อสังหาริมทรัพย์

แสนผิน สุขี CEO เฟรเซอร์สฯโฮม เปิดกลยุทธ์ “สะเทินน้ำสะเทินบก”

เสวนาแห่งปีของหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ จัดขึ้นในโอกาสครบรอบก่อตั้งสู่ปีที่ 45 ในวันที่ 29 พฤษภาคม 2564

สำหรับปีนี้แขกรับเชิญเป็นหนึ่งในผู้บริหารแถวหน้าวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย “พี่ปิง-แสนผิน สุขี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม จำกัด หรือ FPH รับเชิญร่วมเสวนาหัวข้อ “Thailand Survivor ต้องรอด” เพื่อร่วมกันถอดบทเรียนการทำธุรกิจจากประสบการณ์ล้ำค่า และหาทางฟันฝ่าให้อยู่รอดจากสถานการณ์โควิดไปด้วยกัน

One Platform โมเดลยั่งยืน

วันนี้เรามีหัวข้อ Thailand Survivor ต้องรอดอย่างไร ผมจะพูดใน 3 ประเด็นหลักเรื่องของ Business Sustainability, New Business Landscape และ Game Changer คิดว่าเหมาะกับภาวะปัจจุบัน

สิ่งที่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่รอดยั่งยืนได้มี 2 อย่าง recurring income กับ nonrecurring income พูดให้เข้าใจง่ายก็คือ property investment อันหนึ่งก็คือ การลงทุนอสังหาฯเพื่อเช่า อีกด้านหนึ่ง nonrecurring income คืออสังหาฯเพื่อขาย ถ้าเรามีทั้งเช่าและขายอยู่ด้วยกันก็เหมือนตาชั่งที่จะสามารถสมดุลได้

recurring เป็นอสังหาฯเพื่อการลงทุน ข้อดีมีรายได้สม่ำเสมอ ประมาณการรายได้ที่แน่นอนได้ มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตจากราคาที่ดินและการก่อสร้าง (asset appreciation) แล้วก็ระดมทุนผ่าน REIT หรือ property fund ได้ ข้อเสียเรื่องมูลค่าลงทุนจะสูง ผลตอบแทนไม่สูงมากนัก ค่อยเป็นค่อยไป ฉะนั้น การหานักลงทุนรายย่อยก็จะยากหน่อย ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนสถาบันเพื่อมีรายรับเงินปันผล

ด้าน nonrecurring income อสังหาฯเพื่อขาย มีบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม เป็นเรื่องของการซื้อวัตถุดิบที่ดินมาพัฒนาแล้วก็ขายออกไป ผลตอบแทนสูงแน่นอน กระแสเงินสดเข้าออกได้เร็ว แต่ธุรกิจนี้ก็มีผลเสียในยามที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี อย่างเช่นในปัจจุบันก็จะขึ้น ๆ ลง ๆ ไม่มีรายได้ที่สม่ำเสมอ

ช่วงนี้ก็เป็นช่วงที่เรียกได้ว่าพยากรณ์รายได้ค่อนข้างยาก เพราะแต่ละระลอกของโควิดส่งผลกระทบไม่เหมือนกัน โควิดรอบแรก…สบายเลย เป็นการกระตุ้นยอดขาย โควิดรอบ 2 ชินชาซะแล้ว พอโควิดรอบ 3 ปรากฏว่าหนักกว่าที่เป็น ผลกระทบเยอะมาก อันนี้ก็ค่อนข้างจะแกว่งไปแกว่งมา ในแง่ของอสังหาฯเพื่อขายการที่ไม่ได้อยู่นาน asset appreciation ต่ำ ลงทุนไปแล้ว พัฒนาโครงการไปแล้วปรากฏว่าราคาที่ดินขึ้นมากกว่าที่เราทำขายอีกก็เสียดาย เพราะว่าขายไปแล้วอย่างนี้ เป็นต้น

บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ก็เป็นบริษัทหนึ่งที่ได้ทำให้เกิดความมั่นคงในระยะยาว คอนเซ็ปต์ก็คือ มั่งคั่ง มั่นคง เราทำ business มา integrated กันเป็น one platform มาเป็น fully integrated real estate developer ต้องบอกว่าเราทำเป็นเจ้าแรกที่จริง ๆ จัง ๆ ตอนนี้เรามีอสังหาฯที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม และเชิงพาณิชย์ มีทั้งศูนย์การค้า ออฟฟิศให้เช่า โรงแรม

ปัจจุบันเฟรเซอร์สฯโฮมเป็นอันดับ 5 ของ listed company หมวดอสังหาฯ ส่วนอุตสาหกรรมเรามีพื้นที่ 3 ล้านตารางเมตร และ commercial มีพื้นที่ 240,000 ตารางเมตร อยู่ในชั้นนำ ทั้ง 3 อสังหาฯก็จะเกื้อกูลกัน แต่ปัจจุบันนี้ residential จะสะวิงหน่อย industrial ปรากฏว่าดีในช่วงนี้เพราะโลจิสติกส์และคลังสินค้าดี มีการส่งออกที่ดี มีการดีลิเวอรี่สินค้าในประเทศเพราะสั่งออนไลน์กันเยอะ ส่วน commercial เป็นรายได้ระยะยาว การเช่าศูนย์การค้า ออฟฟิศ ถามว่ามีผลกระทบไหมก็มีบ้างแต่ไม่เยอะ เพราะสัญญาเช่า 3-5 ปี

ตอนนี้สัดส่วนรายได้เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT มาจาก residential 72% industrial 20% และ commercial 8% เป้าหมายบริษัทก็อยากให้บาลานซ์มากกว่านี้

โควิด’63 เร่งการเปลี่ยนแปลง

เรามาดูว่าในภาวะปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯมีการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง เราจะตามแนวโน้มทันหรือไม่

เราเริ่มรู้ว่ามีปัญหาเศรษฐกิจมาตั้งแต่ปี 2561-2562 ยิ่งมาเจอโควิดในปี 2563 ยิ่งทำให้เปลี่ยนเร็วขึ้น เช่น เดิมเรามีปัญหาหนี้ครัวเรือน 80% ต่อ GDP ล่าสุดหนี้เสียคาดในไตรมาส 1/64 เพิ่มเป็น 91% ซึ่งก็เรียกว่าทุกคนเกือบ 100% มีหนี้ ส่วนใหญ่เป็นหนี้เกี่ยวกับบัตรเครดิต รถยนต์ ที่อยู่อาศัย ก็ส่งผลกระทบค่อนข้างเยอะ

การว่างงานเพิ่มสูงขึ้นเพราะธุรกิจไม่ขยายตัวมีแต่ลดลง บริษัทส่วนใหญ่มีรายได้ดรอปลง เด็กจบใหม่ก็ไม่มีการรับเพิ่ม คนเก่าก็ดูแลกันไป พวกที่ต้องการลดโอเวอร์เฮดก็จะโดนกระทบ รายได้ลดลงแน่นอน ปกติเดิมอาจมีการทำงานล่วงเวลาหรือโอที พนักงานอยู่ได้เพราะโอที คอมมิสชั่น ส่วนนี้ก็จะมีปัญหาเยอะ ทำให้กำลังซื้อในทุกตลาดดรอปลง

คอนโดฯดีมานด์ร่วงหนัก

business landscape สมัยก่อนปี 2560-2561 เป็นยุครุ่งเรืองของคอนโดฯ เทียบกับปี 2563 ดรอปมากที่สุดก็คือ คอนโดฯ มีความต้องการลดลงถึง -47% ทาวน์โฮมมีผลในเรื่องสินเชื่อ (กู้ไม่ผ่าน) ค่อนข้างเยอะ -28% ส่วนที่ดรอปน้อยที่สุด คือ บ้านเดี่ยวกับบ้านแฝด โดยรวมแล้วอสังหาฯตกลง -35% ซึ่งก็เยอะ เป็นปรากฏการณ์นับตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ก็ยังไม่ตกขนาดนี้ (ดูกราฟิกประกอบ)

ดูส่วนแบ่งตลาดเปรียบเทียบคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว 3 ปี (2561-2563) บอกเทรนด์ได้แล้วว่าอะไรเพิ่มอะไรลด business landscape เปลี่ยนไป เราเห็นข้อเท็จจริงแบบนี้แล้ว อะไรคือตัวเปลี่ยนแปลง อะไรที่จะไปฉุดกระชากให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงให้ดีขึ้น

ผมก็อยากเสนอว่ายังมีโอกาส เรามีการลงทุนสาธารณูปโภค 4-5 ปีที่ผ่านมา และกำลังเป็นจริงในปี 2564-2565 ยิ่งปี 2565-2566 การขยายตัวของรถไฟฟ้าเร็วมาก เรานั่งรถไปลำลูกกาได้ ไปสำโรง ไปบางแคได้ ไปถึงบางใหญ่ได้ ทำให้อสังหาฯกระจายตัวและเติบโต โซน EEC 3 จังหวัด ชลบุรี ฉะเชิงเทรา ระยอง มีรถไฟความเร็วสูงไปต่างจังหวัดที่โคราชเรามีมอเตอร์เวย์ เราได้มีการขยายไปต่างจังหวัดค่อนข้างเยอะใน 2 ปีที่ผ่านมา

ภาพรวมต่างจังหวัดไม่ตกแต่ไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก ในสถานการณ์นี้ตัวเลขไม่ตกก็ถือว่ายอดเยี่ยม

รีโมเดลทำคอนโดฯโลว์ไรส์

โควิดทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปแน่นอน การคิดถึงสุขภาพ ความปลอดภัย การกลัวไปในที่ชุมชนต่าง ๆ ผู้ประกอบการก็มีแนวคิดการลงทุนที่เปลี่ยนแปลงไปในภาวะแบบนี้ อะไรที่เป็นความเสี่ยงก็ค่อนข้างจะให้ความสนใจเยอะ ลงทุนยังไงให้ผลตอบแทนเร็วแล้วสามารถควบคุมได้

อย่างรถไฟฟ้าเราก็เห็นว่ารถไฟฟ้าไปที่ไหน ทาวน์เฮาส์เทียบกับคอนโดฯ คนมาซื้อทาวน์เฮาส์ ราคา 2 ล้านกว่าบาท คุณได้ที่ดิน 18-20 ตารางวา ได้พื้นที่ใช้สอยบ้าน 80-90 ตารางเมตร ซื้อคอนโดฯในราคาเดียวกันได้ห้อง 30 ตารางเมตรเท่านั้นเอง พูดถึงเหตุผลความคุ้มค่าแล้วคนก็เลือกทาวน์เฮาส์

ถามว่ายังมีคนเลือกคอนโดฯไหม ผมว่ามีแน่นอนถ้าคุณเป็นคนโสด ยังไม่มีครอบครัว ไม่จำเป็นต้องมีลูก คอนโดฯเป็นอะไรที่สะดวกสบาย และมี image ทันสมัย ไลฟ์สไตล์เป็นสิ่งที่ทำให้คนซื้อคอนโดฯ แต่รูปแบบคอนโดฯจะเปลี่ยนไป การลงทุนอาคารสูงใหญ่ใช้เงินลงทุนเยอะ ๆ ไม่จำเป็นที่ผู้ประกอบการจะทำ

ปัจจุบันนี้คอนโดฯผมเห็นหลายที่ โครงการเปิดใหม่เป็นโลว์ไรส์ ไม่จำเป็นต้องมีสระว่ายน้ำ ไม่จำเป็นต้องมีที่จอดรถเพราะเขาใช้ mass transit ต่าง ๆ ที่ provide โดยรัฐบาล

จุดเน้น “ลงทุนต่ำ รีเทิร์นเร็ว”

สำหรับ EEC เป็นตัวจุดประกาย ตอนเริ่มก็คิดว่าเฉพาะภาคตะวันออก ระยอง จันทบุรี ตราด ชลบุรี ฉะเชิงเทราหรือเปล่า ปรากฏว่ามันไม่ใช่ ตอนนี้มีทั้งมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง ต่างจังหวัดก็ตื่นตัว ผมเริ่มไปทำที่พระนครศรีอยุธยา เชียงใหม่ เชียงราย โคราช ขอนแก่น ชลบุรี ศรีราชา ทุกที่ต้องบอกว่ารายได้ไม่ต่างจากกรุงเทพฯเท่าไหร่ แต่ไม่ได้สูง เป็นเป้าหมายของบริษัทอย่างหนึ่งว่าเราสนใจขยายตลาดไปต่างจังหวัด

นอกจากนี้ ผมมองว่าคอนโดฯยังไปได้ ผมทำแนวราบมาตลอดและก็สนใจทำคอนโดฯ มองคอนโดฯโลว์ไรส์ ถามว่าดียังไง ลงทุนต่ำ รีเทิร์นเร็ว มีความเสี่ยงต่ำ

ทำไมลงทุนต่ำ สมมุติคอนโดฯโลว์ไรส์ซื้อที่ดิน 1-2 ไร่ ทำเลในซอยราคาไม่สูงมากนัก 1-2 แสนบาท/ตารางวา แต่ถ้าซื้อทำโครงการใหญ่ทำเลใจกลางเมืองราคาที่ดินเป็นล้านบาท/ตารางวา คอนโดฯผมไม่ไกลจากรถไฟฟ้า ก่อสร้าง 8 ชั้น เวลา 1 ปีเศษ ๆ โอนได้เร็ว ทำเลก็ต้องเลือกไม่ไกลรถไฟฟ้า สามารถเดินได้ หรือมี shuttle bus ของคอนโดฯ 5 นาทีไปส่งได้

ประกอบกับโควิดลูกค้าไม่ต้องไปเสี่ยงมาก จำนวนยูนิตน้อย ไม่จำเป็นต้องมีสระว่ายน้ำ ฟาซิลิตี้รอบ ๆ คอนโดฯโลว์ไรส์ส่วนใหญ่ต้องหากินหาซื้อสะดวก ไม่ต้องพึ่ง Grab ก็ได้ เป็นทางเลือกหนึ่งของคนที่จะทำคอนโดฯต่อไป

วิถีใหม่ปล่อยกู้ออนไลน์

รูปแบบธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงอะไรที่จะเป็นตัวฉุดให้ดีขึ้น เราก็เลยเรียกว่า game changer แน่นอนช่วงนี้ใคร ๆ ก็ต้องหาวัคซีนโควิดเพราะวัคซีนส่งผลให้เกิดความมั่นใจของผู้บริโภค อยากให้ธุรกิจกลับมาดำเนินงานได้ตามปกติ ฉีด 2 เข็มแล้วไปเที่ยวได้ นั่งในร้านได้ ติดขึ้นมาอาการก็เบา ไม่หนักไม่ตาย เปิดประเทศได้ ธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม สายการบิน ทุกอย่างก็จะดีขึ้น อันนี้เป็นความมั่นใจ

ถามว่าเราพูดเพ้อเจ้อไปหรือเปล่า จริง ๆ ไม่ใช่ครับ ประเทศเจริญแล้วที่เขาฉีด 50-70% มันส่งผลแล้วนะครับ ตอนนี้กลายเป็นว่าสหรัฐอเมริกามีเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นเนื่องจากมีกระตุ้นการอุปโภคบริโภค มีการใช้เงิน เศรษฐกิจก็กลับมา ดอกเบี้ยก็สูงขึ้น เป็นตัวอย่างว่ามันเป็นอย่างนั้นตามที่วัคซีนเปลี่ยนแปลง

ผมก็ยังเน้นว่าเรื่องของต่างจังหวัดที่เรามีรถไฟความเร็วสูง มีท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด มีสมาร์ทซิตี้ใน EEC หรือทุกภาคของประเทศที่มีขนส่งมวลชนสามารถไปถึงได้ หนี้สินครัวเรือนทำให้กำลังซื้อน้อยลง ธนาคารไม่สามารถให้สินเชื่อได้ เกิดการ rejection rate สูงมาก ปัจจุบัน rejection rate ขึ้นไปถึง 50% ลูกค้าอยากได้บ้านแต่ไม่มีโอกาสได้บ้านเพราะถูกปฏิเสธสินเชื่อ

ถามว่าแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อมีเหตุผลไหม ก็เพราะความสามารถในการผ่อนชำระไม่ได้ แต่ทีนี้ก็จะมีขึ้นมาอีกว่าทำยังไงให้โปรไฟล์ตัวนี้สามารถเปลี่ยนแปลงได้ หนึ่งในปัญหาก็คือเรื่องของสปีดทำยังไงให้การอนุมัติสินเชื่อในภาวะทำงานที่บ้าน-WFH ซึ่งมีปัญหาเรื่องเอกสาร เรื่องอะไรที่ต้องไปเซ็นกันจริง ๆ จัง ๆ เปเปอร์เลสได้ไหม ทำยังไงให้เร็วขึ้น เอกสารลูกค้าส่งออนไลน์ได้ไหม

ผมก็ร่วมกับธนาคารกรุงศรีอยุธยาพัฒนาแอปให้การกู้เพิ่มสปีดได้ ปัจจุบันหลายธนาคารเฮโลทำ สามารถอนุมัติได้เร็วขึ้น กลายเป็นว่าการเก็บเร็กคอร์ดของธนาคารที่จะเป็นตัวช่วยซัพพอร์ตให้ธุรกิจออนไลน์สามารถกู้ได้ จากเดิมธนาคารไม่สนใจธุรกิจออนไลน์เลยเพราะคิดว่ามีรายได้ไม่สม่ำเสมอ แต่การที่เราเห็นการขายของออนไลน์ที่สม่ำเสมอ แต่ละเดือนมีรายได้เท่าไหร่ กลายเป็นสิ่งที่ทำให้ธนาคารให้สินเชื่อได้

สต๊อกต่ำ 3 เท่าของยอดโอน

สำหรับผู้ประกอบการเรื่องของ game changer มี 3 เรื่อง resilience ยืดหยุ่นตามสถานการณ์, agility บริษัทคล่องตัว พร้อมเปลี่ยนแปลง และ customer centric โฟกัสความต้องการลูกค้า

ปัจจุบันนี้เราก็ทราบว่าแคชโฟลว์เป็นเรื่องสำคัญ เพราะรายได้เข้ามาไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย รายจ่ายเต็มเม็ดเต็มหน่วยหรือลดลงไม่เท่ากับรายได้ที่ลงไป เราก็ต้องมาแยกประเภทโครงการ ผมมีเกือบ 100 โครงการ มีการแบ่งกลุ่มโครงการใหม่ เราทุ่มเต็มที่ให้ input เงินเข้าไป โครงการปกติก็ลดลงหน่อยหนึ่ง สร้างตามที่โอนได้ เราคอนโทรลสต๊อกต้องไม่เกิน 3 เท่าของยอดโอน ทำให้เราไม่สร้างมากเกินไป

หรือโครงการที่ต้องชะลอเพราะมีสต๊อกเยอะ 4-5 เดือนต้องชะลอก่อน เพราะเกินรายได้จากการโอน ส่วนที่ขายได้น้อยแล้วมีสต๊อกเยอะเราก็หยุด ต้องจัดสรรว่าอยู่ในประเภทไหน นี่คือการคุมแคชโฟลว์

เรื่องที่ 2 ต้องควบคุมการซื้อที่ดิน เราต้องชะลอการซื้อที่ดินออกไป ตัวที่ดินใช้เงินเยอะ ทำให้ผลตอบแทนกับเงินลงทุนต่ำ และหนี้สินต่อทุนสูงขึ้น เพราะรายได้ต่อโครงการลดลงเทียบกับภาวะปกติ จากเดิมโอนปีละ 600-700 ล้านบาท เหลือปีละ 250-300 ล้านบาท รายได้ลดลงก็ต้องมีการเพิ่มจำนวนโครงการ ซึ่งก็คือใช้เงินลงทุนไปอีก ผลตอบแทนการลงทุนก็จะต่ำ หนี้สินต่อทุนก็จะสูง ควรใช้แลนด์แบงก์ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดก่อน ฉะนั้น ที่ดินใหม่เราก็มีการชะลอซื้อ

WFH ครีเอตนิสัยผู้บริโภค

กลยุทธ์ customer centric ถามว่าวันนี้ priority โลเกชั่นดี ราคาดี ฟาซิลิตี้ดี ฟังก์ชั่นดี เปลี่ยนแปลงไหม ผมคิดว่าเปลี่ยน สิ่งหนึ่งที่เปลี่ยนแน่นอนคือลูกค้ามาถามราคามากขึ้น ถามราคาเพื่อจะได้รู้ว่า ณ เวลานี้เขาซื้ออสังหาฯคุ้มค่ากับการลงทุนไหม คุ้มค่ากับการอยู่อาศัยไหม กลายเป็นราคากลับมามีบทบาทที่สำคัญ

ซึ่งเราก็ต้องเข้าใจว่าภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ จำนวนลูกค้าที่ลดลงแบบนี้ คนก็ให้ความสนใจว่าฉันมีโอกาสหรือความได้เปรียบนะ อยากได้แต่ราคาขอให้ถูกหน่อย ก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่เราต้องปรับตัว

เรื่องโลเกชั่นจะตามมา ฟาซิลิตี้ฟังก์ชั่นก็สำคัญ เพราะวันนี้ work from home คนก็ไปครีเอตพฤติกรรมต่าง ๆ เยอะ เช่น คุณพ่อคุณแม่ work from home ลูกต้องเรียนออนไลน์ จะตีกันไหม ฟังก์ชั่นแต่ละฟังก์ชั่นควรอยู่ห่างกันไหม เสียงไม่ลอดได้ไหม อยู่คนละที่ได้ไหม ก็ต้องไปจัดสเปซใหม่

เรื่องของฟาซิลิตี้ต่าง ๆ สระว่ายน้ำ ฟิตเนสปิดเลย ส่วนใหญ่หันมาเล่นสเกตบอร์ด เดิน วิ่ง ขี่จักรยานในหมู่บ้านเยอะ กิจกรรมต่าง ๆ ก็เปลี่ยนไปตามสถานการณ์ ฟาซิลิตี้เหล่านี้เราต้องปรับเปลี่ยนยังไงบ้าง เป็นจุดหนึ่งที่เราต้องให้ความใส่ใจลูกค้า

โดยสรุป การที่กรรมการ ผู้บริหารของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) วางโครงสร้างไว้ให้มีธุรกิจที่สามารถปรับตัวและมองในแง่ของ sustainability ที่ลงทุนครบวงจรทั้ง industrial กับ commercial มาอยู่ด้วยกัน ให้ integrated กัน ทำให้เกิดความยืดหยุ่น สะเทินน้ำสะเทินบกในทุกสถานการณ์ อีกหน่อยพอมีเหตุการณ์อะไรเราก็ยังกระทบน้อย

ชี้ช่องผู้ซื้อ Time to Buy

สำหรับมุมมองลูกค้าทั่วไป ยุคโควิดเป็นพีเรียดที่เรียกว่า time to buy อย่างแท้จริง ในบรรยากาศของภาวะวิกฤตเศรษฐกิจทุกครั้ง คนมองราคาเป็นหลักในการถามซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ครั้งนี้โรคระบาดต้องถามว่าจะจบไหม และจบแบบไหน ผมคิดว่ามันจบ แต่ใช้เวลาเท่าไหร่ เมื่อไหร่ ที่แน่นอนมาก ๆ ก็คือ การซื้ออสังหาฯ ในจุดที่ราคาตกต่ำสุดก็เป็นอะไรที่อนาคตย่อมต้อง (ราคา) ดีขึ้นแน่นอน

อย่างน้อยซื้อในตอนที่ราคาเป็นช่วงขาลง ความเสี่ยงต่ำ ส่วนรีเทิร์น (ผลตอบแทนกรณีซื้อลงทุน) ขึ้นอยู่กับว่า (ราคา) ไปได้เร็วมากน้อยแค่ไหน เหมือนสมัยก่อนที่เขาบอกว่าวิกฤตเศรษฐกิจทำให้สิงคโปร์ซื้อ (ลงทุน) รถไฟความเร็วสูงในต้นทุนที่ถูกมาก เพราะเขาทำในขณะที่คนอื่นไม่ได้ทำ แล้วรถไฟก็ขายในราคาที่ต่ำ เขาก็เลยได้ต้นทุนที่ถูก

ปัจจุบัน asset appreciation เขาสูงมาก เหมือนกับคนซื้อของ ณ เวลาที่ต่ำ ถ้าหากไปซื้อตอนราคาสูง การขยับของราคาก็สูงขึ้นได้อีกนิดเดียว เพราะอสังหาฯเป็นเหมือนการลงทุน มีมูลค่าที่ดิน มีมูลค่าก่อสร้างอยู่ในราคาสินค้า เหมือนผมซื้อบ้านสมัยก่อนหลังละ 8 ล้านบาท ปัจจุบันอาจจะอยู่ที่ 10 ล้านบาท สาเหตุมาจากความเจริญของทำเล มีคนเข้ามาอาศัยอยู่มากขึ้น

เขาถึงบอกว่าอสังหาฯ บางทีก็ขึ้นอยู่กับว่าชุมชนหนาแน่นแค่ไหน ถ้าชุมชนหนาแน่นโอกาสของการขึ้นราคาก็สูง เพราะทำให้มีดีมานด์มากกว่าซัพพลาย เมื่อไหร่มีดีมานด์มากกว่าซัพพลายมันก็ดึงให้ราคาสูงขึ้น

แข่งสูง-สู้ด้วยเกมเชนเจอร์

แน่นอนว่าในยุคโควิดทำให้มีภาวะการแข่งขันสูง แต่ผมว่าทุกคนก็มีพื้นที่ มีจุดเด่น มีสิ่งที่ตัวเองนำเสนอแตกต่างจากดีเวลอปเปอร์รายอื่น ๆ แล้วก็ไปโฟกัสลูกค้าได้ถูกจุด เปลี่ยน landscape ได้เร็ว เข้าใจสถานการณ์ รู้ว่าอะไรเป็นตัว changer ก็จะทำได้ดีกว่าคนอื่น แต่ไม่ได้หมายความว่ามันเป็นอะไรที่คนหนึ่งชนะ อีกคนหนึ่งตายนะครับ ไม่ใช่

แต่เป็นเหมือนกับว่าเขาอาจจะขายได้น้อยลง เราขายได้มากขึ้น ซึ่งเขาอาจจะขายได้มากขึ้นในอนาคตถ้าเขาเปลี่ยนเกมใหม่ มันไม่ใช่ได้กับเสียเป็นร้อยกับศูนย์ ไม่ใช่การพนัน แต่เป็นเรื่องของธุรกิจที่ทุกคนสามารถทำแล้วได้มาร์เก็ตแชร์ที่แตกต่างกัน