อสังหาพลิกเกมชนะโควิด ดัมพ์ 30% คอนโดใหม่ SoldOut

อาคารสูง-คอนโด
แฟ้มภาพ

9 เดือนแรกปี 2563 ดีเวลอปเปอร์เฟ้นกลยุทธ์ลงทุนคอนโดมิเนียมสู้ชนะโควิด กัดฟันทุบราคาโครงการเปิดตัวใหม่ขายราคาต่ำกว่าตลาด 20-30% กวาดยอดขายเกลี้ยง-sold out โปรเจ็กต์ จับตาไตรมาส 4 “วี พร็อพเพอร์ตี้-ออริจิ้น” เล็งสร้างปรากฏการณ์ต่อเนื่อง

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ผ่านมา 9 เดือนของปี 2563 ดูเหมือนยังไม่มีข่าวดี เนื่องจากสถานการณ์โควิดทำให้กำลังซื้อตกต่ำ มีปัญหาปิดกิจการ-คนว่างงานเพิ่มขึ้นตลอดเวลา อย่างไรก็ตาม กลับพบว่าวงการที่อยู่อาศัยสามารถสร้างปรากฏการณ์ปิดการขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่หรือ sold out 100% ในเวลารวดเร็วจำนวนหลายราย

3 บริษัทขายเกลี้ยง 4 พันล้าน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัดเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ดีเวลอปเปอร์มีการปรับกลยุทธ์การแข่งขันในการ
นำเสนอขายห้องชุดในยุคโควิด โดยหลายรายประสบความสำเร็จสามารถปิดการขายหรือ sold out 70-100% ได้ภายในเวลารวดเร็ว

โดยภาพรวมตลาดคอนโดฯเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 3/63เริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคัก หลังจากชะลอโครงการในช่วงที่ผ่านมามีถึง 18 โครงการใหม่ รวม 8,344  ยูนิต มูลค่ารวม 28,401 ล้านบาท มีอัตราขายเฉลี่ย 43% ในจำนวนนี้เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ 3 รายที่สามารถปิดการขาย 100% ทั้งโครงการ หลังจากเปิดการขายช่วงกิจกรรมพรีเซล ได้แก่

1.ศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่านโดย บมจ.ศุภาลัย ได้รับความสนใจจากลูกค้าอย่างหนาแน่น ปิดการขาย 100% กวาดรายได้ 2,300 ล้านบาท จำนวน 384 ยูนิต หลังจากเปิดพรีเซลเพียง 1 วันเท่านั้น 2.ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช พัฒนาโดย บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท สร้างปรากฏการณ์ sold out ใน 1 ชั่วโมงในรูปแบบเปิดขายออนไลน์แบบ next normal ไม่มี sales gallery 3.โครงการโมดิซ ลอนช์คอนโดมิเนียมไฮไรส์ทำเลติด ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต พัฒนาโดย บมจ.แอสเซทไวส์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท

นอกจากนี้ มีบางโครงการสามารถปิดการขายได้มากกว่า 70% ในช่วงของการเปิดพรีเซล ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างสูงเช่นเดียวกันในยุคโควิด

กลยุทธ์ทุบราคา 20-30%

นายภัทรชัยกล่าวว่า คอนโดฯที่สามารถ sold out ได้รวดเร็วมีการดึงกลยุทธ์ในเรื่องราคามาปรับใช้ จุดโฟกัสอยู่ที่มีการสำรวจและเปรียบเทียบราคาขายกับคู่แข่งในทำเล จากนั้นมีการตั้งราคาขายให้ต่ำกว่าคู่แข่งหรือต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในทำเล 20-30% ทำให้ได้รับผลตอบรับท่วมท้นจากลูกค้านักลงทุน เพราะยังสามารถทำกำไรต่อได้หลังจากโครงการสร้างเสร็จและส่งมอบในอนาคต รวมถึงดึงดูดลูกค้าเรียลดีมานด์ให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ด้วยเหตุผลเดียวกันเพราะถือว่าเป็นการเลือกซื้อที่คุ้มค่ากับเม็ดเงินที่จ่ายไป

“ปกติคอนโดฯมีการแข่งขันสูงมากอยู่แล้ว ทุกบริษัทต้องการสร้างจุดขายที่ชัดเจนในด้านทำเลที่ตั้ง นาทีนี้ทำเลเจ๋งอย่างเดียวไม่พอ ราคาต้องดึงดูดใจหรือเป็นราคาบังคับซื้อด้วยจึงมีโอกาสประสบความสำเร็จ sold out ได้ภายใน 1-2 วัน”

Q4/63 จ่อคิว Sold out

ก่อนหน้านี้ นับตั้งแต่มีการล็อกดาวน์ทำให้ซัพพลายสะสมสูงกว่าปกติดีเวลอปเปอร์หลายรายตัดสินใจลดราคาห้องชุดเหลือขายในโครงการใหม่ที่เปิดตัวตั้งแต่ปลายปี 2562 กับช่วงต้นปี 2563 เพื่อผลักดันยอดขายให้ sold out 100% เนื่องจากต้องการกระแสเงินสดมาใช้หมุนเวียนในการดำเนินกิจการ

แนวโน้มไตรมาส 4/63 ยังมีผู้ประกอบการหลายรายเตรียมลอนช์โครงการใหม่ และคาดว่ามีอีกหลายรายที่มีเป้าหมายสร้างปรากฏการณ์ sold out ในช่วงวันเปิดพรีเซล ซึ่งหมายถึงจะต้องผสมผสานกลยุทธ์ราคา บวกกับรูปแบบโครงการและทำเลที่น่าสนใจมาดึงดูดผู้ซื้อ เช่น โครงการไอคอน อุดมสุข พัฒนาโดย บจ.วี พร็อพเพอร์ตี้ ทำเลย่านอุดมสุข ตั้งราคาเริ่มต้น 999,000 บาท วางแผนเปิดตัวเป็นทางการไตรมาส 4/63

รวมทั้งคอนโดฯ 2 โครงการจากบิ๊กแบรนด์ค่ายออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ในทำเลย่านรามอินทรา กับแนวรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวในย่านสมุทรปราการ

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯพบว่า ไตรมาส 3/63 มีอัตราการขายเฉลี่ย 43% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2/63 อยู่ที่ 14% เป็นโครงการที่ sold out 100% โดยดีเวลอปเปอร์ในทำเลใจกลางเมืองกับทำเลอ่อนนุช นอกจากนี้มี3 โครงการของกรมธนารักษ์ในพื้นที่สุขุมวิทตอนปลาย ห้วยขวาง ยานนาวา ที่ปิดการขายได้รวดเร็ว สะท้อนถึงดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยมีทุกระดับตั้งแต่ตลาดบน-กลาง-ล่าง

ในด้านอัตราขายเฉลี่ย สัดส่วน 57% จำนวน 2,501 ยูนิต อยู่ในช่วงราคาต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร, สัดส่วน 43% จำนวน 1,535 ยูนิต ราคา 1-2 แสนบาท/ตารางเมตร

ออริจิ้นบุกอี 22 สเตชั่น

นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด บริษัทลูกในเครือออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้เปิดเผยเพิ่มเติมว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังสามารถขับเคลื่อนต่อไปได้ แต่จำเป็นต้องเลือกเซ็กเมนต์และทำเลพัฒนาโครงการให้ถูกต้อง ที่สำคัญต้องเข้าใจราคาที่ผู้บริโภคสามารถรับได้(affordable price)

“ไตรมาส 3/63 เราประสบความสำเร็จในการเปิดโครงการใหม่ เพราะหาวิธีลดต้นทุนโดยไม่กระทบผู้บริโภคได้สำเร็จ เราประหยัดต้นทุนทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับเซลส์ออฟฟิศ ขายโครงการผ่านช่องทางออนไลน์ ทำให้ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช เสนอขายเพียง 68,000 บาท/ตารางเมตร เทียบกับคู่แข่งขันในย่านเดียวกันขายที่ 90,000-100,000 บาท/ตารางเมตร และ sold out ภายใน1 ชั่วโมงแรกของวันพรีเซล ไตรมาส 4 เราก็จะยังคงเดินหน้ากลยุทธ์นี้ต่อเนื่อง” นายอภิสิทธิ์กล่าว

สำหรับไตรมาส 4/63 บริษัทมีแผนเปิดตัวใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวม 5,550 ล้านบาท ภายใต้กลยุทธ์ Origin Next Normal, The 2nd Wave ได้แก่1.ดิ ออริจิ้น สุขุมวิท-สายลวด อี 22 สเตชั่นมูลค่าโครงการ 1,650 ล้านบาท เป็นโครงการที่บริษัทจะทำราคาเซอร์ไพรส์ตลาดอีกครั้ง เริ่มต้น 1.022 ล้านบาท เฉลี่ย 60,000 บาท/ตารางเมตร หรือถูกที่สุดในระยะ 250 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว

2.ดิ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามอินทรา มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท (เฟส 1 เปิดขายในปีนี้ 700 ล้านบาท) และ 3.ดิ ออริจิ้น ลาดพร้าว 111 มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท โดย2 โครงการหลังเน้นให้ความสำคัญกับเรื่อง living solution รูปแบบใหม่ ที่ดิ ออริจิ้น โดยดึงกลยุทธ์เรื่องความเข้าใจผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลามาใช้ในการออกแบบโครงการ

วี พร็อพเพอร์ตี้ทุบราคา 40-50%

นายธีร ชุติวราภรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการขายและการตลาด บริษัท วี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ต้นไตรมาส 4/63 บริษัทเปิดพรีเซลโครงการที่ 4 แบรนด์ “ไอคอน อุดมสุข” ทำเลกลางซอยอุดมสุข อยู่บริเวณอุดมสุข 29 ภายใน 1 สัปดาห์เศษมียอดขายแล้ว 70% มั่นใจว่าสามารถปิดการขายหรือ sold out ได้เร็ว ๆ นี้

“คีย์ซักเซสที่ทำให้กลุ่มวีฯประสบความสำเร็จโครงการนี้มาจากการตั้งราคาเริ่มต้น 9.9 แสนบาท/ยูนิต หรือเริ่มต้น 4.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร สูงสุด 5.89 หมื่น เทียบกับราคาเฉลี่ยในทำเล 8-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร ถ้าหากเทียบกับห้องชุดปากซอยอุดมสุขราคา 2.19 ล้านบาท เท่ากับเราถูกกว่า 40-50%”

รายละเอียดไอคอน อุดมสุข พัฒนาบนที่ดิน 3 ไร่ครึ่ง จำนวน 334 ยูนิต ออกแบบเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 2 อาคาร มีให้เลือก 3 ไทป์ เริ่มจากห้องชุด 22-27-33 ตารางเมตร ขายแบบฟูลลี่เฟอร์นิช จุดเด่นเพดานสูง 2.6 เมตร เทียบกับอาคารโลว์ไรส์ของคู่แข่งขันสูง 2.4-2.5 เมตร

“สถานการณ์โควิดทำให้กำลังซื้อย่อตัวลงเป็นอย่างมาก กลยุทธ์การขายจึงยอมให้มาร์จิ้นบางลง แต่ยังคงเน็ตมาร์จิ้น 2 ดิจิต โดยมาร์จิ้นที่บางลงเพื่อไปเพิ่มโปรฟิตให้กับลูกค้า เพราะเราเชื่อว่านาทีนี้ต้องขายเร็วที่สุดเพื่อแย่งชิงลูกค้าที่ถือแคชในมือ ซื้ออยู่เองก็คุ้ม ซื้อลงทุนยิ่งคุ้ม เพราะเป็นทำเลที่อยู่อาศัยคับคั่งแล้ว มีออฟฟิศบิลดิ้งจำนวนมาก ทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 400-600 บาท/ตารางเมตร”

นายธีรกล่าวถึงแผนลงทุนคอนโดฯด้วยว่า บริษัทเตรียมแลนด์แบงก์เพื่อพัฒนาใหม่อีก 3 โครงการ แต่เป็นแผนเปิดพรีเซลปี 2564 โดยยังคงคอนเซ็ปต์เป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าให้กับลูกค้าในแต่ละทำเล ก่อนหน้านี้มีผลตอบรับที่ดี จากการเปิดขายคอนโดวีทารา สุขุมวิท 36 ซึ่งเพิ่ง sold out 20 ยูนิตสุดท้ายเมื่อเมษายน 2563
ที่ผ่านมา มูลค่าโครงการ 2,700 ล้านบาท,ไอคอน อ่อนนุช 442 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท มียอดขายแล้ว85% โครงการล่าสุด ไอคอน อุดมสุข มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ