อสังหาริมทรัพย์

ดีเวลอปเปอร์ทุนท้องถิ่น ลุ้นปลดล็อก ดึงต่างชาติช็อป-เช่าที่อยู่อาศัย

เปิดประเทศ เปิดอสังหาฯ ปี 2564 ตอนที่ 3  Market Sounding ดีเวลอปเปอร์ทุนท้องถิ่น เชียร์ไปลุ้นไป ‘ปลดล็อก’ ดึงต่างชาติช็อป-เช่าที่อยู่อาศัย

ช่วงเวลาที่ยากลำบากของไตรมาส 2/64 เพิ่งผ่านพ้นไปเพียง 1 เดือน

สถานการณ์โควิดรอบที่ 3 ที่จู่โจมประเทศไทยแบบคาดไม่ถึงตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2564 เป็นสถานการณ์ที่เกิดขึ้นบนความคาดหวังให้จบเร็ว ๆ ภายในเดือนมิถุนายนหรือภายในครึ่งปีแรก เพื่อให้มีพื้นที่ในการฟื้นเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลัง

ซีรีส์ “เปิดประเทศ เปิดอสังหาริมทรัพย์” เดินมาถึงตอนที่ 3 ซึ่งเป็นตอนจบของมินิซีรีส์ชุดนี้ ขยายผลจากนโยบายใหม่ล่าสุดของรัฐบาลประยุทธ์ ภายใต้ทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลนำโดย “สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์” รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.พลังงาน

โดยอยู่ระหว่างเตรียมการเพื่อออกกฎหมายระดับพระราชกำหนด (พ.ร.ก.) เพื่อนำไปสู่การเปิดโอกาสให้กำลังซื้อต่างชาติสามารถเข้ามาทำธุรกรรม 2 ด้านหลัก คือ “ซื้อกรรมสิทธิ์” และ “ซื้อสิทธิการเช่า” ที่อยู่อาศัยในเมืองไทยได้มากขึ้นกว่าเดิม

สาระสำคัญมี 3-4 เรื่อง 1.ขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมจาก 49% อาจเปิดให้ถึง 70-80% 2.เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ 3.ขยายสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60-90 ปี และ 4.เป็นมาตรการชั่วคราวระยะสั้น 3-5 ปี

นโยบายนี้รัฐบาลชุดปัจจุบันจะทำได้สำเร็จหรือไม่ย่อมเป็นคำถามหลักที่ดีเวลอปเปอร์ให้ความสนใจ “ประชาชาติธุรกิจ” ทำ survey distancing ผู้ประกอบการเจ้าถิ่นในต่างจังหวัด

รูปแบบนำเสนอหยิบยืมโมเดลของการทำ market sounding หรือการทดสอบถามความสนใจของเอกชนในการลงทุน ซึ่งเป็นโมเดลเวลาจะมีเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐสักโครงการเกิดขึ้น รัฐบาลก็อยากฟังเสียงตอบสนองของเอกชนเพื่อประกอบการพิจารณาดำเนินนโยบาย

ทั้งนี้ ทั้งนั้น มีจิ๊กซอว์ที่ต้องนำมาเรียงร้อยให้เป็นสตอรี่เรื่องเดียวกันก็คือ ทีมงานระดับมือขวาของรองนายกฯสุพัฒนพงษ์ปรากฏชื่อของ “ม.ล.ชโยทิต กฤดากร” มีการเดินสายคุยกับทูตนานาประเทศในท่วงทำนอง ambassador sounding สำหรับจัดทำแพ็กเกจการเปิดประเทศในปี 2565

เข้าใจว่ามีข้อมูลที่ทีมเศรษฐกิจรัฐบาลปิ๊งปั๊งเป็นอย่างมากในส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นข้อมูลประชากรวัยเกษียณชาวต่างชาติทั่วโลกในปัจจุบันมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 200 ล้านคน นำมาสู่โจทย์ฟื้นเศรษฐกิจที่ว่า ขอแค่ดึงลูกค้าต่างชาติกลุ่มนี้เข้าไทยได้เพียง 1 ล้านคน จะกลายเป็นตัวช่วยที่ดีในการกู้เศรษฐกิจรอบนี้

ต่อจิ๊กซอว์อีกตัวในด้านทำเลที่ตั้ง กำลังซื้อวัยเกษียณของชาวต่างชาติให้ความนิยมพักอาศัยนาน ๆ ในหัวเมืองท่องเที่ยวของไทยมาตั้งแต่อ้อนแต่ออก ดังนั้น จึงไม่มีความจำเป็นต้องคาดเดาเพราะแนวคำตอบของผู้ประกอบการในต่างจังหวัดมีความสอดคล้องกันทั้งข้อคิดเห็นและข้อเสนอแนะต่อนโยบาย

เพราะนาทีนี้ นโยบายเปิดอสังหาฯต้อนรับกำลังซื้อต่างชาติจะทำได้มากหรือน้อยทุกคนพูดเสียงเดียวกันว่า “มีดีกว่าไม่มี” 1 ล้านเปอร์เซ็นต์

มงคล เหลี่ยมวัฒนกุล

มงคล เหลี่ยมวัฒนกุล
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก

“นโยบายนี้จะเป็นตลาดใหม่ขึ้นมาได้ เหมือนเป็นตัวช่วยปั๊มหายใจจากพิษเศรษฐกิจและโควิด”

ผมเห็นด้วยถ้าหากว่าสามารถดำเนินการได้เพราะเป็นการช่วยในช่วงที่ธุรกิจท่องเที่ยวของเราหดหาย และเราต้องการเงินเข้ามาในระบบ ซึ่งแนวนโยบายคร่าว ๆ ที่กำหนดระดับราคาเป็นลูกค้ากลุ่มบน 10-15 ล้านบาทขึ้นไปให้อยู่ในส่วนของหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเราควบคุมการใช้ประโยชน์ในที่ดินสำหรับเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น กรณีการเช่าระยะยาวก็ต้องใช้เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น จะมาทำเป็นการค้าหรือเชิงธุรกิจไม่ได้ แล้วก็ในเรื่องของการโหวต 49% ก็ทำให้คนไทยยังเป็นเสียงส่วนใหญ่อยู่ ดังนั้นก็มองว่าเงื่อนไขที่กำหนดนั้นมีความเหมาะสมอยู่แล้ว

เพียงแต่จะมีติงตรงที่ว่า ถ้าเรามองในเชิงประเทศเรากับคู่แข่ง ตอนนี้เหมือนกับว่าเรามีข้อได้เปรียบคือค่าครองชีพ ทำให้ประเทศของเรายังมีความน่าสนใจที่จะมาอยู่อาศัยเป็นประเทศที่ 2

ซึ่งนอกจากประเทศไทยจะเป็นตัวเลือกแล้ว มาเลเซียและอีกหลาย ๆ ประเทศเขาก็อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้อยู่แล้ว เพียงแต่เราจะเป็นตัวเลือกของเขาหรือเปล่า

ทั้งนี้ จังหวัดพิษณุโลกเองเราไม่ค่อยมีลูกค้าที่เป็นตลาดต่างชาติ แต่เราก็ยังมองว่าถ้ามีกฎหมายตัวนี้ออกมาได้จริง ๆ จะเกิดตลาดใหม่ขึ้นมา อีกอย่างก็คือในเรื่องของที่อยู่อาศัยแนวราบ ถ้าเราตั้งใจที่จะให้ชาวต่างชาติมาอยู่ การออกแบบอะไรต่าง ๆ ก็จะเป็นอีกสไตล์หนึ่งอีกรูปแบบหนึ่ง จะแตกต่างจากโปรดักต์ที่เป็นคอนโดฯ

เวลากฎหมายออกมาก็ประกาศใช้ทั่วประเทศ อย่างพิษณุโลกเองชาวต่างชาติที่มาในลักษณะอยู่ระยะยาวมีจำนวนน้อย ถ้ารัฐบาลมีกฎหมายใหม่ก็อาจจะเกิดตลาดใหม่ขึ้นมา ผมคิดว่ามันก็เหมือนเป็นการปั๊มหัวใจด้วย ซึ่งในช่วง 3 ปี 5 ปีนี้ที่เรามีปัญหาโควิด เรื่องเศรษฐกิจเกี่ยวกับการท่องเที่ยวที่เงินเราหดหายไป

นโยบายนี้ก็เข้ามาช่วยตรงนี้ได้มาก อย่างน้อยต่างชาติซื้ออสังหาฯ แล้วเขาก็ต้องนำเงินมาทำธุรกิจหรือมาหมุนเวียนในระบบของเรามากกว่านั้นอีกเยอะ เช่น เปิดให้ซื้อบ้าน 10-15 ล้านเป็นการดึงกำลังซื้อสูง ๆ เข้ามาซื้อ แล้วกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้คนละ 1 ยูนิต ถ้าคุยแบบผู้ประกอบการก็ไม่ค่อยดี (ยิ้ม) แต่ถ้าคุยในเชิงความมั่นคงผมก็มองว่าเราอาจจะเริ่มอย่างนั้นก่อนก็ได้ เพราะเราก็ไม่อยากให้เขามาครอบงำในตลาด

เพียงแต่ว่าถ้ามีการเริ่มต้นเพื่อจะได้มีข้อมูลได้เห็นว่าทิศทางจะเป็นไปอย่างไร การที่มากำหนดกลุ่มบ้านระดับบนซึ่งเป็นคนมีฐานะก็คาดหวังว่าจะได้คนเก่ง แล้วก็ได้เงินทุน ได้คนที่มีศักยภาพเข้ามาอยู่ในประเทศ เพื่อที่จะทำให้ประเทศเราเจริญขึ้น

ในอนาคตถ้าหากรัฐบาลนี้ทำได้สำเร็จ ผมมองว่าจะเป็นการเพิ่มตลาด อย่างบ้านเดี่ยวไม่เคยมี ไม่เคยให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ได้ก็จะเป็นการทำให้ตลาดกว้างขึ้น ใหญ่ขึ้น คอนโดฯจะเห็นผลทันที สต๊อกที่มีอยู่ก็สามารถขายออกไปได้เลยทันที เป็นการเสริมสภาพคล่องเข้ามาในระบบเศรษฐกิจของเราด้วย

อย่างไรก็ตาม ลูกค้าต่างชาติของเราไม่เยอะนะครับ จริง ๆ แล้วจังหวัดของเราเป็นจังหวัดราชการด้วยซ้ำไป จังหวัดละแวกใกล้ ๆ อย่างพิจิตร อุตรดิตถ์ สุโขทัย เพชรบูรณ์ จะเข้ามาซื้ออสังหาฯในจังหวัดพิษณุโลก เพราะเรามีจุดเด่นเป็นเมืองศูนย์ราชการและเมืองมหาวิทยาลัย

เปรมสรณ์ ศิริวิบูลย์ชัย

เปรมสรณ์ ศิริวิบูลย์ชัย
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง

“รัฐบาลต้องบาลานซ์สิทธิประโยชน์จังหวัดเล็ก-ใหญ่ เพื่อไม่ให้ต่างชาติเทไปจังหวัดเดียว”

ประเด็นนี้เป็นประเด็นที่ทางสมาคมเสนอไปหลายรอบแล้ว ผมมองว่าเป็นเรื่องดีเพราะตอนนี้ต่อให้ไม่มีกฎหมายนี้ เขา (ต่างชาติ) ก็แอบซื้อโดยผ่านนอมินี สู้ทำให้ถูกต้องไปเลยก็ดีเพราะเราห้ามเขาไม่ได้อยู่ดี ทำให้ถูกต้องแล้วก็เก็บภาษีต่างชาติเยอะหน่อยน่าจะดีกว่า ประเทศได้ประโยชน์กว่า เปิดให้ซื้อได้ทั้งบ้านแฝด บ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮมได้หมดทุกประเภท แค่จำกัดเปอร์เซ็นต์ในพื้นที่อย่างเดียว

แต่ผมก็ไม่เห็นด้วยถ้าสมมุติเขาจะมาซื้อทั้งจังหวัดเลยมันก็ดูไม่ค่อยดีเท่าไหร่ ข้อเสนอแนะคือกำหนดโควตาให้ซื้อได้จังหวัดละ 10% เพื่อให้คนไทยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่อยู่ดี

นอกจากนี้ ลูกค้าต่างชาติน่าจะถูกจำกัดด้วยฐานะทางการเงินอยู่แล้ว ต่างชาติที่เขาไม่ค่อยมีเงินเขาก็ไม่น่าจะมา ส่วนที่มาแล้วเขาก็น่าจะมีเงินระดับหนึ่ง ผมก็เลยมองว่าจริง ๆ น่าจะเปิดให้ขายได้หมดทุกเซ็กเมนต์เลย แล้วกำหนดผลตอบแทนที่รัฐจะได้แตกต่างกันไปตามราคาอสังหาฯ

อีกเรื่องที่นำเสนอกันมากก็คือ ลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาฯบ้านเราแล้วรัฐบาลควรให้วีซ่าระยะยาวด้วย อาจจะ 10 ปีขึ้นไป เพราะถ้าน้อยกว่านั้นจะไม่ดึงดูดเท่าไหร่ ถ้าเขาซื้อเยอะมากอาจออฟเฟอร์ citizen ไปเลยก็ได้ในบางอาชีพที่น่าสนใจ

อย่างผมเองก็ไปซื้อพร็อพเพอร์ตี้ในต่างประเทศเหมือนกัน แต่ผมใช้ชื่อแฟนซื้อเพราะเขาไปอยู่นานและได้ citizen ด้วยที่ออสเตรเลียเขาก็ได้สิทธิประโยชน์ แต่ถ้าต่างชาติซื้อจะมีแทกซ์ สมมุติคอนโดฯราคา 20 ล้านบาท มีภาษี 17% ตก 3 ล้านกว่าบาท อันนี้คือสิ่งที่เราต้องเพิ่มเข้าไป และในแต่ละเมืองก็ไม่เท่ากันด้วย อย่างผมซื้อที่เมลเบิร์นซึ่งมีคนไทยอาศัยอยู่เยอะ รัฐบาลออสเตรเลียไม่อยากให้คนไทยมาซื้อเยอะก็เก็บภาษีแพงหน่อย ขณะที่เมืองเพิร์ทคนไม่ค่อยมี พื้นที่เยอะก็จะไม่ต้องเสียภาษีตรงนี้

ผมเสนอว่าใช้โมเดลแบบนี้ไทยได้ประโยชน์มากกว่า หรือกรณีจังหวัดอื่นที่เขา (ต่างชาติ) ไม่ค่อยมาอย่างจันทบุรี ระยอง ก็อาจจะเสียภาษีน้อยหน่อยเพื่อดึงต่างชาติมาซื้อให้บาลานซ์กัน ไม่อย่างนั้นกำลังซื้อต่างชาติก็จะไปเทอยู่จังหวัดเดียว

ในส่วนการกำหนดโควตาต่างชาติซื้อบ้านแนวราบ ผมมองต่างมุมนะว่าไม่ต้องไปจำกัดเรื่องนี้ เพราะต่อให้จำกัดเพดานเขาก็หาทางซื้ออยู่ดี ให้คนในครอบครัวหรือนอมินีมาซื้ออยู่ดี สู้เราให้เขาซื้อตรง ๆ เลยแล้วไปจำกัดพื้นที่ดีกว่า สมมุติให้โควตาซื้อได้แค่ 10% ของแต่ละจังหวัด เป็นสัดส่วนที่รับได้ไม่ถูกกล่าวหาว่าขายชาติ พอเต็ม 10% ก็คือได้แค่นั้น ทำให้ตรวจสอบง่ายและเก็บภาษีได้เพิ่ม

ในส่วนการขยายโควตาซื้อคอนโดฯ ผมคิดว่าให้เขาซื้อได้ถึง 100% เลยไม่ต้องไปปวดหัวกับการทะเลาะกันของคนแต่ละประเทศเพราะไลฟ์สไตล์ไม่ตรงกันเลย อย่างเพื่อนผมมีลูกค้าสแกนดิเนเวียนซึ่งชอบความสงบ ชอบอ่านหนังสือ แต่คนรัสเซียอาจชอบอะไรที่เสียงดัง ถ้าอยู่ด้วยกันอาจจะเป็นปัญหา ใช้วิธีจัดเป็นโซน ๆ เลยน่าจะดี ซื้อเหมาทั้งตึกก็ได้ให้เขาไปเถอะ โดยคอนเซ็ปต์ผมมองว่าถ้าเปิดก็เปิดให้มันเสรี แล้วไปจำกัดพื้นที่ในที่ดินแทนว่าให้ซื้อได้สัดส่วนกี่เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ที่ดิน

ผมมองว่าอย่าไปจำกัดอะไรเขาเยอะ คัดลูกค้าแบบพรีเมี่ยม ๆ สมมุติเศรษฐีฮ่องกงเบื่อประเทศของเขาแล้วจะไปยุโรปก็มีการเหยียดเรื่องเชื้อชาติ มาเมืองไทยดีกว่าแต่ว่าได้สัญญาเช่าแค่ 30 ปีเอง เขาซื้อพร็อพเพอร์ตี้เป็นพันล้านอยู่ได้ 30 ปีก็รู้สึกว่าไม่คุ้ม สมมุติขยายเป็น 99 ปีใช้ได้หลายเจเนอเรชั่นมันก็คุ้มค่าเขาก็กล้าลงทุน

ที่สำคัญอย่าไปสร้างข้อจำกัดอะไรเยอะแยะเลยครับ พอไปจำกัดเยอะคนดี ๆ อาจไม่ค่อยเข้ามา ถ้าเงื่อนไขซับซ้อนมากเขาอาจมาได้แค่คนเดียว พาเพื่อนพาญาติเข้ามาบางทีก็มาไม่ได้ แต่ถ้าเงื่อนไขโอเคเขาอาจจะมาทั้งหมู่บ้าน มาทั้งอำเภอก็ได้ แต่มาก็มาอย่าให้เยอะมากจนคนไทยเสียประโยชน์

รอบนี้ถ้ารัฐบาลแก้กฎหมายจริง ๆ จะทำให้สต๊อกที่เหลือคามือ คอนโดฯดี ๆ บ้านดี ๆ บ้านแพงที่ต่างชาติเขาต้องการจะระบายสต๊อกออกไป SMEs แรงงาน ที่กำลังจะตายเพราะโควิดรอบ 3 ก็จะได้รอด พอเขารอดหนี้เสียก็น้อยลง ดีต่อภาพรวมประเทศ

ทุก 1 ยูนิตที่ขายบ้านขายคอนโดฯได้ก็ขายผ้าม่าน ขายเครื่องใช้ไฟฟ้า หิน กระเบื้องอะไรก็ขายได้ เกิดการจ้างงานขึ้นด้วย ดีกว่าไปกั๊กไว้แล้วสุดท้ายก็มีเหลือค้างสต๊อกแล้วก็เป็นหนี้เสียในระบบ สุดท้ายธนาคารก็ต้องมาเร่ขาย NPL อีก ฉะนั้น เรื่องนี้ผมก็เห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง แต่ว่าต้องระมัดระวังในการออกมาตรการ

แน่นอนว่านโยบายที่รัฐบาลกำลังจะทำทุกเรื่องมีคนไม่เห็นด้วยอยู่แล้ว แต่เราก็ต้องมาดูภาพรวมว่าสุดท้ายประเทศได้ประโยชน์ จังหวัดได้ประโยชน์ เราก็ลุยไป

มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ

มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี

“ถ้าทำได้เราจะรู้ Feedback ว่าต่างชาติอยากมาอยู่เมืองไทยจริง ๆ หรือเปล่า”

ประเด็นนี้ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ก็เคยไปเสนอเหมือนกัน แต่อาจจะตั้งข้อสังเกตเรื่องระดับราคา ซึ่งรัฐกำหนดไว้ว่าต้องซื้อในราคาเกิน 10 ล้านบาท ก็ยอมรับว่าได้ประโยชน์ แต่ที่ผ่านมาต่างชาติที่ซื้อบ้านแนวราบเกิน 10 ล้านบาท มีไม่เยอะ จะทำให้การที่แคปราคาไว้ 10 ล้านบาทขึ้นไป อาจไม่ได้เกิดผลบวกมากนัก

และก็คิดว่าถ้าราคา 10 ล้านบาท ผลประโยชน์ก็จะเกิดที่ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ซึ่งที่จริงการที่ต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทยช่วงหลัง ส่วนใหญ่เป็นคนจีนซื้อบ้านในราคา 5 ล้านบาท อยู่ในหลายจังหวัด

ดังนั้น เราก็เห็นด้วยกับเรื่องนี้ เพราะประเทศมาเลเซีย อินโดนีเซีย ซึ่งเป็นประเทศอิสลาม เขาจะเข้มงวดกว่าเราเยอะ แต่ก็ยังเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อได้เลย จะเห็นว่าต่างชาติพอซื้อบ้านที่เมืองไทยแล้ว พอเขาเข้ามาอยู่ก็เข้ามาจับจ่ายใช้สอย กินอาหาร ท่องเที่ยว เราก็มีรายได้จากการจับจ่ายใช้สอย ตั้งแต่วันที่เขามาซื้อบ้าน วันที่เขามาอยู่บ้านเรื่อยไปในอนาคตอีกหลายสิบปี

นอกจากมาจับจ่ายใช้สอย มารักษาพยาบาล เราอาจจะเสริมกฎหมายเรื่องนี้ไปคือ เปิดช่องทางให้ต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในบ้านเรารักษาพยาบาล โดยไม่ต้องจ่ายเงิน โดยภาครัฐไปทำเงื่อนไขผูกกับระบบประกันสุขภาพของประเทศเขา

อันนี้ผมว่าจะทำให้รายได้ในระบบเศรษฐกิจของเราเพิ่มมากขึ้นด้วย แล้วก็จะทำให้ระบบสุขภาพหรืออุตสาหกรรมทางการแพทย์ การดูแลสุขภาพ เราสามารถผลักดันเรื่องนี้ เพื่อสร้างรายได้สร้างอาชีพให้คนไทย ซึ่งเป็นอาชีพที่เหมาะกับคนไทยด้วย การรักษาพยาบาล การเทกแคร์ผู้อื่น ผมว่าบ้านเราเป็นที่ยอมรับอยู่แล้ว

ถ้ารัฐออกนโยบาย มันน่าจะเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ เอาภาคอสังหาฯเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจทดแทนภาคอุตสาหกรรมที่ชะลอตัว

อย่างไรก็ดี ถ้าเรากำหนดราคาขั้นต่ำให้ซื้อ 10 ล้านบาท มันก็จะไม่ได้ผล ผมว่าน่าจะกำหนดให้เปิดกว้างไปเลย 5 ล้านบาท เปิดทุกพื้นที่ไม่มีข้อจำกัด แต่อาจจะกำหนดเวลา อย่างเช่น ประเทศออสเตรเลีย เขาเป็นเสรีเรื่องอสังหาริมทรัพย์ พอจนกระทั่งวันหนึ่งเขามองว่าประเทศอื่นมาซื้ออสังหาฯในบ้านเขาเยอะ ถึงจุดที่เขาพอแล้ว ไม่ต้องการขายให้กับต่างชาติแล้ว เขาก็ปิดไม่ขายเลยก็ได้

ในช่วงสถานการณ์โควิดเป็นที่ยอมรับว่า เครื่องจักรทางการผลักดันเศรษฐกิจของเราชะลอตัวเยอะ โดยเฉพาะทางภาคอุตสาหกรรม อนาคตเรามีคู่แข่งทางอุตสาหกรรมคือ ประเทศเวียดนาม ซึ่งเราจะไปแข่งกับเขาค่อนข้างยาก ถ้าเราหันมามองเรื่อง service sector พ่วงกับอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นโอกาสที่ดีของเรา

ตอนนี้ถ้าเราเปิดกว้าง มันจะทำให้มีเม็ดเงินไหลเข้ามาชดเชยรายได้ของเรา GDP ของเราที่หายไปเยอะ แล้วจะเป็นการพิสูจน์เลยว่าประเทศไทยเป็นประเทศที่คนสนใจอสังหาฯอยากมาอยู่จริง ๆ หรือเปล่า

พันโทวรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ

พันโทวรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี

“ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางอาเซียน ควรส่งเสริมให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯได้”

มองว่าเป็นเรื่องดี เพราะเป็นการขยายฐานลูกค้า ด้วยความที่ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางอาเซียน มีความเจริญเติบโต ก็เห็นว่าควรจะส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองคอนโดฯได้อยู่แล้ว แต่แนวราบอาจจะเป็นเรื่องสิทธิสัญญาเช่าระยะยาว

ส่วนข้อที่จะเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ อันนี้ประเทศไทยอาจเป็นห่วงเรื่องความมั่นคง อาจกำหนดสัดส่วนเฉพาะในโครงการที่เป็นหมู่บ้านจัดสรรก็ได้ แต่ที่ดินอื่น ๆ ซื้อไม่ได้ เพราะไม่อย่างนั้นเดี๋ยวเขาอาจจะซื้อไปทั่ว แล้วก็จำกัดไปว่าซื้อได้กี่เปอร์เซ็นต์

ถ้ารัฐบาลผลักดันนโยบายนี้สำเร็จจะส่งผลดีต่ออสังหาฯ ซึ่งจะเชื่อมโยงไปยังธุรกิจอื่น ๆ ด้วย กล่าวคือคนที่ซื้อราคา 10-15 ล้านบาท ก็เป็นนักลงทุนอยู่แล้ว เขาก็ต้องมาทำธุรกิจด้วย มาทำประโยชน์ให้กับประเทศไทยอยู่แล้ว เป็นการขับเคลื่อนและก็ช่วยให้ประเทศไทยโตขึ้นไปอีกสเต็ปหนึ่ง

ซึ่งจริง ๆ ทั่วโลกยุคปัจจุบันมีความเติบโตทางเศรษฐกิจแทบจะไปปิดกั้นมากไม่ได้ อาจมีการกำหนดหลักเกณฑ์ควบคุมแล้วก็กำหนดวงเงิน เพราะวงเงินสูงก็จะเป็นการคัดสรรกำลังซื้ออีกกลุ่มหนึ่ง แต่ถ้าเราไปกำหนดวงเงินต่ำก็จะเป็นคนต่างชาติกำลังซื้อระดับซีหรือระดับล่าง ซึ่งเราไม่อยากได้คนแบบนั้น เราก็ต้องการได้คนมาเป็นนักลงทุนที่มาแล้วนำเงินมาลงทุน และเกิดประโยชน์กับบ้านเรา

ผมมองว่าควรกำหนดวงเงินตัวเลขในการซื้อให้เป็นการซื้อแบบมีเงื่อนไข ถ้าลูกค้าต่างชาติเข้ามาได้ก็คิดว่าไม่มีปัญหาหรอก เพราะประเทศอื่น ๆ ลูกค้าชาวต่างชาติเข้าออกประเทศกันเต็มไปหมด แทนที่จะให้สิทธิเรื่องซื้อที่ดินก็เปลี่ยนเป็นเช่าระยะยาว 90 ปี

โดยสัญญาเช่าอาจจะ 50 ปีแรก แล้วต่ออายุการเช่าได้อีก 40 ปี รวมเป็น 90 ปี เพื่อให้สามารถส่งทอดสัญญาเช่าเป็นมรดกได้

พัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล

พัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต

“ภูเก็ตเป็นตลาดที่ลูกค้าต่างชาตินิยมซื้ออสังหาฯอยู่แล้ว ดีใจสิ่งที่เราเคยเสนอแล้วรัฐบาลรับฟัง”

ถ้าทำได้ก็เป็นเรื่องดี เป็นสิ่งที่เราก็อยากได้อยู่แล้ว จะช่วยเรื่องการลงทุนในหลาย ๆ มิติ แต่ก็เป็นเรื่องที่เซอร์ไพรส์เหมือนกัน ที่อยู่ ๆ จะออกกฎหมายแบบนี้ เพราะเราผลักดันกันมานานมาก แต่ก็มีกระแสต้านออกมาเยอะมาก ถ้าได้จริง ๆ ผมก็ไม่แย้งเลย ดีมาก แต่คิดว่าในการผลักดันกฎหมายนี้ไม่น่าจะง่ายขนาดนั้น

สำหรับนโยบายที่จะเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ในราคา 10-15 ล้านบาท ถ้าต่ำกว่านั้นได้ก็น่าจะดี อย่างน้อยราคา 6-7 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อให้ฐานตลาดกว้างขึ้น ซึ่งบ้าน 10-15 ล้านในภูเก็ตจะเป็นกลุ่มเล็กหน่อย แต่ผมเชื่อว่าถ้ากฎหมายนี้ออกมาคนจะเปลี่ยนแนวไปทำบ้าน 10 กว่าล้านเยอะขึ้นเลย ตัวผมเองถ้ามีการออกกฎหมายในลักษณะนี้ผมก็จะไปทำระดับนั้น

ซึ่งมันจะกระทบด้านการวางแผนด้านเศรษฐกิจของจังหวัดเหมือนกัน เพราะภูเก็ตเองคนสนใจซื้ออยู่แล้ว ต่อให้ไม่มีกฎหมายนี้ออกมาคนก็ยังหาบ้านราคา 10 ล้านกว่าอยู่ดี ถ้าออกมาอย่างนี้ได้จะช่วยกระตุ้นแน่นอน

ประเด็นขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ 70-80% ถ้าทำได้ก็ดีกว่าโควตาปัจจุบันที่ให้ 49% อยู่แล้ว ส่วนใหญ่คอนโดฯขายลูกค้าต่างชาติเขาชอบอยู่ด้วยกันอยู่แล้ว เช่น ขายให้กับคนจีน คนไทยก็ไม่ค่อยชอบอยู่กับต่างชาติที่เป็นคนจีน ส่วนใหญ่ก็เลยจะเป็นกลุ่มนี้ก็กลุ่มนี้ไปเลย จะเป็นตลาดเดียวกัน เขาก็จะแบ่งโซนเป็นส่วนที่ถือครองได้ก็ถือครอง ส่วนที่ถือครองไม่ได้ก็เป็นลีสโฮลด์ไป ก็คือทำสัญญาเช่าระยะยาวไป

ถ้าเป็นคนไทยซื้อทำเลจะอยู่ในเมืองไม่ได้ไปอยู่ริมทะเลไกล ๆ แล้วต้องขับรถเข้ามาทำงาน เน้นเดินทางสะดวก ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้โรงพยาบาล ใกล้ตลาด มีความแตกต่างอย่างชัดเจน เพราะฉะนั้นเวลาเราทำขายแบ่งกลุ่มลูกค้าชัดเจน

ส่วนสัญญาเช่าที่จะเพิ่มให้ทำได้ยาวขึ้นก็ยิ่งดีเลยครับ ตรงนี้เราผลักดันมานานแล้ว (ยิ้ม) เพราะการเช่า 30 ปีบางครั้งยังไม่ถึง 1 cycle ชีวิตของเขาเลย cycle ของผู้ซื้อถ้าสมมุติมาซื้อตอนอายุ 40-50 ปี บางทีผ่านไป 30 ปีแล้วเขายังมีชีวิตอยู่ เมื่อครบกำหนดเช่า 30 ปีเขาจะไปอยู่ที่ไหนต่อ หรือบางทีตอนเช่ายังไม่มีลูก แต่พอมีลูกแล้วลูกโตอายุ 10 กว่าปีก็หมดสัญญาเช่าแล้ว หมายความว่าลูกจะต้องย้ายไปที่อื่น

แต่ถ้าเช่าได้ 50 ปีจะพอดีกับ cycle ของผู้ซื้อ ซึ่งบางคนอาจจะไม่อยู่แล้วแต่ว่าลูกหลานยังมีเวลาให้สามารถอยู่ตรงนั้นได้อีกช่วงหนึ่ง นอกจากนี้ การขยายเวลาเช่าออกไปทำให้ถึงจุดคุ้มทุนยาวขึ้น ต้นทุนบางทีกว่าจะคุ้มทุนอาจใช้เวลา 10-13 ปี เทียบกับทำโรงแรมกว่าจะคุ้มทุนก็ 13-15 ปี ปัจจุบันเช่าสูงสุดได้ 30 ปีเท่ากับเหลือ 15 ปีก็หมดเวลาแล้ว ทำให้มุมมองค่อนข้างเสี่ยงเพราะค่าใช้จ่ายสูง เช่าแล้วต้อง renovate ด้วย เหมือนกับลงทุนแล้วยังได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วยเท่าไหร่ ถ้าได้ 50 ปีก็น่าจะดี

ทั้งนี้ภูเก็ตเป็นตลาดต่างประเทศอยู่แล้ว เขาสนใจซื้ออสังหาฯในภูเก็ตอยู่แล้ว ถ้าเป็นอย่างนี้ได้ก็จะยกระดับ กลายเป็นเหมือนเชิญชวนให้ผู้ประกอบการของเราไปทำธุรกิจไฮเอนด์มากขึ้น เพราะสามารถซื้อขายอสังหาฯได้ทันที ตอนนี้เรามาทำตลาดล่างกันเยอะ ก็จะเปลี่ยนไปทำตลาดบนกันเยอะขึ้น

นโยบายนี้ จริง ๆ เคยเสนอไปอยู่แล้วว่าถ้าขยายการเช่าได้จะมีกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาเยอะ ดึงเม็ดเงินจากต่างชาติมาได้มาก ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจได้เร็วขึ้นดีกว่าปล่อยไปแบบนี้ ก็ดีใจสิ่งที่เคยพูดไปรัฐบาลก็รับฟังเรา …ถ้าเขาทำจริง ๆ

วีรพล จงเจริญใจ

วีรพล จงเจริญใจ
ที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา

“กรณีให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เสนอให้ใช้โมเดล 1 พาสปอร์ต 1 หลัง”

ผมเป็นกรรมการในสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยก็พูดคุยเรื่องนี้อยู่ว่าต้องพยายามหากำลังซื้อมาช่วยโดยเฉพาะชาวต่างประเทศ ซึ่งมันติดข้อกฎหมาย แต่ถ้าเราไปคุยเริ่มต้นเราจะถูกหาว่าขายชาติ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องละเอียดอ่อน เพราะถ้าเราไม่ควบคุมให้ดี ต่างประเทศเงินเขาใหญ่กว่า กลายเป็นว่าเขามาซื้อแล้วสุดท้ายคนไทยต้องไปเช่าเขาจะทำให้เสียหาย

เพราะฉะนั้นการให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบในประเทศไทยได้แล้วมีการจำกัดเวลาว่ากฎหมายนี้ใช้ 3-5 ปี เรื่องจำนวนสัดส่วนที่ให้ไม่เกิน 49% ของโครงการจัดสรรและระดับราคาคิดว่าเป็นเรื่องถูกต้อง แต่ถ้าระดับราคาตั้งไว้สูง จังหวัดทั่ว ๆ ไปจะไม่ได้อานิสงส์ จะได้แต่กรุงเทพฯ ได้แค่เมืองท่องเที่ยว

ยกตัวอย่าง เขา (ต่างชาติ) เป็นเขยอีสาน มาอยู่อีสานอยู่บุรีรัมย์อะไรอย่างนี้ ราคาเขาไม่ได้แพงขนาดนั้น (10-15 ล้าน) ก็เลยคิดว่าราคาถ้ากำหนด 10 ล้านบาทขึ้นไปจะได้กลุ่มนักธุรกิจเข้ามาซื้อบ้าน แต่เขยฝรั่งจะมีปัญหาซื้อไม่ได้

ถ้ามองในแง่ดีก็ดีกว่าไม่ได้อะไรเลย ถือว่าเป็นนิมิตหมายที่ดี เพราะเราก็พยายามผลักดันแต่ก็ไม่รู้ว่าจะเริ่มอย่างไร

ในส่วนข้อเสนอแนะกรณีจะเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ผมเสนอให้ 1 พาสปอร์ตต่อ 1 ยูนิต เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง ถ้ามาซื้อเยอะสุดท้ายแล้ว
ให้คนไทยเช่าหรือชาวต่างชาติเช่าเงินก็จะไปตกที่เขาเยอะเกินไป

สำหรับคอนโดฯผมมองว่าให้โควตา 49% เหมือนกับบ้านจะดีกว่า คือเรามองว่าให้ประชากรส่วนใหญ่ในชุมชนนั้นยังเป็นคนไทยถือครองจะดีกว่า อันนี้ก็อาจจะเป็นประเด็นเดียวที่ไม่เห็นตรง และทุกวันนี้ (โควตา) ก็ใช้ไม่ถึงอยู่แล้ว

ประเด็นการขยายสัญญาเช่าระยะยาวจะเพิ่มจากเดิม 30 ปีเป็น 50 ปี ผมเห็นด้วยนะครับ ประเทศอื่น ๆ เขาก็ขยายไปเยอะแล้ว แต่อาจจะจำกัดโซนพื้นที่ เช่น EEC หรือเมืองอุตสาหกรรม เป็นต้น

ที่น่ากลัวคือถ้าต่างชาติเช่าที่ดินทำเกษตรมันไม่ควร สมมติสิงคโปร์มาเช่าที่ดินทำการเกษตร 50 ปี เราก็ตายเลย ถ้าเป็นการเกษตรเราจะนึกภาพออกเลยว่ามาเช่าที่คนไทยแล้วก็จ้างคนไทยทำนี่แหละ คนไทยก็เป็นลูกจ้างเขา แต่ถ้าเช่าทำโรงงานแล้วอายุสัญญามันเพิ่มขึ้นจะทำให้การลงทุนของเขามั่นใจขึ้น

แต่ถ้ามาเช่าทำการเกษตรเราจะไม่ค่อยได้อะไร คนไทยของเราก็จะเป็นแค่แรงงาน ขณะที่ถ้าหากมาเช่าที่ดินทำโรงงานจะมีการถ่ายทอดทางเทคโนโลยี มีหลายระดับทั้งวิศวกร แรงงาน ไปจนถึงระดับผู้บริหาร แต่ถ้าเป็นเกษตรผมนึกภาพไม่ออกว่ามันจะไปเพิ่มศักยภาพคนของเรายังไง ประเทศจะไม่ได้อะไรเลย

เราสามารถกำหนดโซนพื้นที่ได้ กำหนดประเภทได้ว่าจะให้เช่าที่ดินเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ทำอะไร หรือมีข้อกำหนดว่าในธุรกิจที่ทำจะต้องถ่ายทอดเทคโนโลยี หรือต้องมีสัดส่วนแรงงานไทยกี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อให้คนไทยได้รับประโยชน์มากที่สุด

ที่สำคัญ เป็นการตอบกรณีที่มีคนมองว่าเป็นกฎหมายขายชาติ ซึ่งเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน