อสังหาริมทรัพย์

เปิดหวูด ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต อสังหาขานรับลงทุนแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงแสนล้าน

เดอะ คอนเนค ดอนเมือง สเตชั่น

ท่ามกลางสถานการณ์โควิด ชีวิตยังต้องดำเนินต่อไป

เมกะโปรเจ็กต์กระทรวงคมนาคมช่วงปลายกรกฎาคม 2564 โครงการรถไฟฟ้า “รถไฟชานเมืองสายสีแดง” ระยะทางรวม 41.3 กิโลเมตร แบ่ง 2 ช่วง ได้แก่ “ตลิ่งชัน-บางซื่อ” 15 กิโลเมตร กับ “บางซื่อ-รังสิต” 26.3 กิโลเมตร มีกำหนดเปิดให้บริการแบบไม่เก็บค่าโดยสาร

ตารางเวลาหลังจากนั้นจะเปิดบริการเต็มรูปแบบในเดือนพฤศจิกายนต่อไป ถือเป็นการสิ้นสุดมหากาพย์โครงการรถไฟชานเมืองที่ผลักดันยาวนาน 14 ปี นับตั้งแต่มีมติคณะรัฐมนตรีอนุมัติครั้งแรก 22 พฤษภาคม 2550

41 กิโลเมตร 13 สถานี

ช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ แนวเส้นทางมีจุดเริ่มต้นที่ “สถานีกลางบางซื่อ” วิ่งไปตามแนวรถไฟสายใต้ เลี้ยวซ้ายวิ่งเลียบทางพิเศษศรีรัช เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ “สถานีบางซ่อน” จากนั้นวิ่งข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาขนานกับสะพานพระราม 7 ไปสิ้นสุดที่ “สถานีตลิ่งชัน” มี 3 สถานี ประกอบด้วย “สถานีบางซ่อน บางบำหรุ ตลิ่งชัน”

ส่วนช่วงบางซื่อ-รังสิต เริ่มที่สถานีกลางบางซื่อเช่นกัน เลาะขึ้นมาตามแนวเขตทางรถไฟสายเหนือ ผ่านเขตจตุจักร บางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และไปสิ้นสุดที่ “สถานีรังสิต” ปทุมธานี มี 10 สถานี ประกอบด้วย “สถานีบางซื่อ จตุจักร วัดเสมียนนารี บางเขน ทุ่งสองห้อง หลักสี่ การเคหะฯ ดอนเมือง หลักหก รังสิต”

ประชาชนอาจจำไม่ได้ว่าเสาเข็มต้นแรกก่อสร้างสมัยใคร ที่แน่ ๆ วันเปิดใช้งานจริงเป็นยุคของรัฐมนตรีขาใหญ่จากบุรีรัมย์ “ศักดิ์สยาม ชิดชอบ” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ในยุครัฐบาลประยุทธ์

เร่งเคลียร์ทุกปมก่อนเปิด

ไทม์ไลน์เตรียมงานเบื้องหลัง มีนาคม 2564 มีการตั้งอนุกรรมการ 5 ชุด ได้แก่ อนุกรรมการด้านการเดินรถ, ด้านสถานี, ราคาค่าโดยสาร-บัตรโดยสาร, ด้านการสื่อสารสาธารณะ และด้านการกำหนดจุดเปลี่ยนถ่ายผู้โดยสารและสินค้า (gateway/hub)

ล่าสุด 1 มิถุนายน 2564 ตั้งคณะอนุกรรมการเพิ่มอีก 2 ชุด 1.คณะอนุกรรมการด้านการพิจารณาดำเนินการขอพระราชทานชื่อโครงการและพิธีการที่เกี่ยวข้อง 2.คณะอนุกรรมการด้านการพัฒนาสถานีกรุงเทพ (สถานีหัวลำโพง) และพื้นที่ช่วงสถานีกลางบางซื่อ-สถานีกรุงเทพฯ เพื่อสาธารณประโยชน์

รถไฟเข้าหัวลำโพง 22 ขบวน

ผลของการผูกสัมปทานรถไฟชานเมืองสายสีแดงเข้ากับสถานีกลางบางซื่อ จึงต้องบริหารจัดการไปพร้อม ๆ กัน โดย รมว.คมนาคมต้องการให้สถานีกลางบางซื่อใช้งานให้คุ้มกับเงินลงทุน 30,000 ล้านบาท ไอเดียแรกจึงมองนโยบายหยุดใช้สถานีหัวลำโพง 100% ทันที ในเดือนพฤศจิกายน 2564

อย่างไรก็ตาม แนวคิดดังกล่าวถูกคัดค้านจากสหภาพแรงงานรัฐวิสาหกิจรถไฟแห่งประเทศไทย รวมทั้งเสียงค้านกระหึ่มในโซเชียลมีเดีย จึงมีการสำรวจผู้ได้รับผลกระทบจริง พบว่าหากปิดสถานีหัวลำโพง คาดว่ามีผู้ได้รับผลกระทบ 33,460 คน/วัน ส่วนใหญ่เป็นผู้ใช้บริการรถไฟชานเมืองระยะทางไม่เกิน 160 กิโลเมตร แบ่งเป็นสายเหนือ-อีสาน-ใต้ 25,436 คน/วัน สายตะวันออก 8,024 คน/วัน

นำไปสู่การดีไซน์นโยบายใหม่ให้ปรับลดขบวนรถไฟเหลือ 22 ขบวน จาก 118 ขบวน โดยมีแผนจะเริ่มปรับตารางเดินรถในวันที่ 1 ส.ค. 2564 เพื่อให้ผู้โดยสารได้มีการปรับพฤติกรรมในการเดินทาง โดยการรถไฟฯรับผิดชอบทำตารางเดินรถให้ชัดเจนต่อไป

เทงบฯเพิ่ม 140+585 ล้าน

ก่อนหน้านี้ รถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ 15 กิโลเมตร ก่อสร้างแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2555 แต่ไม่สามารถเปิดใช้ได้ เนื่องจากงานระบบไปผูกสัญญาเหมารวมไว้กับงานก่อสร้างช่วงบางซื่อ-รังสิต ทำให้ไม่ได้ใช้งานเลย 9 ปีเต็ม จำเป็นต้องมีการบำรุงรักษา แบ่งเป็น 2 เนื้องาน วงเงินรวม 140 ล้านบาท ได้แก่

1.งานซ่อมบำรุงรางรถไฟฟ้า ลิฟต์บันไดเลื่อน ระบบควบคุมอาคาร 3 สถานี “บางซ่อน บางบำหรุ ตลิ่งชัน” วงเงิน 90 ล้านบาท ปัจจุบันดำเนินการแล้ว 50% โดยปรับปรุง 3 รายการทำเสร็จงานปรับปรุงราง ที่เหลือกำหนดเสร็จเดือนพฤศจิกายนนี้ 2.งานปรับปรุงสถาปัตยกรรมภายใน 3 สถานี เช่น ฝ้าเพดานหลุดล่อน ฯลฯ อีก 40-50 ล้านบาท คาดว่าได้ผู้รับจ้างภายในเดือนมิถุนายน 2564 นี้

ทั้งนี้ การปรับปรุงเนื้องานทั้ง 2 ส่วนไม่ส่งผลกระทบกับการเปิดให้บริการแบบไม่เก็บค่าโดยสาร (ทดลองนั่ง) ในเดือนกรกฎาคม 2564

และการเตรียมความพร้อมงานทำความสะอาด-รักษาความปลอดภัยอยู่ระหว่างประมูล 4 สัญญา วงเงิน 585 ล้านบาท กำหนดได้ตัวผู้รับจ้างภายในสิงหาคม 2564

เฉลี่ยค่าโดยสาร 2.1 บาท/กม.

สำหรับความพร้อมจุดเปลี่ยนถ่ายผู้โดยสารและสินค้า (gateway/hub) ร.ฟ.ท.กำลังเร่งแผนระยะเร่งด่วนปรับปรุงทางเข้าสถานีรถไฟรังสิตฝั่งตะวันออก (รังสิต) และฝั่งตะวันตก (ปทุมธานี) กำหนดแล้วเสร็จก่อนเปิด soft opening กรกฎาคมนี้, ปรับปรุงจุดจอดรถอโศกแล้วเสร็จพฤศจิกายน 2564

ในด้านค่าโดยสารเบื้องต้น 12-42 บาท ตามมาตรฐาน MRT Assessment Standardization เฉลี่ยค่าโดยสาร 2.1 บาท/กม. และเตรียมความพร้อมจัดเก็บค่าโดยสารตามมาตรฐานเทคโนโลยีบัตร EMV (Europay Mastercard and Visa) ด้วย

วิธีการช่วงแรกจะกำหนดให้ทุกสถานีมีช่องทางเฉพาะสำหรับบัตร EMV เหมือนทางด่วน มีเลนเฉพาะสำหรับบัตร Easy Pass การวางระบบได้รับการสนับสนุนจากธนาคารกรุงไทยทั้งหมด ตั้งเป้าได้ใช้ EMV ปลายปี 2564 นี้

และหนึ่งในไฮไลต์ของรถไฟชานเมืองสายสีแดง คือ เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางซื่อ, หัวลำโพง-หลักสอง และบางซื่อ-ท่าพระ “รมว.ศักดิ์สยาม” ให้นโยบายจัดเก็บค่าแรกเข้าแบบไม่ซ้ำซ้อน ขั้นตอนอยู่ระหว่างการบูรณาการทำงานของหน่วยงานต่อไป

อสังหาฯลงทุนเกินแสนล้าน

ฟากการลงทุนภาคเอกชน “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย อัพเดตภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงว่า คาดการณ์รถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะมีผู้โดยสารมาใช้บริการถึง 80,000 คน/วัน ซึ่งการมาถึงของรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงจะพลิกโฉมอสังหาฯในย่านชานเมืองเป็นอย่างมาก ทำให้การเดินทางที่สะดวกสบายไม่ถูกจำกัดอยู่ในกรุงเทพฯอีกต่อไป

ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางนี้ค่อนข้างมีความหลากหลาย ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดขายเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลอดแนวเส้นทางเป็นชุมชนดั้งเดิมขนาดใหญ่ที่มีมานานเกิน 20 ปีแล้ว โดยเฉพาะช่วงเขตดอนเมืองฝั่งตรงข้ามสนามบินนานาชาติดอนเมืองที่มีชุมชนขนาดใหญ่ และมีการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรมาหลายปีแล้ว

สำหรับรถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต เป็นเส้นทางที่วิ่งตามแนวรถไฟเดิมที่มีอยู่แล้ว โดยใช้โครงการสร้างเดิมของโครงการโฮปเวลล์ และด้วยความที่เป็นเส้นทางสายยาว 32.6 กิโลเมตร 12 สถานี จากสถานีกลางบางซื่อขึ้นไปทางตอนเหนือถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต ทำให้เส้นทางนี้เชื่อมต่อกรุงเทพฯชั้นในจากสถานีกลางบางซื่อ กับกรุงเทพฯตอนเหนือ และ จ.ปทุมธานี ในอนาคตอันใกล้ผู้โดยสารสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

และด้วยความที่เป็นเส้นทางสายยาว ทำให้มี “จุดตัด” หรือบางสถานีเป็น “สถานีร่วม” ของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย เช่น “สถานีหลักสี่” จุดตัดของสถานีรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพูที่มีกำหนดก่อสร้างและเปิดให้บริการในปี 2565 นี้

สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 1/64 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอยู่ระหว่างการขายไม่ต่ำกว่า 24,522 ยูนิต มูลค่าการพัฒนารวม 101,769 ล้านบาท ถือว่าร้อนแรงและได้รับความนิยมจากผู้พัฒนาไม่แพ้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ

ในจำนวนนี้แบ่งเป็นการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร 8,259 ยูนิต คอนโดฯอยู่ระหว่างขาย 16,263 ยูนิต

บ้านเดี่ยวขายดีตีคู่ทาวน์เฮาส์

เจาะลึกลงรายละเอียดโครงการบ้านจัดสรร หรือโครงการแนวราบ ณ สิ้นไตรมาส 1/64 เปิดขายในปัจจุบัน 59 โครงการ จำนวนรวม 8,259 ยูนิต ขายไปได้แล้ว 54% แยกเป็น บ้านเดี่ยว 2,650 ยูนิต ขายไปแล้ว 52%, ทาวน์เฮาส์ 4,720 ยูนิต ขายไปแล้ว 45%, บ้านแฝด 620 ยูนิต ขายได้ 70% และอาคารพาณิชย์ 269 ยูนิต ขายไปแล้ว 70% (ดูตารางประกอบ)

ทำเลไฮไลต์โครงการแนวราบมีหลายโซนด้วยกัน อาทิ พื้นที่ตรงข้ามสนามบินดอนเมือง ถนนวิภาวดีรังสิต, ทำเลช่วงปลายทางเส้นทางรถไฟชานเมืองสายสีแดงบริเวณตำบลคลองหนึ่ง ปทุมธานี เป็นทำเลมีโครงการที่อยู่อาศัยหนาแน่น

รวมถึงย่านบางบำหรุก็เป็นอีกทำเลที่นักพัฒนาแนวราบรายใหญ่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน), บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน), บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน), บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

ในอนาคตยังมีผู้พัฒนาอีกหลายรายที่อยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบโครงการ เพื่อที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคต

แนวรถไฟฟ้าซัพพลายพุ่ง

สำหรับตลาดคอนโดฯ สถิติตั้งแต่ไตรมาส 1/57 ถึงไตรมาส 1/64 พบว่า อันดับ 1 ดีเวลอปเปอร์มีการลงทุนคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมากที่สุด ปัจจุบันมีซัพพลายสะสม 45,895 ยูนิต รองลงมาแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม มีซัพพลายสะสม 25,466 ยูนิต, แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ มีซัพพลายสะสม 24,611 ยูนิต

อันดับ 4 แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง มีซัพพลายสะสม 9,198 ยูนิต เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ แต่หากรวมพื้นที่ปทุมธานี ในย่านรังสิตด้วย พบว่ามีการลงทุนสร้างคอนโดฯตลอดแนวเส้นทางแล้ว 30,000 ยูนิต มูลค่าโครงการเกิน 50,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่พัฒนาโดยดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ทั้งนี้ เทรนด์การพัฒนาโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางเหล่านี้ยังมีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เหตุผลจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ใจกลางเมือง หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ ที่เปิดให้บริการแล้ว

ประกอบกับพฤติกรรมการซื้อพบว่า มีกำลังซื้อที่ยังคงต้องการที่อยู่อาศัยอีกเป็นจำนวนมาก รูปแบบเป็นการซื้อไว้เพื่อรอเวลาในอนาคต หลังจากรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเป็นทางการ ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสามารถปรับราคาขายสูงขึ้นได้ เพราะสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย

สายสีแดงคอนโดฯขายได้ 73%

ขณะที่ตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต เป็นเส้นทางสายใหม่ยอดนิยมเช่นกัน สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 1/64 มีอุปทานคอนโดฯอยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 16,263 ยูนิต มูลค่าการพัฒนา 22,224 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 11,976 ยูนิต คิดเป็น 73%, เหลือขาย 4,296 ยูนิต สัดส่วน 27%

ในจำนวนนี้ห้องชุดสตูดิโอเป็นรูปแบบที่มีการพัฒนามากที่สุด 12,819 ยูนิต คิดเป็น 79% ของซัพพลายอยู่ระหว่างการขายทั้งหมด และทำให้เป็นประเภทห้องที่มีซัพพลายเหลือขายมากที่สุดเช่นเดียวกัน

เทรนด์หลังจากรถไฟชานเมืองสายสีแดงเปิดบริการตลอดเส้นทาง รวมถึงแผนพัฒนาอื่น ๆ ทั้งภาครัฐและเอกชนในพื้นที่ตลอดเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะ Grand Station หรือสถานีกลางบางซื่อ จะส่งผลให้ภาคอสังหาฯทั้งในส่วนของตลาดแนวราบและคอนโดฯยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต