหมือนเดิม จากนั้นจะลดบทบาทผู้ถือหุ้นบุคคลธรรมดาลง แล้วไปเพิ่มผู้ถือหุ้นภาครัฐเข้ามา

และเพื่อยืนยันผลประโยชน์ส่วนใหญ่ยังตกอยู่กับการเคหะฯ จะมีการเพิ่มสัดส่วนถือหุ้น 10% ให้เป็นโควตาพนักงานการเคหะฯ (โดยอาจจะถือหุ้นในนามสหกรณ์พนักงาน) ซึ่งเท่ากับผู้ถือหุ้นใหญ่ 49+10 = 59% เป็นโควตาโดยการเคหะฯ และคนของการเคหะฯ

คำนวณเบื้องต้น CEMCO ซึ่งเป็นบริษัทลูกที่จะเข้ามารับบริหารผลประโยชน์ชุมชนในโครงการของการเคหะฯทั่วประเทศ อย่างน้อยควรมีรายได้ 480 ล้านบาท/ปี ส่วนแบ่งจากพอร์ตที่ถือหุ้น 49% หรือ 59% ก็ตาม คิดเป็นเม็ดเงินปีละ 200 กว่าล้านบาทขึ้นไป

เป็นวงเงินที่ “ณัฐพงศ์” มั่นใจว่าเทกแคร์พนักงานและผู้บริหารได้ทั่วถึงทั้งองค์กร ทั้งในด้านฟิกซ์คอสต์+โบนัส

“ยกตัวอย่างเรื่องโบนัส ถ้าหากพิจารณาด้วยกรอบของการเคหะฯ ต้องมีตัวชี้วัด KPI ต่าง ๆ เยอะแยะ แต่ถ้าไปอยู่กับ CEMCO แล้วตั้งกองทุนดูแลพนักงานขึ้นมาทำได้ง่ายกว่า คล่องตัวกว่า”

ถัดมา มุมคิดแบบ new normal ค่อย ๆ ทยอยเพิ่มบทบาทให้กับ CEMCO ที่นอกจากเป็นพระเอกในการรับบริหารชุมชนทั้งหมดของการเคหะฯแล้ว ในอนาคต งานนโยบาย งานก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย สามารถแตกบริษัทย่อยออกมาเป็นผู้รับผิดชอบโดยตรง

ตามแนวทางนี้ บอร์ดคาดหวังว่าเป็นนโยบายยิงปืนนัดเดียวได้นกสองตัว

ทาง 1 รับภารกิจการก่อสร้างโครงการออกมาเท่ากับลดความสุ่มเสี่ยงข้อร้องเรียนความไม่โปร่งใส ขณะเดียวกันอีกทาง 1 ทำให้พอร์ตของ CEMCO ในอนาคตมีความน่าสนใจและดึงดูดการลงทุนถ้าทำได้สำเร็จ CEMCO โฉมใหม่จะเป็นขุมทรัพย์สุดขอบฟ้าของการเคหะฯโดยอัตโนมัติ

มีเงื่อนไขเพียงข้อเดียวคือ…ถ้าทำได้สำเร็จ