ผังเมืองใหม่แจกโบนัสขึ้นตึกสูงริมน้ำ-เอเชียทีค ผุดมิกซ์ยูส 3 หมื่นล้าน

อาคารสูงริมน้ำ
แฟ้มภาพ

ผังเมืองใหม่ปลดล็อกที่ดิน “เจริญกรุง-เจริญนคร” แจกโบนัสเปิดทางพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ แลกสร้างท่าเรือ แก้รถติด เข้าทาง”เอเชียทีค” ของเจ้าสัวเจริญ ลุยมิกซ์ยูส 3 หมื่นล้าน บูมท่องเที่ยวริมน้ำ กทม.ทุ่ม 2 หมื่นล้าน ผุด 4 สะพาน เชื่อมการเดินทาง 2 ฝั่ง “ธนบุรี-พระนคร”

แหล่งข่าวจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ได้ปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่สองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ริมถนนเจริญกรุงและถนนเจริญนคร กำหนดเป็นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) จะส่งเสริมให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น จากเดิมติดความกว้างถนนไม่ถึง 30 เมตร ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ เพราะถนนมีความกว้าง 16 เมตรเท่านั้น

สร้างท่าเรือได้โบนัสเพิ่ม

โดยนำเรื่องเชื่อมโยงการเดินทางตามนโยบาย “ล้อ-ราง-เรือ” มาพิจารณาเพิ่มโบนัสการพัฒนาสำหรับพื้นที่ในระยะ 250 เมตรโดยรอบท่าเรือสาธารณะริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นการปรับข้อกำหนดการใช้ที่ดิน โดยสีผังเมืองไม่มีการปรับเปลี่ยนใหม่ คล้ายกับการพัฒนาโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าระยะ 500-800 เมตร ที่เปิดทางให้พัฒนาได้มากขึ้น

“ปัจจุบันถนนเจริญกรุงและเจริญนครคับแคบ เป็นชุมชนเก่า ขยายถนนไม่ได้แล้ว ทำให้พัฒนาลำบาก ต้องเพิ่มทางเลือกอื่นมาปลดล็อก รองรับการเดินทางให้สะดวกยิ่งขึ้น” แหล่งข่าวกล่าวและว่า

เช่น รถไฟฟ้าสายรองฟีดเดอร์เชื่อมรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งถนนเจริญนครมีสายสีทองแล้ว เชื่อมบีทีเอสกรุงธนบุรีถึงไอคอนสยาม จะเปิดใช้วันที่ 16 ธ.ค.นี้ แต่ฝั่งเจริญกรุงยังไกลรถไฟฟ้า ต้องเพิ่มเรื่องการพัฒนาท่าเรือ หากเอกชนลงทุนสร้างท่าเรือและเปิดบริการเป็นสาธารณะ จะได้โบนัสพัฒนาเพิ่ม เข้าทางเอเชียทีค

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ที่ผ่านมามีเอกชนรายใหญ่ขอปรับสีผังเมืองใหม่ แต่ กทม.ไม่ได้ปรับให้ที่จะประกาศใช้ปลายปี 2564 แต่ได้เพิ่มข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ เช่น โครงการเอเชียทีคของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ขอปรับสีผังเมืองบริเวณถนนเจริญกรุง เพื่อขยายโครงการออกไปด้านข้าง

จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล “ย.8” เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) เนื่องจากติดขนาดของถนนที่กว้างไม่ถึง 30 เมตร ทำให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ส่วนโครงการเอเชียทีค 2 จะสร้างฝั่งตรงข้ามคือฝั่งธนบุรี แต่บริษัทยังไม่ได้ยื่นขอปรับสีผังเมืองแต่อย่างใด

“ในผังเมืองใหม่ไม่ได้ปรับสีให้ แต่ถ้าเอเชียทีคสร้างท่าเรือเพื่อให้บริการสาธารณะ รองรับลูกค้าตัวเองและให้เรืออื่น ๆ มาจอดเทียบได้ด้วย ส่วนนี้เอกชนจะได้สิทธิพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้น เพราะมองว่าริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถ้ามีระบบท่าเรือมาช่วยจะทำให้เอกชนทำโครงการใหญ่ได้ และเป็นทางเลือกการเดินทางแก้รถติดด้วย”

ผุดสะพาน 2 หมื่นล้าน

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า นอกจากนี้เพื่อช่วยระบายการจราจรทั้งฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนคร จะต้องมีการสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่ม ซึ่งได้กำหนดไว้ในผังคมนาคมขนส่งของผังเมืองใหม่แล้ว ตามแผนของสำนักการโยธา กทม.จะก่อสร้าง 4 แห่ง วงเงินกว่า 2 หมื่นล้านบาท

ไล่จากโซนกรุงเทพฯตอนเหนือมี “สะพานเกียกกาย” และถนนต่อเชื่อมไปยัง ถ.พหลโยธิน ใช้เงินก่อสร้าง 12,717.4 ล้านบาท รองรับอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ ได้รับงบประมาณเวนคืนและก่อสร้างบางส่วนแล้ว

โซนกรุงเทพฯตอนกลางมี “สะพานราชวงศ์-ท่าดินแดง” จะไม่มีเวนคืน ค่าก่อสร้าง 995 ล้านบาท เป็นสะพาน 2 ชั้น 2 ช่องจราจร ด้านบนรองรับรถ ด้านล่างเป็นทางเดิน สร้างในแนว ถ.ราชวงศ์ และ ถ.ท่าดินแดง จุดเริ่มต้นอยู่ที่ ถ.ทรงวาด วิ่งตาม ถ.ราชวงศ์-ท่าเรือราชวงศ์ ท่าเรือดินแดง-ถ.ท่าดินแดง อยู่ห่างจากไอคอนสยาม 1.5 กม. แบ่งเบาการจราจรในสะพานพระปกเกล้าและสะพานสาทร

และ “สะพานลาดหญ้า-มหาพฤฒาราม” วงเงิน 1,455 ล้านบาท ห่างจากไอคอนสยาม 500 เมตร มีจุดเริ่มต้นฝั่ง ถ.ลาดหญ้า ซอยเจริญรัถ 18 กับซอยลาดหญ้า 17 ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเชื่อมฝั่งพระนครบริเวณ ถ.มหาพฤฒาราม ใกล้โรงเรียนสตรีมหาพฤฒาราม จะเชื่อมต่อทางลอดในแนววงเวียนใหญ่ ถ.อิสรภาพ ถ.เพชรเกษม แบ่งเบาจราจรสะพานพุทธ สะพานพระปกเกล้า ส่วนฝั่งถนนมหาพฤฒารามจะเชื่อมโยงโครงข่ายคลองผดุงกรุงเกษม

โซนกรุงเทพฯตอนใต้มี “สะพานจันทน์-เจริญนคร” พร้อมทางขึ้น-ลงเชื่อมต่อฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนคร มีระยะทาง 1.4 กม. วงเงิน 5,800 ล้านบาท เป็นค่าก่อสร้าง 1,800 ล้านบาท และเวนคืน 4,000 ล้านบาท เป็นสะพาน 4 ช่องจราจร สร้างในแนว ถ.จันทน์ ซอย 42 ยกข้าม ถ.เจริญกรุงไปยังที่สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ปัจจุบันเป็นที่ตั้ง”โรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพฯ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา” อยู่ห่างจากเอเชียทีค 1 กม.

จากนั้นข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปบรรจบ ถ.เจริญนคร 24 บริเวณที่ดินกรมธนารักษ์ ที่ปัจจุบันกระทรวงมหาดไทยขอใช้พื้นที่ก่อสร้างกระทรวงแห่งใหม่ อาจต้องชะลอโครงการไว้ก่อน ซึ่งโครงการจะช่วยแก้จราจร ถ.เจริญกรุง ถ.จันทน์ ถ.เจริญนคร และแบ่งเบาจราจรในสะพานตากสินและสะพานกรุงเทพ

“สะพาน 4 แห่ง ที่มีโอกาสจะได้สร้าง คือ สะพานเกียกกาย กับท่าราชวงศ์-ดินแดง ส่วนลาดหญ้า-มหาพฤฒารามกับจันทน์-เจริญนคร ยังมีประชาชนคัดค้าน” แหล่งข่าวกล่าว

บิ๊กทุนลุยมิกซ์ยูสบูมเจ้าพระยา

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า สำหรับความเคลื่อนไหวพัฒนาโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา มี “ไอคอนสยาม” โปรเจ็กต์ร่วมทุนระหว่าง บจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น” หรือ MQDC ธุรกิจอสังหาฯ “ตระกูลเจียรวนนท์” กับกลุ่มสยามพิวรรธน์ มูลค่า 5.4 หมื่นล้านบาท หลังเปิดบริการแล้ว กำลังสร้างเฟสที่ 2 มีโรงแรม

ด้าน บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป (AWC) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เมื่อปลายปี 2562 ประกาศแผนลงทุนพัฒนา “เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์” จะขยายพื้นที่และพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ วงเงินไม่ต่ำกว่า 3 หมื่นล้านบาท พัฒนาตึกสูงกว่า 100 ชั้น มีโรงแรมระดับ 5-6 ดาว พื้นที่รีเทลขนาดใหญ่ จุดชมวิว เป็นต้น และศึกษาระบบการคมนาคมขนส่งทางน้ำและทางบก ลดความแออัดการจราจร และให้สามารถรองรับกับจำนวนนักท่องเที่ยว อาทิ ขยายท่าเรือสำหรับรองรับนักท่องเที่ยว ตัดถนนเชื่อมต่อกับ ถ.เจริญราษฎร์

นอกจากนี้กลุ่มนายเจริญยังมีที่ดินย่านเจริญนครอีก 10 ไร่ เป็นโกดังเก่าของกลุ่มเสริมสุข ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ติดซอยเจริญนคร 15 ห่างจากสายสีทอง 500 เมตร โดยซื้อเมื่อปี 2557 ปัจจุบันยังไม่ได้พัฒนา และมี บมจ.คันทรี กรุ๊ปของกลุ่มเตชะอุบล พัฒนาโครงการเจ้าพระยา เอสเตท มูลค่า 32,000 ล้านบาท เป็นโรงแรมหรู 6 ดาว คือ โฟร์ซีซั่นส์ และคาเพลลา กับโฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ สูง 73 ชั้น ห้องพัก 355 ห้อง

และ บจ.ยูซิตี้ เครือบีทีเอส กรุ๊ป ที่ได้รับสิทธิพัฒนาที่ดินร้อยชักสามจากกรมธนารักษ์ อยู่ย่านเจริญกรุง มีแผนจะใช้งบฯ 3,000 ล้านบาท พัฒนาโรงแรมระดับลักเซอรี่ย่านแลนด์มาร์กเก่า ริมเจ้าพระยา ชูจุดขายด้านอนุรักษ์อาคารประวัติศาสตร์ สร้างมูลค่าเพิ่มด้านการท่องเที่ยวให้กับชุมชนย่านบางรัก คาดเปิดในปี 2568

ล่าสุดมีโครงการศูนย์ราชการของกระทรวงมหาดไทย บนที่ดิน 18 ไร่ ติด ถ.เจริญนครและแม่น้ำเจ้าพระยา จะก่อสร้างปี 2564-2569 วงเงิน 5,574.50 ล้านบาท ตามแผนจะสร้างท่าเรือ รับการเดินทางของข้าราชการ 5,000 คนและผู้มาติดต่อราชการ เพื่อบรรเทาการจราจรโดยรอบ

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ